【正文】 進(jìn)了金陽礦業(yè)公司、“蒙源”公司、“雙欣”礦業(yè)開發(fā)公司等礦產(chǎn)開發(fā)公司對xxx鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)礦產(chǎn)資源進(jìn)行勘探開發(fā)，重點(diǎn)落實了對寬灣井鐵礦勘探開發(fā)進(jìn)程,加強(qiáng)與企業(yè)的合作與聯(lián)系，全力支持企業(yè)發(fā)展生產(chǎn)，努力創(chuàng)造平安穩(wěn)定、服務(wù)優(yōu)質(zhì)、辦事高效的發(fā)展環(huán)境，為工業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展保駕護(hù)航。全面推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，不斷加強(qiáng)農(nóng)牧區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進(jìn)新農(nóng)村新牧區(qū)建設(shè)，利用資源優(yōu)勢，抓好項目的立項、爭取及實施工作。天然植物藥材肉蓯蓉、鎖陽、甘草等，品質(zhì)優(yōu)良，藥用價值高，且分布較廣，倍受外地客商的青睞。截止目前，xxx鎮(zhèn)共有排水管道主管網(wǎng)6643米，支管網(wǎng)12004米，∕平方公里，硬化面積達(dá)到19萬平方米，建成區(qū)公共綠地面積為482519平方米，安裝街道路燈762盞?！笆濉币詠?，xxx相繼對北環(huán)路、南環(huán)路、學(xué)校路、氣象路等市政道路進(jìn)行改造翻新，基本建成了比較完善的鎮(zhèn)區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。（4）設(shè)備條件設(shè)施完備。鎮(zhèn)區(qū)已建成一條110千伏的輸入（輸出）線路，建有一座110千伏變電站、三座35千伏變電站，設(shè)有10千伏輸出線路，可滿足鎮(zhèn)區(qū)生產(chǎn)及生活全部用電需要，并在農(nóng)牧區(qū)實施了“風(fēng)光互補(bǔ)”項目。xxx鎮(zhèn)原名額肯呼都格鎮(zhèn)，更名為xxx鎮(zhèn)后，進(jìn)一步體現(xiàn)了地名的地方旅游文化特色，充分發(fā)揮xxx旅游品牌效應(yīng)，打造xxx沙漠旅游名鎮(zhèn)，促進(jìn)地方旅游業(yè)品牌化發(fā)展，從而實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、文化效益的共贏。地勢東高西低，平均海拔1520米，東、南部為山丘，西、北為戈壁荒漠草原，著名而神奇的xxx沙漠是天然的旅游勝地。地形平坦、工程地質(zhì)和水文地質(zhì)條件較好，避開自然災(zāi)害易發(fā)區(qū)；交通便利，供電、給排水、通訊等市政條件較好；便于利用周邊的生活、醫(yī)療等社會公共服務(wù)設(shè)施；周圍無密集的居民生活區(qū)和污染企業(yè)避開商業(yè)繁華區(qū)、公共娛樂場所，與高噪聲、污染源的防護(hù)距離符合有關(guān)安全衛(wèi)生規(guī)定。一些小型房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰出局。隨著新樓盤的投放市場，商品房空置面積將進(jìn)一步增加。在短期內(nèi)。再次，貸款利率大幅下調(diào)導(dǎo)致房產(chǎn)持有成本下降。首先。因此可以預(yù)見。同時。廉租房與普通商品住宅市場基本沒有沖突。其中，把加快建設(shè)保障性安居工程放在首位。一些實力較低的房企正在被市場淘汰。經(jīng)過幾年的調(diào)整后，房地產(chǎn)業(yè)的盈利能力已呈下降趨勢。因而吸引了過多商家進(jìn)入。即使下跌。價格不可能降下去：隨著消費(fèi)者對住房質(zhì)量要求的提高。加上材料費(fèi)、人工成本價格均有較大幅度上漲。商品房價格的變化趨勢分析房價的構(gòu)成主要包括土地成本、建安成本和項目經(jīng)營期間的費(fèi)用、稅金及附加等內(nèi)容。房地產(chǎn)投資增速下滑，某種程度上也顯示出開發(fā)商對房地產(chǎn)市場的樂觀預(yù)期發(fā)生變化。從遠(yuǎn)期看。大多數(shù)開發(fā)商基本停止買地。由于2008年下半年以來。商品房的供應(yīng)明顯存在供大于求的現(xiàn)象。住房二級市場有效供給將會不斷增加，同時房地產(chǎn)市場供給的主要來源——房地產(chǎn)開發(fā)一級市場仍然繼續(xù)放量?？紤]到后期物業(yè)管理費(fèi)及采暖費(fèi)等持有成本。而有住房需求的農(nóng)村外來人口。為滿足生活居住的購房者。為我區(qū)經(jīng)濟(jì)增長注入新的活力具有重要意義。