【正文】 客戶來源及演變分析本項目如何起勢造勢以營造滿足南通消費者潛在需求的生活購物氛圍是本項目定位的重要因素v交通到達性 —— 消費者來源的可能性本項目的核心樞紐地位決定了優(yōu)良的交通可達性，在交通上不存在隔閡和劣勢v消費習慣 —— 消費者潛在需求挖掘?從市場調研可以發(fā)現當前市場購房客戶來源基本來源于南通市區(qū)及周邊郊縣，外地及外籍人士少，同時并沒有形成明顯的區(qū)域分化，同時當前市區(qū)中高端客戶對新城的認可度普遍高于郊區(qū)中高端客戶?在商業(yè)購物方面時尚需求多訴諸老市區(qū)購物中心或上海等地，本區(qū)域尚未形成商業(yè)氛圍。u 由于寫字樓物業(yè)品質較低的原因，南通在售寫字樓項目價格與住宅沒有拉開距離；u 隨著新建寫字樓品質提升，價格具有上升空間。街鋪現狀u街 鋪 與周 邊 配套 的關 聯 性很 強 ：周邊 有住宅小區(qū)，街鋪 多 為 服 務 住宅的服裝、家 紡 和餐 飲；周 邊 有 專業(yè) 市 場的街 鋪 ， 業(yè)態(tài)則為專業(yè) 市 場 的延伸；周 邊 有學校的街 鋪以服 務 學生 為 主現狀描述： 街鋪是商業(yè)中除超市、百貨和商場的補充組成部分，它的產生依賴城市主流商業(yè)的繁榮，填補駐主流商業(yè)的空缺，所以針對本項目，街鋪式商業(yè)有賴于住宅的人口規(guī)模和主流商業(yè)的人氣聚集。項目 鳳凰萊茵苑 天安花園主力戶型 130150m2三房 130m2三房及 150平米左右的四房客戶 近 70%為私營業(yè)主， 5—10% 為外籍人士； 25%為政府、企事業(yè)單位工作人員 南通市區(qū)客戶占 80%，郊縣及外地占 20% ，二期推出時投資比例上升價格 小高層、疊加： 4000—4700連排別墅： 9000 一期起價 2023多，二期起價 4000多，目前多層、小高層價格達 57007000主題概念 “ 鳳舞萊茵，多彩生活 ” “ 處處精美，點點高雅 ”形象定位 江南名城，水鄉(xiāng)大盤 新城區(qū)高尚住宅區(qū)核心賣點 新城區(qū)，大盤 精致的江南山水園林未來該區(qū)域的升值潛力直接競爭項目掃描本報告是嚴格保密的。問題界定216。實現區(qū)域及地塊增值我們的目標本報告是嚴格保密的。項目背景與約束條件254。結構化分析本報告是嚴格保密的。天安花園小結u核心賣點：精致的江南山水園林未來該區(qū)域的升值潛力u客戶來源：市區(qū)占 80%以上，小區(qū)并與區(qū)域屬性結合性較弱；u可復制性強： 仍然屬于封閉式的單純居住小區(qū)，可復制性強本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。v客戶演變預測 —— 當前的立意必須為未來的客戶演變做好準備目前周邊樓盤的市區(qū)客戶均占到了 70%以上，郊區(qū)及其他外地客戶仍然傾向于選擇繁華的老城區(qū)項目，隨著新城區(qū)配套的跟進和人氣的形成，該部分客戶的比例必將有所提升，投資需求也將有所上升本報告是嚴格保密的。本報告的研究思維導圖客 戶 分析發(fā) 展 戰(zhàn) 略項 目界定 ?問題界定?結構化分析?客戶構成?消費特征 市 場 分析客 戶 分析項 目定位整體 發(fā) 展 戰(zhàn) 略本報告是嚴格保密的。物業(yè)價格高檔寫字樓，如南通國際大廈、南通大廈、金鷹國際大廈等租金相對較高，為 40~60元 /平方米 /月，物業(yè)管理費為 ~ /平方米 /月，車位租金為 3000~3500元 /年；中低檔普通寫字樓及商住樓，如南通國際大廈左側佳成大廈、工農路文峰大廈、王府公寓等租金相對較低，為 10~20元 /平方米 /月，物業(yè)管理費為 ~ /平方米 /月，車位租金為2023~3000元 /年；在售項目銷售價格與住宅差別很小，市中心區(qū)項目均價在 5000 ~ 6000元 /平方米，工農路沿線項目均價在 4000~5500元 /平方米。本報告是嚴格保密的。項目 鳳凰萊茵苑 天安花園圖示位置 洪江路 洪江路 88號規(guī)模指標 28萬平方米；容積率： ；綠化率： 45%建筑面積 22萬平方米； 容積率： ； 綠化率： 45%；車位配比： 1:1物業(yè)類型 獨棟別墅、聯排、多層、小高層、高層 獨棟別墅、聯排、多層、小高層直接競爭項目掃描本報告是嚴格保密的。項目界定216。實現企業(yè)品牌254。南通人認知程度較高的新市府區(qū)域，發(fā)展前景看好u所在片區(qū)形象好u住宅市場供不應求u地塊控規(guī)政策導向性強u資金鏈壓力大254。S：情境（ situation）—— 項目背景事實（項目、客戶、市場）?區(qū)位優(yōu)勢明顯?大規(guī)模綜合體項目?資金壓力大?客戶需求存在空白點?市場機遇好項目總占地為 99萬平米，建筑面積 ，其中規(guī)劃中包括了大體量的商務商業(yè)空間；聯系上海的紐帶，政府主導的新城核心區(qū)，規(guī)劃及配套皆較其他區(qū)域有顯著優(yōu)勢；南通中高收入消費群普遍