【正文】 做到建設(shè)布局合理、功能齊全、設(shè)施配套、管理規(guī)范、造型優(yōu)美、裝飾適度、高效文明的投資、購物、休閑、娛樂、消費(fèi)環(huán)境。 體現(xiàn)現(xiàn)代生活的延續(xù)性，使來此區(qū)域的人們身心得到最大限度的放松、休養(yǎng)。 設(shè)計(jì)理念 努力創(chuàng)造自然、優(yōu)雅、生態(tài)的居住環(huán)境以 滿足 現(xiàn)代人生活個(gè)性化 、 生活模式理想化的要求，讓居住者體會(huì)到生命的真諦，享受綠色、健康、尊貴的同時(shí) 充分 體驗(yàn) 生命的價(jià)值和新時(shí)代的美好 。 科技 —— 強(qiáng)調(diào)高科技在建設(shè)、管理和生活中的運(yùn)用，以科技為向 導(dǎo)，加強(qiáng) **x**政基礎(chǔ)設(shè)施的合理規(guī)劃，注重物業(yè)管理。 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 人本 —— 體現(xiàn)現(xiàn)代人的生活方 式，形成一種 鬧中取靜 、綠意zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 盎然、自然和諧、經(jīng)典高尚的生態(tài)居住環(huán)境。擬建建筑為餐飲、商業(yè)、住宅一體的綜合樓。 電視： **x****x**有線電視臺(tái)覆蓋全 **x**每一個(gè)角落，可直接接入。 zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 場內(nèi)外供 、 排水設(shè)施完善。 勘探點(diǎn)高程采用絕對(duì)高程，高程數(shù)據(jù)取自建設(shè)單位提供的地形圖 。地道頂埋深為現(xiàn)狀地面以下 ，底埋深為 ，地道側(cè)壁及拱頂為片石砂漿砌筑，地道凈寬，凈高 。 擬建建筑物埋深達(dá) 米左右，基坑開挖后處于不穩(wěn)定狀態(tài)。由大氣降水、上游地表水等補(bǔ)給，主要以地下逕流方式排泄。 （ 2）樁基礎(chǔ) 采取樁基礎(chǔ)直接跨越地道。 , c=15kPa 第④層：強(qiáng)風(fēng)化砂巖 fa=400kPa,E0=， K=80000kN/m3, qpk=3500kPa γ =23kN/m3,φ =40176。該場地屬抗震不利地段 。 [Cl]含量為，利用 [Cl]+ [SO42]=，場地地下水對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋具中等腐蝕性。 =進(jìn)行腐蝕性評(píng)價(jià)，場地土對(duì)混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋 無 腐蝕性。 采用樁基礎(chǔ)處理方案可以有效控制沉降差、具有施工質(zhì)量易于控制、抗震性能好的優(yōu)點(diǎn)?？紤]到部分樁體可能穿越地道 而對(duì)現(xiàn)狀人防地道造成破壞，業(yè)主方應(yīng)向相關(guān)人防部門征詢意見。另外，現(xiàn)有地道已被封堵，不能證明《人防地道分布位置平面圖》上已標(biāo)明的地道以外是否還存在其它地道分支的可能性。 以上人防地道的加固處理措施引自《 **x**機(jī)電 **x**場人防地道注漿加固工程原始資料》（ **x**地質(zhì)工程勘察院， 2020年 5月 8日）；《人防地道分布位置平面圖》的繪制依據(jù) 為《 **x****x**物業(yè)發(fā)展有zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 限公司機(jī)電 **x**場及高層綜合樓地道加固方案》（ **x****x**巖土工程咨詢公司， **x**建筑設(shè)計(jì)研究院， 2020年 8月）。據(jù)調(diào)查，該地道修建于七十年代，采用人工挖掘形成。 場地土等效剪切波速為 323～ 362m/s，覆蓋層厚度為 ～ 米，場地土為 中硬場地土，場地類別為Ⅱ類建筑場地 。 場地工程地質(zhì)條件評(píng)價(jià) 巖土層評(píng)價(jià) 擬建建筑 區(qū)場地土主要由雜填土、卵石、全風(fēng)化砂巖、強(qiáng)風(fēng)化砂巖構(gòu)成。 本次測試在 7鉆孔附近各布置一條面波測線，測試方法為 12道檢波器， 1 米道間距， 4 米偏移距， 采樣率： ， 每道采樣點(diǎn)：2048。試驗(yàn)結(jié)果詳見“土的易溶鹽分析報(bào)告” 及“水質(zhì)簡分析報(bào)告”。 顆粒分析試驗(yàn) 在擬建場地 8勘探點(diǎn)內(nèi)采取擾動(dòng)樣 6件，進(jìn)行顆粒分析試驗(yàn)，結(jié)果表明場地土為卵石。 水文地質(zhì)條件 勘察期間擬建場地地下水靜止水位在 ～ 之間，為潛水。