世聯(lián)地產(chǎn)-項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析(文件)
【正文】 R＝ ，居住 74％ 高品質(zhì)住宅 +集中商 業(yè) 商業(yè)、商務(wù)、 居住功能混合 北京當(dāng)代萬國(guó)城 MOMA R＝ ，居住 82％ 綜合體：高檔住宅、公寓、商 業(yè)、寫字樓 綠景 .藍(lán)灣半島 R＝ ，居住 85％ 一般品質(zhì)住宅 +少量 商業(yè)配套 3 中信紅樹灣 高層約 R＝ ， 居住 99％ 高品質(zhì)住宅 +少量公寓、少 量商業(yè)配套 R＝ ，居住 99％ 高品質(zhì)住宅 +少量公寓、少 量商業(yè)配套 中高品質(zhì)純居住功能項(xiàng)目容 積率提升潛力有限 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 初步判定的內(nèi)在邏輯 更多的是依賴專業(yè)人員的 經(jīng)驗(yàn)，以及對(duì)于過往類似 案例的總結(jié) 初步判定 23 戰(zhàn) 戰(zhàn)略 核 核心問題 差 差異化？ 考 考察重點(diǎn) 未 未來機(jī)會(huì)？ 競(jìng) 競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)狀？ 初步判定 占 占位 戰(zhàn) 戰(zhàn)略特征 城 城市功能？ 資 資源，尊貴？ 彈 彈性？穩(wěn)妥？ 聚 聚焦？風(fēng)險(xiǎn)？ 盈 盈利模式 溢 溢價(jià)為主？ 現(xiàn) 現(xiàn)金流為主？ 24 初步判定 步驟三：初步判定－得到的并不是具體戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，而是戰(zhàn) 長(zhǎng)期推動(dòng)力？ 心問題 察重點(diǎn) 異化？ 來機(jī)會(huì)？ 爭(zhēng)現(xiàn)狀？ 性？穩(wěn)妥？ 焦？風(fēng)險(xiǎn)？ 略 位 利模式 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 三、提高篇 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 東面 寧工新寓 東南現(xiàn)有 住宅 30 項(xiàng)目現(xiàn) 狀 南面華 保新寓 西面道路 西南道路 北面寶 船公園 西北 長(zhǎng)江油輪 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 案例：深圳后海片區(qū) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 案例：當(dāng)代綠波項(xiàng)目 山海資源 地塊內(nèi)有島內(nèi)唯一溫 泉資源 地塊內(nèi)水資源豐富 東面為度假村 南面看海，但沙灘處 將規(guī)劃為五星酒店（兩 年后啟動(dòng)） 西面為山體，項(xiàng)目依 山而建 北面為空地，未來規(guī) 劃為安置房 兩塊地塊之間為廈門 黨校培訓(xùn)中心規(guī)劃用地 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 例：西山美廬 /陽光棕櫚園 跳出現(xiàn)實(shí)，發(fā)揮價(jià)值，只有這樣我們的工作才有價(jià)值， 客戶并非完全理性。 例：廈門誠(chéng)毅項(xiàng)目 /長(zhǎng)泰項(xiàng)目 項(xiàng)目是有一定開發(fā)周期的，動(dòng)態(tài)觀注各類變化趨勢(shì)，物 質(zhì)條件的積累，導(dǎo)致生活方式的轉(zhuǎn)變，連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致 住房需求的變化． 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 案例：中海國(guó)際社區(qū) 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： ?有地面積：＞ 130萬㎡ ?建筑覆蓋率：＜ 40% ?綠化率： ＞ 35% ?建筑面積：約 119萬㎡ ?住宅面積：約 102萬㎡ ?公建及配套面積：超 過 17萬㎡ 附錄 A：基本的屬性分析 比較因素 本項(xiàng)目 關(guān)注項(xiàng)目 A 關(guān)注項(xiàng)目 B 關(guān)注項(xiàng)目 C 開發(fā)商背景 品牌 15 16 18 13 資金實(shí)力 開發(fā)能力 區(qū)域位置 基礎(chǔ)設(shè)施完善 程度 公共配套設(shè)施 完善程度 環(huán)境質(zhì)量 區(qū)域規(guī)劃 交通條件 公共交通便捷 度 道路通達(dá)度 資源秉賦 …… …… …… 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目及區(qū)域位置 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 經(jīng)城市行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地 面積，也稱為紅線面積 在建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物地面以上總建筑 面積與建設(shè)用地面積的比率 建筑覆蓋率 綠地率 功能配比 限高 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 了解地質(zhì)地貌狀況的基本指標(biāo) 坡度分析 水體分析 地質(zhì)地貌狀況 掌握地形坡度分布狀況，為進(jìn)一步選擇可 建設(shè)用地提供科學(xué)的依據(jù) 明確水體分布、水量、面積大小、年度變 化強(qiáng)度，指導(dǎo)項(xiàng)目規(guī)劃布局 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分布 特殊資源 居民分布 土地利用現(xiàn)狀 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 開發(fā)商資金實(shí)力 開發(fā)商產(chǎn)品開發(fā)能力 開發(fā)商的融資能力 開發(fā)商過往開發(fā) 的項(xiàng)目及其水平 44 開發(fā)商資源對(duì)項(xiàng)目的影響 專業(yè)公司評(píng)價(jià) 開發(fā)商品牌 開發(fā)商在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的影響力 開發(fā)商的財(cái)務(wù)指標(biāo) 開發(fā)商背景 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 40 核心價(jià)值無法判定 經(jīng)驗(yàn)給我們的啟示（ 7） 核心價(jià)值是支持項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略。 37 案例：陽光棕櫚園 陽光棕櫚園 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 例：停批別墅用地政策／７０＼９０政策 保持專業(yè)敏感度，正確認(rèn)識(shí)價(jià)值的突顯． 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 例：廈門當(dāng)代綠波項(xiàng)目／三亞下洋田項(xiàng)目 常言 “ 站的高，看的遠(yuǎn) ” ，尤其是稀缺資源，放開視野。 例：后海片區(qū) /大連軟件園 /廣州南沙項(xiàng)目 如果有歷史，一定要細(xì)化研究歷史，這樣更有指向性和 價(jià)值，此外要關(guān)注它的未來發(fā)展方向，及未來
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1