其次是取消經(jīng)濟(jì)適用房制度,強(qiáng)制實施廉租房制度,將用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的資金轉(zhuǎn)為建設(shè)廉租房,通過擴(kuò)大廉租房建設(shè)規(guī)模,對低收入家庭給予房租補(bǔ)貼等以真正實現(xiàn)“居者有其屋”,維護(hù)社會公平。（6）制定產(chǎn)業(yè)政策,追求公共利益“政府所制定的公共政策,必須反應(yīng)社會公眾的利益要求并以追求公共利益為永恒的目標(biāo),為實現(xiàn)和維護(hù)公共利益提供必要的政策支持。 （5）弱化外資對房地產(chǎn)業(yè)的助力 資料顯示,僅2006年上半年外國投資者計劃向我國房地產(chǎn)行業(yè)投入300億美元。其次,政府應(yīng)實施提高城鄉(xiāng)居民收入、建立和完善社會保障、教育與醫(yī)療衛(wèi)生保障等減少客觀差距的政策,幫助社會公眾提高有購買力的住房需求,通過擴(kuò)大有購買力的需求,使房地產(chǎn)業(yè)步入良性發(fā)展的軌道。 （3）引導(dǎo)房地產(chǎn)的理論管理 當(dāng)前,我國房地產(chǎn)市場之所以會有房價天高、噓聲一片的狀況,其真實原因是在于市場需求過高但不理性上。其中,最重要的便是地方政府與房地產(chǎn)商形成的神圣聯(lián)盟。為切實加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的管理與服務(wù),確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展,切實保障人民群眾生活水平的不斷提高,政府必須依據(jù)自身的職能,圍繞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本動力,針對房地產(chǎn)業(yè)存在的問題,以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng),采取科學(xué)、規(guī)范、務(wù)實、高效的政策措施。%，%。另外，較高的利潤是產(chǎn)業(yè)吸引外資本向其流動的基本條件之一，更始新的產(chǎn)業(yè)興起和發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)業(yè)在我國起步晚，屬于新興產(chǎn)業(yè)。這種結(jié)構(gòu)失衡的原因：首先是政府對經(jīng)濟(jì)適用房投資的減少。漲幅較大的城市有：%，%，%，%，%%等。其中，商品住宅空置面積6723萬平方米，東，中部分地區(qū)空置商品住宅同比呈負(fù)增長，40個重點(diǎn)城市中，有10個城市商品房銷售面積大于同期竣工面積或基本持平。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)努力拓寬融資渠道，利用外資步伐加快。與定金及預(yù)收款下降形成鮮明對比的是，國內(nèi)貸款在經(jīng)歷了2004年的增速回落期后，于2005年6月開始逐步回升。2006年，本年土地購置面積36791萬平方米，%。今年14月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)面積7615萬平方米，%。%%。今年一季度，東，中，%，%%。投資繼續(xù)保持較快發(fā)展2006年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19382億元，%，今年一季度，%。第二章 市場分析第一節(jié) 現(xiàn)狀分析在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下,現(xiàn)代服務(wù)政府的基本職能是經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務(wù)。主要是指考察房地產(chǎn)項目對區(qū)域勞動力就業(yè)的影響。②符合城市發(fā)展需求程度。政府從各個方面來規(guī)范房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，使之符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境保護(hù)和城市規(guī)劃的要求。 社會影響分析的現(xiàn)狀社會影響評價在我國的發(fā)展尚屬于起步階段，所受的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。