【正文】 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查 ◆ 本項目所在區(qū)域內(nèi)目前的商業(yè)氣氛不是較為濃厚，目前本項目區(qū)域內(nèi)寫字樓租賃情況 ***；商業(yè)租賃情況 **** 所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查 樓盤 **** **** *** *** **** **** 銷售率 **％ ***％ **％ **％ **％ ***％ 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格情況調(diào)查 樓盤 **** **** **** **** **** **** 均價（元 /㎡ ） **** **** **** **** **** **** 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價格情況調(diào) 查 經(jīng)實地調(diào)研，本項目區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房具體租金價格如下： 住宅租金： ***元 /㎡（均） （中檔裝修房）； 寫字樓租金： ***元 /㎡（均）（辦公環(huán)境中高檔） 商鋪租金： ***元 /㎡（均）。我們在此取 3％，約 ****萬。 整體投資環(huán)境優(yōu)越，利于房地產(chǎn)等項目的投資開發(fā)。 項目周邊規(guī)劃 ◆ 項目周邊近兩年主要的規(guī)劃： ***************； ***********************； ************************； SWOT 分析 項目優(yōu)勢分析 ◆ 項目優(yōu)勢 (Strength) □ 位置優(yōu)勢： **********************************。 項目機會分析 ◆ 機會 (Opportunity) □ 宏觀經(jīng)濟基本面發(fā)展日趨良好，房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈上升走勢，本區(qū)域房地產(chǎn)市場面臨著良好的發(fā)展機遇。本項目作為區(qū)域內(nèi)中期發(fā)展項目，將充分享受政策、市場、規(guī)劃等方面 的積極因素。 結(jié)合本項目的市場分析和規(guī)劃指標，本項目擬規(guī)劃建設(shè) ***棟甲級涉外辦公樓，建筑面積約 ****平米； 1****層裙房為商業(yè)用房。 ◇ 辦公樓運營形式 目前，銷售為主及租賃為輔是區(qū)域辦公樓市場的主要運營方式，根據(jù)上述項目 SWOT 分析，考慮到本項目的開發(fā)商尚未確定高端物 業(yè)開發(fā)的品牌效應(yīng)，且項目地塊周邊以居住物業(yè)為主，尚未出現(xiàn)成熟的高檔辦公區(qū)域。 ◆ 商業(yè)用房市場定位 根據(jù)項目整體市場定位，項目擬規(guī)劃在辦公樓及酒店式公寓的 1***層建設(shè)商業(yè)用房約 ***平米。 表：商業(yè)用房具體市場定位 項目 商業(yè)用房 銷售價格 ***元 /平米 銷售方式 1****層商鋪單元整體出 售 建筑面積 ****平米 客戶定位 投資企業(yè)及人士、各類商業(yè)經(jīng)營群體 經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃 商務(wù)服務(wù)、餐飲、購物中心 第三部分 項目經(jīng)濟分析 投資估算 □ 本項目占地面積為 ****平方米的土地，土地取得的總費用是 ****萬元（即 ****萬 /畝，分攤到建筑面積 ***元 /平米）。一般包括房屋基礎(chǔ)工程、房屋主體工程、室內(nèi)水電安裝、通訊等工程費用和房屋附屬工程費用。 供水供電配套費：按合肥行業(yè)標準以建筑面積 **元 /平方米計收。 □ 管理費用指開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟活動以及房地產(chǎn)開發(fā)提供各種服務(wù)而發(fā)生的費用。我們在此取 3％。 按 **元 /平米計，合計： ** **＝ ***萬元。 第四部分 項目可行性分析結(jié)論 經(jīng)濟評價 □ 經(jīng)營方案： 本項目建成后將寫字樓、商鋪均用于出售，計劃在兩年內(nèi)完成 銷售。通過銷售，預(yù)計項目實現(xiàn)銷售收入 ****萬元。 通風(fēng)系統(tǒng)均安裝消聲器。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛。 環(huán)保措施與工程進度作到“三同時”； 施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染 ； 建筑垃圾及時清理、文明施工。 室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。 項目建成環(huán)境效益 本項目住宅、公寓、商業(yè)規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)了高品質(zhì)、現(xiàn)代、簡約的概念；強調(diào)了以人為本、優(yōu)質(zhì)居住服務(wù)的精 神；商鋪的設(shè)計則極力為住宅和公寓營造良好的購物、娛樂的環(huán)境，使人們在緊張的工作之余，可以盡情地放松，緩解壓力。 除此以外，由于該項目的建設(shè)，將會帶來大量的就業(yè)機會。 ◆ 項目對所在地的互適性分析 該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。 ◆ 社會評價結(jié)論 總的說來，該項目的建設(shè)對社會各個領(lǐng)域的發(fā)展都有拉動作用。 對居民收 入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴重后果較為適應(yīng)可以采用分期付款等多種付款方式。 對不同利益群體的影響項目投資經(jīng)營方、項目出售對象、管理方、政府部門范圍較小項目投資經(jīng)營方獲得較大利潤，提高了居民的生活質(zhì)量。 保證項目的品質(zhì)，作出永久性作品。表明本項目在經(jīng)濟、社會、環(huán)境、技術(shù)上均是可行的。 以營造高品質(zhì)物業(yè)為開發(fā)建設(shè)理念，利用本項目的建設(shè)提高發(fā)展商知名度，樹立發(fā)展商在高端物業(yè)的品牌形象。 