【正文】 ? 與 OUTLETS 等商業(yè)的業(yè)態(tài)錯位互補 ,將可能形成 “1+12” 的效果 。 ? 燕莎 OUTLETS 的開業(yè)形成初步且能夠互補的商業(yè)氛圍和充足客流 。 卡爾頓酒店與國際公寓相接的內(nèi)部規(guī)劃路上 ,全長 358米 ,由公寓底商和商城北側(cè)臨街商鋪組成 ,總建筑面積約 萬平方米 ? 華貿(mào)國際商業(yè)區(qū)是本項目的重點競爭對手 ,但是從其整體定位來看 ,更傾向于以零售業(yè)為核心業(yè)態(tài) ,以其他業(yè)態(tài)為輔 ,定位高檔 ,主要面向在周邊辦公的高級白領(lǐng) ? 明確其定位后 ,我們就可以從定位和規(guī)劃方面進行調(diào)整 ,強化自身優(yōu)勢 ,突出自身特點 ,減少經(jīng)營交集 ,使雙方都經(jīng)營良好 ? ? 世紀(jì)華僑城商業(yè) : 由深圳著名的華僑城與南磨房地區(qū) ? 世紀(jì)城房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)的世紀(jì)華僑城主題公園 (暫定名 )? 占地近一平方公里 ? 投資在十億元 ,這個主題公園內(nèi)將引入單件價值上億元的大型綜合游樂設(shè)施 ,開發(fā)商的目的是使世紀(jì)華僑城旅游主題公園成為東區(qū)與 CBD 又一休閑時尚區(qū)域 ,成為朝陽公園之后又一個名園 ? 以這個公園為核心龍頭 ,四方新區(qū)將在幾年內(nèi)迅 速崛起 ,其周圍的大盤世紀(jì)東方城及華僑城等都將大大得利 ? 主題商業(yè)區(qū)建筑面積約 5萬平米 ,位于整個大社區(qū)的核心部分 ,在空間布局上把主題公園和住宅有機聯(lián)結(jié)在一起 ? 商業(yè)區(qū)主要定位于成為 市頗具特色的旅游 ? 休閑 ? 購物的目的地以及區(qū)域性的特色商業(yè)中心 ,并且滿足社區(qū)居民基本配套需求 第 28 頁 共 56 頁 從項目位臵來看 ,世紀(jì)華僑城項目緊臨高速公路 ,與三環(huán)內(nèi)部居民聯(lián)系不如本項目緊密 ,且與 CBD 的距離更遠(yuǎn) ,區(qū)位條件不如本項目 ? 世紀(jì)華僑城的開發(fā)對于本項目有兩方面作用 ,首先 ,若主題公園開發(fā)失敗 ,會造成本區(qū)域出現(xiàn) “ 死盤 ”, 這時對本項目影響就是負(fù)面的 ? 若主題公園的開發(fā)成功將為項目帶來更多客流 ,但其自身商業(yè)開發(fā)對本項目又有一定競爭性影響 ? 從項目周邊的競爭對手來看 ,第二商圈 (即 5 公里范圍內(nèi) )競爭對手集中 ? 從其規(guī)模來看 ,商業(yè)面積巨大 ,從其業(yè)態(tài)分布來看 ,幾乎涵蓋了所有的經(jīng)營項目 ? 這種情況使本項目在規(guī)劃時 ,必須突出某一方面的特色 ,依靠這方面的特色來吸引客戶 ,以達(dá)到擴大商圈的目的 ? 同時 ,在硬件規(guī)劃上 ,必須保證充足的停車位 ,以滿足顧客方便停車的要求 ? 項目交通情況評價 : 項目周邊道路交通情況見圖 ? 項目所在位臵交通特點 : ? 區(qū)外交通相當(dāng)發(fā)達(dá) ,外區(qū)域顧客方 便到達(dá) 。 迪奧分別落戶東方新天地和國貿(mào)商城 ,世界頂級品牌的入駐標(biāo)志著當(dāng)?shù)氐南M水平的提高 ,并對其他品牌起帶動作用 ? 