世聯(lián)地產(chǎn)-項目價值分析(參考版)
2025-03-02 13:50本頁面
【正文】 經(jīng)城市行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地 面積，也稱為紅線面積 在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上總建筑 面積與建設(shè)用地面積的比率 建筑覆蓋率 綠地率 功能配比 限高 本報告是嚴格保密的。 了解地質(zhì)地貌狀況的基本指標 坡度分析 水體分析 地質(zhì)地貌狀況 掌握地形坡度分布狀況，為進一步選擇可 建設(shè)用地提供科學(xué)的依據(jù) 明確水體分布、水量、面積大小、年度變 化強度，指導(dǎo)項目規(guī)劃布局 關(guān)鍵節(jié)點分布 特殊資源 居民分布 土地利用現(xiàn)狀 本報告是嚴格保密的。 項目及區(qū)域位置 本報告是嚴格保密的。 開發(fā)商資金實力 開發(fā)商產(chǎn)品開發(fā)能力 開發(fā)商的融資能力 開發(fā)商過往開發(fā) 的項目及其水平 44 開發(fā)商資源對項目的影響 專業(yè)公司評價 開發(fā)商品牌 開發(fā)商在當?shù)厥袌龅挠绊懥? 開發(fā)商的財務(wù)指標 開發(fā)商背景 本報告是嚴格保密的。 41 案例：中海國際社區(qū) 經(jīng)濟技術(shù)指標： ?有地面積：＞ 130萬㎡ ?建筑覆蓋率：＜ 40% ?綠化率： ＞ 35% ?建筑面積：約 119萬㎡ ?住宅面積：約 102萬㎡ ?公建及配套面積：超 過 17萬㎡ 附錄 A：基本的屬性分析 比較因素 本項目 關(guān)注項目 A 關(guān)注項目 B 關(guān)注項目 C 開發(fā)商背景 品牌 15 16 18 13 資金實力 開發(fā)能力 區(qū)域位置 基礎(chǔ)設(shè)施完善 程度 公共配套設(shè)施 完善程度 環(huán)境質(zhì)量 區(qū)域規(guī)劃 交通條件 公共交通便捷 度 道路通達度 資源秉賦 …… …… …… 本報告是嚴格保密的。 40 核心價值無法判定 經(jīng)驗給我們的啟示（ 7） 核心價值是支持項目發(fā)展戰(zhàn)略。 例：廈門誠毅項目 /長泰項目 項目是有一定開發(fā)周期的，動態(tài)觀注各類變化趨勢，物 質(zhì)條件的積累，導(dǎo)致生活方式的轉(zhuǎn)變，連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致 住房需求的變化． 本報告是嚴格保密的。 37 案例：陽光棕櫚園 陽光棕櫚園 本報告是嚴格保密的。 例：西山美廬 /陽光棕櫚園 跳出現(xiàn)實，發(fā)揮價值，只有這樣我們的工作才有價值， 客戶并非完全理性。 例：停批別墅用地政策／７０＼９０政策 保持專業(yè)敏感度，正確認識價值的突顯． 本報告是嚴格保密的。 34 案例：當代綠波項目 山海資源 地塊內(nèi)有島內(nèi)唯一溫 泉資源 地塊內(nèi)水資源豐富 東面為度假村 南面看海，但沙灘處 將規(guī)劃為五星酒店（兩 年后啟動） 西面為山體，項目依 山而建 北面為空地，未來規(guī) 劃為安置房 兩塊地塊之間為廈門 黨校培訓(xùn)中心規(guī)劃用地 本報告是嚴格保密的。 例：廈門當代綠波項目／三亞下洋田項目 常言 “ 站的高，看的遠 ” ，尤其是稀缺資源，放開視野。 32 案例：深圳后海片區(qū) 本報告是嚴格保密的。 例：后海片區(qū) /大連軟件園 /廣州南沙項目 如果有歷史，一定要細化研究歷史，這樣更有指向性和 價值，此外要關(guān)注它的未來發(fā)展方向，及未來屬性。 東面 寧工新寓 東南現(xiàn)有 住宅 30 項目現(xiàn) 狀 南面華 保新寓 西面道路 西南道路 北面寶 船公園 西北 長江油輪 本報告是嚴格保密的。 29 價值高估 經(jīng)驗給我們的啟示（ 1） 關(guān)注消費者的認知 例：南寧萬正佳園／南京寶船項目／晉江金井項目 有山，有水，有歷史，不一定是價值，消費者對其價值 是否認同，是否愿意為其買單，是客觀判定其價值的關(guān) 鍵點之一。 27 三、提高篇 本報告是嚴格保密的。 市場驗證 基于消費者分析的市場驗證， 具體見 《 消費者分析 》 課件 基于市場競爭分析的市場驗證 ，具體見 《 競爭分析 》 課件 具體化 具 具體的盈利 模 模式 本報告是嚴格保密的。 初步判定的內(nèi)在邏輯 更多的是依賴專業(yè)人員的 經(jīng)驗，以及對于過往類似 案例的總結(jié) 初步判定 23 戰(zhàn) 戰(zhàn)略 核 核心問題 差 差異化？ 考 考察重點 未 未來機會？ 競 競爭現(xiàn)狀？ 初步判定 占 占位 戰(zhàn) 戰(zhàn)略特征 城 城市功能？ 資 資源，尊貴？ 彈 彈性？穩(wěn)妥？ 聚 聚焦？風(fēng)險？ 盈 盈利模式 溢 溢價為主？ 現(xiàn) 現(xiàn)金流為主？ 24 初步判定 步驟三：初步判定－得到的并不是具體戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，而是戰(zhàn) 長期推動力？ 心問題 察重點 異化？ 來機會？ 爭現(xiàn)狀？ 性？穩(wěn)妥？ 焦？風(fēng)險？ 略 位 利模式 本報告是嚴格保密的。 21 中等規(guī)模高容積率項目案例綜合分析 2—— ，以 居家住宅為主的項目容積
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1