【正文】 二、第三次置業(yè)，有自己的房子，置業(yè)用途主要是尋找與身份相匹配的居所或者為孩子準(zhǔn)備和投資。二、土地權(quán)屬類別及占地面積“888888地產(chǎn)”項(xiàng)目總占地面積284488平方米。在這種情況下，在**市投資建設(shè)“888888地產(chǎn)”住宅小區(qū)項(xiàng)目，以規(guī)模的開發(fā)、引進(jìn)成熟的設(shè)計(jì)及營(yíng)銷方式來(lái)提升**市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展水平。第三節(jié) 建設(shè)方案一、項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念在建筑設(shè)計(jì)上，以江景為導(dǎo)向，考量**當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。小區(qū)綠化率達(dá)40%，按照綠化品種分區(qū)。通過(guò)別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年?yáng)光理念。② 更多的地產(chǎn)和綠化開放的空間。⑤采用地源熱泵可調(diào)節(jié)溫控系統(tǒng)，做到低能耗冬暖夏涼，戶戶通熱水，住戶省去了購(gòu)買安裝空調(diào)、熱水器的費(fèi)用，真切的享受到科技進(jìn)步的成果，品味人生。土地分類主要包括土地出讓金、土地交易契稅和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；前期支出分類包括市政設(shè)施配套費(fèi)、規(guī)劃許可證費(fèi)、用地紅線測(cè)量費(fèi)、人防費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、建筑噪音防治費(fèi)、建筑工程防雷審查費(fèi)、消防建審費(fèi)、地質(zhì)勘查費(fèi)、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、結(jié)算審計(jì)費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全生產(chǎn)監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等費(fèi)用組成?！坝贰睒潜P：每畝300萬(wàn)元，出讓時(shí)間2010年3月?？紤]到商業(yè)建筑的層高、外裝修等因素，單價(jià)提高15%確定價(jià)格?！　”咀≌笖?shù)中的造價(jià)指標(biāo)僅為建安成本。管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用表13：項(xiàng)目名稱單位總價(jià)（萬(wàn)元）說(shuō)明管理費(fèi)用萬(wàn)元7000銷售額的2%不可預(yù)見費(fèi)萬(wàn)元1330建筑成本的1%銷售費(fèi)用萬(wàn)元1750%資金成本萬(wàn)元11532土地款的1年利息（9%）土地契稅萬(wàn)元5125土地價(jià)的4%合計(jì)26737不可預(yù)見費(fèi)按照主體工程及配套設(shè)施投資計(jì)算銷售費(fèi)用包括策劃費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售代理費(fèi)。%。具體銷售收入預(yù)測(cè)情況如下：表15： 銷售收入預(yù)測(cè)情況表分項(xiàng)名稱數(shù)量?jī)r(jià)格項(xiàng)目收入說(shuō)明（平方米）(元/平方米)(萬(wàn)元)住宅營(yíng)銷收入5547175300　商業(yè)224197　　其中　　　　一樓商業(yè)475391000047539　二樓商業(yè)475399000　三樓商業(yè)47539　　持有，自主經(jīng)營(yíng)四樓商業(yè)13582　　持有，自主經(jīng)營(yíng)五樓商業(yè)13582　　持有，自主經(jīng)營(yíng)酒店、寫字樓52416　　持有，自主經(jīng)營(yíng)物業(yè)用房2000　　持有，不銷售項(xiàng)目營(yíng)銷收入合計(jì)　　　共有129119平方米商業(yè)用房沒(méi)有銷售，其中2000平方米用于物業(yè)管理和居民娛樂(lè)健身使用，127119平方米為開發(fā)方自主經(jīng)營(yíng)，已取得長(zhǎng)效經(jīng)濟(jì)收入。也就是說(shuō)，我們可以將其看成一個(gè)大的產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售實(shí)現(xiàn)過(guò)程，分別從開發(fā)產(chǎn)值分析值和投資開發(fā)收益凈值進(jìn)行財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)。即=0 時(shí)的ic。經(jīng)計(jì)算。二、市場(chǎng)環(huán)境的風(fēng)險(xiǎn)**市目前存量房地產(chǎn)還有待市場(chǎng)進(jìn)一步消化，增量房地產(chǎn)爭(zhēng)奪市場(chǎng)客戶也呈愈演愈烈之勢(shì)。本項(xiàng)目管理須著重培養(yǎng)和打造一支具有專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德和團(tuán)隊(duì)精神的項(xiàng)目隊(duì)伍。這對(duì)于本項(xiàng)目的技術(shù)工作要有更高的要求標(biāo)準(zhǔn)，要建立和執(zhí)行系統(tǒng)、科學(xué)的工作方法，保持嚴(yán)格、認(rèn)真、細(xì)致的工作作風(fēng)，最大限度地減少和控制客觀存在的自然風(fēng)險(xiǎn)。