餐飲和服裝方面的品牌店 ? 大賣場式的主力店仍是主要力量 ? 另外 , 商業(yè)市場也吸引著外地大型零售商的青睞 ,對商鋪需求構(gòu)成一支重要力量 ,如上半年第 10 頁 共 56 頁 山西華宇集團的華宇時尚購物中心 ? 云南盛興集團的盛興購物廣場 都已正式開業(yè) ? 各商業(yè)業(yè)態(tài) 的競爭性分析 零售業(yè)市場分析 ? 各大連鎖企業(yè)集團紛紛把在 選址開發(fā)列為重中之重 ,開店熱潮正在 各地展開 ,并且開店位臵已經(jīng)逐漸從城內(nèi)向四環(huán) ? 五環(huán)和郊縣擴散 ? 從發(fā)展趨勢來看 ,各大零售集團近幾年內(nèi)仍然會把 作為在中國發(fā)展的重點區(qū)域 ,因此可以預(yù)計這股開店熱潮仍將持續(xù)相當(dāng)長的時間 ,估計在 5 年之內(nèi)還會不斷有新店出現(xiàn) ? ? 便利店的發(fā)展啟動 ,預(yù)計到 2020 年 人均 GDP 達(dá)到 6000 美元 ,標(biāo)準(zhǔn)化 ?連鎖化便利店將成為發(fā)展較快的業(yè)態(tài) ? 目前國際大品牌企業(yè)已經(jīng)紛紛在醞釀進 發(fā)展便利店 ? ? 傳統(tǒng)業(yè)態(tài)中百貨地位受到挑 戰(zhàn) ,處于轉(zhuǎn)型期 ,百貨企業(yè)發(fā)展一部分繼續(xù)鞏固百貨市場 ,另一部分則利用資本集聚的優(yōu)勢向大型綜合超市或購物中心轉(zhuǎn)型 ? ? 產(chǎn)品定位和市場定位細(xì)分趨勢明顯 ,專賣店 ? 專業(yè)店得到很大發(fā)展 ,并且將在未來占據(jù)重要地位 ? 重視品牌經(jīng)營 ,以及采用先進的質(zhì)量管理系統(tǒng)和配送系統(tǒng)是專業(yè)店 ? 專賣店 成功的要點 ? 在未來 零售格局中 ,專業(yè)店 ? 專賣店應(yīng)占有相當(dāng)?shù)谋戎?? 目前 在圖書 ? 醫(yī)藥 ? 汽車及配件 ? 家用電器 ? 鐘表 ? 眼鏡等領(lǐng)域都有很快的發(fā)展 ? 餐飲娛樂市場分析 娛樂業(yè)的經(jīng)營對于餐飲業(yè)和零售業(yè)具有相當(dāng)?shù)囊栏叫?,其發(fā)展特點和餐飲有一定的 類似性 ,本節(jié)重點對餐飲市場進行分析 ? 第 11 頁 共 56 頁 ? 餐飲品種的齊全性和地域性特征明顯 ? 餐館林立 ,名店星羅棋布 ,魯 ? 京? 川 ? 粵 ? 蘇 ? 湘 ? 西式等風(fēng)味佳肴充分滿足顧客的不同口味 ? ? 注重文化品位 ? 連鎖企業(yè)不僅在產(chǎn)品上體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐娜宋奶厣?,同時還提煉并渲染自己的飲食文化 ? 九頭鳥 ? 楚天情 ? 紅番茄靠的就是楚菜楚文化 。 ? 與 OUTLETS 等商業(yè)的業(yè)態(tài)錯位互補 ,將可能形成 “1+12” 的效果 。 ? 燕莎 OUTLETS 的開業(yè)形成初步且能夠互補的商業(yè)氛圍和充足客流 。 ? 項目前期良好的規(guī)劃設(shè)計 ,將能充分靈活地滿足商家和商戶的需求 。 ? 項目區(qū)域的四 ? 五環(huán)間的 商業(yè)空缺 ,可能通過本項目的成功開發(fā)填補 。