小區(qū)綜合樓建設(shè)可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)
2025-07-16 14:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 三房二廳住宅 4戶） 日照分析滿足要求 8 二、 成本 預(yù)估算 因?yàn)槟壳绊?xiàng)目地塊土地權(quán)屬復(fù)雜，具體采用何種合作方式對于項(xiàng)目的 成本 估算影響很大。所 以采用多種計(jì)算方式， 計(jì)算出 項(xiàng)目的樓面成本，為決策提供依據(jù)。 方案 一 ： 假定地塊為 招拍掛 熟 地計(jì)算 成本 土地 。 容積率采取最可行 的方案 。計(jì)算結(jié)果為 開發(fā)該地段的 市場 一般 成本 情況 。 方案 二：土地成本僅考慮拆遷成本和部分出讓金， 容積率采取最可行的方案。計(jì)算結(jié)果為我公司開發(fā)的最可能的收益情況。 方案 三： 假定地塊為掛牌毛地計(jì)算成本土地 ， 容積率采取 的不調(diào)整 方案。計(jì)算結(jié)果為假設(shè)最 小 收益情況。 成本 預(yù)估算 方案 一： 土地成本： 由于土地資源的稀缺性，目前來說，新建房地產(chǎn)市場的平均土地成本已經(jīng)開始接近 和超過 整個項(xiàng)目的 50%，市區(qū) 中心地段的招拍掛土地在今年 均達(dá)到 1000多萬元一畝的高價，雖然目前房地產(chǎn)不景氣，但 XX 小區(qū)這個位置土地如果是掛牌或拍賣出讓，估計(jì)市場最后成交價格在 800900萬元每畝 ， 按 800萬一畝保守計(jì)算，總計(jì) 2640 萬元左右。 容積率： 根據(jù)對于項(xiàng)目現(xiàn)狀和 可行 規(guī)劃情況的分析，項(xiàng)目控高為 50 米，基地最大裙樓建筑面積為 1200㎡ ，住宅最大的層建筑面積為 560 米。根據(jù)高度 控制，擬建 建筑按裙樓 2 層 ，層高 5 米。 面 9 積 2400㎡ ； 住宅 層高 3 米，僅能建設(shè) 13層， 共計(jì) 7280㎡ 。裙樓和住宅共計(jì) 9680平米。 容積率為 9680／ 2200=。因此規(guī)劃調(diào)整為。 項(xiàng)目可行的建筑面積為 2200*=11000㎡ 。 建筑成本 ： 根據(jù)最可能的建設(shè)方案做了較粗的工程概算（見附錄 1），工程開發(fā)費(fèi)用在 2400 萬元左右 ， 折合到樓面造價 約 2300元／ ㎡ 。 樓面成本 =（土地成本 +建筑成本）／建筑面積 =（ 8000000*2200／ +24000000）／ 11000 = 2400+2300 = 4700 元／ ㎡ 成本 預(yù)估算 方案 二： 土地成本： 土地成本本方案僅計(jì)算拆遷成本和土地出讓金費(fèi)用，項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷補(bǔ)償 如 下表： 單 位 補(bǔ)償金額（元）： 韶山路信用社： 市糧油食品公司二分公司 2474445 韶山南路 663 黃石泉 1283000 韶山南路 661 王德明 703440 韶山南路 659 何自強(qiáng) 690000 總計(jì) 總計(jì) 1033 萬元 根據(jù)《 XX 市城鎮(zhèn) 土地有償使用規(guī)定》（長政發(fā) [20xx]16號文件） 10 有關(guān)規(guī)定，土地出讓金一般占標(biāo)定地價的 25%（最終應(yīng)繳納的土地出讓金由 XX 市國土部門核定執(zhí)行），則按 800 萬一畝基準(zhǔn)地價初步估算土地出讓金： 800*2200/*=660萬 。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益 估算約為 ： 182*2200=40 萬 土地成本 =1033+400+40=約 1733 萬 樓面成本 =（土地成本 +建筑成本）／建筑面積 = 173300000／ 11000+2300 = 1570+2300 = 約 3870 元／㎡ 成本 預(yù)估算 方案 三： 容積率 ： 基于一種 消極 的方案， 執(zhí)行現(xiàn)有規(guī)劃 的容積率 。即可建設(shè)建筑面積 僅為 2200*=5500㎡ 。 建筑成本： 建筑 量的變化理應(yīng)帶來建筑單位成本的變化，但由于計(jì)算復(fù)雜且比較性不大，我們?nèi)稳话凑?2300元／ ㎡ 計(jì)算建筑成本 。 樓面成本 =（土地成本 +建筑成本）／建筑面積 = 8000000*+2300 = 4800+2300 = 7100 元／ ㎡ 三、 結(jié)論 和建議 XX 二分公司辦公樓及周邊 地塊 的整體開發(fā)， 我們認(rèn)為 決 11 定因素在于 規(guī)劃。 若 不調(diào)整規(guī)劃，采用 的容積率必然不可行 。 如能采取 ， 50米的 高度 進(jìn)行建設(shè)，還是有利可圖。 按這個假定規(guī)劃 設(shè)想 ，估計(jì) 自己拆遷開發(fā) 樓面土地 成本 在1600 元 ／ ㎡ 左右 ，樓面建安成本 在 2200元 ／㎡ 左右 ，合計(jì) 3800元／㎡的 建設(shè) 成本 。按目前周邊房地產(chǎn) 40005000 的價格， 運(yùn)作得好 項(xiàng)目 能做到 1000元／㎡ 左右 的 毛 利潤， 按總建筑面積 1萬㎡計(jì)算 ， 即 毛 利 約 1千萬左右 。 本項(xiàng)目未確定因素太多， 本次 計(jì)算 由于 建筑方案不能確定而 僅為 粗算 ， 且 未考慮到銷售、公關(guān) 、財(cái)務(wù)利息 等 未知 費(fèi)用，也未考慮商業(yè)門面、地下車位附加的銷售收入。 但是 根據(jù) 目前房 地產(chǎn)狀況和房 價的水平 ， 我們認(rèn)為 現(xiàn)在實(shí)施項(xiàng)目的 風(fēng)險 較大 、位于盈虧邊緣 。
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