【正文】 ? 項(xiàng)目周邊的基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)不完善 , 橋的改善需要一定的時(shí)間 。最高租金可達(dá) 元 /平米 /天 ,而最低只有 元 /平米 /天 ? 新增出售情況 10%20%80%100%80%100%0%20%40%60%80%100%系列 1 10% 20% 80% 100% 80% 100%中安盛業(yè)大廈莫奈花園大紅門(mén)亮驛服裝城那爾水晶城愛(ài)家國(guó)際收藏品交易家樂(lè)福雙井店 新增商業(yè)物業(yè)平均出售率達(dá)到了 65%? 其中家樂(lè)福雙井店和那爾水晶城的商業(yè)全部售出 ,而愛(ài)家國(guó)際收藏品交易中心和大紅門(mén)亮驛服裝城也有不錯(cuò)的業(yè)績(jī)? 反映出地理位臵處于成熟商圈的大型超市和服裝 ? 餐飲類商業(yè)物業(yè)較受市場(chǎng)的追捧 ? 對(duì) 市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的展望 預(yù)計(jì)供給 ? 供給繼續(xù)放量 ? 未來(lái)的住宅底商 ? 寫(xiě)字樓底商和大型單體商業(yè)項(xiàng)目的 供應(yīng)量將進(jìn)一步增加 ,尤其是在 CBD? 亞運(yùn)村和中關(guān)村地區(qū) ? 在目前已知的 CBD 數(shù)百萬(wàn)平方米的開(kāi)工量中 ,在 2020 年之前 ,CBD 地區(qū)將新增 50 萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)供應(yīng) ? ? 商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目定位愈趨合理 ? 新增的供應(yīng)令市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大 ,為增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力 ,迎合不同消費(fèi)層次的需求 ,第 18 頁(yè) 共 56 頁(yè) 一方面 ,傳統(tǒng)的商業(yè)設(shè)施在積極調(diào)整業(yè)態(tài) 。 ? 項(xiàng)目周邊的基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)不完善 , 橋的改善需要一定的時(shí)間 。 第 4 頁(yè) 共 56 頁(yè) ? 項(xiàng)目現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)劃體量稍小 ,難以形成具有震撼力的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ? 商業(yè)發(fā)展的良好形勢(shì)與 WTO 的開(kāi)放 ,四環(huán)商業(yè)帶正初現(xiàn)端倪 。另一方面 ,開(kāi)發(fā)商將更加注重項(xiàng)目定位和市場(chǎng)細(xì)分 ,從市場(chǎng)定位 ? 推廣到運(yùn)營(yíng) ,都將日趨具有計(jì)劃性和專業(yè)性 ? 定位更加明確的新型業(yè)態(tài)也不斷出現(xiàn) ? 比如預(yù)計(jì)于今年 10月 1日正式開(kāi)業(yè) ,位于 海淀區(qū)中部藍(lán)靛廠 ? 西三環(huán)和西四環(huán)之間的新 燕莎 MALL,總建筑面積約 38萬(wàn)平方米 ,將有燕莎友誼商城金源店和貴友大廈金源店兩大主力百貨店 ,同時(shí)還進(jìn)駐了 2020多家各類專賣(mài)店及品牌旗艦店 ? 它將以更加貼近現(xiàn)代都市生活的基本形態(tài) ,強(qiáng)調(diào)體驗(yàn) ? 互動(dòng)和娛樂(lè)購(gòu)物一體化的銷售方式 ,引導(dǎo)消費(fèi)者體驗(yàn)都市時(shí)尚新生活 ? ? 南城區(qū)域?qū)⒊蔀? 市可發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目潛力地區(qū) ? 市南城商業(yè)發(fā)展還是處于較初期的階段 ,市場(chǎng)空白明顯 ,商業(yè)環(huán)境 ? 交通環(huán)境 ? 消費(fèi)力支撐等方面均有待提高 ,隨著 市房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展和建設(shè)速度加快 ,外來(lái)人口的不斷增多 ,東 ? 北部區(qū)域可供商業(yè)發(fā)展的空間逐漸減少 ? 