世聯(lián)地產(chǎn)-項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析-在線瀏覽
2025-04-01 13:50本頁(yè)面
【正文】 目?jī)r(jià)值分析是為后續(xù)研究預(yù)先揭示可能的問(wèn)題 IV. 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析理解深入，是直接影響解決方案的制定； V. 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析，是世聯(lián)專業(yè)顧問(wèn)價(jià)值的體現(xiàn)，也是全國(guó)視野 的體現(xiàn)。 8 How 何進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析？ 完整的項(xiàng)目資源體系 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 步驟一：資源盤(pán)點(diǎn)－立足于完整的項(xiàng)目資 源體系 項(xiàng)目資源體系 開(kāi)發(fā)商背景 項(xiàng)目及區(qū)域位置 項(xiàng)目交通條件 項(xiàng)目周邊環(huán)境 項(xiàng)目資源是項(xiàng)目開(kāi) 展的起點(diǎn)，項(xiàng)目資源 體系的每個(gè)環(huán)節(jié)上都 有可能產(chǎn)生相對(duì)于市 場(chǎng)上其他項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng) 優(yōu)勢(shì)，即價(jià)值 地質(zhì)地貌狀況 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo) 鏈接 規(guī) 規(guī)模 核 核心問(wèn)題類(lèi)型 城 城市價(jià)值 思 思考的方向 資 資源秉賦 戰(zhàn) 戰(zhàn)略類(lèi)型 企 企業(yè)背景 盈 盈利模式 ? 其它屬性： 容積率 地形地貌 …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 在進(jìn)入核心屬性說(shuō)明之前，我們先總結(jié)一 般房地產(chǎn)項(xiàng)目的問(wèn)題分類(lèi) 驗(yàn)問(wèn)題 類(lèi) 求問(wèn)題 爭(zhēng)問(wèn)題 險(xiǎn)問(wèn)題 價(jià)問(wèn)題 求是否充足 否有新需求可 發(fā)掘和引導(dǎo) 質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) —— 域內(nèi)、區(qū)域間 奪客戶 總價(jià)競(jìng)爭(zhēng) —— 同物業(yè)類(lèi)型 高單價(jià) 加容積 品突破 —— 物業(yè)增值體系 能轉(zhuǎn)換 —— 增加盈利空間 銷(xiāo)溢價(jià) 面積 標(biāo)反算 出矛盾 項(xiàng)目核心 問(wèn)題界定 注：?jiǎn)栴}界定本身比問(wèn)題的解決過(guò)程重要， 問(wèn)題是變化的，而解決問(wèn)題的套路是一定的 資源溢價(jià)：景觀＋娛樂(lè)＋城市 描述 典型規(guī) 模 戰(zhàn)略核心問(wèn)題 盈利模式 /產(chǎn)品線結(jié) 構(gòu) 戰(zhàn)略研究方法的特征 對(duì)戰(zhàn)略的衡量與要求 大盤(pán) 常見(jiàn) 500 2023畝 項(xiàng)目的持續(xù)推 動(dòng)力而非單一 賣(mài)點(diǎn) 擴(kuò)寬客戶層面 相對(duì)多元的產(chǎn)品線 在產(chǎn)品類(lèi)型的選擇 上，會(huì)在產(chǎn)品盈利 空間和市場(chǎng)未來(lái)機(jī) 會(huì)之間選擇均衡 基于現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)分析 偏重于區(qū)域未來(lái)機(jī)會(huì) 分析，區(qū)域價(jià)值挖掘 SWOT、占位模型無(wú) 法清楚的分析大盤(pán)戰(zhàn) 略 戰(zhàn)略的彈性，充分 考慮未來(lái)可調(diào)整性 （減法容易加法 難），避免因現(xiàn)狀的 風(fēng)險(xiǎn)而屏蔽未來(lái)的可 能收益 偏向穩(wěn)妥，中庸 小盤(pán) 200畝 以下， 尤其是 100畝以 下的 差異化 市場(chǎng)占位 核心競(jìng)爭(zhēng)力界 定 相對(duì)簡(jiǎn)單的產(chǎn)品線 盡量選擇當(dāng)前盈利 能力最高的產(chǎn)品類(lèi) 型 基于現(xiàn)狀競(jìng)爭(zhēng)分析 SWOT，占位分析能 有效的分析項(xiàng)目戰(zhàn)略 針對(duì)性，聚焦 差異化 可以劍走偏鋒 ? 