渝鄉(xiāng)人家 ? 沸騰魚鄉(xiāng)不僅川菜做得精 ,同時十分注重蜀國情調(diào)品位的營造 ? ? 連鎖經(jīng)營形成強勢 , 市近幾年發(fā)展起來的餐飲店鋪不少是采取連鎖策略? 酒樓式店鋪連鎖規(guī)模基本上在 15 家以下 ? 以連鎖經(jīng)營模式發(fā)展的店鋪 ,多數(shù)選擇重點占領(lǐng) 市某一特定的區(qū)域 ,圍繞這一商圈做足做滿 ? ? 舊有餐飲中心削弱 ,新興中心發(fā)展機遇到來 ? 餐飲業(yè)向城市外圍擴展 ,近幾年興起的店鋪紛紛向大型新社區(qū)或三環(huán)及三環(huán)以外的地區(qū)發(fā)展 ? ? 餐廳聚集旺市 ? 的多處美食街 ,基本上是一條街嘗遍 流行的吃食 ,這些地方營業(yè)時間長 ,晝夜?fàn)I業(yè)很普遍 ,而且整體質(zhì)量高 ,非常紅火 ? 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié) ? 零售業(yè)發(fā)展迅速 :連鎖超市開店勢頭迅猛 ,國際國內(nèi)零售巨頭紛紛把 作為近幾年開店的重點區(qū)域 ,使近 2 年 連鎖企業(yè)如雨后春筍般四處扎根 。 ? 項目緊鄰西側(cè) , 是城市主干道 ,能夠為分別從南北方向為項目提供客流 。 ? 項目前期良好的規(guī)劃設(shè)計 ,將能充分靈活地滿足商家和商戶的需求 。 ? 項目區(qū)域的四 ? 五環(huán)間的 商業(yè)空缺 ,可能通過本項目的成功開發(fā)填補 。 ? 項目處于規(guī)劃中的 CBD 東擴范圍和重點區(qū)域 ,未來區(qū)域潛力巨大 。 ? 項目西靠 CBD 商務(wù)人群 ,東接垡頭邊緣集團 ,未來 顧客數(shù)量充足 。另一方面 ,興建商業(yè)設(shè)施有利于提升房地產(chǎn)的市場價值 ? 第六 ,四環(huán)路更利于商業(yè)特別是一些先進的業(yè)態(tài)形式的經(jīng)營 ? 因為 ,面對轎車進入家庭的速度越來越快的形勢和已有 的 130多萬輛私家車的消費家庭 ,其吸引力越發(fā)明顯 ? 第七 ,與三環(huán)及三環(huán)以內(nèi)相比 ,環(huán)四環(huán)商業(yè)帶發(fā)展空間大 ,可為大規(guī)模經(jīng)營的先進的業(yè)態(tài)所用 ,以便滿足消費者的全面需求 ? 最后 ,居于城市零售業(yè)主導(dǎo)地位的大型零售業(yè)態(tài) (如 SHOPPING MALL)更傾向與在城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通便利之處選址開店 ? 這表明其發(fā)展具有充分的社第 22 頁 共 56 頁 會與經(jīng)濟的合理性 ? ? CBD 東擴為項目帶來發(fā)展機會 ? 2020 年 5 月 ,朝陽區(qū)發(fā)布了將新添十四條城市主干道的消息 ? 其中位于 CBD和 CBD東部的朝陽北路 ? 朝陽路 ? 西大望路 ? 通惠河北路約占 43公里 ,占了近三分之二的 工程量 ? 隨著交通線路的建設(shè)改造 ,CBD 區(qū)域東擴的趨勢已顯露無疑 ? 