與此同時(shí) ,現(xiàn)階段南城已經(jīng)具備了較好的經(jīng)營(yíng)空間 ,立足區(qū)域市場(chǎng)空白 ,順應(yīng)區(qū)域發(fā)展特點(diǎn) ,引進(jìn)有一定特色之商業(yè)項(xiàng)目將是南城商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)所在 ? 預(yù)計(jì)需求 ? 未來(lái) 商業(yè)市場(chǎng)的需求將穩(wěn)中有升 ? ? 外來(lái)資本繼續(xù)看好 市場(chǎng) ? 中國(guó)對(duì)外資零售業(yè)開(kāi)放的承諾和 市場(chǎng)所具有的帶動(dòng)效應(yīng) ,將吸引更多的資金特別是國(guó)外資金流入 商業(yè)市場(chǎng) ? 除近年流行的大型超市外 ,各種品牌店也相繼進(jìn)入 , 它們對(duì)位臵好 ? 人流多及運(yùn)營(yíng)成熟的商業(yè)項(xiàng)目需求較高 ,這類商場(chǎng)的租金還會(huì)維持在高位 ? ? 餐飲和服裝類商業(yè)物業(yè)的需求量較大 ,娛樂(lè)商業(yè)物業(yè)的需求量較小 ? 這 主要是因?yàn)? 市娛樂(lè)市場(chǎng)的開(kāi)放力度不夠 ? 第 19 頁(yè) 共 56 頁(yè) ? 中小投資者異軍突起 ,帶動(dòng)小型底商需求量的增加 ? 預(yù)計(jì)價(jià)格 預(yù)計(jì)未來(lái)商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格水平穩(wěn)中略有提升 ? 預(yù)計(jì)租售方式 商鋪選擇出售的趨勢(shì)將越來(lái)越明顯 ? 開(kāi)發(fā)商往往在商鋪待售之中進(jìn)行出租 ,一方面可以有所收益 ,另一方面 ,可以大大降低風(fēng)險(xiǎn) ? 這種商業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式將成為以后 商鋪出售的主要模式 ,并且隨著商鋪供應(yīng)量的不斷增大 ? 市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總結(jié) ? 產(chǎn)品定位普遍走高 ? 商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng) ? CBD 地區(qū)成發(fā)展重心 ? 社區(qū)商業(yè)受市場(chǎng)追捧 3 商業(yè)地 產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的政策 ? 法律及規(guī)劃依據(jù) 這次報(bào)告的主要政策和規(guī)劃依據(jù)是 ? 《全國(guó)商品市場(chǎng)體系建設(shè)綱要》 ? 《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃編制規(guī)范》 ? 《 市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃》 詳細(xì)內(nèi)容見(jiàn)附錄一 第 20 頁(yè) 共 56 頁(yè) 4 立地開(kāi)發(fā)條件 項(xiàng)目立地條件 按照城市地理學(xué)的相關(guān)理論 ,任何地段的發(fā)展?jié)摿Σ辉谟诘囟蔚默F(xiàn)狀 ,而在于其未來(lái)的發(fā)展及功能定位 ? 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 ,其開(kāi)發(fā)的最終目的是通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)或者銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)? 但 由于其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng) ? 投資大 ,受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大 ,再加上受城市商業(yè)發(fā)展 ? 區(qū)位商業(yè)發(fā)展 ? 項(xiàng)目自身?xiàng)l件和城市未來(lái)規(guī)劃等多種因素影響 ,風(fēng)險(xiǎn)很大? 因 此在進(jìn)行項(xiàng)目分析時(shí) ,必須進(jìn)行全方位考慮 ,才能進(jìn)行切合實(shí)際的定位與規(guī)劃? 項(xiàng)目地塊基本指標(biāo) 項(xiàng)目地塊位于 市朝陽(yáng)區(qū)南磨房鄉(xiāng) , 與化工路交點(diǎn)的東北角 ,原南磨房鄉(xiāng)建筑公司下屬宏達(dá)廠及民工宿舍所在地塊 ,地塊四至范圍如下 :東至王四營(yíng)鄉(xiāng)界 ,南至焦化路 ,西至 化工機(jī)械廠 ,北至觀音堂路 ,地塊占地面積 46畝 (合計(jì) 30682 平方米 )? 