【正文】 消費(fèi)者求實(shí) ? 求廉的理性消費(fèi)心理已經(jīng)成熟 ,而城市中心區(qū)的商業(yè)商品價(jià)格居高不下 ,逐漸被越來越多的消費(fèi)者所放棄 ? 因此 ,四環(huán)商圈具有發(fā)展的潛在優(yōu)勢和可預(yù)期的良好前景 ? 第四 ,環(huán)四環(huán)商業(yè)帶形成過程中將具有非常突出的成本優(yōu)勢 ? 第五 ,開發(fā)商有在四環(huán)帶兩側(cè)興建商業(yè)設(shè)施的客觀必然性和積極性 ? 一方面滿足政府對商業(yè)設(shè)施配套政策要求 。 ? 項(xiàng)目位于快速成長的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶 ,將成為四環(huán)重要商業(yè)設(shè) 施之一 。 ? 開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營原則 使得本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營管理更易成功 ? 項(xiàng)目劣勢 ? 項(xiàng)目雖在四環(huán)路邊 ,但由于周邊建筑和道路問題造成了展示性不佳 。專賣店 ? 專業(yè)市場得到大力發(fā)展 ,客層區(qū)分更加明顯 ,店鋪面 積增加 ,商品品類越發(fā)齊全 ? ? 餐飲業(yè)勢頭迅猛 ? 近年 餐飲市場發(fā)展迅猛 ,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) , 市餐飲業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)為 萬個(gè) ,餐飲市場規(guī)模巨大 ? 隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快和旅游業(yè)的發(fā)展 ,人們外餐的比例大大提高 , 的餐飲業(yè)蘊(yùn)藏著巨大的市場商機(jī) ? ? 娛樂業(yè)異軍突起 ? 隨居民生活水平的提高 ,娛樂業(yè)得到長足發(fā)展 ,出現(xiàn)一批連鎖娛樂企業(yè) ,并且其經(jīng)營情況良好 ,正在向高端發(fā)展 ? 第 12 頁 共 56 頁 商業(yè)發(fā)展預(yù)測 ? 基于對 商業(yè)現(xiàn)狀的認(rèn)識和趨勢分析研究 ,經(jīng)專家反復(fù)論證 ,我們認(rèn)為 商業(yè)發(fā)展正在逐步形成 大企業(yè)主導(dǎo)型流通格局 的戰(zhàn)略發(fā)展模式 ,這一戰(zhàn)略模式的確定 ,對預(yù)測 商業(yè)今后幾年的發(fā)展方向具有重要意義 ? ? 從零售業(yè)發(fā)展來看 ,根據(jù)業(yè)態(tài)的不同將走向不同的方向 ,經(jīng)營日常用品的超市? 便利店等業(yè)態(tài)其連鎖經(jīng)營的趨勢已經(jīng)非常明顯 ,統(tǒng)一采購 ,統(tǒng)一管理 ,同一定價(jià) ,統(tǒng)一經(jīng)營的方向已經(jīng)勢不可擋 ,追求共性是這些業(yè)態(tài)的共同特征 。 ? 開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營原則使得本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營管理更易成功 ? 項(xiàng)目劣勢 ? 項(xiàng)目雖在四環(huán)路邊 ,但由于周邊建筑和道路問題造成了展示性不佳 。 ? 項(xiàng)目處于規(guī)劃中的 CBD 東擴(kuò)范圍和重點(diǎn)區(qū)域 ,未來區(qū)域潛力巨大 。另一方面 ,興建商業(yè)設(shè)施有利于提升房地產(chǎn)的市場價(jià)值 ? 