【正文】 分布呈現(xiàn)這種布局 —— 東 ? 北部地區(qū)供應(yīng)較大 ,而南部地區(qū)等老城區(qū)供應(yīng)較少 ? ? 海淀區(qū)新增商業(yè)物業(yè)數(shù)目和面積最大 ,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他幾個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量 ? 新增的幾大 獨(dú)體商業(yè) 物業(yè)都集中于該區(qū)域 ,短時(shí)間的放量供給給市場(chǎng)消化帶來(lái)不小壓力 ? ? 朝陽(yáng)區(qū)新增商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目多而總體面積較小 ,多為社區(qū)底商 ,商鋪市場(chǎng)零散 ?活躍 ? ? 其他幾個(gè)南部區(qū)域的分布數(shù)量普遍較少 ? ? 由于南城房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較晚 ,社區(qū)類商業(yè)項(xiàng)目處于商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)力度第 15 頁(yè) 共 56 頁(yè) 相對(duì)較小 ,整體發(fā)展不夠成熟 ,且有的新建社區(qū)位于老社區(qū)范圍 ,商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)較為滯緩 ,不能滿足新建地產(chǎn)項(xiàng)目居住者對(duì)社區(qū)商業(yè)環(huán)境的基本要求 ? 商業(yè)地產(chǎn)的租售概況 根據(jù)統(tǒng)計(jì) ,到 2020 年年底 市商業(yè)地產(chǎn)的顯性空臵率為 %,但隱性空臵率在 15%以上 ,而隨著大批正在規(guī)劃和在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工 , 市場(chǎng)商鋪供應(yīng)將在未來(lái)兩三年急劇增加 ,三四年后 , 商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)過剩 ,而這種變化將在顯性空臵率上有更直接的體現(xiàn) ? 需求群體分析 截至本月 , 市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)形成了齊頭并進(jìn)的三大需求群體 : ? 跨國(guó)零售企業(yè) ? 隨著各國(guó)零售業(yè)巨頭搶灘 零售業(yè)市場(chǎng) ,跨國(guó)零售企業(yè)對(duì)大型主力店的需求明 顯增加 ,美國(guó)沃爾瑪 ? 法國(guó)家樂福 ? 百安居等競(jìng)相在京選址開店 ? ? 國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè) ? 國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)的擴(kuò)張形成了 市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力 ,為與即將到來(lái)的國(guó)際零售巨頭對(duì)抗 ,早在 2020 年 ,國(guó)內(nèi)的零售企業(yè)就開始進(jìn)行積極擴(kuò)張 ,而 是這些企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn) ,因此國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)在近幾年基本上都已經(jīng)在京開業(yè)或變相進(jìn)入 市場(chǎng) ? ? 中小投資者 ? 許多中小投資者紛紛看好 商業(yè)市場(chǎng)的投資潛力 ,成為 寫字樓和住宅底商的強(qiáng)有力需求者 ? 需求區(qū)域分析 從近年的需求情況來(lái)看 ,商業(yè)物業(yè)需求的區(qū)域仍然集中在人流量大 ? 交 通方第 16 頁(yè) 共 56 頁(yè) 便的住宅區(qū) ? 商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段 ? 朝陽(yáng)區(qū)的東三環(huán)和亞運(yùn)村地區(qū)普遍成為投資者的投資目標(biāo) ,其次是海淀區(qū) ? 從需求方向看 ,對(duì)商業(yè)用房的最大需求量體現(xiàn)在對(duì)小型攤位的需求上 ? 租金售價(jià)分析 銷售價(jià)格28900400030000100003000014900050001000015000202002500030000350001 2 3 4 5 6元/平方米 出租價(jià)格100246810121 2 3 4 5 6元/平方米/天 2020 年 6 月商業(yè)物業(yè)銷售均價(jià)為 19963 元 /平方米 ,出租平均價(jià)格為 元 /平方米 /天 ? 同比上月租售價(jià)格水平略有提升 ? 第 17 頁(yè) 共 56 頁(yè) 租售價(jià)格兩極分化 :最高售價(jià)可達(dá) 30000 元 /平米 ,而最低只有 4000 元 /平米 。 ? 