世聯(lián)地產(chǎn)-項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析(編輯修改稿)
2025-03-18 13:50 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 目團(tuán)隊(duì)的 業(yè)經(jīng)驗(yàn) 目團(tuán)隊(duì)的 進(jìn)能力 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 容 容積率 產(chǎn)產(chǎn)品類型組合 規(guī) 規(guī)劃指標(biāo) 限 限高 物物業(yè)類型 業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 物物業(yè)類型 ……… 坡坡度 建建筑形態(tài) 地 地形地貌 水水體 建建筑規(guī)劃 ...... … …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 項(xiàng)目的其它屬性：不會(huì)對(duì)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位有根基上的影 響，主要會(huì)對(duì)盈利模式和產(chǎn)品線結(jié)構(gòu)產(chǎn)生局部的調(diào)整 二級(jí)屬性 劃指標(biāo) 形地貌 … 積率 高 態(tài)規(guī)劃 … 度 體 ...... 品類型組合 業(yè)類型 業(yè)類型 筑形態(tài) 筑規(guī)劃 成 成本壓力 樓樓面地價(jià) 盈盈利能力 可可銷售面積 容容積率 規(guī)規(guī)劃 產(chǎn) 產(chǎn)品形態(tài) 容容積率組合 限限高 重要參考屬性－容積率，限高 積率組合 積率 面地價(jià) 銷售面積 本壓力 利能力 劃 關(guān)于容積率與規(guī) 劃問題，參看課 件 《 如何進(jìn)行規(guī) 劃設(shè)計(jì)的咨詢與 顧問 》 18 品形態(tài) 高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 容積率范 圍 產(chǎn)品線可能類 型 需要實(shí)現(xiàn)的均 價(jià) 總建筑面積 (做足容積率 ) 銷售物業(yè)（不含酒店）極限純盈利能力（最高容積 率，完全銷售，最低實(shí)現(xiàn)價(jià)格，扣除地價(jià)） A 以公寓為主， 組合少量寫字 樓 3819 **萬(wàn)平米 **億 B 以寫字樓為 主，組合少量 公寓 4761 **萬(wàn)平米 **億 C 純高層住宅 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4761 **萬(wàn)平米 **億 19 r ?(p2440) = 8123 6 A B C 3819 4761 ? 只有紅色容積率底線以上的區(qū)域才能滿足基本的財(cái)務(wù)需求 6 5 4 3 2 1 0 容積率與財(cái)務(wù)成本的關(guān)系：實(shí)際項(xiàng)目舉例－容積率 R與價(jià)格 P關(guān)系分析（合肥 金大地取地策略研究） 7 容積率上線 從世聯(lián)以往研究 來(lái)看，容積率 是高層住宅保證 品質(zhì)的極限 ? 只有紅色容積率底線以上的區(qū)域才能滿足基本的財(cái)務(wù)需求 星河國(guó)際 R＝ ，居住 83％ 居住功能為主， 少量商業(yè)配套 建外 SOHO 5 7 中高品質(zhì)純居住功能項(xiàng)目容 積率提升潛力有限 商住混合項(xiàng)目隨著容積率的提升，物業(yè)類 型多種多樣，但是居住功能仍然是主體 中等規(guī)模高容積率項(xiàng)目案例綜合分析 1—— 隨著容積率變高，物業(yè)類 型逐漸混合， 2 極高密度高層住宅 + 1 世茂濱江花園 集中商業(yè) SOHO現(xiàn)代城 R＝ ，居住 83％ 綜合體：高檔住 宅、公寓、商業(yè)、 寫字樓 8 6 R＝ ，居住 80％ 綜合體：高檔住宅、 公寓、商業(yè)、寫字樓 4 京基御景東方 R＝ ，居住 74％ 高品質(zhì)住宅 +集中商 業(yè) 商業(yè)、商務(wù)、 居住功能混合 北京當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城 MOMA R＝ ，居住 82％ 綜合體：高檔住宅、公寓、商 業(yè)、寫字樓 綠景 .藍(lán)灣半島 R＝ ，居住 85％ 一般品質(zhì)住宅 +少量 商業(yè)配套 3 中信紅樹灣 高層約 R＝ ， 居住 99％ 高品質(zhì)住宅 +少量公寓、少 量商業(yè)配套 R＝ ，居住 99％ 高品質(zhì)住宅 +少量公寓、少 量商業(yè)配套 中高品質(zhì)純居住功能項(xiàng)目容 積率提升潛力有限 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商住混合項(xiàng)目隨著容積率的提升，物業(yè)類 型多種多樣，但是居住功能仍然是主體 20 3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21 中等規(guī)模高容積率項(xiàng)目案例綜合分析 2—— ，以 居家住宅為主的項(xiàng)目容積率上限，中大規(guī)模項(xiàng)目向綜合體發(fā)展 50畝 世茂濱江花園 R＝ ， 331畝 高品質(zhì)住宅 +少量公寓、少 量商業(yè)配套 綠景 .藍(lán)灣半島 R＝ ， 一般品質(zhì)住宅 +部分 集中商業(yè) 北京當(dāng)代萬(wàn)國(guó) 城 MOMA R＝ ， 182畝 綜合體 ：高檔住 宅、公寓、商業(yè)、 寫字樓 SOHO現(xiàn)代城 R＝ ， 109畝 綜合體 ：高檔住 宅、公寓、商業(yè)、 寫字樓 建外 SOHO R＝ ， 184畝 綜合體 ：高檔住宅、 公寓、商業(yè)、寫字樓 星河國(guó)際 R＝ ， 51畝 極高密度高層住宅 + 集中商業(yè) 6 1 京基御景東方 R＝ ， 75畝 高品質(zhì)住宅 +集中商業(yè) 7 8 中信紅樹灣 高層 R＝ ， 2
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