【正文】 以前年度損益20政府補(bǔ)貼收入　四、利潤(rùn)總額21減：所得稅2225%五、凈利潤(rùn)23第四章 資金籌措計(jì)劃及具體說(shuō)明，資金來(lái)源于三個(gè)渠道：企業(yè)自籌資金——占建設(shè)期投資額50%，約為15800萬(wàn)元。銀行貸款融資——6000萬(wàn)元約占建設(shè)期投資的19%。不足部分資金來(lái)源于前期銷售回籠款。取得銷售許可證條件說(shuō)明根據(jù)淮安市房管局發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》條件規(guī)定：按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)工程總投資的25%以上且建筑形象進(jìn)度達(dá)到+，并已經(jīng)確定工程進(jìn)度竣工日期方可發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》。我項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2009年23月份建筑形象進(jìn)度可達(dá)到+，完成投資達(dá)到8781萬(wàn)元，（其中土地款3066萬(wàn)元，拆遷費(fèi)用1400萬(wàn)元，政府規(guī)費(fèi)800萬(wàn)元，建造成本3515萬(wàn)元），%，已經(jīng)完全滿足淮安市房管局發(fā)放《商品房預(yù)售許可證》條件規(guī)定。建設(shè)資金計(jì)劃說(shuō)明完成地下建筑需投入的資金約為8781萬(wàn)元，此部分資金通過(guò)自有資金15800萬(wàn)元來(lái)解決。，此部分資金通過(guò)土地抵押及在建工程抵押貸款6000萬(wàn)元和自有資金7019萬(wàn)元及銷售回籠款8172萬(wàn)元，合計(jì)21191萬(wàn)元來(lái)保證供應(yīng)。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2009年3—4月份可以全面預(yù)售，在本項(xiàng)目封頂之前預(yù)售計(jì)劃銷售面積的50%，足額解決本工程的資金需求還綽綽有余。還款資金來(lái)源㎡,%，現(xiàn)金總流入為68497萬(wàn)元（其中自有資金15800萬(wàn)、銀行借款6000萬(wàn)元、銷售回籠款46697萬(wàn)元），現(xiàn)金總流出為45924萬(wàn)元（總投資支出為31579萬(wàn)元、還銀行借款6000萬(wàn)元、交納稅款8345萬(wàn)元）。即凈現(xiàn)金凈流量為22573萬(wàn)元,故本項(xiàng)目有充裕的還貸資金及較高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 抵押物說(shuō)明淮安***國(guó)際廣場(chǎng)占地****0平方米，土地款為****萬(wàn)元，按照淮安市相同地塊的掛牌價(jià)格估算為8070萬(wàn)元(300萬(wàn)元/畝)，土地可抵押貸款額約為5649萬(wàn)元（8070*70%）。本項(xiàng)目主體工程總造價(jià)約為20551萬(wàn)，在建工程抵押貸款約為8220萬(wàn)元。所以本項(xiàng)目通過(guò)土地和在建工程抵押融資6000萬(wàn)元具有可行性。第五章 敏感性分析：盈虧平衡點(diǎn)=（總投資/銷售收入）*100%=（不含自營(yíng)部分）＝％ ％時(shí)，項(xiàng)目即可盈利6670多萬(wàn)元。銷售收入的變動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析得知，在銷售收入下降10％時(shí)，％仍可盈利6000多萬(wàn)元；成本的變動(dòng)對(duì)本項(xiàng)目的影響，在成本降低10%時(shí)，％仍可盈利6000萬(wàn)元以上；在成本降低20%時(shí)，%仍可盈利6200萬(wàn)元以上。上述銷售收入不包括出租的商業(yè)面積，該部分物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值可理解為本項(xiàng)目純利潤(rùn)。另外本項(xiàng)目對(duì)成本控制好將能較好減輕銷售的壓力。第六章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析（一）風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要存在如下風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中常遇到的重要風(fēng)險(xiǎn)。它的損失主要表現(xiàn)在項(xiàng)目產(chǎn)品銷售路不暢，產(chǎn)品價(jià)格低迷等，以致產(chǎn)量和銷售收入達(dá)不到預(yù)期的目標(biāo)。細(xì)分起來(lái)市場(chǎng)方面涉及的風(fēng)險(xiǎn)因素較多，可分層次予以識(shí)別，通常市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自三個(gè)方面：一、是市場(chǎng)供求總量的實(shí)際情況與預(yù)測(cè)值有偏差；二是項(xiàng)目產(chǎn)品缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力；三是實(shí)際價(jià)格與預(yù)測(cè)價(jià)格的偏差， 對(duì)于市場(chǎng)供求總量的偏差，首先將其分為供方市場(chǎng)和需方市場(chǎng)。其風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)自區(qū)域因素、替代品的出現(xiàn)以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)購(gòu)買力的影響等。 