建議 加強前期準備工作，保證如期開工。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)業(yè)主的辦公環(huán)境。 項目建設(shè)對社會的影響及相關(guān)措施。建成后交通 和市場環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。小區(qū)建好以后，要想維護小區(qū)良好的室外環(huán)境，必須大量人員進行維護，這就給許多物業(yè)公司提供 了機會。 總體結(jié)論及建議 ◆ 項目對社會影響分析 隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)市場已成為國民經(jīng)濟的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已成為房地產(chǎn)開發(fā)市場的核心，它對拉動我國國民經(jīng)濟的增長起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對住房的需求不僅僅滿足于有一個基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量， 居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。 進出基地的車輛限制行駛路線及速度，禁鳴喇叭。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。 地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響。 水泵等振動較大設(shè)備均采用減振器或減振墊。） 社會環(huán)境評價 設(shè)計中的環(huán)保 吊裝的軸流風(fēng)機均采用減振吊架，必要時還采取隔聲措施。寫字樓平均銷售價格為 ***元 /平米；商鋪平均銷售價格為 6800元 /平米。 ◆ 銷售進度預(yù)測 根據(jù)預(yù)測的施工進度，我們假設(shè)在主體結(jié)構(gòu)完成三分之二后開始銷售，即大約在 2020 年 11 月份開始銷售。 □ 營業(yè)稅支出費用：按 ***元 /平米計，則合計： ***萬元。按 **元 /平米，合計： ** **＝ ***萬元。 智能化系統(tǒng)費：按合肥行業(yè)標準以建筑面積 **元 /平方米計收。 □ 設(shè)施配套費用： 綜合規(guī)劃費：免交； □ 其他配套費 道路綠化建設(shè)費：按合肥行業(yè)標準以建筑面積 **元 /平方米計收。 □ 房屋建筑物建筑安裝費用通常也稱工程造價。由于本商鋪為 1***層裙房，考慮到一層以上商鋪單獨銷售可能出現(xiàn)困難，擬采用 1****層商鋪整體出售的銷售策略。 ◇ 辦公樓品質(zhì) 本項目地塊位于北五環(huán)外，有著較好的區(qū)位因素，且區(qū)域辦公樓以高品質(zhì)的甲級辦公樓目前尚有發(fā)展空間，故本項目定位于甲級涉外寫字樓 。 現(xiàn)依照項目的整體定位，對各個部分進行深入定位。 項目產(chǎn)品方案 ◆ 本項目擬建設(shè)規(guī)劃寫字樓、商業(yè)裙樓； ◆ 面積標準：寫字樓建筑面積從 *******平方米不等； ◆ 寫字樓 市場定位： 項目位于北五環(huán)外，距離本項目較近區(qū)域發(fā)展成熟，聚集著較高素質(zhì)和經(jīng)濟能力的需求群體。 □ 未來本項目所屬區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展將為本項目創(chuàng)造良好的開發(fā)建設(shè)環(huán)境。 □ 交通優(yōu)勢： ******************************************。 公交車線路： ***、 **、 **、 **、 **等 12 路公交。區(qū)域內(nèi)辦公企業(yè)以傳統(tǒng)行業(yè)、中小型公司為主。 挑高公寓： *********㎡挑高公寓本區(qū)域內(nèi)銷售期間火爆搶購狀態(tài)，包括精裝修和未毛坯房都是如此。 不論從社會效益或企業(yè)經(jīng)濟效益分析，本項目的投資有著充分的必要性。為該區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)提供高品質(zhì)的 房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足區(qū)域市場對于商業(yè)、寫字樓用房的需求，同時還可進一步繁榮本項目所屬區(qū)域?？臻g尺度會對人的情緒和感受產(chǎn)生影響。 項目規(guī)劃方案 ◆ 規(guī)劃定位 規(guī)劃通過對北京市城市總體規(guī)劃的現(xiàn)狀基本情況分析，將本項目規(guī)劃定位為：沿 ***路為沿街商業(yè)樓，內(nèi)部為寫字樓。 目前市場及輿論方面均在嚴重誤導(dǎo)百姓，其實居者有其屋并非意味著居者購其屋，只有確立廉租房保障機制，大力發(fā)展二手房買賣與租賃，實現(xiàn)梯次消費，方能使房地產(chǎn)市場日益 走上健康發(fā)展軌道。 北京周邊山西、河北等地的財富人群的消費能力同樣不可小覷。 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。 住宅供需狀況 —— 需大于供 本月批準住宅面積 萬平方米，而同期商品住宅預(yù)售登記面積 萬平方米，住宅期房 預(yù)售率高達 %，總體呈現(xiàn)需大于供的局面。 □ 以 2020 年 4 月份為依據(jù)點進行分析總結(jié) 2020 年 4 月份，京城房價攀升至前所未有的高位，成交量再創(chuàng)新高。市場整體還將面臨較大的供應(yīng)壓力。盡管空置率有所降低，但總體水平仍然很高，租金水平下跌至 19 美元 /月 .平方米。 由于空置率上升，中央商務(wù)區(qū)和東長安街地區(qū)租金有所下滑。中油國際在亞運村地區(qū)的名人廣場購買了近 萬平方米的辦公面積。本季度多家媒體廣告公司紛紛簽約定位于服務(wù)傳媒企業(yè)的 東方梅地亞中心。 政府對高檔別墅供地實施禁令理論上有助于現(xiàn)有別墅項目售價的提升，但實際上別墅市場的價格上漲幅度并不明顯。 產(chǎn)品分析 今年新開盤項目以普通住宅為主，與此同時，天鵝灣、壹線國際、 A 派公寓、朝庭公寓、置地公寓、景龍國際公寓 6 個公寓亦先后開盤，這些公寓項目全部位于東部的朝陽地區(qū)。 區(qū)位分析 1 季度住宅產(chǎn)品的平均銷售價格為 7168 元／平方米，同比上漲了 933 元／平方米，漲幅為