【正文】 的幾大 獨(dú)體商業(yè) 物業(yè)都集中于該區(qū)域 ,短時(shí)間的放量供給給市場(chǎng)消化帶來(lái)不小壓力 ? ? 朝陽(yáng)區(qū)新增商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目多而總體面積較小 ,多為社區(qū)底商 ,商鋪市場(chǎng)零散 ?活躍 ? ? 其他幾個(gè)南部區(qū)域的分布數(shù)量普遍較少 ? ? 由于南城房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間較晚 ,社區(qū)類商業(yè)項(xiàng)目處于商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)力度第 15 頁(yè) 共 56 頁(yè) 相對(duì)較小 ,整體發(fā)展不夠成熟 ,且有的新建社區(qū)位于老社區(qū)范圍 ,商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)較為滯緩 ,不能滿足新建地產(chǎn)項(xiàng)目居住者對(duì)社區(qū)商業(yè)環(huán)境的基本要求 ? 商業(yè)地產(chǎn)的租售概況 根據(jù)統(tǒng)計(jì) ,到 2020 年年底 市商業(yè)地產(chǎn)的顯性空臵率為 %,但隱性空臵率在 15%以上 ,而隨著大批正在規(guī)劃和在建項(xiàng)目的陸續(xù)竣工 , 市場(chǎng)商鋪供應(yīng)將在未來(lái)兩三年急劇增加 ,三四年后 , 商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩 ,而這種變化將在顯性空臵率上有更直接的體現(xiàn) ? 需求群體分析 截至本月 , 市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)形成了齊頭并進(jìn)的三大需求群體 : ? 跨國(guó)零售企業(yè) ? 隨著各國(guó)零售業(yè)巨頭搶灘 零售業(yè)市場(chǎng) ,跨國(guó)零售企業(yè)對(duì)大型主力店的需求明 顯增加 ,美國(guó)沃爾瑪 ? 法國(guó)家樂(lè)福 ? 百安居等競(jìng)相在京選址開(kāi)店 ? ? 國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè) ? 國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)的擴(kuò)張形成了 市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力 ,為與即將到來(lái)的國(guó)際零售巨頭對(duì)抗 ,早在 2020 年 ,國(guó)內(nèi)的零售企業(yè)就開(kāi)始進(jìn)行積極擴(kuò)張 ,而 是這些企業(yè)發(fā)展的重點(diǎn) ,因此國(guó)內(nèi)大型零售企業(yè)在近幾年基本上都已經(jīng)在京開(kāi)業(yè)或變相進(jìn)入 市場(chǎng) ? ? 中小投資者 ? 許多中小投資者紛紛看好 商業(yè)市場(chǎng)的投資潛力 ,成為 寫字樓和住宅底商的強(qiáng)有力需求者 ? 需求區(qū)域分析 從近年的需求情況來(lái)看 ,商業(yè)物業(yè)需求的區(qū)域仍然集中在人流量大 ? 交 通方第 16 頁(yè) 共 56 頁(yè) 便的住宅區(qū) ? 商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段 ? 朝陽(yáng)區(qū)的東三環(huán)和亞運(yùn)村地區(qū)普遍成為投資者的投資目標(biāo) ,其次是海淀區(qū) ? 從需求方向看 ,對(duì)商業(yè)用房的最大需求量體現(xiàn)在對(duì)小型攤位的需求上 ? 租金售價(jià)分析 銷售價(jià)格28900400030000100003000014900050001000015000202002500030000350001 2 3 4 5 6元/平方米 出租價(jià)格100246810121 2 3 4 5 6元/平方米/天 2020 年 6 月商業(yè)物業(yè)銷售均價(jià)為 19963 元 /平方米 ,出租平均價(jià)格為 元 /平方米 /天 ? 同比上月租售價(jià)格水平略有提升 ? 