以粉砂巖為主要成份， 含泥巖、細(xì)砂巖 ，表層呈泥狀，可塑，組織結(jié)構(gòu)已基本破壞，可見 水平層理，干鉆易鉆進(jìn)，風(fēng)干后呈粉狀、粉砂狀。骨架顆粒呈交錯(cuò)排列，充填物以礫砂、粗砂為主。根據(jù)業(yè)主提供的擬建場地規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，場地內(nèi)分布有一條晚更新世地震斷裂帶，走向大致為南北方向。 勘探孔深度：控制性勘探孔深 米，一般性勘探孔深 米。 提供基坑開挖時(shí)穩(wěn)定計(jì)算和支護(hù)設(shè)計(jì)所需的巖土技術(shù)參數(shù)。 查明擬建場地及其附近有無影響工程穩(wěn)定性的不良地質(zhì)現(xiàn)象（斷層、破碎層、地下采空區(qū)、軟弱地層等），并進(jìn)行評(píng)價(jià)。 區(qū)劃 選址 擬建的 **x**綜合樓 選址在 **x****x****x**場內(nèi)， 位于**x****x**商業(yè)繁華街區(qū) — 基礎(chǔ)設(shè)施到位，用地地形平穩(wěn)，坡度不大，周邊無廢水、廢氣、廢渣、噪音等污染源，空氣清新，為項(xiàng)目開發(fā)提供了基本條件。 ：夏季的 盡管 夏日炎炎，卻熱而不悶，而且晝夜溫差大，**x**城區(qū)夏季平均氣溫為 23℃ ，是旅游、避暑的勝地。 **x**是 將人們牢牢地吸引到這里。 重視烏 **x**以外購買人群，創(chuàng)造便利服務(wù)。 企業(yè)策略建議 強(qiáng)化品牌競爭力，增加風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。 **x****x**城 **x**規(guī)劃和城 **x**建設(shè)在經(jīng)過了十多年的快速發(fā)展，在本來就三面環(huán)山 政策使得偏遠(yuǎn)區(qū)域的樓盤更加集中，投放量更大，戶型面積趨同，而城中住宅越來越少。 資源占有意識(shí)將影響購房行為， **x**中心大戶型樓盤將更受熱捧 zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 值得重視的是，人們對(duì)資源占有的意識(shí)正在影響客戶的購房動(dòng)機(jī)。 對(duì)客戶資源的重視程度日益加強(qiáng)，高端樓盤注重圈子營銷方式的深入執(zhí)行，使中高端 **x**場更重視客戶生態(tài)群的建立，從而更加促進(jìn)了房地產(chǎn)開發(fā)商們對(duì)客戶服務(wù)、物業(yè)服務(wù)方面的重視程度。這一現(xiàn)象在未來幾年內(nèi)，將越來越明顯。 高端、中高端 **x**場的活躍，來源于以下幾個(gè)因素： ① 居民收入水平的提高，推進(jìn)改善生活的需求； ② 越來越壯大的區(qū)外高收入人群對(duì)高端產(chǎn)品的需求； ③ 近幾年來絕大多數(shù)開發(fā)商忽略高端產(chǎn)品的開發(fā)，壓抑了潛在需求； ④ 更多開發(fā)商自我開發(fā)理念的更新，及不斷由一線城 **x**進(jìn)入二線城 **x**的開發(fā)商對(duì)居住理念 的引導(dǎo)，刺激了潛在需求； ⑤ 中高端產(chǎn)品的自我改良； ⑥ 居民對(duì)中低端產(chǎn)品的不滿足； ⑦ 中高端產(chǎn)品總供應(yīng)量的比例偏小。 （ 3） 土地和建筑成本的不斷上升，已經(jīng)顯現(xiàn)的通漲預(yù)期。而目前 **x**的商品房均價(jià)不足 3000 元，依然后于價(jià)格洼地，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于絕大多數(shù)省大中城 **x**（當(dāng)前，銀川 **x**3300 元，西安 **x**3719元）。 20202020 年 **x**住宅銷售均價(jià) 年份 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020年 銷售均價(jià)（元 /㎡） 1746 1794 1813 1957 2266 尤其從 7 月份以來， **x**房價(jià)漲幅連續(xù)位居全國前列。 2020 年烏 **x**商品房價(jià)格在全國37 個(gè)大中城 **x**中僅排在倒數(shù)第 6 位 ， 均價(jià) 1957 元，而人均收入?yún)s是第 19 位。 2020 年 **x**將建設(shè) 40 萬平方米經(jīng)濟(jì)適用住房，單套面積在 60 平方米左右。 前三季度，首府商品房銷售保持旺銷的勢頭，實(shí)現(xiàn)商品房銷售額 億元，比上年同期增長 %；其中商品住宅銷售額 億元，比上年同期增長 %。 （ 2）房屋施工面積和竣工面積快速增長。 19 月， **x****x**房地產(chǎn)開累計(jì)完成投資 億元，比上年同期增長 %。 顯示出：“十一五”期間，房zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 地產(chǎn)的有效需求是逐步上升的趨 勢。