通過上圖可見 ,項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)部路網(wǎng)密集 ,道路條件良好 ,但是由于 CBD 地區(qū)車輛眾多 ,并且長(zhǎng)安街在東三環(huán)附近經(jīng)常出現(xiàn)堵車情況 ,在 CBD逐漸東擴(kuò)的過程中 ,東西向的道路并未增加 ,這種情況將為本項(xiàng)目帶來(lái)兩種不同 的影響 ?第一 ,東西向的擁堵會(huì)減少項(xiàng)目的來(lái)客數(shù) 。 第 43 頁(yè) 共 56 頁(yè) ? 項(xiàng)目自身及周邊目前正處于待開發(fā)階段 ,商業(yè)成長(zhǎng)需要一定的時(shí)間 。 ? 處于城市節(jié)點(diǎn)中心的華貿(mào)中心 20 萬(wàn)平方米商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的分流作用 。 ? 項(xiàng)目現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)劃體量稍小 ,難以形成具有震撼力的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ? 商業(yè)發(fā)展的良好形勢(shì)與 WTO 的開放 ,四環(huán)商業(yè)帶正初現(xiàn)端倪 。另外還與周邊商業(yè)氣氛 還不成熟有關(guān) ? 第 42 頁(yè) 共 56 頁(yè) 對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的總體評(píng)價(jià) 項(xiàng)目位于環(huán)四環(huán)商業(yè)帶上 ,擁有開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的良好基礎(chǔ) ,隨居民收入增加和私家車擁有量的增長(zhǎng) ,項(xiàng)目有非常好的發(fā)展前景 ? 項(xiàng)目所在地區(qū)位于 CBD的東南方向 ,而 CBD地區(qū)是整個(gè) 市未來(lái)發(fā)展的重中之重 ,是整個(gè)城市高收入階層聚集的地方 ? 從 CBD 的發(fā)展來(lái)看 ,向東擴(kuò)張的趨勢(shì)已經(jīng)十分明顯 ,隨 CBD 的東擴(kuò) ,本項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)就越發(fā)明顯 ,地段價(jià)值也將隨之提升 ,周邊將變得更加繁華 ? 隨之對(duì)商業(yè)的需求也將越來(lái)越多 ,同時(shí)商家對(duì)于本區(qū)域也將越來(lái)越感興趣 ,會(huì)有更多的商家進(jìn)駐 ,也就 需要更多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)為商家提供場(chǎng)地 ? 總之 ,從遠(yuǎn)景來(lái)看 ,項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是有發(fā)展前景并能夠取得良好回報(bào)的 ? 商業(yè)用房項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目位于規(guī)劃中的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶上 ,交通的通達(dá)性和通暢性均好 。另一方面 ,開發(fā)商將更加注重項(xiàng)目定位和市場(chǎng)細(xì)分 ,從市場(chǎng)定位 ? 推廣到運(yùn)營(yíng) ,都將日趨具有計(jì)劃性和專業(yè)性 ? 定位更加明確的新型業(yè)態(tài)也不斷出現(xiàn) ? 比如預(yù)計(jì)于今年 10月 1日正式開業(yè) ,位于 海淀區(qū)中部藍(lán)靛廠 ? 西三環(huán)和西四環(huán)之間的新 燕莎 MALL,總建筑面積約 38萬(wàn)平方米 ,將有燕莎友誼商城金源店和貴友大廈金源店兩大主力百貨店 ,同時(shí)還進(jìn)駐了 2020多家各類專賣店及品牌旗艦店 ? 它將以更加貼近現(xiàn)代都市生活的基本形態(tài) ,強(qiáng)調(diào)體驗(yàn) ? 互動(dòng)和娛樂購(gòu)物一體化的銷售方式 ,引導(dǎo)消費(fèi)者體驗(yàn)都市時(shí)尚新生活 ? ? 南城區(qū)域?qū)⒊蔀? 市可發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目潛力地區(qū) ? 市南城商業(yè)發(fā)展還是處于較初期的階段 ,市場(chǎng)空白明顯 ,商業(yè)環(huán)境 ? 交通環(huán)境 ? 消費(fèi)力支撐等方面均有待提高 ,隨著 市房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展和建設(shè)速度加快 ,外來(lái)人口的不斷增多 ,東 ? 北部區(qū)域可供商業(yè)發(fā)展的空間逐漸減少 ? 與此同時(shí) ,現(xiàn)階段南城已經(jīng)具備了較好的經(jīng)營(yíng)空間 ,立足區(qū)域市場(chǎng)空白 ,順應(yīng)區(qū)域發(fā)展特點(diǎn) ,引進(jìn)有一定特色之商業(yè)項(xiàng)目將是南城商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)所在 ? 