第 17 頁(yè) 共 56 頁(yè) 租售價(jià)格兩極分化 :最高售價(jià)可達(dá) 30000 元 /平米 ,而最低只有 4000 元 /平米 。另一方面 ,興建商業(yè)設(shè)施有利于提升房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值 ? 第六 ,四環(huán)路更利于商業(yè)特別是一些先進(jìn)的業(yè)態(tài)形式的經(jīng)營(yíng) ? 因?yàn)?,面對(duì)轎車進(jìn)入家庭的速度越來(lái)越快的形勢(shì)和已有 的 130多萬(wàn)輛私家車的消費(fèi)家庭 ,其吸引力越發(fā)明顯 ? 第七 ,與三環(huán)及三環(huán)以內(nèi)相比 ,環(huán)四環(huán)商業(yè)帶發(fā)展空間大 ,可為大規(guī)模經(jīng)營(yíng)的先進(jìn)的業(yè)態(tài)所用 ,以便滿足消費(fèi)者的全面需求 ? 最后 ,居于城市零售業(yè)主導(dǎo)地位的大型零售業(yè)態(tài) (如 SHOPPING MALL)更傾向與在城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通便利之處選址開(kāi)店 ? 這表明其發(fā)展具有充分的社第 22 頁(yè) 共 56 頁(yè) 會(huì)與經(jīng)濟(jì)的合理性 ? ? CBD 東擴(kuò)為項(xiàng)目帶來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì) ? 2020 年 5 月 ,朝陽(yáng)區(qū)發(fā)布了將新添十四條城市主干道的消息 ? 其中位于 CBD和 CBD東部的朝陽(yáng)北路 ? 朝陽(yáng)路 ? 西大望路 ? 通惠河北路約占 43公里 ,占了近三分之二的 工程量 ? 隨著交通線路的建設(shè)改造 ,CBD 區(qū)域東擴(kuò)的趨勢(shì)已顯露無(wú)疑 ? 越過(guò)寸土寸金的 CBD 中心 ,京東廣闊且相對(duì)廉價(jià)的開(kāi)發(fā)空間無(wú)疑對(duì)開(kāi)發(fā)商極具吸引力 ,而 CBD 東擴(kuò)會(huì)帶動(dòng)?xùn)|部地區(qū)的城市發(fā)展 ,增加就業(yè) ,提高地段價(jià)值 ,促進(jìn)當(dāng)?shù)叵M(fèi)進(jìn)而帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展 ,在這種情況下項(xiàng)目商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的需求會(huì)有很大增長(zhǎng) ? 而在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程中 ,商業(yè)地產(chǎn)必將隨之得到發(fā)展 ? 因此 ,可以預(yù)期的是未來(lái)這一地區(qū)的商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)都將得到很大發(fā)展 ? ? 項(xiàng)目北側(cè)是 CBD 東擴(kuò)的主要區(qū)域 ,在這一區(qū)域的目前主要建筑群體是華貿(mào)中心 ? 華貿(mào)中心建成后 ,將帶動(dòng) CBD向東擴(kuò)張的 步伐 ,成為新的辦公和酒店中心 ,并吸引從定福莊 ? 東壩 ? 垡頭 ? 望京酒仙橋等邊緣集團(tuán) 到 CBD 辦公的人群 ,而這部分人群的消費(fèi)能力可觀 ,并且其消費(fèi)需求多種多樣 ,本項(xiàng)目所在區(qū)域增加這部分人群增加了項(xiàng)目的消費(fèi)支撐 ? CBD 地區(qū)的東擴(kuò)將帶動(dòng)周邊地區(qū)地段價(jià)值的提高 ,增加消費(fèi)人群 ,為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供契機(jī) ? ? 現(xiàn)階段項(xiàng)目基本商圈薄弱 ? 周邊居民數(shù)量和消費(fèi)力的低下 ,造成現(xiàn)階段本項(xiàng)目基本商區(qū)圈薄弱 ? 從這個(gè)角度考慮本項(xiàng)目 ,我們認(rèn)為本項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)應(yīng)眼界放得更遠(yuǎn)些 ,擴(kuò)大商圈輻射范圍 ,努力在二級(jí) ? 三級(jí)商圈上做文章 ? 第 23 頁(yè) 共 56 頁(yè) ? 