【正文】 對外資零售業(yè)開放的承諾和 市場所具有的帶動效應(yīng) ,將吸引更多的資金特別是國外資金流入 商業(yè)市場 ? 除近年流行的大型超市外 ,各種品牌店也相繼進入 , 它們對位臵好 ? 人流多及運營成熟的商業(yè)項目需求較高 ,這類商場的租金還會維持在高位 ? ? 餐飲和服裝類商業(yè)物業(yè)的需求量較大 ,娛樂商業(yè)物業(yè)的需求量較小 ? 這 主要是因為 市娛樂市場的開放力度不夠 ? 第 19 頁 共 56 頁 ? 中小投資者異軍突起 ,帶動小型底商需求量的增加 ? 預(yù)計價格 預(yù)計未來商業(yè)物業(yè)租售價格水平穩(wěn)中略有提升 ? 預(yù)計租售方式 商鋪選擇出售的趨勢將越來越明顯 ? 開發(fā)商往往在商鋪待售之中進行出租 ,一方面可以有所收益 ,另一方面 ,可以大大降低風(fēng)險 ? 這種商業(yè)的經(jīng)營方式將成為以后 商鋪出售的主要模式 ,并且隨著商鋪供應(yīng)量的不斷增大 ? 市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展總結(jié) ? 產(chǎn)品定位普遍走高 ? 商鋪租價平穩(wěn)上揚 ? CBD 地區(qū)成發(fā)展重心 ? 社區(qū)商業(yè)受市場追捧 3 商業(yè)地 產(chǎn)項目開發(fā)的政策 ? 法律及規(guī)劃依據(jù) 這次報告的主要政策和規(guī)劃依據(jù)是 ? 《全國商品市場體系建設(shè)綱要》 ? 《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃編制規(guī)范》 ? 《 市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》 詳細(xì)內(nèi)容見附錄一 第 20 頁 共 56 頁 4 立地開發(fā)條件 項目立地條件 按照城市地理學(xué)的相關(guān)理論 ,任何地段的發(fā)展?jié)摿Σ辉谟诘囟蔚默F(xiàn)狀 ,而在于其未來的發(fā)展及功能定位 ? 商業(yè)地產(chǎn)項目 ,其開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營或者銷售來實現(xiàn)開發(fā)利潤? 但 由于其開發(fā)周期長 ? 投資大 ,受經(jīng)濟發(fā)展和政策的影響大 ,再加上受城市商業(yè)發(fā)展 ? 區(qū)位商業(yè)發(fā)展 ? 項目自身條件和城市未來規(guī)劃等多種因素影響 ,風(fēng)險很大? 因 此在進行項目分析時 ,必須進行全方位考慮 ,才能進行切合實際的定位與規(guī)劃? 項目地塊基本指標(biāo) 項目地塊位于 市朝陽區(qū)南磨房鄉(xiāng) , 與化工路交點的東北角 ,原南磨房鄉(xiāng)建筑公司下屬宏達廠及民工宿舍所在地塊 ,地塊四至范圍如下 :東至王四營鄉(xiāng)界 ,南至焦化路 ,西至 化工機械廠 ,北至觀音堂路 ,地塊占地面積 46畝 (合計 30682 平方米 )? 由于項目進度原因 ,目前項目地塊所在的宏達廠照常經(jīng)營 ,民工宿舍也尚未進行拆遷 ? 但是項目已經(jīng)設(shè)計了兩套建設(shè)方案 ,規(guī)劃面積在 6 萬平方米左右 ? 商業(yè)區(qū)位及道路交通 項目商業(yè)區(qū)位評價 ? 環(huán)四環(huán)商業(yè)帶將得到極大發(fā)展 ,這一趨勢將為項目提供良好的發(fā)展基礎(chǔ) ? 從未來發(fā)展的趨勢上看 ,可以肯定環(huán)四環(huán)商業(yè)將在近 23年內(nèi)進入高速發(fā)展階第 21 頁 共 56 頁 段 ,理由如下 : 首先 , 市的城市規(guī)模正在進一步擴大 ,圍繞四環(huán)路新建了大量的居住小區(qū) ,入住居民多為中等收入以上的階層 ,因而形成不斷擴大的成規(guī)模的購買力 ? 其次 ,從發(fā)達國家大型城市的發(fā)展歷史看 ,“ 城市中空化 ” 已成為必然的現(xiàn)象 。渝鄉(xiāng)人家 ? 沸騰魚鄉(xiāng)不僅川菜做得精 ,同時十分注重蜀國情調(diào)品位的營造 ? ? 連鎖經(jīng)營形成強勢 , 市近幾年發(fā)展起來的餐飲店鋪不少是采取連鎖策略? 酒樓式店鋪連鎖規(guī)模基本上在 15 家以下 ? 以連鎖經(jīng)營模式發(fā)展的店鋪 ,多數(shù)選擇重點占領(lǐng) 市某一特定的區(qū)域 ,圍繞這一商圈做足做滿 ? ? 舊有餐飲中心削弱 ,新興中心發(fā)展機遇到來 ? 餐飲業(yè)向城市外圍擴展 ,近幾年興起的店鋪紛紛向大型新社區(qū)或三環(huán)及三環(huán)以外的地區(qū)發(fā)展 ? ? 餐廳聚集旺市 ? 的多處美食街 ,基本上是一條街嘗遍 流行的吃食 ,這些地方營業(yè)時間長 ,晝夜?fàn)I業(yè)很普遍 ,而且整體質(zhì)量高 ,非常紅火 ? 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié) ? 零售業(yè)發(fā)展迅速 :連鎖超市開店勢頭迅猛 ,國際國內(nèi)零售巨頭紛紛把 作為近幾年開店的重點區(qū)域 ,使近 2 年 連鎖企業(yè)如雨后春筍般四處扎根 。