世聯(lián)-南通新城房地產(chǎn)項(xiàng)目市場定位報(bào)告-wenkub.com
2025-02-18 13:30 本頁面
【正文】 主題與案名中南中南 .國際城國際城新市府核心區(qū)Zhongnan International Urban國際的、開放的都市魅力新城國際的、開放的都市魅力新城本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。當(dāng)前新城區(qū)中高端樓盤客戶來源以私營業(yè)主和政府官員、企業(yè)中高級管理人員為主 新城區(qū)中高檔樓盤客戶來源比例本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。南通當(dāng)前的寫字樓開發(fā)還處于低層次、低水平的開發(fā)階段，市場不成熟：物業(yè)品質(zhì)低，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差，開發(fā)商不注重營銷推廣 ；■市場空間。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。盈利模式u 銷售為主u 出租為輔關(guān)鍵詞：南通商業(yè)寫字樓開發(fā)主要采取產(chǎn)權(quán)分割出售的方式作為主要開發(fā)盈利模式；采取出租方式的項(xiàng)目非常少，目前市場上出租項(xiàng)目主要出現(xiàn)在三級市場，為已購買方的出租行為。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?？深A(yù)見市場供應(yīng)總量其中市中心 3萬平方米地標(biāo)項(xiàng)目即將竣工，可能在三月份推向市場。寫字樓市場分析本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)總結(jié)u南大街、大賣場和桃塢路的商業(yè)一熱一冷體現(xiàn)出：大型綜合型商業(yè)受到客戶的青睞u中高端客戶選擇周末到上海進(jìn)行消費(fèi)的現(xiàn)狀表明南通商業(yè)現(xiàn)狀的落后無法滿足客戶需求，需要新興的，特色的、時尚、文化的商業(yè)出現(xiàn)u距離市區(qū)較遠(yuǎn)的品牌大賣場經(jīng)營持續(xù)火爆表明南通客戶購物的區(qū)域傾向性逐漸減弱本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 米商 場門 面房 南大街 家 電 眼 鏡 醫(yī) 藥 6 3100 510八仙城 人民中路 服 飾 、 電腦 等 16 5000 312靠近汽 車 站 人民西路 專業(yè) 建材 30 6300 210晏園裙樓 環(huán) 城 東 路 服 飾 家 紡 花店 20 3 4000 200中 間 位置 人民西路 鞋，煙酒等 15 2330 150文 廟 古玩市 場 人民中路 古玩用品 10 1000 100住宅下裙樓 北濠 橋 路 學(xué)生用具 40 1800 45臨 街 門 面 北濠 橋 路 房 產(chǎn) 中介 70 3 3000 43臨 街 門 面 環(huán) 城西路 服裝 30 1000 34u從商業(yè)街鋪的租金價格可以顯示出：價格隨著中心地段的蔓延呈遞減趨勢，但在臨近南通市汽車站，桃塢路等代表性地段，街鋪價格明顯高于同類地區(qū)。u桃塢路 — 認(rèn)知不夠的商業(yè)新貴 營業(yè)面積： 10萬平米 日流量： 5萬人次 經(jīng)營業(yè)態(tài)：服裝、鞋、娛樂項(xiàng)目等 綜述： 桃塢路作為南通歷史上的第一條商業(yè)街，向來以經(jīng)營布料和文化用品為特色，現(xiàn)在成為南通政治、金融、文化的匯集地，以此為依托 政府 規(guī) 劃桃 塢 路作 為 南通的商 業(yè) 副中心，集餐 飲 、文化、 風(fēng) 景、 購 物、旅游于一體， 經(jīng)過 4年的 發(fā) 展， 業(yè)態(tài) 形式呈 現(xiàn) 多 樣 化 趨勢 ，但由于缺乏主 題 式百 貨 ，商 業(yè) 聚集效 應(yīng) 不足，市民的 認(rèn) 可度不高，并未形成事 實(shí) 上的商 業(yè) 副中心， 僅僅 成 為娛樂 休 閑場 所聚集地， 輻 射范 圍 覆蓋南通市區(qū)。商業(yè)市場分析216。鳳凰萊茵苑小結(jié)u核心賣點(diǎn)：鄰新城中央?yún)^(qū)、大學(xué)城三面環(huán)水內(nèi)部水景社區(qū)配套完善u定位有所偏差： 公寓主打的白領(lǐng)生活脫離了市場現(xiàn)狀；u展示弱： 現(xiàn)場沒有包裝，形象較差，完全沒有實(shí)景展示，仍然處于樓書 +售樓處的初級營銷階段；u配套以自足為主： 幼兒園、小學(xué)、健身房等普通居住小區(qū)及少量的底商用以滿足社區(qū)內(nèi)需求；本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。類別 板塊分類 價格區(qū)間 區(qū)域特點(diǎn) 客戶特點(diǎn)一級 中心板塊 6000左右 傳統(tǒng)的商貿(mào)中心，土地資源供應(yīng)有限 郊 縣 的私 營業(yè) 老板及機(jī)關(guān)、企事 業(yè)單 位的中高 級 人士，區(qū)域 認(rèn) 知度高 二級 新城板塊 45006500城市未來的發(fā)展熱點(diǎn)，新型的大型居住區(qū)和CBD私企 業(yè) 主、開 發(fā) 區(qū)的中高 級管理人 員 和政府機(jī)關(guān)人 員 ，看好未來三級城東板塊 40005000 城市發(fā)展的新興區(qū)域，可塑性強(qiáng) 中、青年 購 房客 戶認(rèn) 知度 較高的區(qū)域 城西板塊 40005000 對外交通樞紐，工廠多，舊房多，人員復(fù)雜 區(qū)域原居民及外來生意人城北板塊 40004500 專業(yè) 批發(fā)市場積聚地，城鄉(xiāng)結(jié)合部，形象差 工薪階層及周邊生意人在售住宅板塊特點(diǎn)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)市場分析216。Q：提出問題 （ question） —— 要實(shí)現(xiàn)從 R1到 R2必須要回答的核心問題如何在營銷方面盡可能減小資金鏈壓力，同時實(shí)現(xiàn)企業(yè)品牌和區(qū)域增值以利于未來土地及區(qū)域的靈活運(yùn)營本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。S：情境（ situation）—— 項(xiàng)目背景事實(shí)（項(xiàng)目、客戶、市場）?區(qū)位優(yōu)勢明顯?大規(guī)模綜合體項(xiàng)目?資金壓力大?客戶需求存在空白點(diǎn)?市場機(jī)遇好
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