第六 ,四環(huán)路更利于商業(yè)特別是一些先進(jìn)的業(yè)態(tài)形式的經(jīng)營 ? 因?yàn)?,面對轎車進(jìn)入家庭的速度越來越快的形勢和已有 的 130多萬輛私家車的消費(fèi)家庭 ,其吸引力越發(fā)明顯 ? 第七 ,與三環(huán)及三環(huán)以內(nèi)相比 ,環(huán)四環(huán)商業(yè)帶發(fā)展空間大 ,可為大規(guī)模經(jīng)營的先進(jìn)的業(yè)態(tài)所用 ,以便滿足消費(fèi)者的全面需求 ? 最后 ,居于城市零售業(yè)主導(dǎo)地位的大型零售業(yè)態(tài) (如 SHOPPING MALL)更傾向與在城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通便利之處選址開店 ? 這表明其發(fā)展具有充分的社第 22 頁 共 56 頁 會與經(jīng)濟(jì)的合理性 ? ? CBD 東擴(kuò)為項(xiàng)目帶來發(fā)展機(jī)會 ? 2020 年 5 月 ,朝陽區(qū)發(fā)布了將新添十四條城市主干道的消息 ? 其中位于 CBD和 CBD東部的朝陽北路 ? 朝陽路 ? 西大望路 ? 通惠河北路約占 43公里 ,占了近三分之二的 工程量 ? 隨著交通線路的建設(shè)改造 ,CBD 區(qū)域東擴(kuò)的趨勢已顯露無疑 ? 越過寸土寸金的 CBD 中心 ,京東廣闊且相對廉價(jià)的開發(fā)空間無疑對開發(fā)商極具吸引力 ,而 CBD 東擴(kuò)會帶動?xùn)|部地區(qū)的城市發(fā)展 ,增加就業(yè) ,提高地段價(jià)值 ,促進(jìn)當(dāng)?shù)叵M(fèi)進(jìn)而帶動商業(yè)發(fā)展 ,在這種情況下項(xiàng)目商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的需求會有很大增長 ? 而在房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程中 ,商業(yè)地產(chǎn)必將隨之得到發(fā)展 ? 因此 ,可以預(yù)期的是未來這一地區(qū)的商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)都將得到很大發(fā)展 ? ? 項(xiàng)目北側(cè)是 CBD 東擴(kuò)的主要區(qū)域 ,在這一區(qū)域的目前主要建筑群體是華貿(mào)中心 ? 華貿(mào)中心建成后 ,將帶動 CBD向東擴(kuò)張的 步伐 ,成為新的辦公和酒店中心 ,并吸引從定福莊 ? 東壩 ? 垡頭 ? 望京酒仙橋等邊緣集團(tuán) 到 CBD 辦公的人群 ,而這部分人群的消費(fèi)能力可觀 ,并且其消費(fèi)需求多種多樣 ,本項(xiàng)目所在區(qū)域增加這部分人群增加了項(xiàng)目的消費(fèi)支撐 ? CBD 地區(qū)的東擴(kuò)將帶動周邊地區(qū)地段價(jià)值的提高 ,增加消費(fèi)人群 ,為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供契機(jī) ? ? 現(xiàn)階段項(xiàng)目基本商圈薄弱 ? 周邊居民數(shù)量和消費(fèi)力的低下 ,造成現(xiàn)階段本項(xiàng)目基本商區(qū)圈薄弱 ? 從這個(gè)角度考慮本項(xiàng)目 ,我們認(rèn)為本項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)應(yīng)眼界放得更遠(yuǎn)些 ,擴(kuò)大商圈輻射范圍 ,努力在二級 ? 三級商圈上做文章 ? 第 23 頁 共 56 頁 ? 現(xiàn)階段本區(qū)域商業(yè)氣氛的單 薄 ,不能給招商提供環(huán)境上的有力支持 ? 