【正文】 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 ◆ 本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)氣氛不是較為濃厚，目前本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓租賃情況 ***；商業(yè)租賃情況 **** 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷(xiāo)售情況調(diào)查 樓盤(pán) **** **** *** *** **** **** 銷(xiāo)售率 **％ ***％ **％ **％ **％ ***％ 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格情況調(diào)查 樓盤(pán) **** **** **** **** **** **** 均價(jià)（元 /㎡ ） **** **** **** **** **** **** 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價(jià)格情況調(diào) 查 經(jīng)實(shí)地調(diào)研，本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房具體租金價(jià)格如下： 住宅租金： ***元 /㎡（均） （中檔裝修房）； 寫(xiě)字樓租金： ***元 /㎡（均）（辦公環(huán)境中高檔） 商鋪?zhàn)饨穑?***元 /㎡（均）。我們?cè)诖巳?3％，約 ****萬(wàn)。 整體投資環(huán)境優(yōu)越，利于房地產(chǎn)等項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)。 項(xiàng)目周邊規(guī)劃 ◆ 項(xiàng)目周邊近兩年主要的規(guī)劃： ***************； ***********************； ************************； SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 ◆ 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) (Strength) □ 位置優(yōu)勢(shì)： **********************************。 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 ◆ 機(jī)會(huì) (Opportunity) □ 宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)基本面發(fā)展日趨良好，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額呈上升走勢(shì)，本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇。本項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)中期發(fā)展項(xiàng)目，將充分享受政策、市場(chǎng)、規(guī)劃等方面 的積極因素。 結(jié)合本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析和規(guī)劃指標(biāo)，本項(xiàng)目擬規(guī)劃建設(shè) ***棟甲級(jí)涉外辦公樓，建筑面積約 ****平米； 1****層裙房為商業(yè)用房。 ◇ 辦公樓運(yùn)營(yíng)形式 目前，銷(xiāo)售為主及租賃為輔是區(qū)域辦公樓市場(chǎng)的主要運(yùn)營(yíng)方式，根據(jù)上述項(xiàng)目 SWOT 分析，考慮到本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商尚未確定高端物 業(yè)開(kāi)發(fā)的品牌效應(yīng)，且項(xiàng)目地塊周邊以居住物業(yè)為主，尚未出現(xiàn)成熟的高檔辦公區(qū)域。 ◆ 商業(yè)用房市場(chǎng)定位 根據(jù)項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位，項(xiàng)目擬規(guī)劃在辦公樓及酒店式公寓的 1***層建設(shè)商業(yè)用房約 ***平米。 表：商業(yè)用房具體市場(chǎng)定位 項(xiàng)目 商業(yè)用房 銷(xiāo)售價(jià)格 ***元 /平米 銷(xiāo)售方式 1****層商鋪單元整體出 售 建筑面積 ****平米 客戶(hù)定位 投資企業(yè)及人士、各類(lèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)群體 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃 商務(wù)服務(wù)、餐飲、購(gòu)物中心 第三部分 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 投資估算 □ 本項(xiàng)目占地面積為 ****平方米的土地，土地取得的總費(fèi)用是 ****萬(wàn)元（即 ****萬(wàn) /畝，分?jǐn)偟浇ㄖ娣e ***元 /平米）。一般包括房屋基礎(chǔ)工程、房屋主體工程、室內(nèi)水電安裝、通訊等工程費(fèi)用和房屋附屬工程費(fèi)用。 供水供電配套費(fèi)：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積 **元 /平方米計(jì)收。 □ 管理費(fèi)用指開(kāi)發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用。我們?cè)诖巳?3％。 按 **元 /平米計(jì)，合計(jì)： ** **＝ ***萬(wàn)元。 