世聯(lián)地產(chǎn)-項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析(已修改)
2025-03-08 13:50 本頁面
【正文】 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它 任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 本課件主要適用于 3000畝及其以下的房 地產(chǎn)項(xiàng)目分析 本課件核心內(nèi)容是在闡明項(xiàng)目?jī)r(jià)值定義與 作用的基礎(chǔ)上，著重分析如何分析項(xiàng)目?jī)r(jià) 值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 課程的內(nèi)容結(jié)構(gòu) What 什么是項(xiàng)目?jī)r(jià)值？ Cases 通過實(shí)際操作過的項(xiàng)目，來 展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值到底是什么？ Why 為什么進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 ？ How 如何進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 什么是項(xiàng)目?jī)r(jià)值 義 : 房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)在與外在“核心”屬性，在市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)環(huán)境中，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)思路的決定性影響 需要強(qiáng)調(diào)的是： 項(xiàng)目的價(jià)值是建立在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之上的，沒有絕對(duì)的價(jià)值 項(xiàng)目?jī)r(jià)值不是簡(jiǎn)單的項(xiàng)目屬性羅列，而是有主次之分的 項(xiàng)目的價(jià)值是一個(gè)動(dòng)態(tài)概念，不僅與開發(fā)思路之間存在著互動(dòng)關(guān)系，不同價(jià) 值之間也存在著互動(dòng)關(guān)系 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 為了更好的理解項(xiàng)目?jī)r(jià)值的概念，并為后續(xù)如何分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值做下鋪 墊，這里以深圳中海香蜜湖 1號(hào)的分析過程為案例 CASES 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 Why 什么進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 為什么要進(jìn)行價(jià)值分析 I. 價(jià)值分析的核心目的： 梳理項(xiàng)目的核心屬性，從而確定項(xiàng)目的思維架構(gòu)，為后續(xù)的戰(zhàn) 略戰(zhàn)術(shù)研究與落實(shí)，提供框架性的指引的課程（本課件的核 心） 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析是為后續(xù)研究界定范圍； II. 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析是為后續(xù)研究提供思路框架及引導(dǎo) III. 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析是為后續(xù)研究預(yù)先揭示可能的問題 IV. 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析理解深入，是直接影響解決方案的制定； V. 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析，是世聯(lián)專業(yè)顧問價(jià)值的體現(xiàn)，也是全國(guó)視野 的體現(xiàn)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 How 何進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析？ 完整的項(xiàng)目資源體系 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 如何進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 1. 2. 資源盤點(diǎn) 屬性界定 靜 態(tài) 分 析 動(dòng) 態(tài) 分 析 分析步驟 分析內(nèi)容 分析結(jié)論 盤點(diǎn)項(xiàng)目資源，反映項(xiàng)目的 客觀條件 提煉項(xiàng)目的核心影響因素、 屬性架構(gòu)，包括項(xiàng)目的核心屬 次級(jí)影響因素 性，以及次級(jí)屬性 3. 4. 初步判定 市場(chǎng)驗(yàn)證 根據(jù)項(xiàng)目屬性研判項(xiàng)目發(fā)展 得到的不是具體的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)， 的初步思路 而是戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)的架構(gòu)和方向 包括消費(fèi)者分析和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 戰(zhàn)略層面：項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng) 分析，從市場(chǎng)的角度驗(yàn)證初 體系，如項(xiàng)目的占位、盈利模式 步判定的分析結(jié)論 戰(zhàn)術(shù)層面：強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，規(guī)避 劣勢(shì) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 步驟一：資源盤點(diǎn)－立足于完整的項(xiàng)目資 源體系 項(xiàng)目資源體系 開發(fā)商背景 項(xiàng)目及區(qū)域位置 項(xiàng)目交通條件 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目資源是項(xiàng)目開 展的起點(diǎn)，項(xiàng)目資源 體系的每個(gè)環(huán)節(jié)上都 有可能產(chǎn)生相對(duì)于市 場(chǎng)上其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)，即價(jià)值 地質(zhì)地貌狀況 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 鏈接 規(guī) 規(guī)模 核 核心問題類型 城 城市價(jià)值 思 思考的方向 資 資源秉賦 戰(zhàn) 戰(zhàn)略類型 企 企業(yè)背景 盈 盈利模式 ? 其它屬性： 容積率 地形地貌 …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 步驟二： 屬性界定－提煉核心屬性的邏輯 架構(gòu) 模 心問題類型 考的方向 略類型 利模式 源秉賦 業(yè)背景 修正 市價(jià)值 核心內(nèi)容 ? 1. 1. 其它屬性： 容積率 2. 2. 地形地貌 3. 3. …… 深 化 指 指標(biāo)反算 經(jīng) 經(jīng)驗(yàn)問題 分 分類 風(fēng) 風(fēng)險(xiǎn)問題 需 需求問題 競(jìng) 競(jìng)爭(zhēng)問題 需需求是否充足 是是否有新需求可 以以發(fā)掘和引導(dǎo) 同同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) —— 區(qū)區(qū)域內(nèi)、區(qū)域間 爭(zhēng)爭(zhēng)奪客戶 同同總價(jià)競(jìng)爭(zhēng) —— 不不同物業(yè)類型 功功能轉(zhuǎn)換 —— 增加盈利空間 產(chǎn)產(chǎn)品突破 —— 物業(yè)增值體系 提 提高單價(jià) 溢 溢價(jià)問題 得 得出矛盾 營(yíng)營(yíng)銷溢價(jià) 增 增加容積 偷偷面積 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 在進(jìn)入核心屬性說明之前，我們先總結(jié)一 般房地產(chǎn)項(xiàng)目的問題分類 驗(yàn)問題 類 求問題 爭(zhēng)問題 險(xiǎn)問題 價(jià)問題 求是否充足 否有新需求可 發(fā)掘和引導(dǎo) 質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) —— 域內(nèi)、區(qū)域間 奪客戶 總價(jià)競(jìng)爭(zhēng) —— 同物業(yè)類型 高單價(jià) 加容積 品突破 —— 物業(yè)增值體系 能轉(zhuǎn)換 —— 增加盈利空間 銷溢價(jià) 面積 標(biāo)反算 出矛盾 項(xiàng)目核心 問題界定 注：?jiǎn)栴}界定本身比問題的解決過程重要， 問題是變化的，而解決問題的套路是一定的 資源溢價(jià)：景觀＋娛樂＋城市 描述 典型規(guī) 模 戰(zhàn)略核心問題 盈利模式 /產(chǎn)品線結(jié) 構(gòu) 戰(zhàn)略研究方法的特征 對(duì)戰(zhàn)略的衡量與要求 大盤 常見 500 2023畝 項(xiàng)目的持續(xù)推 動(dòng)力而非單一
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