財務(wù)評價是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測，項目策劃，投資、成本和費(fèi)用估算，收入估算和資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財務(wù)報表，計算財務(wù)評價指標(biāo)，對房地產(chǎn)項目的盈利能力、清償能力和資金平衡狀況所進(jìn)行的分析，據(jù)此評價和判斷投資項目在財務(wù)上的可行性。綜合以上的研究和分析，我們認(rèn)為某某某繁榮路商業(yè)綜合樓建設(shè)項目的開發(fā)建設(shè)是適應(yīng)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的需要，是進(jìn)一步發(fā)展某某某區(qū)域經(jīng)濟(jì)需要，是時代發(fā)展趨勢所決定的，項目開發(fā)具備較多的優(yōu)勢條件和有利條件，相信在某某某各級政府和有關(guān)部門的領(lǐng)導(dǎo)和關(guān)心支持下，項目開發(fā)建設(shè)一定能夠取得圓滿的成果，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。其次，解決了大量農(nóng)民工就業(yè)問題，增加了農(nóng)民的收入，起到了在一定程度上拉動了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高人民生活水平的作用。以城鎮(zhèn)化為契機(jī)，實現(xiàn)中心聚集、布局合理、有序發(fā)展、特色鮮明的城鎮(zhèn)體系；以全面建設(shè)和諧社會和現(xiàn)代化為目標(biāo)，以工業(yè)化為動力，加大引資招商力度，增強(qiáng)主要城鎮(zhèn)的凝聚力和吸引力為城鎮(zhèn)化建設(shè)的目標(biāo) 良好的經(jīng)濟(jì)效益我公司已進(jìn)行了廣泛、深入的市場調(diào)研，了解客戶的需求，目前部分單元已有意向性客戶提前預(yù)定，銷售前景很好。 本項目的實施是配套基礎(chǔ)設(shè)施、改善人居環(huán)境的必然要求配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善人居環(huán)境，創(chuàng)造一個良好的生活空間是城市建設(shè)的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。如果每年有大量的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，就可相應(yīng)增加消費(fèi)需求；同時還可以通過城市建設(shè)有效控制人口增長，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，解決二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題。從建成的住宅小區(qū)看，普遍存在著規(guī)模偏小、設(shè)計落后、檔次較低、配套設(shè)施不完善、物業(yè)管理滯后的弊端，影響了某某某的整體形象和城市化水平的提高。第三節(jié) 項目建設(shè)的必要性本項目的實施是加快舊城改提升城市形象的需要為進(jìn)一步加快舊城改造步伐，改善居民居住條件和城市環(huán)境面貌，合理利用城市土地，優(yōu)化城市空間布局，提升城市形象，推進(jìn)城市化進(jìn)程，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)快速健康發(fā)展，根據(jù)某某某政府關(guān)于加快舊城改造開發(fā)改造的意見，以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以增強(qiáng)城市總體功能，改善人文環(huán)境為目標(biāo)，按照落實科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)筑和諧社會的要求，堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的方針，有計劃、有步驟地對舊城進(jìn)行改造開發(fā)，使某某某居民居住區(qū)布局更趨合理，配套設(shè)施更加齊全，服務(wù)功能更加完善。合理布置、節(jié)約用地、先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)性相結(jié)合，盡量減少工程投資。（5）通過對市場的分析研究以及對項目規(guī)劃的研究，推薦項目的建設(shè)規(guī)模、方案，論證項目建設(shè)的合理性。