超過(guò) 3000畝的項(xiàng)目，屬于區(qū)域項(xiàng)目，需要考慮產(chǎn)業(yè)，區(qū)域配套的布局，一二級(jí)混合開(kāi) 發(fā)，已經(jīng)不簡(jiǎn)單的是幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的拼合 ? 介于 200500畝之間的項(xiàng)目，情況比較復(fù)雜，介于大盤(pán)與小盤(pán)之間，視具體情況而定 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 核心屬性－城市價(jià)值：深刻影響客戶居住 特征，規(guī)模體量，以及產(chǎn)品類(lèi)型組合 ? ? 1. 2. 城市功能的 覆蓋 度 ，衡量指標(biāo) ： 城市中心（區(qū)域 心）商業(yè)區(qū)的的 離，例如乘公交 統(tǒng)所需的時(shí)間 定性判斷為主， 要從兩個(gè)角度判 區(qū)成熟程度與區(qū) 價(jià)值： 域的 城市配套 情 （生活，商業(yè)配 ） 域的 公共交通系 完善程度（非簡(jiǎn) 的道路通達(dá)） 城市內(nèi) 城市近郊 城市遠(yuǎn)郊 非城市區(qū) 積率 品線類(lèi)型組 合合 戶居住特 ： 特征體系 價(jià) 模 共交通體系 市配套程度 ? 資源秉賦的界定： 強(qiáng)勢(shì)的自然資源：已知的、可實(shí)際利用的有海，天然的名山大川，天然的大面積湖泊 強(qiáng)勢(shì)的人造資源：特指能形成完整，自我循環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈的高端人造資源，已知可以成功運(yùn) 作的只有 golf，滑雪場(chǎng)。 強(qiáng)勢(shì)資源 舉例： 量溢價(jià) 量現(xiàn)金流 品線結(jié)構(gòu) 它影響因素 微調(diào) 勢(shì)資源 可以”做高端項(xiàng) ，走溢價(jià)模式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。其盈利模式以資 金滾動(dòng)的二級(jí)開(kāi)發(fā)為主。 16 核心屬性：開(kāi)發(fā)商背景－發(fā)展商的能力影響著其 對(duì)項(xiàng)目盈利模式的需求以及能達(dá)到盈利模式 開(kāi)發(fā)商背景 開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)能力 開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)能力 （與開(kāi)發(fā)數(shù)量相 關(guān)） 民企 ，尤其 上市公司 看重 實(shí)際發(fā)生的 現(xiàn)金流 ，注重 風(fēng)險(xiǎn) 。 政府 背景的 國(guó)企 看重 資產(chǎn)增值 ，更多 的涉及大規(guī)模區(qū)域的 一二級(jí)混合開(kāi) 發(fā) ，二級(jí)開(kāi)發(fā)只是部分回現(xiàn)的手段 深刻影響項(xiàng)目能做到什么程度，因?yàn)? 很多 高溢價(jià)的盈利模式需要更強(qiáng)的資 金壓力承受能力（強(qiáng)度，時(shí)間） 項(xiàng)目的實(shí)際 推進(jìn)能力 ，策劃方案的實(shí) 際理解和執(zhí)行程度，影響我們給客戶 提出方案的難度控制。 容 容積率 產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型組合 規(guī) 規(guī)劃指標(biāo) 限 限高 物物業(yè)類(lèi)型 業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 物物業(yè)類(lèi)型 ……… 坡坡度 建建筑形態(tài) 地 地形地貌 水水體 建建筑規(guī)劃 ...... … …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 容積率范 圍 產(chǎn)品線可能類(lèi) 型 需要實(shí)現(xiàn)的均 價(jià) 總建筑面積 (做足容積率 ) 銷(xiāo)售物業(yè)（不含酒店）極限純盈利能力（最高容積 率，完全銷(xiāo)售，最低實(shí)現(xiàn)價(jià)格，扣除地價(jià)） A 以公寓為主， 組合少量寫(xiě)字 樓 3819 **萬(wàn)平米 **億 B 以寫(xiě)字樓為
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