由于周邊現(xiàn)有居民消費(fèi)水平普遍偏低 ,并且由于城市發(fā)展進(jìn)度的影響 ,造成項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)階段對大型商家缺乏足夠的吸引力 ,但是這種情況隨著項(xiàng)目周邊高品質(zhì)社區(qū)的增加和其他項(xiàng)目商家的介入 ,特別是燕莎 OUTLETS的開業(yè) ,使本地區(qū)對于商家的吸引力在不斷增加 ? 不過總體來說 ,項(xiàng)目所在地塊對于有些商家還是需要反復(fù)考慮求證的位臵 ? ? 現(xiàn)有商業(yè)不發(fā)達(dá) ,周邊 1 公里內(nèi)以小型臨街商鋪為主的商業(yè)對于項(xiàng)目不會形成威脅 ? 通過我公司對周邊居民消費(fèi)能力的分析發(fā)現(xiàn) ,現(xiàn)有商業(yè)客層以現(xiàn)有居民為主 ,缺乏滿足未來出現(xiàn)在本區(qū)域 的中高收入居民需求檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)? 因此 ,項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)可以減少現(xiàn)有商業(yè)的影響 ? ? 項(xiàng)目競爭對手分布 本項(xiàng)目 3 公里范圍內(nèi)現(xiàn)有和潛在的競爭對手 (圖 ) 第 24 頁 共 56 頁 通過調(diào)研發(fā)現(xiàn) ,項(xiàng)目 3 公里范圍內(nèi)的現(xiàn)存主要競爭對手如下 :家樂福雙井店 ? 百安居九龍店 ? 燕莎 OUTLETS ? 家樂福雙井店 : 家樂福雙井店位于朝陽區(qū)廣渠路 31 號 ,與百安居九龍店相鄰 ,占地面積 30700 平方米 ,包括 900個(gè)車位 ? 賣場面積 11990平方米 ,共分上下三層 ,其中一層為 34家店中店 ,總面積 5000 平方米 ,包括肯德基 ? 半畝園 ? 永和大王等快餐品牌以及達(dá)芙妮 ? 運(yùn)動 100等穿類品牌 ,還有書店 ? 銀行等配套設(shè)施 ? 二 ? 三層為大賣場 ,商品單品種類超過 45000 種 ? 與其他店不同的是 ,雙井店增加了進(jìn)口商品的比重 ,重點(diǎn)了推出自有品牌商品 ? 目前家樂福在中國的賣場推出的自有品牌商品包括本項(xiàng)目 華貿(mào) 中心 九龍商廈 珠江帝景 OUT LETS 家世界 華僑城 商業(yè) 東方城 商業(yè) 第 25 頁 共 56 頁 服裝 ? 食品 ? 百貨和雜貨四大類 ? 通過調(diào)研 ,雙井店的經(jīng)營狀況較好 ,主要原因有兩個(gè) ,一個(gè)是周圍基本商圈的消費(fèi)能力支撐 ,另一個(gè)就是有足夠的停車場 ,充分滿足顧客停車方便的需求 ? ? 百安居九龍店 : 2020 年 4 月 10 日開業(yè)的百安居 九龍店 ,位于 市朝陽區(qū)廣渠路 31 號 ,毗鄰東三環(huán)和外籍人士聚居區(qū) ? 這個(gè)兩層樓的商場 ,其 營業(yè)總面積達(dá)到 萬平方米 ,還擁有 500 個(gè)泊車位 ? ? 燕莎 OUTLETS(競爭性分析在 中分析 ) 項(xiàng)目潛在競爭對手如下 : 珠江帝景商業(yè) 商業(yè)面積 :10 萬平方米 位于 CBD 邊緣 ,西大望路與廣渠路交叉口 ,占地 31 公頃 ,總建筑面積 90 萬平方米左右 ? 社區(qū)規(guī)劃由地標(biāo)甲級 寫字樓 ? 五星級酒店與會所 ? 高檔商住公寓第 26 頁 共 56 頁 ? 高檔住宅以及盡展異域風(fēng)情的珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)街與之相配合 ,形成了一個(gè)綜合性的大型高檔社區(qū) ? 相比于國貿(mào)中心 ? 