小區(qū)綜合樓建設(shè)可行性研究報告-全文預(yù)覽
【正文】 ≥ 100 6 注：① 表中 H指建筑物高度， W 指道路紅線寬度； ② 高層退讓城市道路紅線是指主體部分的退讓，其裙房退讓按多、低層建筑退讓要求控制（裙房高度小于 24 米）； 項目 需 退讓韶山路 10 米，退讓 XX路 6米 。 H＜ 50m 22+ 24+ 27+ H≥ 50m 27+ 29+ 32+ ＞ 45176。時為相鄰較高建筑高度； ③ 高度超過 80m的高層建筑之間距， 80m 以上的部分不再 增加計算建筑間距。 )的規(guī)定控制； ③ 高層居住建筑與其南側(cè)多、低層居住建筑的間距按南側(cè)多、低層居住建筑控制，但最小值為 13米。 7 （ 4） 高層居住建筑與高、多、低層居住建筑的山墻間距，按消防間距的規(guī)定控制，但山墻有居室窗戶的，其間距不小于 13米。（約合三房二廳住宅 4戶） 日照分析滿足要求 8 二、 成本 預(yù)估算 因為目前項目地塊土地權(quán)屬復(fù)雜，具體采用何種合作方式對于項目的 成本 估算影響很大。計算結(jié)果為 開發(fā)該地段的 市場 一般 成本 情況 。計算結(jié)果為假設(shè)最 小 收益情況。 面 9 積 2400㎡ ； 住宅 層高 3 米，僅能建設(shè) 13層， 共計 7280㎡ 。 項目可行的建筑面積為 2200*=11000㎡ 。即可建設(shè)建筑面積 僅為 2200*=5500㎡ 。 如能采取 ， 50米的 高度 進行建設(shè)，還是有利可圖。 但是 根據(jù) 目前房 地產(chǎn)狀況和房 價的水平 ， 我們認為 現(xiàn)在實施項目的 風(fēng)險 較大 、位于盈虧邊緣 。 20xx 年下半年開始，中國的樓市價格在一路高歌猛進的時候突然剎住了腳步，一系列政策的出臺，像連珠炮一樣投向房地產(chǎn)市場，特別是房貸新政的出臺，讓整個樓市為之震動：一線城市“降價潮”洶涌而出，二線城市“退房潮”澎湃而來，三線城市“緊張潮”潮起潮落 。 這 5 年中， XX的商品房 年銷售面積由 20xx年的 ㎡ ，增至 20xx年的 萬 ㎡ ，年均增長 %，遠超過經(jīng)濟 的發(fā)展 和需求的增長速度 。 雖然沒有看到明顯的房價下降，但是買房送首付，送裝修，送汽車等促銷手段頻頻推出，都是變相的降價了 。 地標咨訊市場研究部做出 過以下 預(yù)期：“ 20xx年 20xx年 宏觀經(jīng)濟走向可能由通脹進入通縮階段，如記憶中的 88 年后的89～ 91 年； 94 年后的 95～ 97 年。我們覺得需求量持續(xù)旺盛，而供給量初步銳減，當(dāng)市場消化了目前的供給后，必將迎來新的需求高峰。二年經(jīng)濟振蕩過后的 20xx年，將迎來新一輪春天，經(jīng)濟活力指數(shù)上升，房地產(chǎn)業(yè)逐漸恢復(fù)，進入新一輪發(fā)展周期的起點，消費需求驟增，刺激投資進一步加快，價格漸漸上揚 。 房地產(chǎn)市場環(huán)境預(yù)期 雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場狀況不太樂觀， 但是我們依然看好中國房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展趨勢。 事實上深圳、廣州、武漢、上海、北京等一線城市房地產(chǎn)價 19 格已經(jīng)開始理性回歸。 從周期理論來看，一般認為我國大陸房地產(chǎn)都是五年發(fā)展、兩年低落，即 7－ 8 年為一個周期。同時 在拆遷方面節(jié)約成本 ， 在建筑設(shè)計方面做好設(shè)計 （如 選擇好 適當(dāng) 的 商業(yè) 比例 ， 商業(yè)用房 銷售價格都比 住宅 要高 、 缺點是銷售 速度 較慢） 。按目前周邊房地產(chǎn) 40005000 的價格， 運作得好 項目 能做到 1000元／㎡ 左右 的 毛 利潤， 按總建筑面積 1萬㎡計算 ， 即 毛 利 約 1千萬左右 。 樓面成本 =（土地成本 +建筑成本）／建筑面積 = 8000000*+2300 = 4800+2300 = 7100 元／ ㎡ 三、 結(jié)論 和建議 XX 二分公司辦公樓及周邊 地塊 的整體開發(fā)， 我們認為 決 11 定因素在于 規(guī)劃。 樓面成本 =（土地成本 +建筑成本）／建筑面積 =（ 8000000*2200／ +24000000）／ 11000 = 2400+2300 = 4700 元／ ㎡ 成本 預(yù)估算 方案 二： 土地成本： 土地成本本方案僅計算拆遷成本和土地出讓金費用，項目范圍內(nèi)拆遷補償 如 下表： 單 位 補償金額（元）： 韶山路信用社： 市糧油食品公司二分公司 2474445 韶山南路 663 黃石泉 1283000 韶山南路 661 王德明 703440 韶山南路 659 何自強 690000 總計 總計 1033 萬元 根據(jù)《 XX 市城鎮(zhèn) 土地有償使用規(guī)定》（長政發(fā) [20xx]16號文件） 10 有關(guān)規(guī)定，土地出讓金一般占標定地價的 25%（最終應(yīng)繳納的土地出讓金由 XX 市國土部門核定執(zhí)行），則按 800 萬一畝基準地價初步估算土地出讓金
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