并以經(jīng)營內(nèi)容選擇原則為尺度而提出的兩種可供選擇的方案 ,其中每種方案必備的基本業(yè)態(tài)為 :大型綜合超市 ? 各種專賣專營店 ? 大型影城 ? KTV? 大型餐飲 ? 健身康體中心 ? ? 方案一 :特色業(yè)種為大型影城和家居建材城 。 ? 項目區(qū)域的四 ? 五環(huán)間的 商業(yè)空缺 ,可能通過本項目的成功開發(fā)填補 。 第 4 頁 共 56 頁 ? 項目現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)劃體量稍小 ,難以形成具有震撼力的規(guī)?；瘍?yōu)勢 ? 項目機會 ? 商業(yè)發(fā)展的良好形勢與 WTO 的開放 ,四環(huán)商業(yè)帶正初現(xiàn)端倪 。 ? 項目前期良好的規(guī)劃設(shè)計 ,將能充分靈活地滿足商家和商戶的需求 。第 1 頁 共 50 頁 目 錄 報告摘要 ............................................................................................. 3 1 項目基本情況 ................................................................................... 6 2 投資環(huán)境 ? 宏觀經(jīng)濟市場與商業(yè)市場分析 ........................................... 6 市概況及投資環(huán)境分析 ....................................................... 6 市宏觀經(jīng)濟發(fā)展基本情況 .................................................... 6 市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 ........................................................... 6 市商業(yè)地產(chǎn)市場的基本情況 ............................................... 12 市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展總結(jié) .................................................. 19 3 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的政策 ? 法律及規(guī)劃依據(jù) ......................................19 4 立地開發(fā)條件 ..................................................................................20 項目立地條件 ......................................................................... 20 項目地塊基本指標(biāo) .................................................................. 20 商業(yè)區(qū)位及道路交通 ............................................................... 20 附近商業(yè)及生活配套 ............................................................... 29 市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 ........................................................ 31 立地綜合評述 ......................................................................... 31 5 項目所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā) ? 出售 ? 出租經(jīng)營情況 .........................31 供給分析 ................................................................................ 32 需求分析 ............................................................................... 34 租售分析 ............................................................................... 38 對項目所在區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的總體評價 ............................. 