世聯(lián)地產(chǎn)-項目價值分析(存儲版)
【正文】 圍內(nèi)的土地 面積，也稱為紅線面積 在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上總建筑 面積與建設(shè)用地面積的比率 建筑覆蓋率 綠地率 功能配比 限高 本報告是嚴格保密的。 41 案例：中海國際社區(qū) 經(jīng)濟技術(shù)指標： ?有地面積：＞ 130萬㎡ ?建筑覆蓋率：＜ 40% ?綠化率： ＞ 35% ?建筑面積：約 119萬㎡ ?住宅面積：約 102萬㎡ ?公建及配套面積：超 過 17萬㎡ 附錄 A：基本的屬性分析 比較因素 本項目 關(guān)注項目 A 關(guān)注項目 B 關(guān)注項目 C 開發(fā)商背景 品牌 15 16 18 13 資金實力 開發(fā)能力 區(qū)域位置 基礎(chǔ)設(shè)施完善 程度 公共配套設(shè)施 完善程度 環(huán)境質(zhì)量 區(qū)域規(guī)劃 交通條件 公共交通便捷 度 道路通達度 資源秉賦 …… …… …… 本報告是嚴格保密的。 例：西山美廬 /陽光棕櫚園 跳出現(xiàn)實，發(fā)揮價值，只有這樣我們的工作才有價值， 客戶并非完全理性。 32 案例：深圳后海片區(qū) 本報告是嚴格保密的。 27 三、提高篇 本報告是嚴格保密的。 4761 **萬平米 **億 19 r ?(p2440) = 8123 6 A B C 3819 4761 ? 只有紅色容積率底線以上的區(qū)域才能滿足基本的財務(wù)需求 6 5 4 3 2 1 0 容積率與財務(wù)成本的關(guān)系：實際項目舉例－容積率 R與價格 P關(guān)系分析（合肥 金大地取地策略研究） 7 容積率上線 從世聯(lián)以往研究 來看，容積率 是高層住宅保證 品質(zhì)的極限 ? 只有紅色容積率底線以上的區(qū)域才能滿足基本的財務(wù)需求 星河國際 R＝ ，居住 83％ 居住功能為主， 少量商業(yè)配套 建外 SOHO 5 7 中高品質(zhì)純居住功能項目容 積率提升潛力有限 商住混合項目隨著容積率的提升，物業(yè)類 型多種多樣，但是居住功能仍然是主體 中等規(guī)模高容積率項目案例綜合分析 1—— 隨著容積率變高，物業(yè)類 型逐漸混合， 2 極高密度高層住宅 + 1 世茂濱江花園 集中商業(yè) SOHO現(xiàn)代城 R＝ ，居住 83％ 綜合體：高檔住 宅、公寓、商業(yè)、 寫字樓 8 6 R＝ ，居住 80％ 綜合體：高檔住宅、 公寓、商業(yè)、寫字樓 4 京基御景東方 R＝ ，居住 74％ 高品質(zhì)住宅 +集中商 業(yè) 商業(yè)、商務(wù)、 居住功能混合 北京當(dāng)代萬國城 MOMA R＝ ，居住 82％ 綜合體：高檔住宅、公寓、商 業(yè)、寫字樓 綠景 .藍灣半島 R＝ ，居住 85％ 一般品質(zhì)住宅 +少量 商業(yè)配套 3 中信紅樹灣 高層約 R＝ ， 居住 99％ 高品質(zhì)住宅 +少量公寓、少 量商業(yè)配套 R＝ ，居住 99％ 高品質(zhì)住宅 +少量公寓、少 量商業(yè)配套 中高品質(zhì)純居住功能項目容 積率提升潛力有限 本報告是嚴格保密的。 政府背景的國企看重資產(chǎn)增值，更多 的涉及大規(guī)模區(qū)域的一二級混合開 發(fā)，二級開發(fā)只是部分回現(xiàn)的手段 自 自有資金實力 融 融資能力 深刻影響項目能做到什么程度，因為 很多高溢價的盈利模式需要更強的資 金壓力承受能力（強度，時間） 項 項目團隊的 專 專業(yè)經(jīng)驗 項 項目團隊的 推 推進能力 項目的實際推進能力，策劃方案的實 際理解和執(zhí)行程度，影響我們給客戶 提出方案的難度控制。 11 步驟二： 屬性界定－提煉核心屬性的邏輯 架構(gòu) 模 心問題類型 考的方向 略類型 利模式 源秉賦 業(yè)背景 修正 市價值 核心內(nèi)容 ? 1. 1. 其它屬性： 容積率 2. 2. 地形地貌 3. 3. …… 深 化 指 指標反算 經(jīng) 經(jīng)驗問題 分 分類 風(fēng) 風(fēng)險問題 需 需求問題 競 競爭問題 需需求是否充足 是是否有新需求可 以以發(fā)掘和引導(dǎo) 同同質(zhì)化競爭 —— 區(qū)區(qū)域內(nèi)、區(qū)域間 爭爭奪客戶 同同總價競爭 —— 不不同物業(yè)類型 功功能轉(zhuǎn)換 —— 增加盈利空間 產(chǎn)產(chǎn)品突破 —— 物業(yè)增值體系 提 提高單價 溢 溢價問題 得 得出矛盾 營營銷溢價 增 增加容積 偷偷面積 本報告是嚴格保密的。 4 什么是項目價值 義 : 房地產(chǎn)項目的內(nèi)在與外在“核心”屬性，在市場競 爭環(huán)境中，對項目開發(fā)思路的決定性影響 需要強調(diào)的是： 項目的價值是建立在市場競爭之上的，沒有絕對的價值 項目價值不是簡單的項目屬性羅列，而是有主次之分的 項目的價值是一個動態(tài)概念，不僅與開發(fā)思路之間存在著互動關(guān)系，不同價 值
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