越過寸土寸金的 CBD 中心 ,京東廣闊且相對廉價的開發(fā)空間無疑對開發(fā)商極具吸引力 ,而 CBD 東擴會帶動?xùn)|部地區(qū)的城市發(fā)展 ,增加就業(yè) ,提高地段價值 ,促進當(dāng)?shù)叵M進而帶動商業(yè)發(fā)展 ,在這種情況下項目商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的需求會有很大增長 ? 而在房地產(chǎn)開發(fā)的進程中 ,商業(yè)地產(chǎn)必將隨之得到發(fā)展 ? 因此 ,可以預(yù)期的是未來這一地區(qū)的商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)都將得到很大發(fā)展 ? ? 項目北側(cè)是 CBD 東擴的主要區(qū)域 ,在這一區(qū)域的目前主要建筑群體是華貿(mào)中心 ? 華貿(mào)中心建成后 ,將帶動 CBD向東擴張的 步伐 ,成為新的辦公和酒店中心 ,并吸引從定福莊 ? 東壩 ? 垡頭 ? 望京酒仙橋等邊緣集團 到 CBD 辦公的人群 ,而這部分人群的消費能力可觀 ,并且其消費需求多種多樣 ,本項目所在區(qū)域增加這部分人群增加了項目的消費支撐 ? CBD 地區(qū)的東擴將帶動周邊地區(qū)地段價值的提高 ,增加消費人群 ,為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供契機 ? ? 現(xiàn)階段項目基本商圈薄弱 ? 周邊居民數(shù)量和消費力的低下 ,造成現(xiàn)階段本項目基本商區(qū)圈薄弱 ? 從這個角度考慮本項目 ,我們認(rèn)為本項目在進行規(guī)劃時應(yīng)眼界放得更遠(yuǎn)些 ,擴大商圈輻射范圍 ,努力在二級 ? 三級商圈上做文章 ? 第 23 頁 共 56 頁 ? 現(xiàn)階段本區(qū)域商業(yè)氣氛的單 薄 ,不能給招商提供環(huán)境上的有力支持 ? 由于周邊現(xiàn)有居民消費水平普遍偏低 ,并且由于城市發(fā)展進度的影響 ,造成項目所在區(qū)域現(xiàn)階段對大型商家缺乏足夠的吸引力 ,但是這種情況隨著項目周邊高品質(zhì)社區(qū)的增加和其他項目商家的介入 ,特別是燕莎 OUTLETS的開業(yè) ,使本地區(qū)對于商家的吸引力在不斷增加 ? 不過總體來說 ,項目所在地塊對于有些商家還是需要反復(fù)考慮求證的位臵 ? ? 現(xiàn)有商業(yè)不發(fā)達(dá) ,周邊 1 公里內(nèi)以小型臨街商鋪為主的商業(yè)對于項目不會形成威脅 ? 通過我公司對周邊居民消費能力的分析發(fā)現(xiàn) ,現(xiàn)有商業(yè)客層以現(xiàn)有居民為主 ,缺乏滿足未來出現(xiàn)在本區(qū)域 的中高收入居民需求檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)? 因此 ,項目在進行規(guī)劃時可以減少現(xiàn)有商業(yè)的影響 ? ? 項目競爭對手分布 本項目 3 公里范圍內(nèi)現(xiàn)有和潛在的競爭對手 (圖 ) 第 24 頁 共 56 頁 通過調(diào)研發(fā)現(xiàn) ,項目 3 公里范圍內(nèi)的現(xiàn)存主要競爭對手如下 :家樂福雙井店 ? 百安居九龍店 ? 燕莎 OUTLETS ? 家樂福雙井店 : 家樂福雙井店位于朝陽區(qū)廣渠路 31 號 ,與百安居九龍店相鄰 ,占地面積 30700 平方米 ,包括 900個車位 ? 