預(yù)計(jì)需求 ? 未來(lái) 商業(yè)市場(chǎng)的需求將穩(wěn)中有升 ? ? 外來(lái)資本繼續(xù)看好 市場(chǎng) ? 中國(guó)對(duì)外資零售業(yè)開放的承諾和 市場(chǎng)所具有的帶動(dòng)效應(yīng) ,將吸引更多的資金特別是國(guó)外資金流入 商業(yè)市場(chǎng) ? 除近年流行的大型超市外 ,各種品牌店也相繼進(jìn)入 , 它們對(duì)位臵好 ? 人流多及運(yùn)營(yíng)成熟的商業(yè)項(xiàng)目需求較高 ,這類商場(chǎng)的租金還會(huì)維持在高位 ? ? 餐飲和服裝類商業(yè)物業(yè)的需求量較大 ,娛樂商業(yè)物業(yè)的需求量較小 ? 這 主要是因?yàn)? 市娛樂市場(chǎng)的開放力度不夠 ? 第 19 頁(yè) 共 56 頁(yè) ? 中小投資者異軍突起 ,帶動(dòng)小型底商需求量的增加 ? 預(yù)計(jì)價(jià)格 預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格水平穩(wěn)中略有提升 ? 預(yù)計(jì)租售方式 商鋪選擇出售的趨勢(shì)將越來(lái)越明顯 ? 開發(fā)商往往在商鋪待售之中進(jìn)行出租 ,一方面可以有所收益 ,另一方面 ,可以大大降低風(fēng)險(xiǎn) ? 這種商業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式將成為以后 商鋪出售的主要模式 ,并且隨著商鋪供應(yīng)量的不斷增大 ? 市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總結(jié) ? 產(chǎn)品定位普遍走高 ? 商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng) ? CBD 地區(qū)成發(fā)展重心 ? 社區(qū)商業(yè)受市場(chǎng)追捧 3 商業(yè)地 產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的政策 ? 法律及規(guī)劃依據(jù) 這次報(bào)告的主要政策和規(guī)劃依據(jù)是 ? 《全國(guó)商品市場(chǎng)體系建設(shè)綱要》 ? 《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制規(guī)范》 ? 《 市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》 詳細(xì)內(nèi)容見附錄一 第 20 頁(yè) 共 56 頁(yè) 4 立地開發(fā)條件 項(xiàng)目立地條件 按照城市地理學(xué)的相關(guān)理論 ,任何地段的發(fā)展?jié)摿Σ辉谟诘囟蔚默F(xiàn)狀 ,而在于其未來(lái)的發(fā)展及功能定位 ? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 ,其開發(fā)的最終目的是通過出租經(jīng)營(yíng)或者銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)? 但 由于其開發(fā)周期長(zhǎng) ? 投資大 ,受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大 ,再加上受城市商業(yè)發(fā)展 ? 區(qū)位商業(yè)發(fā)展 ? 項(xiàng)目自身?xiàng)l件和城市未來(lái)規(guī)劃等多種因素影響 ,風(fēng)險(xiǎn)很大? 因 此在進(jìn)行項(xiàng)目分析時(shí) ,必須進(jìn)行全方位考慮 ,才能進(jìn)行切合實(shí)際的定位與規(guī)劃? 項(xiàng)目地塊基本指標(biāo) 項(xiàng)目地塊位于 市朝陽(yáng)區(qū)南磨房鄉(xiāng) , 與化工路交點(diǎn)的東北角 ,原南磨房鄉(xiāng)建筑公司下屬宏達(dá)廠及民工宿舍所在地塊 ,地塊四至范圍如下 :東至王四營(yíng)鄉(xiāng)界 ,南至焦化路 ,西至 化工機(jī)械廠 ,北至觀音堂路 ,地塊占地面積 46畝 (合計(jì) 30682 平方米 )? 由于項(xiàng)目進(jìn)度原因 ,目前項(xiàng)目地塊所在的宏達(dá)廠照常經(jīng)營(yíng) ,民工宿舍也尚未進(jìn)行拆遷 ? 但是項(xiàng)目已經(jīng)設(shè)計(jì)了兩套建設(shè)方案 ,規(guī)劃面積在 6 萬(wàn)平方米左右 ? 商業(yè)區(qū)位及道路交通 項(xiàng)目商業(yè)區(qū)位評(píng)價(jià) ? 環(huán)四環(huán)商業(yè)帶將得到極大發(fā)展 ,這一趨勢(shì)將為項(xiàng)目提供良好的發(fā)展基礎(chǔ) ? 從未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)上看 ,可以肯定環(huán)四環(huán)商業(yè)將在近 23年內(nèi)進(jìn)入高速發(fā)展階第 21 頁(yè) 共 56 頁(yè) 段 ,理由如下 : 首先 , 市的城市規(guī)模正在進(jìn)一步擴(kuò)大 ,圍繞四環(huán)路新建了大量的居住小區(qū) ,入住居民多為中等收入以上的階層 ,因而形成不斷擴(kuò)大的成規(guī)模的購(gòu)買力 ? 