【正文】 環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。住宅商業(yè)綜合地產(chǎn)項目可行性研究報告第三章 項目開發(fā)條件與建設(shè)方案第一節(jié) 項目現(xiàn)狀概況一、地理位置項目位于樊城區(qū)**路與**路之間，為臨近市中心繁華地段，項目所在地商業(yè)林立，交通便利，市政配套齊全，有著較好的自然環(huán)境和交通條件。但是同時存在另一現(xiàn)象，**家庭內(nèi)人口規(guī)模趨于下降,家庭個數(shù)逐漸增加,催生了部分剛性的住房需求.（二）市場定位項目整體市場定位為：集會所、商業(yè)、休閑、教育于一體的**市復(fù)合型高尚住宅區(qū)。以上數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前**房地產(chǎn)市場的銷售主力仍然在市區(qū)，%，%。**市十五屆人大四次會議審議的《**市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要(草案)》提出：未來5年，要努力建成全國重要的汽車及零部件生產(chǎn)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地、航空航天產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地、區(qū)域性綜合交通樞紐和物流基地、區(qū)域性旅游目的地和鄂西生態(tài)文化旅游圈核心基地，進(jìn)一步增強產(chǎn)業(yè)集聚力、科技創(chuàng)新力、環(huán)境承載力、文化軟實力，把**建設(shè)成為綜合實力強、輻射帶動力大的省域副中心城市，全省重要的核心增長極，鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)的中心城市。有著2800年悠久歷史的**，不僅是“中國歷史文化名城”，而且是“中國優(yōu)秀旅游城市”、“國家園林城市”和“中國魅力城市”、“全國科技進(jìn)步先進(jìn)市”、“全國綠化模范城市”。二、主要建設(shè)條件（一）、地址狀況地面狀況：該項目地段位于123路和33路之間，配套設(shè)施齊全。. 住宅商業(yè)綜合地產(chǎn)項目可行性研究報告 目 錄第一章 總 論 3第一節(jié) 項目背景 3第二節(jié) 項目概況 5第二章 項目投資環(huán)境與市場研究 9第一節(jié) **市投資環(huán)境分析 9第二節(jié) **市房地產(chǎn)市場分析 12第三節(jié) 目標(biāo)市場及銷售預(yù)測 16第三章 項目開發(fā)條件與建設(shè)方案 22第一節(jié) 項目現(xiàn)狀概況 22第二節(jié) 項目建設(shè)條件 22第四章 投資估算與資金籌措 27第一節(jié) 項目總投資估算 27第二節(jié) 銷售收入、利潤、現(xiàn)金流量和資金籌措使用預(yù)測 32第五章 財務(wù)評價 35第一節(jié) 評價方法的選擇及依據(jù) 35第二節(jié) 項目財務(wù)評價 36第六章 項目風(fēng)險及對策 40第一節(jié) 項目風(fēng)險 40第二節(jié) 相應(yīng)對策 41后 記 43第一章 總 論第一節(jié) 項目背景一、項目簡介項目名稱：888888地產(chǎn)開發(fā)商：666公司666集團(tuán)股份有限公司是經(jīng)國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)，由8888公司出資，于88888日設(shè)立。 （二）、氣候條件—℃；極端最高溫度42℃；極端最低溫度12℃；年日照時間2050—2200小時；年降雨量900—1107毫米；年無霜期250—266天；年平均風(fēng)速34米/秒；年最大風(fēng)速1922米/秒。2005年**被《福布斯》評為“中國20座最適合開設(shè)工廠的城市”之一。第二節(jié) **市房地產(chǎn)市場分析一、**市2012年18月**市區(qū)樓市數(shù)據(jù)商品房預(yù)售面積和套數(shù)2012年18月市區(qū)新增預(yù)售面積1992238平方（），%，新增預(yù)售商品房套數(shù)15884套（其中住宅12485套），%。二、預(yù)測情況表8 “十二五” **市區(qū)住宅建設(shè)情況預(yù)計年份市區(qū)房屋總建筑面積（萬㎡）其中：住宅總建筑面積（萬㎡）年均新增住宅建筑面積（萬㎡）市區(qū)人口（萬人）市區(qū)戶數(shù)（萬戶）人均住宅建筑面積（萬㎡）20102011201220132014201514832表9 “十二五” **市區(qū)住宅房價情況預(yù)計預(yù)測方法2011年2012年2013年2014年2015年備注按“十一五”% 2010年末為4360元／㎡房價收入比為6倍，% 　房價收入比為9倍，增長速率為13% 　與城鎮(zhèn)可支配收入增長幅度（%）同比例增長 2010年我市城鎮(zhèn)可支配收入為14756元／人**市的實際房價情況，更接近上表按照13%的預(yù)測結(jié)果。根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目住宅定位為中高檔次，項目地塊沿**路、***路、*路設(shè)施臨街多層商業(yè)，局部高層。二、土地權(quán)屬類別及占地面積“888888地產(chǎn)”項目總占地面積284488平方米。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念?！坝贰睒潜P：每畝300萬元，出讓時間2010年3月。%。經(jīng)計算。并在本地區(qū)樹立起良好的品牌形象。第六章 項目風(fēng)險及對策第一節(jié) 項目風(fēng)險一、政策影響的風(fēng)險本項目存在著國家為抑制房地產(chǎn)泡沫和土地炒賣，而將會制定和出臺一系列的相關(guān)政策法規(guī)的不利影響。銷售提成:%。表10：按年度繳納土地出讓金表年度12345土地付款（萬元）3844422426224262242622426前期費用預(yù)測本項目各項前期費用11672萬元，具體明細(xì)如下：表11：項目名稱單位工程量單價(元)總價（萬元）設(shè)計、審查費平方米778914191480監(jiān)理費平方米77891410779勘查費平方米28448814評估費平方米77891439七通一平平方米284488128規(guī)劃咨詢費平方米7789144312規(guī)劃工程配套費平方米778914806231垃圾處置費平方米7789145389白蟻防治平方米7789142156散裝水泥平方米7789142156墻革基金平方米7789148623招投標(biāo)費用平方米7789144312安全保險費平方米778914117合同履行擔(dān)保平方米778914178氣象費平方米7789142156規(guī)劃立項平方米778914178檔案服務(wù)費平方米7789144312房管局費用（住宅）平方米5547173166房管局費用（商業(yè)）平方米22419711247合計11672主體工程費用預(yù)測本項目住宅建安工程費用為76994萬元，建筑面積554717平方米，單方造價為1388元。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。項目用地以出讓方式取得土地使用權(quán)。本案緊鄰漢江三橋（在建，2014年通車），三面為城市主干道，地理位置優(yōu)越。三、樊城區(qū)地塊所在區(qū)域情況介紹功能定位：區(qū)域性商業(yè)商務(wù)和市級公共服務(wù)主體功能區(qū)，以都市文化為特色，集休閑、居住、旅游為一體的高品質(zhì)的綜合社區(qū)2. 土地使用規(guī)劃圖樊城區(qū)規(guī)劃布局規(guī)劃實施后形成新城綜合服務(wù)組團(tuán)、傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)組團(tuán)、濱水休閑文化中心三大市級綜合服務(wù)中心，三者通過新城商業(yè)界面延伸帶 、濱水公共