【正文】 的幾大 獨體商業(yè) 物業(yè)都集中于該區(qū)域 ,短時間的放量供給給市場消化帶來不小壓力 ? ? 朝陽區(qū)新增商業(yè)物業(yè)項目多而總體面積較小 ,多為社區(qū)底商 ,商鋪市場零散 ?活躍 ? ? 其他幾個南部區(qū)域的分布數(shù)量普遍較少 ? ? 由于南城房地產(chǎn)項目開發(fā)時間較晚 ,社區(qū)類商業(yè)項目處于商業(yè)項目開發(fā)力度第 15 頁 共 56 頁 相對較小 ,整體發(fā)展不夠成熟 ,且有的新建社區(qū)位于老社區(qū)范圍 ,商業(yè)項目開發(fā)較為滯緩 ,不能滿足新建地產(chǎn)項目居住者對社區(qū)商業(yè)環(huán)境的基本要求 ? 商業(yè)地產(chǎn)的租售概況 根據(jù)統(tǒng)計 ,到 2020 年年底 市商業(yè)地產(chǎn)的顯性空臵率為 %,但隱性空臵率在 15%以上 ,而隨著大批正在規(guī)劃和在建項目的陸續(xù)竣工 , 市場商鋪供應(yīng)將在未來兩三年急劇增加 ,三四年后 , 商業(yè)地產(chǎn)會出現(xiàn)過剩 ,而這種變化將在顯性空臵率上有更直接的體現(xiàn) ? 需求群體分析 截至本月 , 市商業(yè)物業(yè)市場已經(jīng)形成了齊頭并進的三大需求群體 : ? 跨國零售企業(yè) ? 隨著各國零售業(yè)巨頭搶灘 零售業(yè)市場 ,跨國零售企業(yè)對大型主力店的需求明 顯增加 ,美國沃爾瑪 ? 法國家樂福 ? 百安居等競相在京選址開店 ? ? 國內(nèi)大型零售企業(yè) ? 國內(nèi)大型零售企業(yè)的擴張形成了 市商業(yè)物業(yè)需求的另一主力 ,為與即將到來的國際零售巨頭對抗 ,早在 2020 年 ,國內(nèi)的零售企業(yè)就開始進行積極擴張 ,而 是這些企業(yè)發(fā)展的重點 ,因此國內(nèi)大型零售企業(yè)在近幾年基本上都已經(jīng)在京開業(yè)或變相進入 市場 ? ? 中小投資者 ? 許多中小投資者紛紛看好 商業(yè)市場的投資潛力 ,成為 寫字樓和住宅底商的強有力需求者 ? 需求區(qū)域分析 從近年的需求情況來看 ,商業(yè)物業(yè)需求的區(qū)域仍然集中在人流量大 ? 交 通方第 16 頁 共 56 頁 便的住宅區(qū) ? 商務(wù)區(qū)以及附近商業(yè)氛圍較成熟的地段 ? 朝陽區(qū)的東三環(huán)和亞運村地區(qū)普遍成為投資者的投資目標(biāo) ,其次是海淀區(qū) ? 從需求方向看 ,對商業(yè)用房的最大需求量體現(xiàn)在對小型攤位的需求上 ? 租金售價分析 銷售價格28900400030000100003000014900050001000015000202002500030000350001 2 3 4 5 6元/平方米 出租價格100246810121 2 3 4 5 6元/平方米/天 2020 年 6 月商業(yè)物業(yè)銷售均價為 19963 元 /平方米 ,出租平均價格為 元 /平方米 /天 ? 同比上月租售價格水平略有提升 ? 第 17 頁 共 56 頁 租售價格兩極分化 :最高售價可達 30000 元 /平米 ,而最低只有 4000 元 /平米 。另一方面 ,興建商業(yè)設(shè)施有利于提升房地產(chǎn)的市場價值 ? 第六 ,四環(huán)路更利于商業(yè)特別是一些先進的業(yè)態(tài)形式的經(jīng)營 ? 因為 ,面對轎車進入家庭的速度越來越快的形勢和已有 的 130多萬輛私家車的消費家庭 ,其吸引力越發(fā)明顯 ? 第七 ,與三環(huán)及三環(huán)以內(nèi)相比 ,環(huán)四環(huán)商業(yè)帶發(fā)展空間大 ,可為大規(guī)模經(jīng)營的先進的業(yè)態(tài)所用 ,以便滿足消費者的全面需求 ? 