第四部分 項(xiàng)目可行性分析結(jié)論 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) □ 經(jīng)營(yíng)方案： 本項(xiàng)目建成后將寫(xiě)字樓、商鋪均用于出售，計(jì)劃在兩年內(nèi)完成 銷(xiāo)售。通過(guò)銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 ****萬(wàn)元。 通風(fēng)系統(tǒng)均安裝消聲器。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車(chē)輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤(rùn)，以減少汽車(chē)輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車(chē)輛應(yīng)限速行駛。 環(huán)保措施與工程進(jìn)度作到“三同時(shí)”； 施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染 ； 建筑垃圾及時(shí)清理、文明施工。 室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。 項(xiàng)目建成環(huán)境效益 本項(xiàng)目住宅、公寓、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)了高品質(zhì)、現(xiàn)代、簡(jiǎn)約的概念；強(qiáng)調(diào)了以人為本、優(yōu)質(zhì)居住服務(wù)的精 神；商鋪的設(shè)計(jì)則極力為住宅和公寓營(yíng)造良好的購(gòu)物、娛樂(lè)的環(huán)境，使人們?cè)诰o張的工作之余，可以盡情地放松，緩解壓力。 除此以外，由于該項(xiàng)目的建設(shè)，將會(huì)帶來(lái)大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。 ◆ 項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，所在地人流，車(chē)流將有很大的增量，對(duì)交通和市場(chǎng)將有更高的要求。 ◆ 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 總的說(shuō)來(lái)，該項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動(dòng)作用。 對(duì)居民收 入的影響項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格與工薪階層居民收入平衡，但對(duì)低收入居民影響較大無(wú)嚴(yán)重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式。 對(duì)不同利益群體的影響項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方、項(xiàng)目出售對(duì)象、管理方、政府部門(mén)范圍較小項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方獲得較大利潤(rùn)，提高了居民的生活質(zhì)量。 保證項(xiàng)目的品質(zhì)，作出永久性作品。表明本項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境、技術(shù)上均是可行的。 以營(yíng)造高品質(zhì)物業(yè)為開(kāi)發(fā)建設(shè)理念，利用本項(xiàng)目的建設(shè)提高發(fā)展商知名度，樹(shù)立發(fā)展商在高端物業(yè)的品牌形象。 建議 加強(qiáng)前期準(zhǔn)備工作，保證如期開(kāi)工。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)業(yè)主的辦公環(huán)境。 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)社會(huì)的影響及相關(guān)措施。建成后交通 和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿(mǎn)足需求。小區(qū)建好以后，要想維護(hù)小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進(jìn)行維護(hù)，這就給許多物業(yè)公司提供 了機(jī)會(huì)。 總體結(jié)論及建議 ◆ 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿(mǎn)足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量， 居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。 進(jìn)出基地的車(chē)輛限制行駛路線(xiàn)及速度，禁鳴喇叭。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。 地塊周?chē)鷺?shù)立高于 3 米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響。 水泵等振動(dòng)較大設(shè)備均采用減振器或減振墊。） 社會(huì)環(huán)境評(píng)價(jià) 設(shè)計(jì)中的環(huán)保 吊裝的軸流風(fēng)機(jī)均采用減振吊架，必要時(shí)還采取隔聲措施。寫(xiě)字樓平均銷(xiāo)售價(jià)格為 ***元 /平米；商鋪平均銷(xiāo)售價(jià)格為 6800元 /平米。 ◆ 銷(xiāo)售進(jìn)度預(yù)測(cè) 根據(jù)預(yù)測(cè)的施工進(jìn)度，我們假設(shè)在主體結(jié)構(gòu)完成三分之二后開(kāi)始銷(xiāo)售，即大約在 2020 年 11 月份開(kāi)始銷(xiāo)售。 □ 營(yíng)業(yè)稅支出費(fèi)用：按 ***元 /平米計(jì)，則合計(jì)： ***萬(wàn)元。