【正文】 、休閑、購(gòu)物、餐飲、文化、 娛樂和金融服務(wù)為一體的商業(yè)商務(wù)中心 服務(wù)性質(zhì)：招商策劃 /代理 —— 上海北翼大型商業(yè)商務(wù)中心 謝謝聆聽 ! 演講完畢，謝謝觀看！ 。 經(jīng)營(yíng)管理主要包括招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、租賃業(yè)務(wù)、品牌推廣等幾個(gè)方面。 項(xiàng)目營(yíng)銷策略掌控 【 招商策略 】 招商為王，商業(yè)地產(chǎn)的生命線 引狼入室、狼羊共舞 我們所做的不是招商，而是選商 ： 不是被動(dòng)的接受客戶租賃商鋪，而是要對(duì)入駐商家的信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)管理、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品、公司經(jīng)營(yíng)狀況等方面進(jìn)行全方位考察，優(yōu)秀者才能如駐。具體而言，就是要塑造出良好的項(xiàng)目形象和發(fā)展前景，以吸引租客和買家。 二、銷售期“不定期舉辦歡樂哈貝城酒會(huì)或聯(lián)誼會(huì) ? 不斷邀請(qǐng)新商家參與，擴(kuò)大口碑傳播效應(yīng)。 ?以勢(shì)帶銷 先樹立項(xiàng)目形象，以形象帶動(dòng)銷售 利用小業(yè)主從眾，跟優(yōu)的心理，豎立本案常州商業(yè)“高級(jí)時(shí)尚哈貝”標(biāo)志形勢(shì)，打造知名度，使其成為萬(wàn)眾矚目的焦點(diǎn)，最終使本案進(jìn)入“搶”盤效應(yīng)，為銷售創(chuàng)造條件。最終形成“住宅、商辦”的良性互動(dòng)。 ?哈貝為“ Happy”的音譯，名字極富個(gè)性，兼具國(guó)際風(fēng)尚魅力，易讀、易記、易傳播。 Four 營(yíng)銷篇 將市場(chǎng)信息價(jià)值轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值增值的有力支撐點(diǎn)。商業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理非常重要，商業(yè)部分要聘請(qǐng)知名專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，要將 環(huán)境管理 的標(biāo)準(zhǔn)貫徹到物業(yè)管理中去，通過(guò)高品牌的物業(yè)及服務(wù)吸引更多的顧客。 與商業(yè)部分互為補(bǔ)充，區(qū)別于商業(yè)部分，突出為住宅業(yè)主提供服務(wù)， 以室外“泛會(huì)所配套”（兒童游樂、休閑休憩）為主 ，在布置上可 結(jié)合架空層進(jìn)行設(shè)置 。 原則：依據(jù)市場(chǎng)、尊重消費(fèi)習(xí)慣、合理瘦身、適度提升 風(fēng)格建議 “新都市主義”所提倡的 注重視覺效果，經(jīng)典立面，華貴都市氣質(zhì) 圖 1 圖 2 圖 3 圖 4 景觀建議 “新都市主義”所提倡的 高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合，三重景觀，都市自然家 三重園林、四度空間 營(yíng)造 新都市主義主題 景觀體系 三重景觀： 地面景觀、屋頂景觀、室內(nèi)院館 四度空間： 公共空間、半公共空間、辦私密空間 一重 A：以“中央景觀”為主的 開放空間 開放空間： 營(yíng)造主景觀體系，貫穿社區(qū)始終，既是景觀，也是生活、休憩的主要場(chǎng)所。在這個(gè)設(shè)計(jì)可以 清楚的看到客廳 書房 餐廳均通過(guò)家庭相互聯(lián)系，空間的相互滲透 ，形成了一個(gè)超大的空間； ?同時(shí)院館本身一個(gè)面又面向自然空間，因此空間被無(wú)限的放大。 “空中院館”的演變 書寫著都市發(fā)展中人們對(duì)自然向往的永恒 陽(yáng)臺(tái)綠化 入戶花園 ?入戶花園實(shí)現(xiàn)了將花園帶入住宅內(nèi)部的理想，為戶內(nèi)外提供了一個(gè)過(guò)渡性空間，也適合會(huì)客、小憩、綠化等多種功能的使用； ?但入戶花園的功能相對(duì)單一，與室內(nèi)其他功能關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)。 