小區(qū)綜合樓建設(shè)可行性研究報告-展示頁
2025-06-16 14:51本頁面
【正文】 一： ................................................... 8 成本預(yù)估算方案二： ................................................... 9 成本預(yù)估算方案三： .................................................. 10 三、結(jié)論和建議 ............................................................ 10 四、附錄 .................................................................. 12 建安成本估算 ....................................................... 12 拆遷成本計算 ....................................................... 16 房地產(chǎn)市場環(huán)境現(xiàn)狀 .................................................. 18 房地產(chǎn)市場環(huán)境預(yù)期 .................................................. 19 2 一、項目基本情況 介紹 現(xiàn)狀情況 擬開發(fā) 項目 位于 XX 路與韶山路交叉口東南角，用地范圍內(nèi)包括 XX市城市建設(shè)開發(fā)公司二分公司四層辦公樓一座（下圖中紅色建筑 ， 建筑面積約 728㎡ ），糧油食品公司三層綜合樓一座 （ 建筑面積約 741㎡ ） ，韶山路信用社四層辦公樓一座 （ 建筑面積約 1166㎡ ） ，以及 23層 民房三棟 （ 建筑面積約 577㎡ ）和少量搭建平房 。 范圍內(nèi)建筑 均為 XX 小區(qū)開發(fā)初期 建設(shè)， 介于當時水平，屬于低檔次低水平開發(fā)建設(shè)， 且 至今已經(jīng) 經(jīng)歷 30多 年， 建筑 外觀均以破舊 。 項目范圍及 1： 20xx地形圖 建設(shè)意向 為改變 XX 小區(qū)入口處臟亂差的面貌， 擬計劃進行整體開發(fā)，建設(shè)底層為商業(yè) 裙樓，上層為高層居住的 高檔次 商住綜合樓 。 擬建 設(shè) 意向 示意 圖 4 項目地塊 規(guī)劃情況 項目用地位于 XX市控制性詳細規(guī)劃的中心區(qū) R片 （卷煙廠周邊地區(qū)） 范圍內(nèi)。 XX街口當時開辦有左家塘衛(wèi)生院一家診所，故 控規(guī) 編制是將街口規(guī)劃為 C5醫(yī)療用地 ， 但是診所當時是租用， 現(xiàn)已關(guān)門改租為電信營業(yè)所 ， 而且 該處醫(yī)療機構(gòu) 專項規(guī)劃并沒有相關(guān)要求，類似的小診所在 XX 內(nèi)還有 多 家，完全無必要 單獨規(guī)劃一塊醫(yī)療衛(wèi)生 。 通過前期 的調(diào)查 了解 ， 如需 進行項目的規(guī)劃報建工作，首先必須先對該 規(guī)劃 進行調(diào)整 。 若 決定 著手 開發(fā)， 應(yīng) 先期啟動規(guī)劃調(diào)整工作。 ③ 超高層建筑的最小用地面積視其規(guī)模、性質(zhì)、功能、高度、用地條件等情況相應(yīng)增加。 2） 退讓道路紅線距離 : 擬開發(fā)地段屬于 XX 市 I類地區(qū)。退讓后的最大可建設(shè)基地面積約為 1200㎡ ?！?45176。 H＜ 50m 16+ 22+ 24+ H≥ 50m 19+ 25+ 27+ 注：① 表中方位為正南向（ 0176。時為南向建筑高度，當方位角＞ 45176。 （ 2）高層居住建筑與多層、低層居住建筑平行布置時的間距應(yīng)符合下列要求： ① 高層居住建筑與其北側(cè)多、低層居住建筑的間距按本條第 (1)項 (方位 0176。 )的規(guī)定控制； ② 高層居住建筑與其東 (西 )側(cè)多、低層居住建筑的間距按本條第 (1)項 (方位＞ 45176。 （ 3） 高層居住建筑與高、多、低層居住建筑垂直布置時，間距不小于 13米。垂直布置的居住建筑山墻寬度必須小 于 15米，山墻寬度大于15米的，其間距按平行布置的居住建筑控制。 紫紅色線為考慮建筑間距退讓后的高層住宅可建設(shè)區(qū)域。 考慮道通風需要，對于后面樓房日照間距的退讓，預(yù)計高層住宅的最大底建筑面積越為 700*=560㎡ 。所 以采用多種計算方式， 計算出 項目的樓面成本，為決策提供依據(jù)。 容積率采取最可行 的方案 。 方案 二：土地成本僅考慮拆遷成本和部分出讓金， 容積率采取最可行的方案。 方案 三： 假定地塊為掛牌毛地計算成本土地 ， 容積率采取 的不調(diào)整 方案。 成本 預(yù)估算 方案 一： 土地成本： 由于土地資源的稀缺性，目前來說，新建房地產(chǎn)市場的平均土地成本已經(jīng)開始接近 和超過 整個項目的 50%，市區(qū) 中心地段的招
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