世聯(lián)-房地產(chǎn)項目策劃工作基本流程-wenkub.com
2025-02-24 09:52 本頁面
【正文】 ? 場所精神 ? 項目精神 （往往通過符號來表達） 房地產(chǎn)項目價值構(gòu)成 城市、社會、人文歷史賦予項目所在地段的文化特性 例如：什剎海、長城 人： 開發(fā)者、設(shè)計者、居住者、以及其他有社會影響力的項目參與者 事： 論壇、發(fā)布會、獲獎 物： 建筑、文化展覽、收藏館 地段價值 產(chǎn)品價值 服務(wù)價值 品牌價值 人文價值 本報告是嚴格保密的。 房地產(chǎn)項目價值構(gòu)成 ?有形的價值 ?使用價值的范疇 ?屬于物質(zhì)層面的 ?是可以物化的 ?可以進行競爭性比價的 ?無形的價值 ?屬于精神層面 ?是不能物化的 ?難以復(fù)制的 ?是可以自我定價的 產(chǎn)品品牌 價值構(gòu)成 地段價值 產(chǎn)品價值 服務(wù)價值 品牌價值 人文價值 通達價值 外部配套 產(chǎn)業(yè)價值 自然景觀 社會認知 經(jīng)濟指標 規(guī)劃設(shè)計 內(nèi)部配套 建材設(shè)備 創(chuàng)新價值 基本物業(yè) VIP服務(wù) 個性化服務(wù) 企業(yè)品牌 場所精神 項目精神 有形價值 無形價值 本報告是嚴格保密的。物業(yè)發(fā)展建議 本報告是嚴格保密的。 戰(zhàn)略方向的決策模型 項目屬性 客戶需求 案例借鑒 競爭 同類型項目借鑒 在市場中的地位 本報告是嚴格保密的。 ?在分析的過程中，我們強調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會 —— 這是我們 “挖掘物業(yè)價值 ”的要旨所在。 S T O W 內(nèi)部因素 外部因素 SWOT分析 SWOT戰(zhàn)略工具（項目 +環(huán)境 +競爭） 本報告是嚴格保密的。 ?改進者（ adapter）：改變者接受領(lǐng)先的產(chǎn)品，并改變或改進它們。 3C戰(zhàn)略與市場環(huán)境 ? 不同的市場環(huán)境導(dǎo)致不同的思考方式導(dǎo)出戰(zhàn)略 ? 例如： a. 發(fā)育不完善的初級市場 —— 項目先導(dǎo)，以項目條件為優(yōu)先，以市場細分和產(chǎn)品領(lǐng)先引導(dǎo)市場， 獲取占位優(yōu)勢 b. 完全競爭市場而供求關(guān)系相對平衡 —— 客戶先導(dǎo)，以滿足客戶需求的產(chǎn)品 獲取高收益 c. 完全競爭市場供大于求競爭激烈的市場 —— 競爭先導(dǎo)，以有利的 競爭策略使自己 立于不敗之地 本報告是嚴格保密的。 項目分析 針對一個 地塊 的價值要素包括： ?地段要素 —— 地段 /片區(qū)認知度 /周邊配套（商業(yè) /教育） /交通等（可總結(jié)為便利性 /成熟度 /知名度） ?環(huán)境要素 —— 自然環(huán)境 /四至景觀 /社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏） ?地塊要素 —— 地形地貌 /規(guī)模 /技術(shù)經(jīng)濟指標等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） ?開發(fā)商要素 —— 目標 /開發(fā)商品牌 /可利用資源等 項目分析面對目標找出可能的定位方向 本報告是嚴格保密的。 情境與沖突通過 3C (strategic three Cs) 分析描述 客戶 營銷戰(zhàn)略： 為滿足客戶需求，在競爭中獲取最優(yōu)的有利差異 項目 /企業(yè) 競爭 ? 市場戰(zhàn)略本質(zhì)上市處理三個要素之間的關(guān)系：消費者、競爭和項目（企業(yè)） 本報告是嚴格保密的。 目標 目標溝通
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