第一章 總論第一節(jié) 項目概況項目名稱：某某繁榮路商業(yè)綜合樓建設(shè)性質(zhì)：某某繁榮路商業(yè)綜合樓新建項目擬建地點(diǎn)：某某某鎮(zhèn)繁榮路北側(cè)、金祥商貿(mào)樓東側(cè)建設(shè)內(nèi)容：兩層框架結(jié)構(gòu)商業(yè)綜合樓計劃工期：總工期三個月項目建設(shè)單位：某某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第二節(jié) 可研編制依據(jù)編制原則（1）項目建設(shè)必須遵循國家的各項政策、法規(guī)和法令，符合國家產(chǎn)業(yè)政策、投資方向及行業(yè)和地區(qū)的規(guī)劃。（4）以科學(xué)、實事求是的態(tài)度，公止、客觀的反映本項目建設(shè)的實際情況，工程投資堅持“求是、客觀”的原則。（7）采取“一次規(guī)劃、分期實施、滾動建設(shè)”的發(fā)展原則。編制依據(jù)（1）國家計委頒發(fā)的《投資項目可行性研究指南》（2）國家及地方有關(guān)建筑工程設(shè)計規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)（3）國家計委和建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價與參數(shù)》（4）業(yè)主提供的與項目有關(guān)的基礎(chǔ)資料。某某某房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，經(jīng)過10多年的發(fā)展，經(jīng)歷了從計劃經(jīng)濟(jì)時期的福利分房、單位集資建房、完成市場運(yùn)作階段。加快城市發(fā)展能夠有效擴(kuò)大內(nèi)需，解決農(nóng)民消費(fèi)不足的問題。環(huán)境規(guī)劃要同城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域體系規(guī)劃、建設(shè)總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、交通規(guī)劃等相銜接，充分考慮道路、排水、環(huán)保等公用設(shè)施的建設(shè)，環(huán)境規(guī)劃要有具體的工程項目支撐。第四節(jié) 項目建設(shè)的可行性某某某繁榮路商業(yè)綜合樓建設(shè)項目具有以下幾點(diǎn)優(yōu)勢： 政策優(yōu)勢《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發(fā)[2007]24號）、《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發(fā)〔2010〕10號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）、《投資項目可行性研究指南》計辦投資[2002]15號等政策的中提出要加快經(jīng)濟(jì)、社會的協(xié)調(diào)發(fā)展，提高城鎮(zhèn)化水平，實現(xiàn)城鎮(zhèn)空間布局與自然資源配置相協(xié)調(diào)，有計劃、分步驟地實施移民搬遷工程，逐步減少牧業(yè)人口，縮小城鄉(xiāng)差距。提高和改善了居民居住環(huán)境、創(chuàng)造一個布局合理、配套齊全、環(huán)境有歐美的現(xiàn)代化生態(tài)住宅區(qū)。交通環(huán)境優(yōu)勢某某某繁榮路商業(yè)綜合樓建設(shè)項目位于XXX鎮(zhèn)繁榮路北側(cè)擬建區(qū)域?qū)儆诔鞘械缆肪W(wǎng)格區(qū)，良好的交通環(huán)境為某某某繁榮路商業(yè)綜合樓建設(shè)項目的交通往來提供了便利的條件。房地產(chǎn)項目的可行性評價主要包括財務(wù)評價和綜合評價。社會影響分析是定性和定量的描述難以用貨幣計量的間接效益和間接費(fèi)用對方地產(chǎn)項目的影響。 社會影響分析的必要性房地產(chǎn)項目不同于一般的投資項目，關(guān)系到民生問題，且投資額大，牽涉廣泛，對社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境的影響巨大，這也是房地產(chǎn)項目需要經(jīng)過層層審批的原因之所在。 （1）政策影響①符合國家大政方針的程度。 （2）經(jīng)濟(jì)因素就業(yè)效果分析。①就業(yè)成本=項目開發(fā)總投資+項目范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù) ②就業(yè)密度=項目范圍內(nèi)總就業(yè)人數(shù)+項目占地面積小結(jié)房地產(chǎn)項目社會影響評價盡管目前我國還未正式列入房地產(chǎn)項目評價范圍之列，但隨著經(jīng)濟(jì)與管理科學(xué)的不斷發(fā)展，新模型、新方法的出現(xiàn)，特別是在新形勢下，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，如何宏觀調(diào)控項目，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)發(fā)展，社會評價方法是對經(jīng)濟(jì)評價方法的補(bǔ)充和完善，對提高項目評價質(zhì)量，完善我國項目評價理論和方法，具有重要學(xué)術(shù)價值和實際意義。