世聯(lián)地產(chǎn)-項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析-wenkub.com
2025-02-26 13:50 本頁(yè)面
【正文】 針對(duì)具有代表性的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、建筑、景觀 進(jìn)行如實(shí)記錄 地塊內(nèi)有代表性的自然資源、人文歷史資 源以及人造景觀等等 明確區(qū)域內(nèi)人口的分布情況和變化情況 明確土地現(xiàn)有利用情況、土地權(quán)屬關(guān)系、 使用年限、分布及面積 48 地質(zhì)地貌狀況 49 了解項(xiàng)目規(guī)劃的基本指標(biāo) 用地紅線 建設(shè)用地面積 建筑容積率 各類建筑工程項(xiàng)目用地的使用權(quán)屬范圍的邊界 線。 45 項(xiàng)目及區(qū)域位置的關(guān)注點(diǎn) I. II. III. IV. V. 明確項(xiàng)目所處城市、區(qū)域（區(qū)域界定） 城市的發(fā)展規(guī)劃，以及在規(guī)劃中的定位 區(qū)域在城市中的位置，特別是與城市中心區(qū)的距離 區(qū)域在城市規(guī)劃中的定位和承載功能 區(qū)域自身 的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與人群特征，以及與城市其它 區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 VI. 區(qū)域內(nèi)的市政配套體系，如商業(yè)中心，醫(yī)療，教育 配套等。 例：中海國(guó)際社區(qū) 價(jià)值點(diǎn)多，影響項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略的價(jià)值是核心價(jià)值，而其 它價(jià)值點(diǎn)是優(yōu)術(shù)的必備條件． 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 價(jià)值低估 經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示（ 6） 注重動(dòng)態(tài)變化，客戶是有限理性的，需求是引導(dǎo)的。 36 價(jià)值低估 經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示（ 5） 重視價(jià)值，劣勢(shì)要在戰(zhàn)術(shù)上重視，戰(zhàn)略上藐視。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 案例：南京寶船項(xiàng)目 疊拼 Towhouse區(qū) Towhouse區(qū) 多層洋房區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 26 具體化 體的盈利 式 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) / / 步驟四：市場(chǎng)驗(yàn)證－基于初判的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)架構(gòu)，確定市場(chǎng) 研究?jī)?nèi)容，驗(yàn)證并形成項(xiàng)目具體的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù) 體戰(zhàn)略 體占位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 重要屬性參考：業(yè)態(tài)規(guī)劃 ? 業(yè)態(tài)規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影 響： 店 字樓 盈利模式 調(diào)查重點(diǎn) / / 期現(xiàn)金流 業(yè) 寓 售回款 宅 綜 合 體 規(guī) 規(guī)模 規(guī)規(guī)劃指標(biāo) 火火車道邊 城 城市價(jià)值 地地形地貌 加加油站 資 資源秉賦 ……… ……… 企 企業(yè)背景 初步判定 步驟三：初步判定－初步判定的內(nèi)在邏輯 核心屬性 模 市價(jià)值 源秉賦 業(yè)背景 二級(jí)屬性 劃指標(biāo) 次級(jí)屬性 車道邊 油站 … 屬性架構(gòu) 形地貌 … 根據(jù) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 容積率范 圍 產(chǎn)品線可能類 型 需要實(shí)現(xiàn)的均 價(jià) 總建筑面積 (做足容積率 ) 銷售物業(yè)（不含酒店）極限純盈利能力（最高容積 率，完全銷售，最低實(shí)現(xiàn)價(jià)格，扣除地價(jià)） A 以公寓為主， 組合少量寫字 樓 3819 **萬(wàn)平米 **億 B 以寫字樓為 主，組合少量 公寓 4761 **萬(wàn)平米 **億 C 純高層住宅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 政府 背景的 國(guó)企 看重 資產(chǎn)增值 ，更多 的涉及大規(guī)模區(qū)域的 一二級(jí)混合開 發(fā) ，二級(jí)開發(fā)只是部分回現(xiàn)的手段 深刻影響項(xiàng)目能做到什么程度，因?yàn)? 很多 高溢價(jià)的盈利模式需要更強(qiáng)的資 金壓力承受能力（強(qiáng)度，時(shí)間） 項(xiàng)目的實(shí)際 推進(jìn)能力 ，策劃方案的實(shí) 際理解和執(zhí)行程度，影響我們給客戶 提出方案的難度控制。其盈利模式以資 金滾動(dòng)的二級(jí)開發(fā)為主。 14 核心屬性－城市價(jià)值：深刻影響客戶居住 特征，規(guī)模體量，以及產(chǎn)品類型組合 ? ? 1. 2. 城市功能的 覆蓋 度 ，衡量指標(biāo) ： 城市中心（區(qū)域 心）商業(yè)區(qū)的的 離，例如乘公交 統(tǒng)所需的時(shí)間 定性判斷為主， 要從兩個(gè)角度判 區(qū)成熟程度與區(qū) 價(jià)值： 域的 城市配套 情 （生活，商業(yè)配 ） 域的 公共交通系 完善程度（非簡(jiǎn) 的道路通達(dá)） 城市內(nèi) 城市近郊 城市遠(yuǎn)郊 非城市區(qū) 積率 品線類型組 合合 戶居住特 ： 特征體系 價(jià) 模 共交通體系 市配套程度 ? 資源秉賦的界定： 強(qiáng)勢(shì)的自然資源：已知的、可實(shí)際利用的有海，天然的名山大川，天然的大面積湖泊 強(qiáng)勢(shì)的人造資源：特指能形成完整，自我循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈的高端人造資源，已知可以成功運(yùn) 作的只有 golf，滑雪場(chǎng)。 10 步驟一：資源盤點(diǎn)－立足于完整的項(xiàng)目資 源體系 項(xiàng)目資源體系 開發(fā)商背景 項(xiàng)目及區(qū)域位置 項(xiàng)目交通條件 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目資源是項(xiàng)目開 展的起點(diǎn)，項(xiàng)目資源 體系的每個(gè)環(huán)節(jié)上都 有可能產(chǎn)生相對(duì)于市 場(chǎng)上其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)，即價(jià)值 地質(zhì)地貌狀況 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 鏈接 規(guī) 規(guī)模 核 核心問題類型 城 城市價(jià)值 思 思考的方向 資 資源秉賦 戰(zhàn) 戰(zhàn)略類型 企 企業(yè)背景 盈 盈利模式 ? 其它屬性： 容積率 地形地貌 …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 為什么要進(jìn)行價(jià)值分析 I. 價(jià)值分析的核心目的： 梳理項(xiàng)目的核心屬性，從而確定項(xiàng)目的思維架構(gòu)，為后續(xù)的戰(zhàn) 略戰(zhàn)術(shù)研究與落實(shí)，提供框架性的指
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