【正文】 銷售項目營銷收入合計　　　共有129119平方米商業(yè)用房沒有銷售，其中2000平方米用于物業(yè)管理和居民娛樂健身使用，127119平方米為開發(fā)方自主經(jīng)營，已取得長效經(jīng)濟收入。二、利潤預(yù)測根據(jù)項目銷售收入和建設(shè)期、銷售期各項費用，本項目利潤預(yù)測如下：表16 ： 利潤計算表序號分項名稱金額（萬元）1項目營銷收入合計384324 2建設(shè)成本合計306593 3營業(yè)稅金及附加（%）20177 4銷售提成（%）1922 5土地增值稅（2%）7686 6利潤47946 7所得稅（25%）11986 8凈利潤35959 第五章 財務(wù)評價第一節(jié) 評價方法的選擇及依據(jù)一、評價方法的選擇根據(jù)財務(wù)評價依據(jù)《方法與參數(shù)》（第二版）中規(guī)定的方法計算效益與費用，從而進行評價分析，估算項目的財務(wù)評價指標。本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)開發(fā)商**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的經(jīng)營策略，本項目計劃采用傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)式銷售模式。作為房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)來說，與一般普通的企業(yè)相比較，存在著跨年度投入和收益的問題，且一旦全面實現(xiàn)銷售，不存在永續(xù)的持續(xù)經(jīng)營和收益的問題。也就是說，我們可以將其看成一個大的產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售實現(xiàn)過程，分別從開發(fā)產(chǎn)值分析值和投資開發(fā)收益凈值進行財務(wù)分析評價。二、評價依據(jù)國家計劃委員會、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》國家現(xiàn)行的財務(wù)、稅收文件建設(shè)單位提供的有關(guān)資料三、主要參數(shù)設(shè)定貼現(xiàn)率（財務(wù)基準收益率）ic取值為當前房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率10％。第二節(jié) 項目財務(wù)評價一、項目財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）本項目建設(shè)、經(jīng)營期內(nèi)各季度現(xiàn)金流量情況計算如下：經(jīng)測算本項目稅前的財務(wù)凈現(xiàn)值＝1106萬元＞0，因此本項目財務(wù)凈現(xiàn)值從財務(wù)上看是可行的。請看表17：《年度資金流量表》表17 年度資金流量表項目面積單位項目　年限合計說明123456土地畝土地出讓金38444 22426 22426 22426 22426 128148 土地按每畝300萬元計算住宅554717平方米建設(shè)面積　91528 183057 183057 97075 　554717 　　　流出　20421 40842 40842 21658 　123763 住宅成本單價　　流入　4851 53361 97020 92463 46305 294000 住宅銷售單價5300商業(yè)224197平方米建設(shè)面積　44839 44839 44839 44839 44839 224197 　　　流出　10937 10937 10937 10937 10937 54684 商業(yè)單價95078平方米銷售面積　　23770 23770 23770 23770 95078 27164平方米商業(yè)和2000物業(yè)用房不銷售流入　　22581 22581 22581 22581 90324 流出合計38444 69802 74204 74204 55021 33363 306595 　流入合計0 4851 75942 119601 115044 68886 384324 　凈現(xiàn)金流量38444 64951 1738 45397 60023 35523 39285 　累計凈現(xiàn)金流量38444 103395 101658 56261 3762 39285 　　現(xiàn)值38444 59046 1436 34107 40996 22057 1106 貼現(xiàn)率二、財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）等于0時的貼現(xiàn)率ic。即=0 時的ic。本項目所得稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率：FIRR＝％％的財務(wù)內(nèi)部收益率，低于大于當前房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤率15%，因此，本項目還需在控制成本、提高售價等方面進行努力。（內(nèi)部收益率的計算請看附表18.）三、投資回收期貼現(xiàn)率ic取值為房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率10％,當FNPV=0時,資金運動年限t,即動態(tài)投資回收期t值，即=0 時的t值。參考表17，回收期=（累計凈現(xiàn)金流量為正年分數(shù)1）+56261/60023=（51）+=。經(jīng)計算。 四、財務(wù)評價結(jié)論由上述財務(wù)評價結(jié)果來看，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，投資回收周期較短，財務(wù)內(nèi)部收益率較低，但有一些手段提高此項指標，項目各年的財務(wù)狀況良好，項目財務(wù)風(fēng)險處在可控范圍內(nèi)。第六章 項目風(fēng)險及對策第一節(jié) 項目風(fēng)險一、政策影響的風(fēng)險本項目存在著國家為抑制房地產(chǎn)泡沫和土地炒賣，而將會制定和出臺一系列的相關(guān)政策法規(guī)的不利影響。要盡量用足、用好本項目優(yōu)越的交通、地理條件和性價比優(yōu)勢，加快開發(fā)進度，并且充分利用政企資源關(guān)系，有效規(guī)避政策影響的風(fēng)險。二、市場環(huán)境的風(fēng)險**市目前存量房地產(chǎn)還有待市場進一步消化，增量房地產(chǎn)爭奪市場客戶也呈愈演愈烈之勢。本項目應(yīng)根據(jù)自身特點，結(jié)合市場細分，準確定位，精心策劃，有效刺激，引導(dǎo)細分市場需求，掌握市場經(jīng)營主動，達到化風(fēng)險為利益。三、運作管理的風(fēng)險項目成敗，關(guān)鍵在于項目的經(jīng)營管理。卓越的項目規(guī)劃設(shè)計方案、成本控制管理、工程技術(shù)質(zhì)量管理、市場全程策劃營銷和品牌價值創(chuàng)新服務(wù)，將會鑄造品質(zhì)精良的產(chǎn)品、貢獻超值的服務(wù)和實現(xiàn)精彩的生活體驗。本項目管理須著重培養(yǎng)和打造一支具有專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德和團隊精神的項目隊伍。建立靈活的組織結(jié)構(gòu)，領(lǐng)先的經(jīng)營戰(zhàn)略、高效的業(yè)務(wù)流程、快捷的信息系統(tǒng)，公平的績效考核體系和成長的人力資源將為項目成功運作管理提供有力的保障，也提供了規(guī)避風(fēng)險的管理機制。四、自然因素的風(fēng)險本項目地理位置優(yōu)越，但也存在著地形、地質(zhì)、水文等自然因素的風(fēng)險。對工程方案、質(zhì)量、工期、成本有著直接的影響。這對于本項目的技術(shù)工作要有更高的要求標準，要建立和執(zhí)行系統(tǒng)、科學(xué)的工作方法，保持嚴格、認真、細致的工作作風(fēng)，最大限度地減少和控制客觀存在的自然風(fēng)險。第二節(jié) 相應(yīng)對策一、協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，加快準備工作進程開發(fā)過程中要尤其注意協(xié)調(diào)各方面關(guān)系；項目需要一個專業(yè)策劃公司進行合理定位；項目需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售。 二、強化項目管理強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測與防范對策，以保證項目按期完成；嚴格執(zhí)行設(shè)計標準，積極推廣標準設(shè)計； 及時對工程進度進行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標準在工程各個階段進行工程質(zhì)量管理。后 記在“888888地產(chǎn)”項目上，我們將嚴格按照項目規(guī)劃設(shè)計方案進行施工，并加強成本控制管理、工程技術(shù)質(zhì)量管理，運用最創(chuàng)新的營銷策略以推動本樓盤的銷售，以實現(xiàn)本項目銷售收入384324萬元、凈利潤35959萬元的經(jīng)營目標。并在本地區(qū)樹立起良好的品牌形象。