現(xiàn)階段本區(qū)域商業(yè)氣氛的單 薄 ,不能給招商提供環(huán)境上的有力支持 ? 由于周邊現(xiàn)有居民消費(fèi)水平普遍偏低 ,并且由于城市發(fā)展進(jìn)度的影響 ,造成項(xiàng)目所在區(qū)域現(xiàn)階段對(duì)大型商家缺乏足夠的吸引力 ,但是這種情況隨著項(xiàng)目周邊高品質(zhì)社區(qū)的增加和其他項(xiàng)目商家的介入 ,特別是燕莎 OUTLETS的開(kāi)業(yè) ,使本地區(qū)對(duì)于商家的吸引力在不斷增加 ? 不過(guò)總體來(lái)說(shuō) ,項(xiàng)目所在地塊對(duì)于有些商家還是需要反復(fù)考慮求證的位臵 ? ? 現(xiàn)有商業(yè)不發(fā)達(dá) ,周邊 1 公里內(nèi)以小型臨街商鋪為主的商業(yè)對(duì)于項(xiàng)目不會(huì)形成威脅 ? 通過(guò)我公司對(duì)周邊居民消費(fèi)能力的分析發(fā)現(xiàn) ,現(xiàn)有商業(yè)客層以現(xiàn)有居民為主 ,缺乏滿足未來(lái)出現(xiàn)在本區(qū)域 的中高收入居民需求檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)? 因此 ,項(xiàng)目在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)可以減少現(xiàn)有商業(yè)的影響 ? ? 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布 本項(xiàng)目 3 公里范圍內(nèi)現(xiàn)有和潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 (圖 ) 第 24 頁(yè) 共 56 頁(yè) 通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn) ,項(xiàng)目 3 公里范圍內(nèi)的現(xiàn)存主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如下 :家樂(lè)福雙井店 ? 百安居九龍店 ? 燕莎 OUTLETS ? 家樂(lè)福雙井店 : 家樂(lè)福雙井店位于朝陽(yáng)區(qū)廣渠路 31 號(hào) ,與百安居九龍店相鄰 ,占地面積 30700 平方米 ,包括 900個(gè)車位 ? 賣場(chǎng)面積 11990平方米 ,共分上下三層 ,其中一層為 34家店中店 ,總面積 5000 平方米 ,包括肯德基 ? 半畝園 ? 永和大王等快餐品牌以及達(dá)芙妮 ? 運(yùn)動(dòng) 100等穿類品牌 ,還有書店 ? 銀行等配套設(shè)施 ? 二 ? 三層為大賣場(chǎng) ,商品單品種類超過(guò) 45000 種 ? 與其他店不同的是 ,雙井店增加了進(jìn)口商品的比重 ,重點(diǎn)了推出自有品牌商品 ? 目前家樂(lè)福在中國(guó)的賣場(chǎng)推出的自有品牌商品包括本項(xiàng)目 華貿(mào) 中心 九龍商廈 珠江帝景 OUT LETS 家世界 華僑城 商業(yè) 東方城 商業(yè) 第 25 頁(yè) 共 56 頁(yè) 服裝 ? 食品 ? 百貨和雜貨四大類 ? 通過(guò)調(diào)研 ,雙井店的經(jīng)營(yíng)狀況較好 ,主要原因有兩個(gè) ,一個(gè)是周圍基本商圈的消費(fèi)能力支撐 ,另一個(gè)就是有足夠的停車場(chǎng) ,充分滿足顧客停車方便的需求 ? ? 百安居九龍店 : 2020 年 4 月 10 日開(kāi)業(yè)的百安居 九龍店 ,位于 市朝陽(yáng)區(qū)廣渠路 31 號(hào) ,毗鄰東三環(huán)和外籍人士聚居區(qū) ? 這個(gè)兩層樓的商場(chǎng) ,其 營(yíng)業(yè)總面積達(dá)到 萬(wàn)平方米 ,還擁有 500 個(gè)泊車位 ? ? 燕莎 OUTLETS(競(jìng)爭(zhēng)性分析在 中分析 ) 項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手如下 : 珠江帝景商業(yè) 商業(yè)面積 :10 萬(wàn)平方米 位于 CBD 邊緣 ,西大望路與廣渠路交叉口 ,占地 31 公頃 ,總建筑面積 90 萬(wàn)平方米左右 ? 社區(qū)規(guī)劃由地標(biāo)甲級(jí) 寫字樓 ? 五星級(jí)酒店與會(huì)所 ? 高檔商住公寓第 26 頁(yè) 共 56 頁(yè) ? 