華貿(mào)中心的商城 ,珠江帝景的歐洲風(fēng)情走廊全長 2500 米 ,完全沿著社區(qū)外圍底層建筑而設(shè) ,走廊有幾個(gè)風(fēng)格各異的出入口 ,而整體又是閉合的 ? 從經(jīng)營方式來看 ,基本屬于大面積招商結(jié)合部分銷售的形式 ,目前也在努力進(jìn)行招商 ? ? 富力城商業(yè) 主體位于雙井橋西側(cè)地下 ,面積約 20200 平方米 ,目前正在招商 ,該項(xiàng)目的主要缺陷在于沒有停車位不足 ,沒有專門為商業(yè)準(zhǔn)備停車場 ? 因此在項(xiàng)目條件上處于劣勢 ,但該項(xiàng)目的區(qū)位條件和交通條件均相當(dāng)優(yōu)越 ,如果開發(fā)商能解決停車場問題 ,則該項(xiàng)目會有很好的前景 ? ? 華貿(mào)中心商業(yè) 華貿(mào)國際商業(yè)區(qū)包括水世界國際商城 ? 名品旗艦街 ? 酒吧文化廣場 ? 金融商務(wù)中心等四大業(yè)態(tài) ,共 16 萬平方米商業(yè)設(shè)施有 ? 零售業(yè)態(tài)豐富 ,功能齊全 ? 華貿(mào) RIVERWALK 水世界國際商城 ” 是 首家 16 萬平方米 超大規(guī)模 “ 水主題 ”第 27 頁 共 56 頁 國際商城 ,地下一層到地上五層 ,集購物 ? 休閑 ? 娛樂于一體 ,具有專賣店 ? 超市? 多廳電影院和文化娛樂餐飲區(qū) 等多種功能規(guī)劃 ,經(jīng)營的品類及品牌趨向于時(shí)尚化 ? 生活化 ? “ 華貿(mào)酒吧文化廣場 ”, 薈萃世界各國風(fēng)情的酒吧 ? 咖啡廳等 ,極其便于時(shí)尚飲食文化的推廣與展示 ? “ 華貿(mào)名品旗艦街 ”, 位于水世界商城 ?里茲 ? 項(xiàng)目處于規(guī)劃中的 CBD 東擴(kuò)范圍和重點(diǎn)區(qū)域 ,未來區(qū)域潛力巨大 。 ? 項(xiàng)目前期良好的規(guī)劃設(shè)計(jì) ,將能充分靈活地滿足商家和商戶的需求 。渝鄉(xiāng)人家 ? 沸騰魚鄉(xiāng)不僅川菜做得精 ,同時(shí)十分注重蜀國情調(diào)品位的營造 ? ? 連鎖經(jīng)營形成強(qiáng)勢 , 市近幾年發(fā)展起來的餐飲店鋪不少是采取連鎖策略? 酒樓式店鋪連鎖規(guī)?；旧显?15 家以下 ? 以連鎖經(jīng)營模式發(fā)展的店鋪 ,多數(shù)選擇重點(diǎn)占領(lǐng) 市某一特定的區(qū)域 ,圍繞這一商圈做足做滿 ? ? 舊有餐飲中心削弱 ,新興中心發(fā)展機(jī)遇到來 ? 餐飲業(yè)向城市外圍擴(kuò)展 ,近幾年興起的店鋪紛紛向大型新社區(qū)或三環(huán)及三環(huán)以外的地區(qū)發(fā)展 ? ? 餐廳聚集旺市 ? 的多處美食街 ,基本上是一條街嘗遍 流行的吃食 ,這些地方營業(yè)時(shí)間長 ,晝夜?fàn)I業(yè)很普遍 ,而且整體質(zhì)量高 ,非常紅火 ? 商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié) ? 零售業(yè)發(fā)展迅速 :連鎖超市開店勢頭迅猛 ,國際國內(nèi)零售巨頭紛紛把 作為近幾年開店的重點(diǎn)區(qū)域 ,使近 2 年 連鎖企業(yè)如雨后春筍般四處扎根 。 ? 項(xiàng)目前期良好的規(guī)劃設(shè)計(jì) ,將能充分靈活地滿足商家和商戶的需求 。 ? 與 OUTLETS 等商業(yè)的業(yè)態(tài)錯(cuò)位互補(bǔ) ,將可能形成 “1+12” 的效果 。 卡爾頓酒店與國際公寓相接的內(nèi)部規(guī)劃路上 ,全長 358米 ,由公寓底商和商城北側(cè)臨街商鋪組成 ,總建筑面積約 萬平方米 ? 華貿(mào)國際商業(yè)區(qū)是本項(xiàng)目的重點(diǎn)競爭對手 ,但是從其整體定位來看 ,更傾向于以零售業(yè)為核心業(yè)態(tài) ,以其他業(yè)態(tài)為輔 ,定位高檔 ,主要面向在周邊辦公的高級白領(lǐng) ? 