賣場面積 11990平方米 ,共分上下三層 ,其中一層為 34家店中店 ,總面積 5000 平方米 ,包括肯德基 ? 半畝園 ? 永和大王等快餐品牌以及達(dá)芙妮 ? 運動 100等穿類品牌 ,還有書店 ? 銀行等配套設(shè)施 ? 二 ? 三層為大賣場 ,商品單品種類超過 45000 種 ? 與其他店不同的是 ,雙井店增加了進口商品的比重 ,重點了推出自有品牌商品 ? 目前家樂福在中國的賣場推出的自有品牌商品包括本項目 華貿(mào) 中心 九龍商廈 珠江帝景 OUT LETS 家世界 華僑城 商業(yè) 東方城 商業(yè) 第 25 頁 共 56 頁 服裝 ? 食品 ? 百貨和雜貨四大類 ? 通過調(diào)研 ,雙井店的經(jīng)營狀況較好 ,主要原因有兩個 ,一個是周圍基本商圈的消費能力支撐 ,另一個就是有足夠的停車場 ,充分滿足顧客停車方便的需求 ? ? 百安居九龍店 : 2020 年 4 月 10 日開業(yè)的百安居 九龍店 ,位于 市朝陽區(qū)廣渠路 31 號 ,毗鄰東三環(huán)和外籍人士聚居區(qū) ? 這個兩層樓的商場 ,其 營業(yè)總面積達(dá)到 萬平方米 ,還擁有 500 個泊車位 ? ? 燕莎 OUTLETS(競爭性分析在 中分析 ) 項目潛在競爭對手如下 : 珠江帝景商業(yè) 商業(yè)面積 :10 萬平方米 位于 CBD 邊緣 ,西大望路與廣渠路交叉口 ,占地 31 公頃 ,總建筑面積 90 萬平方米左右 ? 社區(qū)規(guī)劃由地標(biāo)甲級 寫字樓 ? 五星級酒店與會所 ? 高檔商住公寓第 26 頁 共 56 頁 ? 高檔住宅以及盡展異域風(fēng)情的珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)街與之相配合 ,形成了一個綜合性的大型高檔社區(qū) ? 相比于國貿(mào)中心 ? 華貿(mào)中心的商城 ,珠江帝景的歐洲風(fēng)情走廊全長 2500 米 ,完全沿著社區(qū)外圍底層建筑而設(shè) ,走廊有幾個風(fēng)格各異的出入口 ,而整體又是閉合的 ? 從經(jīng)營方式來看 ,基本屬于大面積招商結(jié)合部分銷售的形式 ,目前也在努力進行招商 ? ? 富力城商業(yè) 主體位于雙井橋西側(cè)地下 ,面積約 20200 平方米 ,目前正在招商 ,該項目的主要缺陷在于沒有停車位不足 ,沒有專門為商業(yè)準(zhǔn)備停車場 ? 因此在項目條件上處于劣勢 ,但該項目的區(qū)位條件和交通條件均相當(dāng)優(yōu)越 ,如果開發(fā)商能解決停車場問題 ,則該項目會有很好的前景 ? ? 華貿(mào)中心商業(yè) 華貿(mào)國際商業(yè)區(qū)包括水世界國際商城 ? 名品旗艦街 ? 酒吧文化廣場 ? 金融商務(wù)中心等四大業(yè)態(tài) ,共 16 萬平方米商業(yè)設(shè)施有 ? 零售業(yè)態(tài)豐富 ,功能齊全 ? 華貿(mào) RIVERWALK 水世界國際商城 ” 是 首家 16 萬平方米 超大規(guī)模 “ 水主題 ”第 27 頁 共 56 頁 國際商城 ,地下一層到地上五層 ,集購物 ? 休閑 ? 娛樂于一體 ,具有專賣店 ? 超市? 多廳電影院和文化娛樂餐飲區(qū) 等多種功能規(guī)劃 ,經(jīng)營的品類及品牌趨向于時尚化 ? 生活