高檔住宅以及盡展異域風(fēng)情的珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)街與之相配合 ,形成了一個(gè)綜合性的大型高檔社區(qū) ? 相比于國(guó)貿(mào)中心 ? 華貿(mào)中心的商城 ,珠江帝景的歐洲風(fēng)情走廊全長(zhǎng) 2500 米 ,完全沿著社區(qū)外圍底層建筑而設(shè) ,走廊有幾個(gè)風(fēng)格各異的出入口 ,而整體又是閉合的 ? 從經(jīng)營(yíng)方式來(lái)看 ,基本屬于大面積招商結(jié)合部分銷售的形式 ,目前也在努力進(jìn)行招商 ? ? 富力城商業(yè) 主體位于雙井橋西側(cè)地下 ,面積約 20200 平方米 ,目前正在招商 ,該項(xiàng)目的主要缺陷在于沒(méi)有停車位不足 ,沒(méi)有專門為商業(yè)準(zhǔn)備停車場(chǎng) ? 因此在項(xiàng)目條件上處于劣勢(shì) ,但該項(xiàng)目的區(qū)位條件和交通條件均相當(dāng)優(yōu)越 ,如果開(kāi)發(fā)商能解決停車場(chǎng)問(wèn)題 ,則該項(xiàng)目會(huì)有很好的前景 ? ? 華貿(mào)中心商業(yè) 華貿(mào)國(guó)際商業(yè)區(qū)包括水世界國(guó)際商城 ? 名品旗艦街 ? 酒吧文化廣場(chǎng) ? 金融商務(wù)中心等四大業(yè)態(tài) ,共 16 萬(wàn)平方米商業(yè)設(shè)施有 ? 零售業(yè)態(tài)豐富 ,功能齊全 ? 華貿(mào) RIVERWALK 水世界國(guó)際商城 ” 是 首家 16 萬(wàn)平方米 超大規(guī)模 “ 水主題 ”第 27 頁(yè) 共 56 頁(yè) 國(guó)際商城 ,地下一層到地上五層 ,集購(gòu)物 ? 休閑 ? 娛樂(lè)于一體 ,具有專賣店 ? 超市? 多廳電影院和文化娛樂(lè)餐飲區(qū) 等多種功能規(guī)劃 ,經(jīng)營(yíng)的品類及品牌趨向于時(shí)尚化 ? 生活化 ? “ 華貿(mào)酒吧文化廣場(chǎng) ”, 薈萃世界各國(guó)風(fēng)情的酒吧 ? 咖啡廳等 ,極其便于時(shí)尚飲食文化的推廣與展示 ? “ 華貿(mào)名品旗艦街 ”, 位于水世界商城 ?里茲 ? 通過(guò)上圖可見(jiàn) ,項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)部路網(wǎng)密集 ,道路條件良好 ,但是由于 CBD 地區(qū)車輛眾多 ,并且長(zhǎng)安街在東三環(huán)附近經(jīng)常出現(xiàn)堵車情況 ,在 CBD逐漸東擴(kuò)的過(guò)程中 ,東西向的道路并未增加 ,這種情況將為本項(xiàng)目帶來(lái)兩種不同 的影響 ?第一 ,東西向的擁堵會(huì)減少項(xiàng)目的來(lái)客數(shù) 。 ? 項(xiàng)目西靠 CBD 商務(wù)人群 ,東接垡頭邊緣集團(tuán) ,未來(lái) 顧客數(shù)量充足 。 第 43 頁(yè) 共 56 頁(yè) ? 項(xiàng)目自身及周邊目前正處于待開(kāi)發(fā)階段 ,商業(yè)成長(zhǎng)需要一定的時(shí)間 。 ? 項(xiàng)目處于規(guī)劃中的 CBD 東擴(kuò)范圍和重點(diǎn)區(qū)域 ,未來(lái)區(qū)域潛力巨大 。 ? 處于城市節(jié)點(diǎn)中心的華貿(mào)中心 20 萬(wàn)平方米商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的分流作用 。 ? 項(xiàng)目區(qū)域的四 ? 五環(huán)間的 商業(yè)空缺 ,可能通過(guò)本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)填補(bǔ) 。 ? 項(xiàng)目現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)劃體量稍小 ,難以形成具有震撼力的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目機(jī)會(huì) ? 商業(yè)發(fā)展的良好形勢(shì)與 WTO 的開(kāi)放 ,四環(huán)商業(yè)帶正初現(xiàn)端倪 。 ? 項(xiàng)目前期良好的規(guī)劃設(shè)計(jì) ,將能充分靈活地滿足商家和商戶的需求 。