并在本地區(qū)樹立起良好的品牌形象。 二、強(qiáng)化項(xiàng)目管理強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度控制，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成；嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)； 及時(shí)對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個(gè)階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。四、自然因素的風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，但也存在著地形、地質(zhì)、水文等自然因素的風(fēng)險(xiǎn)。三、運(yùn)作管理的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目成敗，關(guān)鍵在于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理。第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策第一節(jié) 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)一、政策影響的風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目存在著國(guó)家為抑制房地產(chǎn)泡沫和土地炒賣，而將會(huì)制定和出臺(tái)一系列的相關(guān)政策法規(guī)的不利影響。（內(nèi)部收益率的計(jì)算請(qǐng)看附表18.）三、投資回收期貼現(xiàn)率ic取值為房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)率10％,當(dāng)FNPV=0時(shí),資金運(yùn)動(dòng)年限t,即動(dòng)態(tài)投資回收期t值，即=0 時(shí)的t值。第二節(jié) 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）本項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各季度現(xiàn)金流量情況計(jì)算如下：經(jīng)測(cè)算本項(xiàng)目稅前的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值＝1106萬(wàn)元＞0，因此本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值從財(cái)務(wù)上看是可行的。本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)開發(fā)商**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的經(jīng)營(yíng)策略，本項(xiàng)目計(jì)劃采用傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)式銷售模式。銷售提成:%。第二節(jié) 銷售收入、利潤(rùn)、現(xiàn)金流量和資金籌措使用預(yù)測(cè)一、基本數(shù)據(jù)本項(xiàng)目可銷售面積具體為：住宅554717平方米；商業(yè)222197平方米，其中95078平方米銷售，其他自主經(jīng)營(yíng)，不銷售。表12：城市住宅建筑工程造價(jià)指標(biāo)序號(hào)所屬地、市綜合建筑類型建筑類型建筑類型多層（6層以下）小高層（712層）高層（12層以上）本期本期本期本期湖北省1223939123914001武漢1240954126314122黃石1215922123113953黃岡1212924122413934宜昌1213925121813995孝感1212928122013956**1201920120213887十堰1215929122313988鄂州119290711881382公共配套設(shè)施費(fèi)預(yù)設(shè)：27261萬(wàn)元，包括地基處理（100元/㎡）、安防消防（50元/㎡）、道路綠化（100元/㎡）、中央空調(diào)（100元/㎡）等配套工程。定價(jià)參考文件：湖北省2012年第四季度城市住宅建筑工程造價(jià)指數(shù)說(shuō)明：根據(jù)各地上報(bào)的已完工程住宅造價(jià)資料測(cè)算并進(jìn)行編制。表10：按年度繳納土地出讓金表年度12345土地付款（萬(wàn)元）3844422426224262242622426前期費(fèi)用預(yù)測(cè)本項(xiàng)目各項(xiàng)前期費(fèi)用11672萬(wàn)元，具體明細(xì)如下：表11：項(xiàng)目名稱單位工程量單價(jià)(元)總價(jià)（萬(wàn)元）設(shè)計(jì)、審查費(fèi)平方米778914191480監(jiān)理費(fèi)平方米77891410779勘查費(fèi)平方米28448814評(píng)估費(fèi)平方米77891439七通一平平方米284488128規(guī)劃咨詢費(fèi)平方米7789144312規(guī)劃工程配套費(fèi)平方米778914806231垃圾處置費(fèi)平方米7789145389白蟻防治平方米7789142156散裝水泥平方米7789142156墻革基金平方米7789148623招投標(biāo)費(fèi)用平方米7789144312安全保險(xiǎn)費(fèi)平方米778914