按 **元 /平米，合計(jì)： ** **＝ ***萬(wàn)元。 智能化系統(tǒng)費(fèi)：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積 **元 /平方米計(jì)收。 □ 設(shè)施配套費(fèi)用： 綜合規(guī)劃費(fèi)：免交； □ 其他配套費(fèi) 道路綠化建設(shè)費(fèi)：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積 **元 /平方米計(jì)收。 □ 房屋建筑物建筑安裝費(fèi)用通常也稱(chēng)工程造價(jià)。由于本商鋪為 1***層裙房，考慮到一層以上商鋪單獨(dú)銷(xiāo)售可能出現(xiàn)困難，擬采用 1****層商鋪整體出售的銷(xiāo)售策略。 ◇ 辦公樓品質(zhì) 本項(xiàng)目地塊位于北五環(huán)外，有著較好的區(qū)位因素，且區(qū)域辦公樓以高品質(zhì)的甲級(jí)辦公樓目前尚有發(fā)展空間，故本項(xiàng)目定位于甲級(jí)涉外寫(xiě)字樓 。 現(xiàn)依照項(xiàng)目的整體定位，對(duì)各個(gè)部分進(jìn)行深入定位。 項(xiàng)目產(chǎn)品方案 ◆ 本項(xiàng)目擬建設(shè)規(guī)劃寫(xiě)字樓、商業(yè)裙樓； ◆ 面積標(biāo)準(zhǔn)：寫(xiě)字樓建筑面積從 *******平方米不等； ◆ 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)定位： 項(xiàng)目位于北五環(huán)外，距離本項(xiàng)目較近區(qū)域發(fā)展成熟，聚集著較高素質(zhì)和經(jīng)濟(jì)能力的需求群體。 □ 未來(lái)本項(xiàng)目所屬區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展將為本項(xiàng)目創(chuàng)造良好的開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)境。 □ 交通優(yōu)勢(shì)： ******************************************。 公交車(chē)線(xiàn)路： ***、 **、 **、 **、 **等 12 路公交。區(qū)域內(nèi)辦公企業(yè)以傳統(tǒng)行業(yè)、中小型公司為主。 挑高公寓： *********㎡挑高公寓本區(qū)域內(nèi)銷(xiāo)售期間火爆搶購(gòu)狀態(tài)，包括精裝修和未毛坯房都是如此。 不論從社會(huì)效益或企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析，本項(xiàng)目的投資有著充分的必要性。為該區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)提供高品質(zhì)的 房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿(mǎn)足區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)、寫(xiě)字樓用房的需求，同時(shí)還可進(jìn)一步繁榮本項(xiàng)目所屬區(qū)域?？臻g尺度會(huì)對(duì)人的情緒和感受產(chǎn)生影響。 項(xiàng)目規(guī)劃方案 ◆ 規(guī)劃定位 規(guī)劃通過(guò)對(duì)北京市城市總體規(guī)劃的現(xiàn)狀基本情況分析，將本項(xiàng)目規(guī)劃定位為：沿 ***路為沿街商業(yè)樓，內(nèi)部為寫(xiě)字樓。 目前市場(chǎng)及輿論方面均在嚴(yán)重誤導(dǎo)百姓，其實(shí)居者有其屋并非意味著居者購(gòu)其屋，只有確立廉租房保障機(jī)制，大力發(fā)展二手房買(mǎi)賣(mài)與租賃，實(shí)現(xiàn)梯次消費(fèi)，方能使房地產(chǎn)市場(chǎng)日益 走上健康發(fā)展軌道。 北京周邊山西、河北等地的財(cái)富人群的消費(fèi)能力同樣不可小覷。 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。 住宅供需狀況 —— 需大于供 本月批準(zhǔn)住宅面積 萬(wàn)平方米，而同期商品住宅預(yù)售登記面積 萬(wàn)平方米，住宅期房 預(yù)售率高達(dá) %，總體呈現(xiàn)需大于供的局面。 □ 以 2020 年 4 月份為依據(jù)點(diǎn)進(jìn)行分析總結(jié) 2020 年 4 月份，京城房?jī)r(jià)攀升至前所未有的高位，成交量再創(chuàng)新高。市場(chǎng)整體還將面臨較大的供應(yīng)壓力。盡管空置率有所降低，但總體水平仍然很高，租金水平下跌至 19 美元 /月 .平方米。 由于空置率上升，中央商務(wù)區(qū)和東長(zhǎng)安街地區(qū)租金有所下滑。中油國(guó)際在亞運(yùn)村地區(qū)的名人廣場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)了近 萬(wàn)平方米的辦公面積。本季度多家媒體廣告公司紛紛簽約定位于服務(wù)傳媒企業(yè)的 東方梅地亞中心。 政府對(duì)高檔別墅供地實(shí)施禁令理論上有助于現(xiàn)有別墅項(xiàng)目售價(jià)的提升，但實(shí)際上別墅市場(chǎng)的價(jià)格上漲幅度并不明顯。 產(chǎn)品分析 今年新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目以普通住宅為主，與此同時(shí)，天鵝灣、壹線(xiàn)國(guó)際、 A 派公寓、朝庭公寓、置地公寓、景龍國(guó)際公寓 6 個(gè)公寓亦先后開(kāi)盤(pán)，這些公寓項(xiàng)目全部位于東部的朝陽(yáng)地區(qū)。 區(qū)位分析 1 季度住宅產(chǎn)品的平均銷(xiāo)售價(jià)格為 7168 元／平方米，同比上漲了 933 元／平方米，漲幅為