另外還與周邊商業(yè)氣氛 還不成熟有關(guān) ? 第 42 頁(yè) 共 56 頁(yè) 對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體評(píng)價(jià) 項(xiàng)目位于環(huán)四環(huán)商業(yè)帶上 ,擁有開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的良好基礎(chǔ) ,隨居民收入增加和私家車擁有量的增長(zhǎng) ,項(xiàng)目有非常好的發(fā)展前景 ? 項(xiàng)目所在地區(qū)位于 CBD的東南方向 ,而 CBD地區(qū)是整個(gè) 市未來(lái)發(fā)展的重中之重 ,是整個(gè)城市高收入階層聚集的地方 ? 從 CBD 的發(fā)展來(lái)看 ,向東擴(kuò)張的趨勢(shì)已經(jīng)十分明顯 ,隨 CBD 的東擴(kuò) ,本項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)就越發(fā)明顯 ,地段價(jià)值也將隨之提升 ,周邊將變得更加繁華 ? 隨之對(duì)商業(yè)的需求也將越來(lái)越多 ,同時(shí)商家對(duì)于本區(qū)域也將越來(lái)越感興趣 ,會(huì)有更多的商家進(jìn)駐 ,也就 需要更多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)為商家提供場(chǎng)地 ? 總之 ,從遠(yuǎn)景來(lái)看 ,項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是有發(fā)展前景并能夠取得良好回報(bào)的 ? 商業(yè)用房項(xiàng)目 SWOT 分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) ? 項(xiàng)目位于規(guī)劃中的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶上 ,交通的通達(dá)性和通暢性均好 。 ? 項(xiàng)目緊鄰西側(cè) , 是城市主干道 ,能夠?yàn)榉謩e從南北方向?yàn)轫?xiàng)目提供客流 。另一方面 ,開(kāi)發(fā)商將更加注重項(xiàng)目定位和市場(chǎng)細(xì)分 ,從市場(chǎng)定位 ? 推廣到運(yùn)營(yíng) ,都將日趨具有計(jì)劃性和專業(yè)性 ? 定位更加明確的新型業(yè)態(tài)也不斷出現(xiàn) ? 比如預(yù)計(jì)于今年 10月 1日正式開(kāi)業(yè) ,位于 海淀區(qū)中部藍(lán)靛廠 ? 西三環(huán)和西四環(huán)之間的新 燕莎 MALL,總建筑面積約 38萬(wàn)平方米 ,將有燕莎友誼商城金源店和貴友大廈金源店兩大主力百貨店 ,同時(shí)還進(jìn)駐了 2020多家各類專賣店及品牌旗艦店 ? 它將以更加貼近現(xiàn)代都市生活的基本形態(tài) ,強(qiáng)調(diào)體驗(yàn) ? 互動(dòng)和娛樂(lè)購(gòu)物一體化的銷售方式 ,引導(dǎo)消費(fèi)者體驗(yàn)都市時(shí)尚新生活 ? ? 南城區(qū)域?qū)⒊蔀? 市可發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目潛力地區(qū) ? 市南城商業(yè)發(fā)展還是處于較初期的階段 ,市場(chǎng)空白明顯 ,商業(yè)環(huán)境 ? 交通環(huán)境 ? 消費(fèi)力支撐等方面均有待提高 ,隨著 市房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展和建設(shè)速度加快 ,外來(lái)人口的不斷增多 ,東 ? 北部區(qū)域可供商業(yè)發(fā)展的空間逐漸減少 ? 與此同時(shí) ,現(xiàn)階段南城已經(jīng)具備了較好的經(jīng)營(yíng)空間 ,立足區(qū)域市場(chǎng)空白 ,順應(yīng)區(qū)域發(fā)展特點(diǎn) ,引進(jìn)有一定特色之商業(yè)項(xiàng)目將是南城商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)所在 ? 預(yù)計(jì)需求 ? 未來(lái) 商業(yè)市場(chǎng)的需求將穩(wěn)中有升 ? ? 外來(lái)資本繼續(xù)看好 市場(chǎng) ? 中國(guó)