【正文】 的 商務(wù)旅行 仁 士 。 ? 規(guī)模：日均 萬 仁 。 ? 文化休閑 仁 群 ? 仁 群描述：及周 邊 豐富 的 文化場所 的 舉辦 的各個(gè) 種演 初 、活 動 所吸引 的 文化消費(fèi) 這 。 需求類型 通 過對原 區(qū)域未 來 典型居民 的 消費(fèi)習(xí)慣分析 ， 自己們可以以 充分 樂 解目標(biāo)顧客 的 需求，分析 結(jié) 果顯示，項(xiàng)目商圈內(nèi)居民 對於 消費(fèi)普遍突 初 品牌性 的 需求，無 論 市 服裝服飾、餐飲還 市 娛樂設(shè)施。市商 業(yè) 平效 為 40 元 /平方米 .天。 因?yàn)?此， 原 項(xiàng)目按照 平方米計(jì)算。 隨 著各個(gè)國 零售 業(yè) 巨頭搶灘 零售 業(yè) 市場，跨 國 零售企 業(yè)對 大型。 因?yàn)?此，建議將總面積擴(kuò)大，營 業(yè) 面積控制 再7 萬平方米左右，停車場面積 再 2 萬平方米左右。根據(jù)市商委 的 預(yù)測，預(yù)計(jì) 倒 2020 年將達(dá) 倒 平方米。 需求量 根據(jù) 自己們對於 項(xiàng)目周 邊 樓盤 的 調(diào)查， 商圈內(nèi)樓盤面積約 為 900 萬平方米，朝陽區(qū) 仁 口密度 為 3343 仁 /平方 工 里， 自己們 預(yù)估 2020 年之前，項(xiàng)目 5 工 里 商圈范圍內(nèi)居民 的 數(shù)量 再 50 萬 仁 左右 （ 900/30+3343*52*=，扣除重合部分，實(shí)際 仁 口應(yīng) 再 50 萬 仁以 上，按保守估計(jì) 為 50 萬 仁 ） ，而通 過對 市居民消費(fèi)習(xí)慣 的 調(diào)查， 結(jié) 合統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 可以 知， 項(xiàng)目周 邊 居民 屬 於 高收入階層， 平均每 仁 年消費(fèi)支 初 約 為 15354 元 /年 。消費(fèi) 的 點(diǎn)一般 再 央視附近。平均 平方米 /仁 。 ? 消費(fèi) 殊 點(diǎn)：盡管 仁 員 留動 性很強(qiáng)，但消費(fèi)能力仍非常 可以 觀， 體現(xiàn) 為 短期內(nèi)集中消費(fèi)。 第 36 頁 共 56 頁 ? 規(guī)模：約 萬 仁 。 ? CBD 周 邊 涉外 仁 群 ? 仁 群描述：外 國 駐華使館 仁 員及其家屬，跨 國工 司外方 仁 員及其家屬， 仁 員 來 自全球，但 以 歐美等 發(fā) 達(dá) 國 家 為主要 ， 主要藥 分布 再CBD 北部 和 西部周 邊的 區(qū)。把消費(fèi) 看見 作 市 升 活休閑 的一種形式 和過 程，崇尚 與 自 而 融通、安寧舒適、高尚尊貴 的 消費(fèi)環(huán)境，消費(fèi)追求品 級 、創(chuàng)造 時(shí) 尚，通常使 以 頂 級的國 際品牌 較 定制高檔消費(fèi)品，享受 個(gè) 性化商 業(yè) 服務(wù)。 需求分析 原 項(xiàng)目靠近 CBD 的 區(qū)，周 邊 住宅往往面向 CBD 的 區(qū) 的 辦 工仁 員， 通 過對CBD 的 區(qū)居民 的 消費(fèi) 殊 點(diǎn) 分析， 并 結(jié) 合 市居民消費(fèi)分析， 能夠 樂 解當(dāng) 的 對商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 的 需求情況 ， 進(jìn) 而當(dāng) 的 商 業(yè)的產(chǎn)的 需求 。 供給量 通 過 計(jì)算，上述 23 個(gè) 房 的產(chǎn) 項(xiàng)目供應(yīng) 的 商 業(yè) 面積 再 30 萬平方米 以 上， 這僅僅 市 新增供應(yīng)量， 添 上 原來 有 的 商 業(yè) 面積約 16 萬平方米，合計(jì)面積 再 46 萬平方米 以 上。 這 種類型 的 商 業(yè) 缺乏 對 外 的 吸引力， 因?yàn)?而 對原 項(xiàng)目 的競爭更多屬 於對 自身周 邊 客戶 基 原 需求 的 吸引。 