明確其定位后 ,我們就可以從定位和規(guī)劃方面進(jìn)行調(diào)整 ,強(qiáng)化自身優(yōu)勢 ,突出自身特點(diǎn) ,減少經(jīng)營交集 ,使雙方都經(jīng)營良好 ? ? 世紀(jì)華僑城商業(yè) : 由深圳著名的華僑城與南磨房地區(qū) ? 世紀(jì)城房地產(chǎn)開發(fā)公司合作開發(fā)的世紀(jì)華僑城主題公園 (暫定名 )? 占地近一平方公里 ? 投資在十億元 ,這個(gè)主題公園內(nèi)將引入單件價(jià)值上億元的大型綜合游樂設(shè)施 ,開發(fā)商的目的是使世紀(jì)華僑城旅游主題公園成為東區(qū)與 CBD 又一休閑時(shí)尚區(qū)域 ,成為朝陽公園之后又一個(gè)名園 ? 以這個(gè)公園為核心龍頭 ,四方新區(qū)將在幾年內(nèi)迅 速崛起 ,其周圍的大盤世紀(jì)東方城及華僑城等都將大大得利 ? 主題商業(yè)區(qū)建筑面積約 5萬平米 ,位于整個(gè)大社區(qū)的核心部分 ,在空間布局上把主題公園和住宅有機(jī)聯(lián)結(jié)在一起 ? 商業(yè)區(qū)主要定位于成為 市頗具特色的旅游 ? 休閑 ? 購物的目的地以及區(qū)域性的特色商業(yè)中心 ,并且滿足社區(qū)居民基本配套需求 第 28 頁 共 56 頁 從項(xiàng)目位臵來看 ,世紀(jì)華僑城項(xiàng)目緊臨高速公路 ,與三環(huán)內(nèi)部居民聯(lián)系不如本項(xiàng)目緊密 ,且與 CBD 的距離更遠(yuǎn) ,區(qū)位條件不如本項(xiàng)目 ? 世紀(jì)華僑城的開發(fā)對于本項(xiàng)目有兩方面作用 ,首先 ,若主題公園開發(fā)失敗 ,會造成本區(qū)域出現(xiàn) “ 死盤 ”, 這時(shí)對本項(xiàng)目影響就是負(fù)面的 ? 若主題公園的開發(fā)成功將為項(xiàng)目帶來更多客流 ,但其自身商業(yè)開發(fā)對本項(xiàng)目又有一定競爭性影響 ? 從項(xiàng)目周邊的競爭對手來看 ,第二商圈 (即 5 公里范圍內(nèi) )競爭對手集中 ? 從其規(guī)模來看 ,商業(yè)面積巨大 ,從其業(yè)態(tài)分布來看 ,幾乎涵蓋了所有的經(jīng)營項(xiàng)目 ? 這種情況使本項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí) ,必須突出某一方面的特色 ,依靠這方面的特色來吸引客戶 ,以達(dá)到擴(kuò)大商圈的目的 ? 同時(shí) ,在硬件規(guī)劃上 ,必須保證充足的停車位 ,以滿足顧客方便停車的要求 ? 項(xiàng)目交通情況評價(jià) : 項(xiàng)目周邊道路交通情況見圖 ? 項(xiàng)目所在位臵交通特點(diǎn) : ? 區(qū)外交通相當(dāng)發(fā)達(dá) ,外區(qū)域顧客方 便到達(dá) 。 ? 與 OUTLETS 等商業(yè)的業(yè)態(tài)錯(cuò)位互補(bǔ) ,將可能形成 “1+12” 的效果 。 ? 燕莎 OUTLETS 的開業(yè)形成初步且能夠互補(bǔ)的商業(yè)氛圍和充足客流 。 迪奧分別落戶東方新天地和國貿(mào)商城 ,世界頂級品牌的入駐標(biāo)志著當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平的提高 ,并對其他品牌起帶動作用 ? 餐飲和服裝方面的品牌店 ? 大賣場式的主力店仍是主要力量 ? 另外 , 商業(yè)市場也吸引著外地大型零售商的青睞 ,對商鋪需求構(gòu)成一支重要力量 ,如上半年第 10 頁 共 56 頁 山西華宇集團(tuán)的華宇時(shí)尚購物中心 ? 云南盛興集團(tuán)的盛興購物廣場 都已正式開業(yè) ? 各商業(yè)業(yè)態(tài) 的競