由于項(xiàng)目進(jìn)度原因 ,目前項(xiàng)目地塊所在的宏達(dá)廠照常經(jīng)營(yíng) ,民工宿舍也尚未進(jìn)行拆遷 ? 但是項(xiàng)目已經(jīng)設(shè)計(jì)了兩套建設(shè)方案 ,規(guī)劃面積在 6 萬(wàn)平方米左右 ? 商業(yè)區(qū)位及道路交通 項(xiàng)目商業(yè)區(qū)位評(píng)價(jià) ? 環(huán)四環(huán)商業(yè)帶將得到極大發(fā)展 ,這一趨勢(shì)將為項(xiàng)目提供良好的發(fā)展基礎(chǔ) ? 從未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)上看 ,可以肯定環(huán)四環(huán)商業(yè)將在近 23年內(nèi)進(jìn)入高速發(fā)展階第 21 頁(yè) 共 56 頁(yè) 段 ,理由如下 : 首先 , 市的城市規(guī)模正在進(jìn)一步擴(kuò)大 ,圍繞四環(huán)路新建了大量的居住小區(qū) ,入住居民多為中等收入以上的階層 ,因而形成不斷擴(kuò)大的成規(guī)模的購(gòu)買(mǎi)力 ? 其次 ,從發(fā)達(dá)國(guó)家大型城市的發(fā)展歷史看 ,“ 城市中空化 ” 已成為必然的現(xiàn)象 。 ? 項(xiàng)目現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)劃體量稍小 ,難以形成具有震撼力的規(guī)模化優(yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ? 商業(yè)發(fā)展的良好形勢(shì)與 WTO 的開(kāi)放 ,四環(huán)商業(yè)帶正初現(xiàn)端倪 。 第 43 頁(yè) 共 56 頁(yè) ? 項(xiàng)目自身及周邊目前正處于待開(kāi)發(fā)階段 ,商業(yè)成長(zhǎng)需要一定的時(shí)間 。而專賣(mài)店? 專業(yè)市場(chǎng) ? 百貨店等提供選擇性商品則更多向個(gè)性化方向發(fā)展 ,將現(xiàn)有客層進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分 ,充分滿足自己面向客層的需求 ? ? 餐飲娛樂(lè)業(yè)是講求個(gè)性化消費(fèi)的行業(yè) ,隨居民收入水平的提高和消費(fèi)習(xí)慣的變化 ,伴隨著 近幾年進(jìn)入城市建設(shè)高峰期 ,這些行業(yè)都將得到更快速發(fā) 展? 市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況 據(jù) 市統(tǒng)計(jì)局資料顯示 ,2020 年底 市人均商業(yè)面積約為 平方米 ,而國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平卻早已達(dá)到 ~ 平方米 ,上海 ? 大連等城市的人均商業(yè)面積也相繼超過(guò)了 1 平方米 ? 作為高度國(guó)際化的大都市 ,近幾年 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭十分迅猛 ,開(kāi)發(fā)商也非常熱衷于開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn) ? 由于不遵循商業(yè)規(guī)律而盲目開(kāi)發(fā) ,商業(yè)地產(chǎn)在部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)飽和現(xiàn)象 ,但新出現(xiàn)的項(xiàng)目仍然越來(lái)越多 ? 預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年內(nèi) ,商業(yè)地產(chǎn)的盲目開(kāi)發(fā)熱潮將會(huì)回落 ? 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展概況 但是 商 鋪所顯示的空臵率和供應(yīng)規(guī)模還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅類 ? 辦公類等第 13 頁(yè) 共 56 頁(yè) 其他物業(yè)的開(kāi)發(fā)量 ? 