世聯(lián)地產(chǎn)-項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 圍內(nèi)的土地 面積，也稱為紅線面積 在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上總建筑 面積與建設(shè)用地面積的比率 建筑覆蓋率 綠地率 功能配比 限高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 案例：中海國(guó)際社區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： ?有地面積：＞ 130萬(wàn)㎡ ?建筑覆蓋率：＜ 40% ?綠化率： ＞ 35% ?建筑面積：約 119萬(wàn)㎡ ?住宅面積：約 102萬(wàn)㎡ ?公建及配套面積：超 過(guò) 17萬(wàn)㎡ 附錄 A：基本的屬性分析 比較因素 本項(xiàng)目 關(guān)注項(xiàng)目 A 關(guān)注項(xiàng)目 B 關(guān)注項(xiàng)目 C 開發(fā)商背景 品牌 15 16 18 13 資金實(shí)力 開發(fā)能力 區(qū)域位置 基礎(chǔ)設(shè)施完善 程度 公共配套設(shè)施 完善程度 環(huán)境質(zhì)量 區(qū)域規(guī)劃 交通條件 公共交通便捷 度 道路通達(dá)度 資源秉賦 …… …… …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 例：西山美廬 /陽(yáng)光棕櫚園 跳出現(xiàn)實(shí)，發(fā)揮價(jià)值，只有這樣我們的工作才有價(jià)值， 客戶并非完全理性。 32 案例：深圳后海片區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 三、提高篇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4761 **萬(wàn)平米 **億 19 r ?(p2440) = 8123 6 A B C 3819 4761 ? 只有紅色容積率底線以上的區(qū)域才能滿足基本的財(cái)務(wù)需求 6 5 4 3 2 1 0 容積率與財(cái)務(wù)成本的關(guān)系：實(shí)際項(xiàng)目舉例－容積率 R與價(jià)格 P關(guān)系分析（合肥 金大地取地策略研究） 7 容積率上線 從世聯(lián)以往研究 來(lái)看，容積率 是高層住宅保證 品質(zhì)的極限 ? 只有紅色容積率底線以上的區(qū)域才能滿足基本的財(cái)務(wù)需求 星河國(guó)際 R＝ ，居住 83％ 居住功能為主， 少量商業(yè)配套 建外 SOHO 5 7 中高品質(zhì)純居住功能項(xiàng)目容 積率提升潛力有限 商住混合項(xiàng)目隨著容積率的提升，物業(yè)類 型多種多樣，但是居住功能仍然是主體 中等規(guī)模高容積率項(xiàng)目案例綜合分析 1—— 隨著容積率變高，物業(yè)類 型逐漸混合， 2 極高密度高層住宅 + 1 世茂濱江花園 集中商業(yè) SOHO現(xiàn)代城 R＝ ，居住 83％ 綜合體：高檔住 宅、公寓、商業(yè)、 寫字樓 8 6 R＝ ，居住 80％ 綜合體：高檔住宅、 公寓、商業(yè)、寫字樓 4 京基御景東方 R＝ ，居住 74％ 高品質(zhì)住宅 +集中商 業(yè) 商業(yè)、商務(wù)、 居住功能混合 北京當(dāng)代萬(wàn)國(guó)城 MOMA R＝ ，居住 82％ 綜合體：高檔住宅、公寓、商 業(yè)、寫字樓 綠景 .藍(lán)灣半島 R＝ ，居住 85％ 一般品質(zhì)住宅 +少量 商業(yè)配套 3 中信紅樹灣 高層約 R＝ ， 居住 99％ 高品質(zhì)住宅 +少量公寓、少 量商業(yè)配套 R＝ ，居住 99％ 高品質(zhì)住宅 +少量公寓、少 量商業(yè)配套 中高品質(zhì)純居住功能項(xiàng)目容 積率提升潛力有限 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 政府背景的國(guó)企看重資產(chǎn)增值，更多 的涉及大規(guī)模區(qū)域的一二級(jí)混合開 發(fā)，二級(jí)開發(fā)只是部分回現(xiàn)的手段 自 自有資金實(shí)力 融 融資能力 深刻影響項(xiàng)目能做到什么程度，因?yàn)? 很多高溢價(jià)的盈利模式需要更強(qiáng)的資 金壓力承受能力（強(qiáng)度，時(shí)間） 項(xiàng) 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的 專 專業(yè)經(jīng)驗(yàn) 項(xiàng) 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的 推 推進(jìn)能力 項(xiàng)目的實(shí)際推進(jìn)能力，策劃方案的實(shí) 際理解和執(zhí)行程度，影響我們給客戶 提出方案的難度控制。 11 步驟二： 屬性界定－提煉核心屬性的邏輯 架構(gòu) 模 心問(wèn)題類型 考的方向 略類型 利模式 源秉賦 業(yè)背景 修正 市價(jià)值 核心內(nèi)容 ? 1. 1. 其它屬性： 容積率 2. 2. 地形地貌 3. 3. …… 深 化 指 指標(biāo)反算 經(jīng) 經(jīng)驗(yàn)問(wèn)題 分 分類 風(fēng) 風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題 需 需求問(wèn)題 競(jìng) 競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題 需需求是否充足 是是否有新需求可 以以發(fā)掘和引導(dǎo) 同同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) —— 區(qū)區(qū)域內(nèi)、區(qū)域間 爭(zhēng)爭(zhēng)奪客戶 同同總價(jià)競(jìng)爭(zhēng) —— 不不同物業(yè)類型 功功能轉(zhuǎn)換 —— 增加盈利空間 產(chǎn)產(chǎn)品突破 —— 物業(yè)增值體系 提 提高單價(jià) 溢 溢價(jià)問(wèn)題 得 得出矛盾 營(yíng)營(yíng)銷溢價(jià) 增 增加容積 偷偷面積 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 什么是項(xiàng)目?jī)r(jià)值 義 : 房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)在與外在“核心”屬性，在市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)環(huán)境中，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)思路的決定性影響 需要強(qiáng)調(diào)的是： 項(xiàng)目的價(jià)值是建立在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之上的，沒(méi)有絕對(duì)的價(jià)值 項(xiàng)目?jī)r(jià)值不是簡(jiǎn)單的項(xiàng)目屬性羅列，而是有主次之分的 項(xiàng)目的價(jià)值是一個(gè)動(dòng)態(tài)概念，不僅與開發(fā)思路之間存在著互動(dòng)關(guān)系，不同價(jià) 值
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1