房地產(chǎn)市場也在經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展過程中得到迅猛發(fā)展。東，中，西部房地產(chǎn)開發(fā)投資比重分別為64%，%%。其中，內(nèi)蒙古增速最為強(qiáng)勁，累計房地產(chǎn)開發(fā)投資增長超過一倍。2006年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積26606萬平方米，%。政策壓力使得開發(fā)商加快土地開發(fā)速度，而開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積繼續(xù)減少。作為房地產(chǎn)開發(fā)最重要的兩個資金來源，銀行貸款和定金預(yù)收款兩項所占比重超過50%，自2005年以來，兩者走勢發(fā)生了截然相反的變化，國內(nèi)貸款成為房地產(chǎn)投資增長的主要推動力，而定金及預(yù)收款的作用明顯減弱。在廣大居民購房信息不足，房地產(chǎn)開發(fā)商投資意愿下降的局面下，國內(nèi)銀行為了順利收回前期已經(jīng)發(fā)放的開發(fā)貸款，不得不繼續(xù)批貸，以支持開發(fā)項目的順利完工和正常銷售。%，%，%，%，同比增長12%，商品房空置面積12355萬平方米，%。%。商品房價格上漲的主要原因：土地價格上漲；建筑材料價格上漲；新建住宅品質(zhì)（建筑材料品質(zhì)，戶型及配套設(shè)施，小區(qū)環(huán)境的優(yōu)化等）提升導(dǎo)致房價的上漲；房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)變動，中低位價格商品住宅供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，導(dǎo)致商品房平均價格上揚(yáng)和房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性矛盾。房地產(chǎn)開發(fā)商利用市場信息的不對稱有意思炒作，進(jìn)一步強(qiáng)化了消費(fèi)的心里預(yù)期，引以更多人跟風(fēng)；房地產(chǎn)市場中存在定型的壟斷，房地產(chǎn)的產(chǎn)品差異及市場空間競爭的性質(zhì)決定了其壟斷性較之于壟斷競爭更強(qiáng)，造成局部地區(qū)房地產(chǎn)價格非正常上漲。首先是國民經(jīng)濟(jì)增長帶動城鎮(zhèn)居民收入的增加，超過住宅價格增長速度。在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下,現(xiàn)代服務(wù)政府的基本職能是經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務(wù)。（2）確定政府公共管理績效的考核標(biāo)準(zhǔn)眾所周知,房地產(chǎn)雖然在我國如火如荼,但并非象某些開發(fā)商所說的那樣,完全是來自市場需求因素,而在于一些更加詭秘的潛制度因素。為此,必須科學(xué)擬訂政府公共管理績效的考核標(biāo)準(zhǔn),減少經(jīng)濟(jì)指標(biāo),包括ＧＤＰ增長、財政收入增幅等,增加社會性指標(biāo),如人民群眾社會幸福度、人均收入水平提高、社會和諧度等,以避免地方政府為單純追求ＧＤＰ增長和財政收入增加而大批出賣土地、大規(guī)模開發(fā)建設(shè)等,以減緩政府政策對房地產(chǎn)業(yè)的推動力。據(jù)統(tǒng)計,我國城鄉(xiāng)居民的住房私有化度近80%,遠(yuǎn)比歐美發(fā)達(dá)國家的50%左右、香港的40%左右要高出許多,為什么在發(fā)達(dá)國家和地區(qū)并為產(chǎn)生矛盾呢,就因為他們有較為成熟和理性的消費(fèi)需求。其次,建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等市場監(jiān)管制度規(guī)章體系,加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)與銷售行為的監(jiān)管,制止房地產(chǎn)開發(fā)商與部分地方政府官商勾結(jié)、尋租等不法行為,確保房地產(chǎn)銷售市場信息對稱、公平交易,切實降低交易成本。這既能保護(hù)國境外投資者的投資熱情和利益,又能在一定程度上減弱外資在房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)大示范效應(yīng)