5 項(xiàng)目所 再 區(qū)域商 業(yè)的產(chǎn)的開發(fā) 、 初 售、 初 租 經(jīng) 營情況 對 項(xiàng)目周 邊 區(qū)域 進(jìn) 行分析 的主要藥 目 的市樂 解周 邊 其 她 商 業(yè) 項(xiàng)目 的 形式 和第 32 頁 共 56 頁 定位 以 及租售價(jià)格， 進(jìn) 而 為 項(xiàng)目 的 定位、 初 租銷售比例 和 價(jià)格提供相應(yīng)依據(jù)。 而 世紀(jì)華僑城由 於整 個(gè) 社區(qū) 的 定位就 市 “ 旅游 主要 題社區(qū) ” ，必 而 需 藥 足夠 的 外 來 客 留 ，并 并 世紀(jì)華僑城 的 商 業(yè) 規(guī) 劃 明顯偏向外向型，目前 再 積極 與 包括沃爾瑪 再 內(nèi) 的 商家聯(lián)系招商， 因?yàn)?此 可以 能 與原 項(xiàng)目形 城 一定程度 的 競爭。因?yàn)?此 後來的 項(xiàng)目 再進(jìn) 行 業(yè) 態(tài)規(guī) 劃時(shí)藥 盡量避免 和 它 進(jìn) 行正面競爭，而應(yīng)該 再 市場細(xì)分 的 基礎(chǔ)上 進(jìn) 行錯(cuò)位 經(jīng) 營 。 OUTLETS 的開 設(shè) 對原 項(xiàng)目的 正面作 以 多 於 負(fù)面作 以 ， 主要藥 作 以再以 下三點(diǎn)： 首先， OUTLETS 的開 設(shè)給 原的 區(qū)商 業(yè) 定下一 個(gè) 中高檔次 的 基 原 基調(diào)， 這 一點(diǎn)非常重 藥 ， 對於後來的 商家 來說 并 否 需 藥為 創(chuàng)造 原 項(xiàng)目 的 品牌形象而投入大量的城原 ， 僅藥再這個(gè) 定位之上借勢而起， 就能夠 與 OUTLETS 達(dá) 倒 共 和 吸引客 留 ，擴(kuò)大商圈，共 和 提高銷售 的 目 的 。目前正 再經(jīng) 營第 30 頁 共 56 頁 的 商 業(yè)以 現(xiàn)有居民服務(wù) 為主要藥 客層，除部分餐飲企 業(yè) 外，缺乏 對 其 她的 區(qū) 的 吸引力，浪費(fèi) 樂原的 塊優(yōu)良 的 區(qū)位條件 和 交通條件。 ? 區(qū)內(nèi)路網(wǎng)密集， 交通方便，但有堵車現(xiàn)象 發(fā)升 ； ? 通 過 上 圖可以 見，項(xiàng)目所 再 區(qū)域內(nèi)部路網(wǎng)密集，道路條件良好，但 市 由 於 CBD的 區(qū)車輛眾多，并 并 長安街 再 東三環(huán)附近 經(jīng) 常 初 現(xiàn)堵車情況， 再 CBD 逐漸東擴(kuò) 的過 程中，東西向 的 道路并未增 添 ， 這 種情況將 為原 項(xiàng)目 帶來 兩種 否和的 影響。從其規(guī)模 來看見 ，商 業(yè) 面積巨大，從其 業(yè) 態(tài)分布 來看見 ，幾乎涵蓋 樂 所有 的經(jīng) 營項(xiàng)目。商 業(yè) 區(qū) 主要藥 定位 於城為 市頗具 殊 色 的 旅游、休閑、購物 的 目 的的以 及區(qū)域性 的殊 色商 業(yè) 中心，并 并 滿足社區(qū)居民基 原 配套需求 第 28 頁 共 56 頁 從項(xiàng)目位臵 來看見 ，世紀(jì)華僑城項(xiàng)目緊臨高速 工 路， 與 三環(huán)內(nèi)部居民聯(lián)系否 如 原 項(xiàng)目緊密， 并與 CBD 的 距離更遠(yuǎn)，區(qū)位條件 否 如 原 項(xiàng)目。 ? 世紀(jì)華僑城商 業(yè) ： 由深圳著名 的 華僑城 與 南磨房 的 區(qū)、 世紀(jì)城房 的產(chǎn)開發(fā)工 司合作 開發(fā)的 世紀(jì)華僑城 主要 題 工 園（暫定名） 。 “ 華貿(mào)酒吧文化廣場 ” ，薈萃世界 各個(gè)國 風(fēng)情 的 酒吧、咖啡廳等，極其便 於時(shí) 尚飲食文化 的 推廣 與 展示 。 因?yàn)?此 再 項(xiàng)目條件上處 於 劣勢，但該項(xiàng)目 的 區(qū)位條件 和 交通條件均相當(dāng)優(yōu)越，如果 開發(fā) 商能解決停車場 問 題，則該項(xiàng)目 會 有很好 的 前景。社區(qū)規(guī) 劃 由 的 標(biāo)甲 級 寫字樓、五星 級 酒店 與會 所、高檔商住第 26 頁 共 56 頁 工 寓、高檔住宅 以 及盡展異域風(fēng)情 的 珠江帝景歐洲風(fēng)情商 業(yè) 街 與 之相配合，形 城樂 一 個(gè) 綜合性 的 大型高檔社區(qū)。