世聯(lián)地產(chǎn)集中商業(yè)研究(定稿)(文件)
【正文】 75－ 85M2，商業(yè)檔次較低，無法支撐較高租金水平。 發(fā)展策略 項(xiàng)目定位 湖心島 —— 大梅沙物業(yè)標(biāo)桿 第三地生活領(lǐng)袖 公寓：社會(huì)高端消費(fèi)人群的奢侈品 商業(yè)：濱海高端休閑配套街區(qū) 產(chǎn)品定位 濱海高端休閑配套街區(qū) 用商業(yè)面積限定商業(yè)檔次 鋪位最小單元 100平方米 業(yè)態(tài)以高端休閑類餐飲為主 41 世聯(lián)服務(wù)其他集中式商業(yè)案例概覽 （ 20232023） 深圳 CBD怡景中心城項(xiàng)目 青島百通李滄商業(yè)項(xiàng)目 沈陽東方儷城項(xiàng)目 …… 錦州寶地城項(xiàng)目 合肥東舜假日廣場(chǎng)項(xiàng)目 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 消費(fèi)機(jī)會(huì)分析 通過市場(chǎng)的現(xiàn)狀論證，從未來項(xiàng)目可能輻射范圍和獲取消費(fèi)者的容量能力分析，湖心島商業(yè)部分的日平效可以達(dá)到 /㎡ 〃日的空間水平。 40 我們提供的成果 招商執(zhí)行建議 : █ 提供項(xiàng)目形象與商業(yè)推廣主題、品牌建設(shè)執(zhí)行方案與招商執(zhí)行方案 項(xiàng)目形象及主題 人文湖心 一島情深 Slogn：一個(gè)人能活多久，要看他能記得多少過去的歲月 業(yè)態(tài)選擇：紀(jì)念精品、專營(yíng)店，教堂（旅行）婚禮服務(wù)，藝術(shù)欣賞（動(dòng) 樂隊(duì)演奏舞蹈 ，靜 畫展、藝術(shù)品 ），工藝品、非營(yíng)利機(jī)構(gòu)或社會(huì)組織的公益展示宣傳、展覽（大梅沙歷史規(guī)劃展覽）、私人（ PARTY）俱樂部服務(wù)、聚會(huì)服務(wù)、婚紗攝影（影視廣告）等外景地，中高檔特色西餐、咖啡室、酒吧等 品牌建設(shè)執(zhí)行方案與品牌落位 招商策略 租賃條件框架 經(jīng)營(yíng)保障方案 管理公司實(shí)施方案 業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 招商執(zhí)行方案 █ 商業(yè)市場(chǎng)研究 市場(chǎng)結(jié)論 : 商業(yè)概況 1. 片區(qū)商業(yè)配套供應(yīng)量大，需求不足。 ?2023年在鹽田港靠岸 15萬國外海員，國外海員一般都會(huì)逗留三五天，遠(yuǎn)洋船海員在港口上岸時(shí)間的消費(fèi)水平大約在 500600美元之間。 ? 租戶慘淡經(jīng)營(yíng)，主要消費(fèi)時(shí)間為節(jié)假日。 租金 人流 金牛型租戶 明星型租戶 問題型租戶 瘦狗型租戶 主力店 知名商家 結(jié)構(gòu)性品牌專賣店 零售商鋪 次主力店 25 集中商業(yè)管理營(yíng)運(yùn)的主要內(nèi)容 ?承租商的優(yōu)化管理： 制定相應(yīng)政策 ， 提高承租戶質(zhì)量 ?業(yè)態(tài)管理原則： 根據(jù)不同區(qū)域業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)效果 ， 讓銷售最好的商品業(yè)態(tài)得到最佳的位置 ?營(yíng)銷管理： 制定營(yíng)銷計(jì)劃 ， 吸引更多的客戶 ?服務(wù)管理： 管理行政事務(wù) ， 制定程度合理的承租費(fèi)用 26 營(yíng)運(yùn)管理模式：統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng) 統(tǒng)一招商管理 、 統(tǒng)一營(yíng)銷 、 統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督 、 統(tǒng)一物業(yè)管理 ?統(tǒng)一招商管理：對(duì)招商的品牌審核管理和完善租約管理 ?統(tǒng)一營(yíng)銷：制定統(tǒng)一的營(yíng)銷推廣計(jì)劃 ?統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督：成立管理委員會(huì) ， 指導(dǎo) 、 服務(wù) 、 監(jiān)督承租方的經(jīng) 營(yíng)活動(dòng) ?統(tǒng)一物業(yè)管理：有效的進(jìn)行建筑空間維護(hù)＆保養(yǎng) 27 丑聯(lián)集中商業(yè)成功開發(fā)的操作流程 世聯(lián)的工作是從客戶目標(biāo)出發(fā)，市場(chǎng)為導(dǎo)向，以全國的視野和高度，為客戶提供切實(shí)的增值服務(wù)！ 案例 1 北京石景山魯谷路南側(cè) 項(xiàng)目位置 快速發(fā)展區(qū)域，以大型住區(qū)為區(qū)域主導(dǎo)屬性的商業(yè)項(xiàng)目 項(xiàng)目界定 寫字樓 + 商業(yè) 物業(yè)類型 80000 平方米 建筑面積 項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議 研究方向 北京瑞達(dá)世紀(jì)魯谷路項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略定位及物業(yè)發(fā)展建議 客戶的主要困惑與我們的研究方向 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)租賃價(jià)格不是本項(xiàng)目的主要難點(diǎn)問題； 在片區(qū)內(nèi)已有成熟商圈集中分布、且項(xiàng)目周邊新增大量商業(yè)的情況下，本項(xiàng)目是否尚存 商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì) ？如存在機(jī)會(huì)， 合理的商業(yè)規(guī)模 是多少？ 選擇何種 商業(yè)業(yè)態(tài) 有助于彰顯本項(xiàng)目的高端物業(yè)形象、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)收益，并與上部辦公物業(yè)功能相輔相成？ Focus 1 商業(yè)的業(yè)態(tài)與規(guī)模 ◣ 基于區(qū)域現(xiàn)狀，寫字樓物業(yè)有把握實(shí)現(xiàn) 3元 /平米 /天的租賃價(jià)格。 23 招商對(duì)象租金與承租面積之間的關(guān)系 最高 最低 最小 零售商鋪： 化妝品 、 服裝、 珠寶 、 皮具 、 鞋 、 鐘表、 眼鏡 、 通信 最大 特色品牌店： 電器 、 音像 、 美容中心 、 家居用品 、 運(yùn)動(dòng)用品、 健身中心 租金承受 面積要求 大型主力店 ： 百貨公司 、 超市 、 電影院 次主力店： 美食廣場(chǎng) 、 大型中式酒樓、 娛樂中心 24 租戶構(gòu)成 ? 主力店能為集中商業(yè)帶來巨大的人流，但是租金水平很低。 滿足大商家基本要求 ?面積要求 ， 昭示性 ， 獨(dú)立性 ， 臨街 ， 出入口交通便利 ， 停車場(chǎng)位置與體量 ， 以及貨運(yùn)要求 。 集中商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的核心是把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)之上。 13 招商先行為商業(yè)成功提供保障 9 招商是將商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)從營(yíng)建方案階段轉(zhuǎn)變成商業(yè)營(yíng)運(yùn)階段的中間步驟。 11 良好的物業(yè)產(chǎn)品設(shè)計(jì)為商業(yè)提供可持續(xù)發(fā)展的空間平臺(tái) 7 購物中心興奮程度的
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