就業(yè)是民生之本。 這一系列的政策規(guī)定不僅及時(shí)清理了房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)隊(duì)伍，解決良莠不齊的問題， 國家政策將支持房地產(chǎn)業(yè)有序的發(fā)展， 使真正有實(shí)力 、 有能力的房地產(chǎn)商有了 公平 、合理 的發(fā)展平臺(tái) 。 2020 年伊始，針對(duì)房 地產(chǎn) **x**場中存在的違規(guī)開發(fā)建設(shè)、侵害群眾合法權(quán)益等問題， **x****x**人民政府根據(jù)建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，制定方案，重拳出擊治理整頓和規(guī)范房地產(chǎn) **x**場。 改革開放， 吸引大量外資投資國內(nèi)房地產(chǎn) **x**場，外商在建筑風(fēng)格、新技術(shù)、良好的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)等方面將促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和成熟。 2020 年 **x**GDP 總值為 3305 億元 ， 人均 GDP 16164元 （折合 2214 美元） 。 我國 房地產(chǎn)業(yè) 開發(fā)投資對(duì) GDP 的貢獻(xiàn) 率 平均 為 %，在有些地區(qū)，比如北京對(duì) GDP 貢獻(xiàn)更大，甚至高達(dá) 50%， 說明我國的房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中發(fā)揮了越來越重要的作用，在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)確定起來了。 **x****x**農(nóng)機(jī)工程機(jī)械 **x**場占地 4 萬平方米，展場面積 萬平方米，辦公彩板房 22 套， **x**場集辦公、產(chǎn)品展示、銷售、維修、配件供應(yīng)為一體，目前 簽訂了長期的場地租賃合同。 二、 **x**場產(chǎn)業(yè)方面 依托機(jī)電產(chǎn)業(yè) 、工程機(jī)械 **x**場。 **x****x****x**股份有限公司 在 2020 年實(shí)現(xiàn)銷售收入 19170萬元，出口創(chuàng)匯近 100 萬美元，實(shí)現(xiàn)利稅合計(jì) 1093 萬元，其中凈利潤828 萬元； 2020 年實(shí)現(xiàn)銷售收入 19994 萬元，出口創(chuàng)匯達(dá) 165 萬美元，實(shí)現(xiàn)利稅合計(jì) 1581 萬元，其中凈利潤 794 萬元； 2020 年實(shí)現(xiàn)銷售收入 26428 萬元，出口創(chuàng)匯 250 萬美元，實(shí)現(xiàn)利稅合計(jì) 1590 萬元，其中凈利潤 830 萬元。 因此， **x**綜合樓建設(shè)項(xiàng)目可行。 zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 住宅樓 建設(shè)以中、低端產(chǎn)品為主， 銷售 對(duì)象 定位是 面向中低收入人群 ；符合國家 提出 的 70/90 等政策， 符合 黨的十七大 報(bào)告 提出的“ 加快 推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建設(shè)”“ 住有所居 ”的精神 ，是 對(duì)**x****x**人民政府 2020 年“政府工作報(bào)告”提出的 “ 關(guān)注民生 ”，“穩(wěn)定房價(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn) **x**場健康發(fā)展，人均住房建筑面積達(dá)到25 平方米。 （ 6） 進(jìn)行工程建設(shè)投資估算和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，測算和評(píng)價(jià)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 （ 2） 確定項(xiàng)目主體工程、輔助配套工程、土建工程、公用工程、環(huán)保工程和質(zhì)量保證及維護(hù)體系等系統(tǒng)的技術(shù)方案。（ 4） 投資強(qiáng)度 ： 元 /m2。 （ 3）總用地面積： 11109m2。 （ 1） 住宅樓 ： 5－ 22 層為兩棟塔式住宅樓組成。 建設(shè)性質(zhì)：新建 法人代表： 項(xiàng)目總投資： 9085 萬元 建設(shè)規(guī)模 建筑一 棟 主體建筑 22 層， 集 餐飲、商業(yè)、住宅為一體的綜合樓。負(fù)二層為設(shè)備用房及儲(chǔ)藏空間 ， 負(fù)一層為車庫。