其次 ,從發(fā)達(dá)國(guó)家大型城市的發(fā)展歷史看 ,“ 城市中空化 ” 已成為必然的現(xiàn)象 。并以經(jīng)營(yíng)內(nèi)容選擇原則為尺度而提出的兩種可供選擇的方案 ,其中每種方案必備的基本業(yè)態(tài)為 :大型綜合超市 ? 各種專賣專營(yíng)店 ? 大型影城 ? KTV? 大型餐飲 ? 健身康體中心 ? ? 方案一 :特色業(yè)種為大型影城和家居建材城 。 第 4 頁(yè) 共 56 頁(yè) ? 項(xiàng)目現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)劃體量稍小 ,難以形成具有震撼力的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ? 商業(yè)發(fā)展的良好形勢(shì)與 WTO 的開放 ,四環(huán)商業(yè)帶正初現(xiàn)端倪 。第 1 頁(yè) 共 50 頁(yè) 目 錄 報(bào)告摘要 ............................................................................................. 3 1 項(xiàng)目基本情況 ................................................................................... 6 2 投資環(huán)境 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)與商業(yè)市場(chǎng)分析 ........................................... 6 市概況及投資環(huán)境分析 ....................................................... 6 市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況 .................................................... 6 市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 ........................................................... 6 市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況 ............................................... 12 市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總結(jié) .................................................. 19 3 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的政策 ? 法律及規(guī)劃依據(jù) ......................................19 4 立地開發(fā)條件 ..................................................................................20 項(xiàng)目立地條件 ......................................................................... 20 項(xiàng)目地塊基本指標(biāo) .................................................................. 20 商業(yè)區(qū)位及道路交通 ............................................................... 20 附近商業(yè)及生活配套 ............................................................... 29 市政基礎(chǔ)及公建配套設(shè)施 ........................................................ 31 立地綜合評(píng)述 ......................................................................... 31 5 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā) ? 出售 ? 出租經(jīng)營(yíng)情況 .........................31 供給分析 ................................................................................ 32 需求分析 ..........................................................................