【正文】 43 資源盤點方法－基于市場競爭的比較盤點 可以參考估價的市場 比較法 本報告是嚴格保密的。 33 價值低估 經驗給我們的啟示（ 3） 判定有高度，全國視野。 商住混合項目隨著容積率的提升，物業(yè)類 型多種多樣，但是居住功能仍然是主體 20 3 本報告是嚴格保密的。 12 在進入核心屬性說明之前，我們先總結一 般房地產項目的問題分類 驗問題 類 求問題 爭問題 險問題 價問題 求是否充足 否有新需求可 發(fā)掘和引導 質化競爭 —— 域內、區(qū)域間 奪客戶 總價競爭 —— 同物業(yè)類型 高單價 加容積 品突破 —— 物業(yè)增值體系 能轉換 —— 增加盈利空間 銷溢價 面積 標反算 出矛盾 項目核心 問題界定 注：問題界定本身比問題的解決過程重要， 問題是變化的，而解決問題的套路是一定的 資源溢價：景觀＋娛樂＋城市 描述 典型規(guī) 模 戰(zhàn)略核心問題 盈利模式 /產品線結 構 戰(zhàn)略研究方法的特征 對戰(zhàn)略的衡量與要求 大盤 常見 500 2023畝 項目的持續(xù)推 動力而非單一 賣點 擴寬客戶層面 相對多元的產品線 在產品類型的選擇 上，會在產品盈利 空間和市場未來機 會之間選擇均衡 基于現狀競爭分析 偏重于區(qū)域未來機會 分析，區(qū)域價值挖掘 SWOT、占位模型無 法清楚的分析大盤戰(zhàn) 略 戰(zhàn)略的彈性，充分 考慮未來可調整性 （減法容易加法 難），避免因現狀的 風險而屏蔽未來的可 能收益 偏向穩(wěn)妥，中庸 小盤 200畝 以下， 尤其是 100畝以 下的 差異化 市場占位 核心競爭力界 定 相對簡單的產品線 盡量選擇當前盈利 能力最高的產品類 型 基于現狀競爭分析 SWOT，占位分析能 有效的分析項目戰(zhàn)略 針對性，聚焦 差異化 可以劍走偏鋒 ? 超過 3000畝的項目，屬于區(qū)域項目，需要考慮產業(yè)，區(qū)域配套的布局，一二級混合開 發(fā)，已經不簡單的是幾個房地產項目的拼合 ? 介于 200500畝之間的項目，情況比較復雜，介于大盤與小盤之間，視具體情況而定 本報告是嚴格保密的。 2 本課件主要適用于 3000畝及其以下的房 地產項目分析 本課件核心內容是在闡明項目價值定義與 作用的基礎上，著重分析如何分析項目價 值 本報告是嚴格保密的。 求資源溢價，不 求回現速度 密度高端 目 15 VS 政 政府背景（民間 企 企業(yè) /國企） 民企，尤其上市公司看重實際發(fā)生的 現金流，注重風險。 市場驗證 基于消費者分析的市場驗證， 具體見 《 消費者分析 》 課件 基于市場競爭分析的市場驗證 ，具體見 《 競爭分析 》 課件 具體化 具 具體的盈利 模 模式 本報告是嚴格保密的。 例：停批別墅用地政策／７０＼９０政策 保持專業(yè)敏感度，正確認識價值的突顯． 本報告是嚴格保密的。 了解地質地貌狀況的基本指標 坡度分析 水體分析 地質地貌狀況 掌握地形坡度分布狀況，為進一步選擇可 建設用地提供科學的依據 明確水體分布、水量、面積大小、年度變 化強度，指導項目規(guī)劃布局 關鍵節(jié)點分布 特殊資源 居民分布 土地利用現狀 本報告是嚴格保密的。 例：廈門誠毅項目 /長泰項目 項目是有一定開發(fā)周期的，動態(tài)觀注各類變化趨勢，物 質條件的積累，導致生活方式的轉變，連鎖反應，導致 住房需求的變化． 本報告是嚴格保密的。 東面 寧工新寓 東南現有 住宅 30 項目現 狀 南面華 保新寓 西面道路 西南道路 北面寶 船公園 西北 長江油輪 本報告是嚴格保密的。 府背景（民間 業(yè) /國企） 有資金實力 資能力 目團隊的 業(yè)經驗 目團隊的 進能力 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 7 為什么要進行價值分析 I. 價值分析的核心目的： 梳理項目的核心屬性，從而確定項目的思維架構，為后續(xù)的戰(zhàn) 略戰(zhàn)術研究與落實，提供框架性的指引的課程（本課件的核 心） 項目價值分析是為后續(xù)研究界定范圍； II. 項目價值分析是為后續(xù)研究提供思路框架及引導 III. 項目價值分析是為后續(xù)研究預先揭示可能的問題 IV. 項目價值分析理解深入，是直接影響解決方案的制定； V. 項目價值分析，是世聯專業(yè)顧問價值的體現，也是全國視野 的體現。 政府 背景的 國企 看重 資產增值 ，更多 的涉及大規(guī)模區(qū)域的 一二級混合開 發(fā) ，二級開發(fā)只是部分回現的手段 深刻影響項目能做到什么程度，因為 很多 高溢價的盈利模式需要更強的資 金壓力承受能力（強度，時間） 項目的實際 推進能力 ，策劃方案的實 際理解和執(zhí)行程度，影響我們給客戶 提出方案的難度控制。 案例：南京寶船項目 疊拼 Towhouse區(qū) Towhouse區(qū) 多層洋房區(qū)