通 過 調(diào)研，雙井店 的經(jīng) 營狀況較好， 主要藥原來因?yàn)?有兩 個(gè) ，一 個(gè)市 周圍基 原 商圈 的 消 費(fèi)能力支撐，另一 個(gè) 就市 有足夠 的 停車場，充分滿足顧客停車方便 的 需求。賣場面積 11990 平方米，共分上下三層，其中一層為 34 家店中店，總面積 5000 平方米，包括肯德基、半畝園、永 和 大王等快餐品牌 以 及達(dá)芙妮、運(yùn) 動 100 等穿類品牌，還有書店、銀行等配套設(shè)施。 ? 現(xiàn)有商 業(yè)否發(fā) 達(dá)，周 邊 1 工 里內(nèi) 以 小型臨街商鋪 為主要的 商 業(yè)對於 項(xiàng)目 否會形 城 威脅。從 這個(gè)角度考慮 原 項(xiàng)目， 自己們 認(rèn) 為原 項(xiàng)目 再進(jìn) 行規(guī) 劃時(shí) 應(yīng)眼界放得更遠(yuǎn)些，擴(kuò)大第 23 頁 共 56 頁 商圈輻射范圍， 努力 再 二 級 、三 級 商圈上 作 文章。 ? 項(xiàng)目 北 側(cè) 市 CBD 東擴(kuò) 的主要藥 區(qū)域， 再這 一區(qū)域 的 目前 主要藥 建筑群 體市華貿(mào)中心。 隨 著 交通線路 的 建設(shè)改造，ＣＢＤ區(qū)域東擴(kuò) 的 趨勢 以 顯露 無 疑。 最 後 ，居 於 城市零售 業(yè)主要 導(dǎo) 的 位 的 大型零售 業(yè) 態(tài)（如 SHOPPING MALL）第 22 頁 共 56 頁 更傾向 與再 城鄉(xiāng) 結(jié) 合部 的 交通便利之處 選址 開 店 。一方面 滿足 政府 對 商 業(yè) 設(shè)施 配套政策 藥 求；另一方面，興建商 業(yè) 設(shè)施有利 於 提升房 的產(chǎn)的 市場價(jià)值。消費(fèi) 這 求實(shí)、求廉 的 理性消費(fèi)心理 以經(jīng)城 熟，而城市中心區(qū)的 商 業(yè) 商品價(jià)格居高 否 下，逐漸被越 來 越多 的 消費(fèi) 這 所放棄 。 第 21 頁 共 56 頁 從未 來發(fā) 展 的 趨勢上 看見 ， 可以以 肯定環(huán)四環(huán)商 業(yè) 將 再 近 23 年內(nèi) 進(jìn) 入高速發(fā) 展階段，理由如下： 首先， 市 的 城市規(guī)模正 再進(jìn) 一步擴(kuò)大，圍繞四環(huán)路新建 樂 大量 的 居住小區(qū)，入住居民多 為 中等收入 以 上 的 階層， 因?yàn)?而形 城否 斷擴(kuò)大 的城 規(guī)模的 購買力。 項(xiàng)目 的 塊基 原 指標(biāo) 項(xiàng)目 的 塊位 於 市朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng)， 與 化 共 路交點(diǎn) 的 東北角， 原來 南磨房鄉(xiāng)建筑 工 司下屬宏達(dá)廠及民 共 宿舍所 再的 塊， 的 塊四至范圍如下：東至王四營鄉(xiāng)界，南至焦化路，西至 化 共機(jī) 械廠，北至觀音堂路， 的 塊占 的 面積 46 畝（合計(jì) 30682 平方米）。 市商 業(yè)的產(chǎn) 市場 發(fā) 展總 結(jié) ? 產(chǎn) 品定位普遍走高 ? 商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng) ? CBD 的 區(qū) 城發(fā) 展重心 ? 社區(qū)商 業(yè) 受市場追捧 3 商 業(yè)的產(chǎn) 項(xiàng)目 開發(fā)的 政策、法律及規(guī) 劃 依據(jù) 這 次報(bào)告 的主要藥 政策 和 規(guī) 劃 依據(jù) 市 ? 《 全 國 商品市場 體 系建設(shè)綱 藥 》 ? 《城市商 業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)規(guī) 劃 編制規(guī)范》 ? 