最后 ,居于城市零售業(yè)主導(dǎo)地位的大型零售業(yè)態(tài) (如 SHOPPING MALL)更傾向與在城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通便利之處選址開店 ? 這表明其發(fā)展具有充分的社第 22 頁 共 56 頁 會與經(jīng)濟的合理性 ? ? CBD 東擴為項目帶來發(fā)展機會 ? 2020 年 5 月 ,朝陽區(qū)發(fā)布了將新添十四條城市主干道的消息 ? 其中位于 CBD和 CBD東部的朝陽北路 ? 朝陽路 ? 西大望路 ? 通惠河北路約占 43公里 ,占了近三分之二的 工程量 ? 隨著交通線路的建設(shè)改造 ,CBD 區(qū)域東擴的趨勢已顯露無疑 ? 越過寸土寸金的 CBD 中心 ,京東廣闊且相對廉價的開發(fā)空間無疑對開發(fā)商極具吸引力 ,而 CBD 東擴會帶動?xùn)|部地區(qū)的城市發(fā)展 ,增加就業(yè) ,提高地段價值 ,促進當(dāng)?shù)叵M進而帶動商業(yè)發(fā)展 ,在這種情況下項目商圈內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的需求會有很大增長 ? 而在房地產(chǎn)開發(fā)的進程中 ,商業(yè)地產(chǎn)必將隨之得到發(fā)展 ? 因此 ,可以預(yù)期的是未來這一地區(qū)的商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)都將得到很大發(fā)展 ? ? 項目北側(cè)是 CBD 東擴的主要區(qū)域 ,在這一區(qū)域的目前主要建筑群體是華貿(mào)中心 ? 華貿(mào)中心建成后 ,將帶動 CBD向東擴張的 步伐 ,成為新的辦公和酒店中心 ,并吸引從定福莊 ? 東壩 ? 垡頭 ? 望京酒仙橋等邊緣集團 到 CBD 辦公的人群 ,而這部分人群的消費能力可觀 ,并且其消費需求多種多樣 ,本項目所在區(qū)域增加這部分人群增加了項目的消費支撐 ? CBD 地區(qū)的東擴將帶動周邊地區(qū)地段價值的提高 ,增加消費人群 ,為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供契機 ? ? 現(xiàn)階段項目基本商圈薄弱 ? 周邊居民數(shù)量和消費力的低下 ,造成現(xiàn)階段本項目基本商區(qū)圈薄弱 ? 從這個角度考慮本項目 ,我們認為本項目在進行規(guī)劃時應(yīng)眼界放得更遠些 ,擴大商圈輻射范圍 ,努力在二級 ? 三級商圈上做文章 ? 第 23 頁 共 56 頁 ? 現(xiàn)階段本區(qū)域商業(yè)氣氛的單 薄 ,不能給招商提供環(huán)境上的有力支持 ? 由于周邊現(xiàn)有居民消費水平普遍偏低 ,并且由于城市發(fā)展進度的影響 ,造成項目所在區(qū)域現(xiàn)階段對大型商家缺乏足夠的吸引力 ,但是這種情況隨著項目周邊高品質(zhì)社區(qū)的增加和其他項目商家的介入 ,特別是燕莎 OUTLETS的開業(yè) ,使本地區(qū)對于商家的吸引力在不斷增加 ? 不過總體來說 ,項目所在地塊對于有些商家還是需要反復(fù)考慮求證的位臵 ? ? 現(xiàn)有商業(yè)不發(fā)達 ,周邊 1 公里內(nèi)以小型臨街商鋪為主的商業(yè)對于項目不會形成威脅 ? 通過我公司對周邊居民消費能力的分析發(fā)現(xiàn) ,現(xiàn)有商業(yè)客層以現(xiàn)有居民為主 ,缺乏滿足未來出現(xiàn)在本區(qū)域 的中高收入居民需求檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)? 