根據(jù) 市商委的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ,預(yù)計(jì)在 2020 年人均商業(yè)面積將達(dá)到 平方米 (這一目標(biāo)已經(jīng)在 2020 年提前實(shí)現(xiàn) ),到 2020 年人均商業(yè)面積達(dá)到 平方米 ? 在最近新批的房地產(chǎn)項(xiàng)目中 ,有 500 萬(wàn)平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 ,未來(lái)的 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍然火熱 ? 蓬勃發(fā)展的零售業(yè)將令 商鋪市場(chǎng)持續(xù)活躍 ,并將進(jìn)入一個(gè)大浪淘沙的過(guò)程 ,在這個(gè)過(guò)程中 ,將有相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)和項(xiàng)目被市場(chǎng)淘汰或更新 ? 在這一階段 ,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)要格外慎重 ? 商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)量概況 新增供給分析 : 2020 年 6 月 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新增供給項(xiàng)目 : 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位臵 總建筑面積 建筑形式 燕莎盛世 海淀區(qū)北三環(huán)馬甸橋 2800 平米 底商 中安盛業(yè)大廈 朝陽(yáng)區(qū)北苑路 3000 平米 底商 莫奈花園 順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng) 5000 平米 單體 (會(huì)所 ) ZAMA?咱們 朝陽(yáng)區(qū) 東風(fēng)橋東 2020 平米 單體 (會(huì)所 ) 瑞都國(guó)際 通州區(qū)九棵樹(shù) 48 號(hào) 不清楚 底商 太陽(yáng)花社區(qū) 豐臺(tái)區(qū)五里店 2020 住宅可做底商 大紅門(mén)亮驛服裝城 豐臺(tái)區(qū)南頂路 51 號(hào) 20200 平米 單體 季景沁園 朝陽(yáng)區(qū)望京西路 不清楚 底商 天創(chuàng)科技大廈 海淀區(qū)海淀北大街 14000 平米 底商 柏陽(yáng)景園 朝陽(yáng)區(qū)東五環(huán)五方橋東北 5000 平米 底商 那爾水晶城 大興區(qū)興豐大街 3000 平米 底商 第 14 頁(yè) 共 56 頁(yè) 嘉多麗巢 朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)華威橋西南 10000 平米 底商 西 BD 海淀區(qū)紫竹橋東南 4000 底商 愛(ài)家國(guó)際收藏品交易市場(chǎng) 海淀區(qū) 30000 平米 單體 愛(ài)家國(guó)際商業(yè)中心 海淀區(qū) 168000 平方米 單體 家樂(lè)福雙井店 朝陽(yáng) 12020 平米 單體 新增分布分析 數(shù)量與分布個(gè)數(shù)比較01234567朝陽(yáng)區(qū) 大興區(qū) 豐臺(tái)區(qū) 海淀區(qū) 順義區(qū)050000100000150000202000250000 ? 新增項(xiàng)目分布呈現(xiàn)這種布局 —— 東 ? 北部地區(qū)供應(yīng)較大 ,而南部地區(qū)等老城區(qū)供應(yīng)較少 ? ? 海淀區(qū)新增商業(yè)物業(yè)數(shù)目和面積最大 ,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他幾個(gè)區(qū)域的供應(yīng)量 ? 新增的幾大 獨(dú)體商業(yè) 物業(yè)都集中于該區(qū)域 ,短時(shí)間的放量供給給市場(chǎng)消化帶來(lái)不小壓力 ? ? 朝陽(yáng)區(qū)新增商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目多而總體面積較小 ,多為社區(qū)底商 ,商鋪市場(chǎng)零散 ?活躍 ? ? 其他幾個(gè)南部區(qū)域的分布數(shù)量普遍較少 ? ? 