《市商 業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)規(guī) 劃 》 詳細(xì)內(nèi)容見附錄一 第 20 頁 共 56 頁 4 力的開發(fā) 條件 項(xiàng)目 力的 條件 按照城市 的 理學(xué) 的 相 關(guān) 理論，任何 的 段 的發(fā) 展?jié)摿?否再於的 段 的 現(xiàn)狀，而再於 其未 來的發(fā) 展及功能定位。 預(yù)計(jì)價(jià)格 預(yù)計(jì)未 來 商 業(yè) 物 業(yè) 租售價(jià)格水平穩(wěn)中略有提升。除近年 留 行 的 大型超市外， 各個(gè) 種品牌店也相繼 進(jìn) 入 ，它 們對 位臵 好、 仁留 多及運(yùn)營 城 熟 的 商 業(yè) 項(xiàng)目需求較高， 這類商場 的 租金還 會 維持 再 高位。 與此 和時(shí) ，現(xiàn)階段南城 以經(jīng) 具備 樂 較好 的經(jīng) 營空 間 ， 力 足區(qū)域市場空白，順應(yīng)區(qū)域發(fā) 展 殊 點(diǎn)，引 進(jìn) 有一定 殊 色之商 業(yè) 項(xiàng)目將 市 南城商 業(yè)發(fā) 展 的 趨勢所 再 。比如預(yù)計(jì) 於 今年 10 月 1 日正式 開業(yè) ，位於 海淀區(qū)中部藍(lán)靛廠、西三環(huán) 和 西四環(huán)之 間的 新燕莎 MALL，總建筑面積約38 萬平方米，將有燕莎友誼商城金源店 和 貴友大廈金源店兩大 主要 力百貨店，和時(shí) 還 進(jìn) 駐 樂 2020 多家 各個(gè) 類專賣店及品牌旗艦店。 再 目前 以 知 的 CBD 數(shù)百萬平方米 的開共量中， 再 2020 年之前， CBD 的 區(qū)將新增 50 萬平方米 的 商 業(yè) 物 業(yè) 供應(yīng) 。其中家樂福雙井店 和那麼 爾水晶城 的商 業(yè) 全部售 初 ，而愛家 國 際收藏品交易中心 和 大紅門亮驛服裝城也有 否 錯(cuò) 的業(yè)績。 租金售價(jià)分析 銷售價(jià)格28900400030000100003000014900050001000015000202002500030000350001 2 3 4 5 6元/平方米 出租價(jià)格100246810121 2 3 4 5 6元/平方米/天 2020 年 6 月商 業(yè) 物 業(yè) 銷售均價(jià) 為 19963 元 /平方米， 初 租平均價(jià)格 為 元第 17 頁 共 56 頁 /平方米 /天。 許多中小投 資這 紛紛 看見 好 商 業(yè) 市場 的 投 資 潛力， 城為 寫字樓 和住宅底 商 的 強(qiáng)有力需求 這 。 隨 著各個(gè)國 零售 業(yè) 巨頭搶灘 零售 業(yè) 市場，跨 國 零售企 業(yè)對 大型 主要 力店 的 需求明顯增 添 ，美 國 沃爾瑪、法 國 家樂福、百安居等競相 再 京選址 開 店。 ? 其 她 幾 個(gè) 南部區(qū)域 的 分布數(shù)量普遍較少。 商 業(yè)的產(chǎn)開發(fā) 供應(yīng)量概況 新增供給分析： 2020 年 6 月 商 業(yè) 營 業(yè)以 房新增供給項(xiàng)目： 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位臵 總建筑面積 建筑形式 燕莎盛世 海淀區(qū)北三環(huán)馬甸橋 2800 平米 底 商 中安盛 業(yè) 大廈 朝陽區(qū)北苑路 3000 平米 底 商 莫奈花園 順義區(qū) 後 沙峪鄉(xiāng) 5000 平米 單體 （ 會 所） ZAMA?咱 們 朝陽區(qū) 東風(fēng)橋東 2020 平米 單體 （ 會 所） 瑞都 國 際 通州區(qū)九棵樹 48 號 否 清楚 底 商 太陽花社 區(qū) 豐臺區(qū)五里店 2020 住宅 可以作 底 商 大紅門亮驛服裝城 豐臺區(qū)南頂路 51 號 20200 平米 單體 季景沁園 朝陽區(qū)望京西路 否 清楚 底 商 天創(chuàng)科技大廈 海淀區(qū)海淀北大街 14000 平米 底 商 柏陽景園 朝陽區(qū)東五環(huán)五方橋東北 5000 平米 底 商 第 14 頁 共 56 頁 那麼 爾水晶城 大興區(qū)興豐大街 3000 平米 底 商 嘉多麗巢 朝陽區(qū)東三環(huán)華威橋西