住宅區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告-全文預覽
【正文】 約400套1300套4270套銷售率未開盤40%一期剩下兩套156㎡100%30%未開盤100%銷售均價（元/㎡）預計75006200（一期）6500560064006700主力面積（㎡）601603613137㎡156㎡70110462602372主力客群主城范圍內(nèi)年輕白領(lǐng)及成功人士首次購房外地人，白領(lǐng)上班族首次購房外地人，白領(lǐng)上班族板塊內(nèi)首次購房外地人高級白領(lǐng)，改善性住房主要建設(shè)精品住宅、頂級酒店、商務配套等設(shè)首次購房外地人，白領(lǐng)上班族后續(xù)供應量（㎡）約11萬二期10萬平約13萬售完約10萬部分資料不詳售完216。3. 區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場研究. 項目所處房地產(chǎn)板塊市場特征分析. 東風路沿線板塊：區(qū)位優(yōu)勢明顯，居住氛圍濃厚東風路作為次中心道路，是農(nóng)業(yè)路和北環(huán)高速路中間唯一一條貫穿東西道路，交通位置顯著；周邊多為居住區(qū)，隨著城市改造進程的加快，掀起城中村改造的熱潮，周邊多原鄭州郊區(qū)人口，由于居住慣性部分土著居民及外來打工人員多選擇在此居住，由于位置顯著及北臨東風渠，該區(qū)域也成為中高端人士北區(qū)居住的首選之地。四、部分樓盤變相采用低首付策略，使得合同單價提高，大量的成交也在某種程度上拉升了整個市場成交價格。新政后鄭州市區(qū)商品住宅，自09年3月份以來，除了2010年2月（因春節(jié)成交量少）外，新政前的月成交量均在80萬平米以上，而新政后的5月、6月份成交量不足60萬平米。2010年鄭州上半年商品住宅情況分區(qū)域來看，鄭東新區(qū)為鄭州重點發(fā)展區(qū)域，以其環(huán)境優(yōu)美及未來的升值前景而備受客戶歡迎，因此價格也較高，09年上半年商品住宅已經(jīng)突破6000元/平米大關(guān)；其次是管城區(qū)，由于高品質(zhì)大盤帶動作用，價格也沖破6000元/平米。. 鄭州市房地產(chǎn)市場分析. 2010年上半年鄭州整體市場情況分析a) 2010年上半年供不應求局面略有緩解，整體市場運行良好；，%，%，%，%。 2010年，國家繼續(xù)加快保障性住房建設(shè)，成為國務院確定的擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長的重要措施之一，經(jīng)濟適用房投資增加和廉租房建設(shè)的加快，對商品房市場存在一定的沖擊。c) 房價繼續(xù)上漲，但漲幅回落，房價基本持平。雖然明顯高于去年同期水平，但是在新政調(diào)控下，這些城市成交價格或扭轉(zhuǎn)了上行趨勢，或放緩了上漲步伐，新政對樓市的調(diào)控政策可見一斑。2010年上半年房地產(chǎn)市場運行狀況呈現(xiàn)以下六個特征：a) 房屋交易量大幅下降，部分重點城市跌幅過半。本案位于中心居住城區(qū)，總體開發(fā)條件上屬良好，如潛心規(guī)劃項目價值潛力巨大。p 地塊所屬位置屬老鄭州人中心居住區(qū)域，人員復雜、外來人口眾多，是拆遷戶及外地來鄭務工人員居住地，社會治安、環(huán)境一般。 規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅216。216。 對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。鄭州十二里屯項目可行性研究報告1. 項目背景. 報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。 對項目投資預期進行分析。地塊目前為駕校及部分住宅，住宅部分已拆遷完畢，地塊較為平整。 用地面積：65畝； 216。. 基地資源評估表權(quán)比細目優(yōu)良中等一般較差土地級別★自然景觀★環(huán)境污染★交通情況★生活配套★學區(qū)情況★社會治安★社會人文★區(qū)位形象★人工開發(fā)★結(jié)論：p 地塊屬東風路板塊，東風路為城市次干道，但交通壓力過大，堵車現(xiàn)象嚴重，道路亟待拓寬，周邊多為老居民區(qū)，區(qū)位形象很受影響。p 根據(jù)基地分項評估，綜合評估基地級別為中等偏上。當前房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，70大中城市房價自4月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房價出現(xiàn)下降。上半年，重點城市成交均價相比09年、08年同期均大幅上漲，其中，深圳成交均價領(lǐng)漲全國，其次為北京、杭州，上漲幅度都在60%以上。廣州、杭州、寧波、蘇州四城市庫存量較上月大幅提升。d) 新政支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷加大保障性住房的供應力度。u 后期房地產(chǎn)市場走勢展望：a) 中國經(jīng)濟內(nèi)外部環(huán)境較為復雜，房地產(chǎn)政策走勢存在不確定性；b) 土地政策調(diào)整孕育下一輪房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展機遇；c) 保障性住房建設(shè)力度持續(xù)加大，今后一段時間內(nèi)將成為住房供應的重要組成部分。與近幾年市場房價漲幅基本相當，維持在1015%之間，市場表現(xiàn)穩(wěn)中有升，鄭州房地產(chǎn)商品住宅市場處于快速發(fā)展階段。惠濟區(qū)區(qū)域小，人口數(shù)少，樓盤有限，所以樓市供銷量均較小。新政后鄭州市區(qū)商品住宅，預售情況穩(wěn)中有升，這是09年市場火爆情況下開發(fā)商加快開發(fā)節(jié)奏，集中在10年6月份入市的表現(xiàn)。新政后價格不但沒有下降的趨勢，反而大幅上漲，有幾方面的原因，一是開發(fā)商資金充裕，不急于降價銷售，二是反映了鄭州商品住宅的需求主要為剛性需求，剛性需求支撐房價不會大幅下跌，三是受市場供應結(jié)構(gòu)影響，當前市場可售貨量少，供應主力價格較高，消費者可選擇余地小，導致總體成交價格高。c) 預計2010年下半年，鄭州商品房住宅市場仍將保持穩(wěn)定的市場成交量，約50萬80萬平米，房價將會受各種因素影響上下波動，長期來看穩(wěn)中有升是大勢，大幅下跌的可能性小。
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