由于南城房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間較晚 ,社區(qū)類商業(yè)項(xiàng)目處于商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)力度第 15 頁(yè) 共 56 頁(yè) 相對(duì)較小 ,整體發(fā)展不夠成熟 ,且有的新建社區(qū)位于老社區(qū)范圍 ,商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較為滯緩 ,不能滿足新建地產(chǎn)項(xiàng)目居住者對(duì)社區(qū)商業(yè)環(huán)境的基本要求 ? 商業(yè)地產(chǎn)的租售概況 根據(jù)統(tǒng)計(jì) ,到 2020 年年底 市商業(yè)地產(chǎn)的顯性空臵率為 %,但隱性空臵率在 15%以上 ,而隨著大批正在規(guī)劃和在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工 , 市場(chǎng)商鋪供應(yīng)將在未來(lái)兩三年急劇增加 ,三四年后 , 商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩 ,而這種變化將在顯性空臵率上有更直接的體現(xiàn) ? 需求群體分析 截至本月 , 市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)形成了齊頭并進(jìn)的三大需求群體 : ? 跨國(guó)零售企業(yè) ? 隨著各國(guó)零售業(yè)巨頭搶灘 零售業(yè)市場(chǎng) ,跨國(guó)零售企業(yè)對(duì)大型主力店的需求明 顯增加 ,美國(guó)沃爾瑪 ? 法國(guó)家樂(lè)福 ? 百安居等競(jìng)相在京選址開(kāi)店 ? ? 國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè) ? 國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)的擴(kuò)張形成了 市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力 ,為與即將到來(lái)的國(guó)際零售巨頭對(duì)抗 ,早在 2020 年 ,國(guó)內(nèi)的零售企業(yè)就開(kāi)始進(jìn)行積極擴(kuò)張 ,而 是這些企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn) ,因此國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)在近幾年基本上都已經(jīng)在京開(kāi)業(yè)或變相進(jìn)入 市場(chǎng) ? ? 中小投資者 ? 許多中小投資者紛紛看好 商業(yè)市場(chǎng)的投資潛力 ,成為 寫(xiě)字樓和住宅底商的強(qiáng)有力需求者 ? 需求區(qū)域分析 從近年的需求情況來(lái)看 ,商業(yè)物業(yè)需求的區(qū)域仍然集中在人流量大 ? 交 通方第 16 頁(yè) 共 56 頁(yè) 便的住宅區(qū) ? 商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段 ? 朝陽(yáng)區(qū)的東三環(huán)和亞運(yùn)村地區(qū)普遍成為投資者的投資目標(biāo) ,其次是海淀區(qū) ? 從需求方向看 ,對(duì)商業(yè)用房的最大需求量體現(xiàn)在對(duì)小型攤位的需求上 ? 租金售價(jià)分析 銷售價(jià)格28900400030000100003000014900050001000015000202002500030000350001 2 3 4 5 6元/平方米 出租價(jià)格100246810121 2 3 4 5 6元/平方米/天 2020 年 6 月商業(yè)物業(yè)銷售均價(jià)為 19963 元 /平方米 ,出租平均價(jià)格為 元 /平方米 /天 ? 同比上月租售價(jià)格水平略有提升 ? 第 17 頁(yè) 共 56 頁(yè) 租售價(jià)格兩極分化 :最高售價(jià)可達(dá) 30000 元 /平米 ,而最低只有 4000 元 /平米 。 ? 項(xiàng)目自身及周邊目前正處于待開(kāi)發(fā)階段 ,商業(yè)成長(zhǎng)需要一定 的時(shí)間 。 ? 項(xiàng)目位于快速成長(zhǎng)的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶 ,將成為四環(huán)重要商業(yè)設(shè) 施之一 。外部環(huán)境好壞更是成為商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的重要砝碼 ? 以此而論 ,市中心區(qū)則難以有進(jìn)一步發(fā)展的有利條件 ? 第三 ,隨著城市環(huán)境的變化和居民收 入水平提升 ,其消費(fèi)行為也在發(fā)生著深刻的變化 ?