【正文】 117合同履行擔(dān)保平方米778914178氣象費平方米7789142156規(guī)劃立項平方米778914178檔案服務(wù)費平方米7789144312房管局費用（住宅）平方米5547173166房管局費用（商業(yè)）平方米22419711247合計11672主體工程費用預(yù)測本項目住宅建安工程費用為76994萬元，建筑面積554717平方米，單方造價為1388元。三、投資預(yù)測土地費用預(yù)測本項目土地取得成本為128148萬元，按照每畝300萬元估算。小區(qū)南北兩個地塊之間的**路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)外123路、**路和33路規(guī)劃了沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。③ 充分考慮**的氣候特點，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。二、項目總體規(guī)劃方案規(guī)劃設(shè)計原則① 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；② 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計，保證項目滾動有序運(yùn)作；③ 節(jié)點式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④ 人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的江岸生活。三、環(huán)境條件本項目位于**市樊城區(qū)，商業(yè)繁華，市政配套齊全。項目用地以出讓方式取得土地使用權(quán)。五、銷售策略：總體原則：（1）因項目為**市一流城市品位樓盤，所以先利用高品質(zhì)、適當(dāng)價位產(chǎn)品搶占高端市場所造成的市場影響力，樹立樓盤形象，成為市場的引領(lǐng)者的位置；（2）服務(wù)大眾消費客群，以較合適的價格策略主力銷售多層公寓產(chǎn)品，切合項目市場定位，以景觀和物管及配套的差異化優(yōu)勢占據(jù)市場主導(dǎo)力量，營造高檔型樓盤的社會正面影響力；（3）因為本項目產(chǎn)品類型具有一定跨度，銷售時間要參照各種產(chǎn)品的競爭力和進(jìn)入市場的具體時間進(jìn)行錯位銷售，拉開與其他樓盤的差距，按工程進(jìn)度分批推出；（4）分批次以穩(wěn)定的價格推盤，采用多批次、小批量的推盤原則，逐步占領(lǐng)市場，形成持續(xù)熱銷場面。根據(jù)年齡、職業(yè)、收入、購房心理等分為高端客群、大眾客群和城市就近工作人員三部分。三、市場定價項目周邊開發(fā)或在建樓盤情況金環(huán)御江苑樓盤為5800元/㎡， 藝苑觀天下樓盤為5400元/㎡根據(jù)低開高走及周邊樓盤售價對比的定價原則，對于“888888地產(chǎn)”項目銷售定價如下：住宅第一階段銷售期銷售起價為5300元/平方米，隨著樓盤主體建筑工程的完工，市場對前期推出的樓盤經(jīng)過一段時間認(rèn)可和消化后，第二階段的銷售隨即開始，第二階段銷售起價擬定為5500元/平方米（注：本文測算時全部按5500計算）。本案緊鄰漢江三橋（在建，2014年通車），三面為城市主干道，地理位置優(yōu)越。**近年來房價增長速度快于收入的增長，理論上可能會影響市民的購買能力從而抑制市民的購買需求。隨著可支配收入水平整體提高及受消費觀念的影響，**市總體消費能力逐年提升。隨著“省域副中心城市”戰(zhàn)略實施的發(fā)展，以及**市經(jīng)濟(jì)發(fā)展加速,外來人口規(guī)模將持續(xù)增大，省內(nèi)和周邊省份的流動人口將是**市外來人口的主力軍。三、樊城區(qū)地塊所在區(qū)域情況介紹功能定位：區(qū)域性商業(yè)商務(wù)和市級公共服務(wù)主體功能區(qū)，以都市文化為特色，集休閑、居住、旅游為一體的高品質(zhì)的綜合社區(qū)2. 土地使用規(guī)劃圖樊城區(qū)規(guī)劃布局規(guī)劃實施后形成新城綜合服務(wù)組團(tuán)、傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)組團(tuán)、濱水休閑文化中心三大市級綜合服務(wù)中心，三者通過新城商業(yè)界面延伸帶 、濱水公共岸線、老城商業(yè)界面延伸帶組成三足鼎立的樊城區(qū)市級綜合服務(wù)組群。其中本市銷售7074套，包含城區(qū)6542套，其他532套；外地銷售439套，包含本省311套，外省的127套，境外1套。／㎡。商品房成交面積情況。商品房成交套數(shù)情況2012年18月市區(qū)共成交商品房8454套，%，其中住宅成交7513套，%。