產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力風(fēng)險(xiǎn)因素，又可細(xì)分為品種質(zhì)量、生產(chǎn)成本及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手因素等。 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)擬采用技術(shù)的先進(jìn)性、可靠性、適用性和可得性可能出現(xiàn)問(wèn)題。資源風(fēng)險(xiǎn) 在投資項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)階段，對(duì)地下的資源和地質(zhì)結(jié)構(gòu)情況盡管有所依據(jù)擔(dān)限于技術(shù)能力的局限性，對(duì)地下情況有可能認(rèn)識(shí)不足，成為項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)源。工程風(fēng)險(xiǎn)由于當(dāng)?shù)厥┕挝凰接邢?施工工程中存在風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富,設(shè)計(jì)變更較大,對(duì)整體工程存在風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與投資大小密切相關(guān)。因此，投資方面的風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目至關(guān)重要。 這方面的風(fēng)險(xiǎn)因素可以細(xì)分為由于工程量預(yù)計(jì)不足或設(shè)備材料價(jià)格上升導(dǎo)致投資估算不敷需要；由于計(jì)劃不周或外部條件等因素導(dǎo)致建設(shè)工期拖延；外匯匯率不利變化導(dǎo)致投資增加等。這其中有人為因素也有客觀因素，應(yīng)予仔細(xì)識(shí)別。融資風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與成本有關(guān)，凡影響融資成本的因素都應(yīng)仔細(xì)識(shí)別，例如貸款利率升高或融資結(jié)構(gòu)未能如愿導(dǎo)致融資成本升高等。資金來(lái)源的可靠性、充足性和及時(shí)性，也是應(yīng)予以考慮的因素。配套條件風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目需要的外部配套設(shè)施，如供水排水，供電供汽及上下游配套等，在投資項(xiàng)目決策分析與評(píng)價(jià)中雖都作了考慮，但是，實(shí)際上仍然可能存在外部配套設(shè)施沒(méi)有如期落實(shí)的問(wèn)題，致使投資項(xiàng)目不能發(fā)揮應(yīng)有效益，從而帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，外部環(huán)境因素也是風(fēng)險(xiǎn)因素之一，包括自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境因素的影響，政策因素和政治因素。（二）風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策我司將對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤研究，并對(duì)其客戶群消費(fèi)心理，需求行為進(jìn)行研判斷，以最大程度減低這一方面的風(fēng)險(xiǎn)程度。為了提高本案的進(jìn)程，減少本案開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，我司對(duì)本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品進(jìn)行了獨(dú)特的定位，同時(shí)，依據(jù)自身獨(dú)特的地理?xiàng)l件，避免了項(xiàng)目同質(zhì)化，在規(guī)劃和戶型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮產(chǎn)品的附加價(jià)值。此外，由上述分析可知，本項(xiàng)目的長(zhǎng)期投資占了較大比重，經(jīng)營(yíng)上將面臨著一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在這方面，將通過(guò)軟、硬件上塑造競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)吸引客源來(lái)規(guī)避。同時(shí)利用聯(lián)盛集團(tuán)在酒店、娛樂(lè)業(yè)上豐富的經(jīng)驗(yàn)，為各類消費(fèi)者提供滿意的服務(wù)。技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，與知名度高，技術(shù)質(zhì)量高的外協(xié)隊(duì)伍合作（設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備材料供應(yīng)商等），密切關(guān)注開(kāi)發(fā)過(guò)程中利用到技術(shù)的可靠性，適用性，可得性，匹配性，避免項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在技術(shù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。