世聯(lián)地產(chǎn)-城市綜合體復(fù)合開(kāi)發(fā)研究(文件)
【正文】 主導(dǎo) ≠所占比例大 主導(dǎo)的物業(yè)形式：引領(lǐng)項(xiàng)目形象、在同類(lèi)物業(yè)的比較中占有優(yōu)勢(shì)。 ?首先，各物業(yè)功能和性質(zhì)的不同決定了入市時(shí)機(jī)的差異。 5 3. 各種物業(yè)類(lèi)型之間的相互影響 世聯(lián)觀(guān)點(diǎn) ? 與單個(gè)物業(yè)的研究方法不同的是，在研究綜合體項(xiàng)目過(guò)程中需采用 相關(guān)分析法 。 3/5/2023 世聯(lián)地產(chǎn) 城市綜合體復(fù)合開(kāi)發(fā)研究 綜合體和單一物業(yè)的比較 比較因素 綜合體 單功能物業(yè) 功能 復(fù)合性、適應(yīng)性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據(jù)功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風(fēng)險(xiǎn) 較小 較大 總投資 一般較大 相對(duì)較小 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 較大 較小 客戶(hù)來(lái)源 具有自我寄生功能，部分來(lái)自于 內(nèi)部 全部來(lái)自于外部 客戶(hù)活動(dòng) 體驗(yàn)式的 目的性的 客戶(hù)綜合使用成本 較小 較大 綜合體特性 2 綜合體項(xiàng)目在定位過(guò)程中的思考關(guān)鍵點(diǎn) 世聯(lián)觀(guān)點(diǎn) 1. 綜合體物業(yè)的發(fā)展模式及核心驅(qū)動(dòng)力 2. 不同類(lèi)型的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能 3. 各種物業(yè)類(lèi)型之間的相互影響 4. 開(kāi)發(fā)時(shí)序與物業(yè)價(jià)值最大化的關(guān)系 3 1. 綜合體物業(yè)的發(fā)展模式及核心驅(qū)動(dòng)力 世聯(lián)觀(guān)點(diǎn) 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式CO MPLEX = HO TEL( 主 )+APA RTMENT( 次 ) +O FFICE S HO PPIN G + ……案例：上海商城模式二：以寫(xiě)字樓為核心功能的發(fā)展模式CO MPLEX =OFFICE ( 主 )+APA RTMENT( 次 ) +HO TELSHO PPIN G + ……案例：廣州中信廣場(chǎng)、深圳信興廣場(chǎng)模式一：酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式CO MPLEX=HO TEL+OFFICE+SHO PPIN G +APA RTMENT+……案例：香港太古廣場(chǎng)、 北京華貿(mào)中心模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式CO MPLEX =SHO PPIN G ( 主 )+HO TEL O FFICE APA RTMENT+ ……案例：深圳華潤(rùn)中心、日本福岡博多運(yùn)河城都市綜合體的四種發(fā)展模式 根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位及產(chǎn)業(yè)資源，結(jié)合市場(chǎng)條件，確定有可能成為項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)力的物業(yè)類(lèi)型，進(jìn)而確定項(xiàng)目的發(fā)展模式。 4 2. 不同類(lèi)型的物業(yè)在綜合體中承擔(dān)的功能 世聯(lián)觀(guān)點(diǎn) ?酒店：項(xiàng)目標(biāo)志性物業(yè)，定義項(xiàng)目整體檔次 ?商業(yè)：可實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn)，承擔(dān)某種社會(huì)職能，可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異，項(xiàng)目的活力核心。 ? 例如在確定項(xiàng)目的整體規(guī)劃時(shí)，必須考慮各個(gè)物業(yè)之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布。例如商業(yè)入市必須在社區(qū)成熟以后，而為了樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象，酒店或?qū)懽謽琼?xiàng)目一般先期入市。 各類(lèi)物業(yè)具體比例關(guān)系：視主導(dǎo)物業(yè)、開(kāi)發(fā)目標(biāo)、本體資源條件、本體規(guī)劃條件等綜合確定。同時(shí)，從寫(xiě)字樓 、 寫(xiě)字樓及公寓的市場(chǎng)狀況給出了小型綜合體項(xiàng)目的發(fā)展方向和物業(yè)發(fā)展建議 A 地塊B 地塊地塊地塊32 密極：保密 案例十：烏魯木齊 南門(mén)國(guó)際城項(xiàng)目 ?項(xiàng)目位置： 烏魯木齊市天山區(qū)人民路南側(cè) ?項(xiàng)目規(guī)模 ：總建筑面積 18~20萬(wàn)平米 ?項(xiàng)目界定 ：城市核心地段大型綜合體項(xiàng)目 ?客戶(hù)面臨的困惑 ： ? 綜合體選擇什么物業(yè)類(lèi)型，配比怎樣？ ? 怎樣在目前的市場(chǎng)條件下獲得既定的利潤(rùn)？ ? 項(xiàng)目運(yùn)作資金的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的現(xiàn)金流是怎樣的？ ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 通過(guò)對(duì)烏魯木齊總體市場(chǎng)及各種物業(yè)市場(chǎng)的掃描找到本項(xiàng)目可以抓住的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，結(jié)合項(xiàng)目的本體條件確定綜合體物業(yè)類(lèi)型和相應(yīng)規(guī)模；通過(guò)對(duì)各種物業(yè)的產(chǎn)品價(jià)值分析、經(jīng)營(yíng)方式、開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)等的建議解決利潤(rùn)的問(wèn)題； 項(xiàng)目運(yùn)作資金的靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的現(xiàn)金流的經(jīng)濟(jì)測(cè)算 33 密極：保
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