通過(guò)差異化和創(chuàng)新產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，以產(chǎn)品演繹都市生活方式，是對(duì)上述案例分析之后的啟示。魅力之城 深圳 住宅 SWOT 結(jié)論 住宅 SWOT 市場(chǎng)難點(diǎn)： 市場(chǎng)有待完善，同級(jí)區(qū)域及周邊區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)價(jià)格的超越與突破。 以上我們所倡導(dǎo)之 “餐飲、休閑娛樂”為主，其他“品牌購(gòu)物”等為輔，是主題式的目的性商業(yè)類型； 而諸如南大街、文化宮等其余市中心商業(yè)則是綜合類商業(yè)，是隨機(jī)性無(wú)目的消費(fèi)類商業(yè)。 商業(yè)景觀廣場(chǎng) 是一個(gè)重要特色場(chǎng)所，集“活動(dòng)、休憩、休閑于一身”，人們累了，可以在此駐足休息。 這對(duì)于高層的商場(chǎng)空間垂直動(dòng)線處理具有較大啟發(fā)， JERDE設(shè)計(jì)的很多著名商業(yè)建筑借助了 意大利山區(qū)建筑的規(guī)劃手法 ，對(duì)于 商業(yè)建筑設(shè)計(jì)的流線處理 也具有普遍的推廣意義。 僅僅是豐富、多樣， 就能夠留住顧客嗎？ 回答是： 不盡然！ 參與性 日本著名的大型綜合體“博多運(yùn)河城”的設(shè)計(jì)者 Jon Adams Jerde曾有這樣的感慨： 我的設(shè)計(jì)是在多年以前意大利之行中找到的靈感 —— 關(guān)于社區(qū)、活力和建筑，這就如同美夢(mèng)成真。 解析二 5D空間 繽紛多維世界 5D多維空間 解析 多維時(shí)間 早、中、晚 多維空間 合理的動(dòng)線設(shè)計(jì)、消費(fèi)可以相互穿插 多維年齡 老人、中年人、兒童 多維風(fēng)情 歐美、東南亞、中式風(fēng)情 多維享受 “餐飲、休閑、娛樂”為主，輔之購(gòu)物、品牌專賣 多樣性 解析三 ① 新六覺感受 國(guó)際級(jí)六星體驗(yàn) 在我們?cè)O(shè)定的鮮明的主題里，能滿足人們“ 視覺、視覺、味覺、嗅覺、觸覺、感覺 ”等諸多刺激，為人們提供澈透的感受服務(wù)。 基本規(guī)劃 品牌商家推薦 打造 ， 常州首座 5D級(jí)鋒尚樂世界 除了業(yè)態(tài)定位，還必須達(dá)到： 三個(gè)基本特征： 多樣性 解析一 5D= 3D(多維 )+daily（天天） +delight（高興） 經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，人們的消費(fèi)水平在提高。 路在燈火闌珊處 面對(duì)百貨市中心的絕對(duì)統(tǒng)治地位，常州人逛街根深蒂固的市心情節(jié)。 將市場(chǎng)信息價(jià)值轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值增值的有力支撐點(diǎn)。 隨機(jī)性消費(fèi) 認(rèn)準(zhǔn)某個(gè)區(qū)域，消費(fèi)目的不明確，往往消費(fèi)者付費(fèi)比例不會(huì)很高，口碑傳播效果相對(duì)不是很直接。 另外我們從 城市大體量商業(yè)可行性研究 角度作深入分析： 對(duì)于城市大體量商業(yè)的可行性研究 城市大體量商業(yè)發(fā)展研究 模式 ?發(fā)展階段 沿街商業(yè) 綜合型商業(yè) ?規(guī)模形態(tài)： 分散商業(yè) 集中商業(yè) ?消費(fèi)需求 購(gòu)物性物質(zhì)消費(fèi) 主題性市場(chǎng) 精神消費(fèi)、服務(wù)消費(fèi) 對(duì)于城市大體量商業(yè)的可行性研究 城市大體量商業(yè)發(fā)展研究 方向 主題性市場(chǎng) 集中性 精神消費(fèi)、服務(wù)消費(fèi) 最大特點(diǎn)是“主題性目的性消費(fèi)”。 在常州，哪怕在市中心， 百貨業(yè)面臨白熱化的、惡性的競(jìng)爭(zhēng)！ 那么，究竟路在那里？ 讓我們剖析一下這個(gè)案例， 上海正大廣場(chǎng) 案例剖析 上海正大廣場(chǎng) 上海正大廣場(chǎng) 上海正大廣場(chǎng) 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目位于上海浦東新區(qū)，浦東新區(qū)定位為“商務(wù)、旅游” 共計(jì)最高為 10F大型綜合性商業(yè) 案例剖析 上海正大廣場(chǎng) 項(xiàng)目描述 上海正大廣場(chǎng)在建成之初，定位為百貨購(gòu)物，在開業(yè)經(jīng)營(yíng)后，來(lái)此購(gòu)物者寥寥，人氣慘。 