42 第 2 頁 共 56 頁 商業(yè)用房項目 SWOT 分析 ....................................................... 42 6 項目 定位及設(shè)計建議 .......................................................................44 市場定位 ............................................................................... 44 產(chǎn)品定位 ............................................................................... 49 目標(biāo)客戶定位 ......................................................................... 52 7 項目綜合分析 .................................................................................55 第 3 頁 共 56 頁 報告摘要 1? 項目概況 項目是 房地產(chǎn)開發(fā)公司在 地區(qū)開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)項目 ,占地 46 畝 ,通過前期初步設(shè)計 ,計劃建設(shè)面積約為 6 萬平方米 ,擬建成東部地區(qū)的一個標(biāo)志性的購物中心 ? 2? 項目分析結(jié)果 通過對項目的自身條件與市場環(huán)境的分析 ,對本項目判斷如下 : 項目優(yōu)勢 ? 項目位于規(guī)劃中的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶上 ,交通的通達性和通暢性均好 。 ? 燕莎 OUTLETS 的開業(yè)形成初步且能夠互補的商業(yè)氛圍和充足客流 。 ? 項目周邊的基礎(chǔ)設(shè)施相對不完善 , 橋的改善需要一定的時間 。 ? 與 OUTLETS 等商業(yè)的業(yè)態(tài)錯位互補 ,將可能形成 “1+12” 的效果 。 ? 項目周邊樓盤商業(yè) (如世紀(jì)華僑城 )對本項目客流具一定的分流作用 ? 綜上所述 ,我們的結(jié)論是 :項目區(qū)位未來發(fā)展方向良好 ,潛力巨大 ,本項目將擁有良好的發(fā)展空間 ? 3? 項目定位建議 項目整體定位 通過分析 ,我們建議項目的定位是 :為 東南區(qū)域居民提供餐飲 ? 娛樂和購物服務(wù)的 休閑娛樂型購物中心 (Shopping Center)? 項目將立足于基本商圈的消費 人群 ,規(guī)劃滿足居民基本消費需求的大型綜合超市 (HYPERMARKET),同時充分利用環(huán)四環(huán)的交通區(qū)位優(yōu)勢及與 OUTLETS 的錯位及互補性定位 ,引入符合商圈需要且輻射能力極強的業(yè)態(tài)如餐飲娛樂 ? 家居建材等 ,以吸引二三級商圈的商務(wù)人群與高收入階層 ,從而建成東南四環(huán)區(qū)域的地標(biāo)第 5 頁 共 56 頁 性的休閑娛樂購物中心 ? 項目規(guī)模定位 根據(jù)商圈消費力的估算 ,我們建議本項目的總面積在 9 萬平方米左右 ,其中包括約 2 萬平方米的停車場和 7 萬平方米的商業(yè)面積 ? 項目功能建議方案 根據(jù)我們對本項目區(qū)位條件 ? 市場定位及商圈內(nèi)競爭狀況的分析 。 迪奧分別落戶東方新天地和國貿(mào)商城 ,世界頂級品牌的入駐標(biāo)志著當(dāng)?shù)氐南M水平的提高 ,并對其他品牌起帶動作用 ? 餐飲和服裝方面的品牌店 ? 大賣場式的主力店仍是主要力量 ? 另外 , 商業(yè)市場也吸引著外地大型零售商的青睞 ,對商鋪需求構(gòu)成一支重要力量 ,如上半年第 10 頁 共 56 頁 山西華宇集團的華宇時尚購物中心 ? 云南盛興集團的盛興購物廣場 都已正式開業(yè) ? 各商業(yè)業(yè)態(tài) 的競爭性分析 零售業(yè)市場分析 ? 各大連鎖企業(yè)集團紛紛把在 選址開發(fā)列為重中之重 ,開店熱潮正在 各地展開 ,并且開店位臵已經(jīng)逐漸從城內(nèi)向四環(huán) ? 五環(huán)和郊縣擴散 ? 從發(fā)展趨勢來看 ,各大零售集團近幾年內(nèi)仍然會把 作為在中國發(fā)展的重點區(qū)域 ,因此可以預(yù)計這股開店熱潮仍將持續(xù)相當(dāng)長的時間 ,估計在 5 年之內(nèi)還會不斷有新店出現(xiàn) ? ? 便利店的發(fā)展啟動 ,預(yù)計到 2020 年 人均 GDP 達到 6000 美元 ,標(biāo)準(zhǔn)化 ?連鎖化便利店將成為發(fā)展較快的業(yè)態(tài) ? 目前國際大品牌企業(yè)已經(jīng)紛紛在醞釀進 發(fā)展便利店 ? ? 傳統(tǒng)業(yè)態(tài)中百貨地位受到挑 戰(zhàn) ,處于轉(zhuǎn)型期 ,百貨企業(yè)發(fā)展一部分繼續(xù)鞏固百貨市場 ,另一部分則利用資本集