**市“十二五”規(guī)劃預(yù)測，到2015年，全市生產(chǎn)總值年均增長14%，達(dá)到3500億元；地方一般預(yù)算收入年均增長21%，達(dá)到132億元；人均生產(chǎn)總值達(dá)到58萬元；全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)到2550億元，年均增長25% ，5年 累 計 達(dá) 到8500億元以上；城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到24130元和11620元。第三產(chǎn)業(yè)預(yù)計全年增加值達(dá)725億元，增長10%左右。作為鄂西北及鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)的物流中心，**的人力資源豐富，勞動力素質(zhì)較高，科研院所、大專院校、金融機(jī)構(gòu)、涉外服務(wù)、醫(yī)療單位等較為完善，在鄂西北及毗鄰地區(qū)堪稱一流。**市是東風(fēng)公司發(fā)展重型柴油車、輕型車、中高檔轎車的重要基地，其中發(fā)動機(jī)、中重型車橋、座椅等初具核心競爭力，汽車工業(yè)占全市第二產(chǎn)業(yè)的60%以上，“天籟”轎車年產(chǎn)量已突破6萬輛，成為市場青睞的車型之一。2012年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值2501億萬，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在17348元左右，農(nóng)村居民人均純收入在8545元左右，**城鄉(xiāng)居民收入增長均達(dá)到13%以上。第六年，項目竣工。第二年，商業(yè)、住宅一期工程開工。（四）、原材料供應(yīng)情況水泥：為本市采供砂石料：為本市采供鋼材：武鋼產(chǎn)品石灰：**產(chǎn)品（五）、交通狀況項目位于123路、33路和**路三條主干道交匯處，標(biāo)準(zhǔn)路面，寬闊、暢通。第二節(jié) 項目概況一、項目內(nèi)容建設(shè)規(guī)模：計劃建設(shè)商品住宅樓40棟，總建筑面積778914平方米（不含地下部分），其中，商用房面積224197平方米（含物業(yè)及會所2000平方米）,住宅面積554717平方米，另外地下建筑60000平方米。**作為鄂西北及鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)的物流中心，人力資源豐富，勞動力素質(zhì)較高，科研院所、大專院校、金融機(jī)構(gòu)、涉外服務(wù)、醫(yī)療單位等較為完善，其綜合實力和發(fā)展水平居湖北省前列。三、項目背景項目所在地**市地處湖北省西北部，居漢水中游，轄南漳、谷城、?？等h，棗陽、宜城、老河口三個縣級市，襄城、樊城、**三個城區(qū)和國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、省級魚梁洲開發(fā)區(qū)。 工程地點： 項目簡介：，綠化率40%，總建筑面積778914平方米（不含地下部分），其中，商用房面積224197平方米（含物業(yè)及會所2000平方米）,住宅面積554717平方米，另外地下建筑60000平方米。經(jīng)中國證券監(jiān)督管理委員會批準(zhǔn)，于******日，666集團(tuán)（6*****）A股在上海證券交易所掛牌上市。二、可行性研究報告編制依據(jù)國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資項目可行性研究指南（試用版）》； 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）》；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》；《房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》。**是重要的鐵路交通樞紐，有一條漢江、兩座機(jī)場、三條鐵路和四通八達(dá)的公路網(wǎng)，尤其是孝襄、襄十、襄荊和魏樊四條高速公路在**交匯，基本可與相距1000公里左右的大城市實現(xiàn)朝發(fā)夕至，交通條件便利。正是在這種環(huán)境下，666集團(tuán)擬開發(fā)此地塊。（三）、地震幅度**市地震設(shè)防幅度為6度。三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃，“888888地產(chǎn)”小區(qū)主要技術(shù)指標(biāo)如下：表1： 主要技術(shù)指標(biāo)表項目單位指標(biāo)項目單位指標(biāo)用地面積㎡建筑密度%綠化率%40　容積率　總建筑面積㎡建筑占地面積㎡其中