南大街商圈 中心商圈 文化宮 市心主要綜合型商圈之一 位置： 南靠延陵西路，北枕文化宮，東面是和平北路 業(yè)態(tài)： 電器、休閑、餐飲、購(gòu)物 特征： 依托文化宮廣場(chǎng)、市區(qū)商業(yè)主要聚集區(qū)域之一。 萊蒙都會(huì)中心商圈 案例 那么 ， 市中心百貨競(jìng)爭(zhēng)激烈， 是不是已經(jīng)飽和了呢，百貨消費(fèi)群有沒有可能到項(xiàng)目地塊購(gòu)買百貨呢？ 需要對(duì)市中心商業(yè)圈進(jìn)行一下分析 !!! 中心商圈大體量商業(yè)格局 延陵西路商圈 南大街商圈 北大街商圈 文化宮商圈 城中城商業(yè)圈 中心商圈 延陵西路 綜合型商業(yè)設(shè)施主干道 位置： 橫貫常州市區(qū)東西，西起懷德路，東至文化宮廣場(chǎng)，全長(zhǎng) 1千米左右。 我 們 做 什 么 呢？ 在近市中心區(qū)域，一般人的第一直覺是 : 我們做百貨！ 那么 ， 做百貨能成功嗎？ 首先 ， 讓我們先看一個(gè)典型的案例 萊蒙都會(huì) 萊蒙都會(huì)中心商圈 案例 萊蒙都會(huì) ： 位置 ： 延陵西路與南大街交匯處核心地段 物業(yè) ： 總建筑面積 58萬(wàn) ㎡ 其中商業(yè) ： 28萬(wàn) ㎡ 居住 ： 13萬(wàn) ㎡ 辦公酒店： 6萬(wàn) ㎡ 萊蒙都會(huì)局部效果圖 萊蒙都會(huì)整體效果圖 萊蒙都會(huì)中心商圈 案例 業(yè)態(tài)比例31%20%5%23%21% 中心百貨沃爾瑪超市中影影院零售店鋪餐飲/ 娛樂解析： 大型現(xiàn)代綜合型商業(yè)，以中心百貨為主， 餐飲、休閑娛樂為輔，包含：購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、酒吧、康體、旅游、文化。 ?商業(yè)鮮明主題 ?住宅鮮明主題 ?在新都市主義概念規(guī)劃之下，營(yíng)造都市標(biāo)志性生活個(gè)性； ?他就是“都市魅力、豐富多彩與舒適” 2 都市魅力 豐富多彩 3 高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手法 隨著現(xiàn)代人們生活節(jié)奏的加快，人們離不開都市，更向往自然，都市生態(tài)居住成為成功人士追求的方向： ?盡可能高的綠化率； ?景觀商業(yè)成為主流； ?消費(fèi)、居住、辦公的生態(tài)化； 城市 自然 生活 4 與時(shí)俱進(jìn)，展現(xiàn)成就的都市身份色彩 都市是稀有中心，永遠(yuǎn)是時(shí)代、進(jìn)步、身份、財(cái)富的象征，新都市主義強(qiáng)調(diào)都市身份、價(jià)值： ?高檔次完善配套； ?完善智能化 ?高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理； ?建筑色彩、品質(zhì)與立面； ?以上構(gòu)成“都市豪宅”要素。 —— 這正是我們要努力的方向 是標(biāo)新，但怎樣立異？ 作品 ， 秉承“新都市主義”的設(shè)計(jì)理念 ① 空間、時(shí)間的高效合理利用； ② 專門主題、鮮明的時(shí)代個(gè)性； ③ 高標(biāo)準(zhǔn)，自然與城市迅速融合的規(guī)劃手 法； ④ 與時(shí)俱進(jìn)，展現(xiàn)成就的都市身份色彩； 1 空間、時(shí)間的高效合理利用 城市快速發(fā)展，許多城市中心地塊容積率在提升、建筑在拔高、物業(yè)在綜合。 和諧 ，甚至，我們還想象了 …… ?環(huán)境是和諧的，建筑與空間，人與設(shè)施形成了一個(gè)和諧的生態(tài)環(huán)境； ?功能是和諧的，豐富購(gòu)物，多種餐飲、休閑、娛樂形式相互依賴，和諧并存； ?文化是和諧的，東方與西方，國(guó)內(nèi)與國(guó)外，經(jīng)典與時(shí)尚，共創(chuàng)一個(gè)和諧的社區(qū)文化； ?群體是和諧的，不同地域，不同年齡，不同職業(yè)，不同層次的人們聚集在一起。 ?追求成就感、時(shí)代進(jìn)步 毗鄰都市而居，把握社會(huì)進(jìn)步節(jié)奏，進(jìn)而引發(fā)自我奮斗和追求的成就感，這是當(dāng)代人的主要精神和目標(biāo)所在。 空白， CBD整合重組、運(yùn)營(yíng)城市未來(lái) 機(jī)遇 ，