（ 3）日照間距系數(shù)： ＞ 。 研究工作的范圍 根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定， 本 可行性研究， 主要研究范圍為： zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 （ 1） 分析項(xiàng)目依據(jù)的產(chǎn)業(yè)政策，研究 **x****x**區(qū)內(nèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展趨勢，進(jìn)行 **x**場需求預(yù) 測，擬訂“ **x**綜合樓 ”開發(fā)建設(shè)工程項(xiàng)目 的 建設(shè)規(guī)模方案。 （ 5） 擬定組織、勞動(dòng)定員和工程建設(shè)實(shí)施進(jìn)度建議。 本 項(xiàng)目的實(shí)施 ， 是 “ **x****x****x**股份有限公司 ” 以 科學(xué)發(fā)展觀， 堅(jiān)持 **x**場化取向發(fā)展理念 的體現(xiàn)；是 將品牌營銷、產(chǎn)品定位、 **x**場戰(zhàn)略、前景愿望有機(jī)結(jié)合起來，獨(dú)辟蹊徑，開拓創(chuàng)新地將商業(yè)物流與綜合配套服務(wù)的開發(fā) 理念 相結(jié)合的成果；可以不斷吸引和凝聚 集團(tuán)公司的客戶群，并在開發(fā)中取得 更 好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目評(píng)估反映出良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 。經(jīng)過幾年的創(chuàng)業(yè)，公司已發(fā)展成為以機(jī)電產(chǎn)品連鎖銷售為主業(yè)，商鋪?zhàn)馐酆?*x**場物業(yè)服務(wù)為支撐，以現(xiàn)代企業(yè)制度為保障，內(nèi)、外貿(mào)并舉的現(xiàn)代物流企業(yè)。截止目前， **x**較發(fā)達(dá)地 **x**集新車銷售、檢測、維修、售后服務(wù)、二次交易等功能為一體的地 **x**機(jī)電 **x**場投資已全面完成，以烏 **x**機(jī)電 **x**場為核心，各地 **x**機(jī)電 **x**場為依托的 **x**機(jī)電連鎖產(chǎn)業(yè)布局框架基本形成。 **x****x**二、三類機(jī)電 **x**場占 二、三類機(jī)電廠商匯聚于此，為客戶提供了豐富的產(chǎn)品。 2 zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 四、取得榮譽(yù) 、 第三章 **x**場發(fā)展預(yù)測和建設(shè)規(guī)模 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基本估價(jià) 及對(duì)房地產(chǎn) **x**場分析 房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日益提高 國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn) **x**場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（ 2020年 國務(wù)院第 18 號(hào)令）首次提出“房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”的zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 全新概念，標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì) 中所占份額的比重被日益明確化、顯現(xiàn)化。 世界銀行統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：人均 GDP 在 600— 800 美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速增長階段；人均 GDP 達(dá)到 1300 美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入快速增長階段。 國家政策將 支持 房地產(chǎn)業(yè) 有序的 發(fā)展 黨的十七大提出 ： “ 繼續(xù)解放思想，堅(jiān)持改革開放，推動(dòng)科學(xué)發(fā)zzxzz 綜合樓建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 展，促進(jìn)社會(huì)和諧 ” 、 “ 做到發(fā)展為了人民、發(fā)展依靠人民、發(fā)展成果由人民共享 ” 、 “ 努力使全體人