資源風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策我司將盡快對(duì)項(xiàng)目在地塊進(jìn)行勘測(cè)，對(duì)地質(zhì)和地層構(gòu)造做詳盡、精確的分析，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)對(duì)周圍存在的，能使本項(xiàng)目取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的資源加以保護(hù)。 工程風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 發(fā)展商應(yīng)和優(yōu)秀的建筑或其他工程團(tuán)體合作 ，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中做好安全意識(shí)，一切嚴(yán)格遵守相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，以避免項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，甚至是施工中出現(xiàn)的問(wèn)題，而造成經(jīng)濟(jì)損失。投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策 項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，往往會(huì)因工程預(yù)計(jì)不足、或設(shè)備材料價(jià)格上升導(dǎo)致投資增加等，我司將充分發(fā)揮自身的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)人才隊(duì)伍及當(dāng)?shù)厝瞬抨?duì)伍，對(duì)此類相關(guān)的計(jì)量進(jìn)行相對(duì)精確的預(yù)測(cè)，并發(fā)揮集團(tuán)化開(kāi)發(fā)和統(tǒng)一采購(gòu)的優(yōu)勢(shì)，以在最大程度內(nèi)降低投資中各方面相關(guān)因素造成的風(fēng)險(xiǎn)。融資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策目前我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入一輪新的加息周期，在央行收緊信貸的信號(hào)背景下，本項(xiàng)目將控制開(kāi)發(fā)速度和節(jié)奏，保持自有資金比例，保證資金鏈條，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)融資過(guò)程中在確保融資資金來(lái)源的可靠性、及時(shí)性和充足性的前提下，可考慮多渠道進(jìn)行融資，以避免在工程進(jìn)行中出現(xiàn)的資金不足或短缺的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)可售物業(yè)價(jià)格低開(kāi)高走，提高銷售率，快速回籠資金。配套條件風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要用到外部的設(shè)施配套，如道路的暢通，供水供電等，我司將在工程前期及時(shí)與有關(guān)部門保持溝通，盡快落實(shí)各項(xiàng)配套條件，在出現(xiàn)這些問(wèn)題時(shí)應(yīng)盡量盡快解決，以保證項(xiàng)目開(kāi)展的及時(shí)進(jìn)行。外部風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、國(guó)家或地方政策法規(guī)在很大程度上影響著本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)我司將對(duì)此進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤研究，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施。其他風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策影響本案開(kāi)發(fā)順利進(jìn)展的還有如氣候、水利等一些目前不可預(yù)測(cè)的因素，我司將采取設(shè)立備用金等這些措施，以保證項(xiàng)目進(jìn)程的順利。第七章 研究結(jié)論本項(xiàng)目社會(huì)效益顯著。***項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將增強(qiáng)淮安***的商業(yè)活力，提升***的地域價(jià)值，完善淮安***中央商務(wù)區(qū)的配套，吸引更多投資；給淮安經(jīng)濟(jì)帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)；“淮安*****住宅”項(xiàng)目將會(huì)以“居住、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游、餐飲”為一體的、獨(dú)特的建筑風(fēng)格和功能魅力成為淮安的一個(gè)城市標(biāo)志性建筑群；此外，***項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)也會(huì)給淮安帶來(lái)8300萬(wàn)元的稅收收入、提供5000人以上的就業(yè)機(jī)會(huì)。良好的經(jīng)濟(jì)效益：“淮安*****住宅”項(xiàng)目總建筑面積為***平方米，在住宅銷售100%，商業(yè)銷售60%的面積情況下，,完成凈利潤(rùn)達(dá)6700萬(wàn)元，累計(jì)資金流量約15億元，還純賺回近2萬(wàn)多平方米的自留物業(yè)資產(chǎn)，未來(lái)將為企業(yè)帶來(lái)豐厚的長(zhǎng)期收益。在沒(méi)有重大情勢(shì)變更的情況下，該項(xiàng)目可行?；窗?**置業(yè)發(fā)展有限公司 ****年**