因此 ,項目在進行規(guī)劃時可以減少現(xiàn)有商業(yè)的影響 ? ? 項目競爭對手分布 本項目 3 公里范圍內(nèi)現(xiàn)有和潛在的競爭對手 (圖 ) 第 24 頁 共 56 頁 通過調(diào)研發(fā)現(xiàn) ,項目 3 公里范圍內(nèi)的現(xiàn)存主要競爭對手如下 :家樂福雙井店 ? 百安居九龍店 ? 燕莎 OUTLETS ? 家樂福雙井店 : 家樂福雙井店位于朝陽區(qū)廣渠路 31 號 ,與百安居九龍店相鄰 ,占地面積 30700 平方米 ,包括 900個車位 ? 賣場面積 11990平方米 ,共分上下三層 ,其中一層為 34家店中店 ,總面積 5000 平方米 ,包括肯德基 ? 半畝園 ? 永和大王等快餐品牌以及達芙妮 ? 運動 100等穿類品牌 ,還有書店 ? 銀行等配套設(shè)施 ? 二 ? 三層為大賣場 ,商品單品種類超過 45000 種 ? 與其他店不同的是 ,雙井店增加了進口商品的比重 ,重點了推出自有品牌商品 ? 目前家樂福在中國的賣場推出的自有品牌商品包括本項目 華貿(mào) 中心 九龍商廈 珠江帝景 OUT LETS 家世界 華僑城 商業(yè) 東方城 商業(yè) 第 25 頁 共 56 頁 服裝 ? 食品 ? 百貨和雜貨四大類 ? 通過調(diào)研 ,雙井店的經(jīng)營狀況較好 ,主要原因有兩個 ,一個是周圍基本商圈的消費能力支撐 ,另一個就是有足夠的停車場 ,充分滿足顧客停車方便的需求 ? ? 百安居九龍店 : 2020 年 4 月 10 日開業(yè)的百安居 九龍店 ,位于 市朝陽區(qū)廣渠路 31 號 ,毗鄰東三環(huán)和外籍人士聚居區(qū) ? 這個兩層樓的商場 ,其 營業(yè)總面積達到 萬平方米 ,還擁有 500 個泊車位 ? ? 燕莎 OUTLETS(競爭性分析在 中分析 ) 項目潛在競爭對手如下 : 珠江帝景商業(yè) 商業(yè)面積 :10 萬平方米 位于 CBD 邊緣 ,西大望路與廣渠路交叉口 ,占地 31 公頃 ,總建筑面積 90 萬平方米左右 ? 社區(qū)規(guī)劃由地標(biāo)甲級 寫字樓 ? 五星級酒店與會所 ? 高檔商住公寓第 26 頁 共 56 頁 ? 高檔住宅以及盡展異域風(fēng)情的珠江帝景歐洲風(fēng)情商業(yè)街與之相配合 ,形成了一個綜合性的大型高檔社區(qū) ? 相比于國貿(mào)中心 ? 華貿(mào)中心的商城 ,珠江帝景的歐洲風(fēng)情走廊全長 2500 米 ,完全沿著社區(qū)外圍底層建筑而設(shè) ,走廊有幾個風(fēng)格各異的出入口 ,而整體又是閉合的 ? 從經(jīng)營方式來看 ,基本屬于大面積招商結(jié)合部分銷售的形式 ,目前也在努力進行招商 ? ? 富力城商業(yè) 主體位于雙井橋西側(cè)地下 ,面積約 20200 平方米 ,目前正在招商 ,該項目的主要缺陷在于沒有停車位不足 ,沒有專門為商業(yè)準(zhǔn)備停車場 ? 因此在項目條件上處于劣勢 ,但該項目的區(qū)位條件和交通條件均相當(dāng)優(yōu)越 ,如果開發(fā)商能解決停車場問題 ,則該項目會有很好的前景 ? ? 華貿(mào)中心商業(yè) 華貿(mào)國際商業(yè)區(qū)包括水世界國際商城 ? 名品旗艦街 ? 酒吧文化廣場 ? 金融商務(wù)中心等四大業(yè)態(tài) ,共 16 萬平方米商業(yè)設(shè)施有 ? 零售業(yè)態(tài)豐富 ,功能齊全 ? 華貿(mào) RIVERWALK 水世界國際商城 ” 是 首家 16 萬平方米 超大規(guī)模 “ 水主題 ”第 27 頁 共 56 頁 國際商城 ,地下一層到地上五層 ,集購物 ? 休閑 ? 娛樂于一體 ,具有專賣店 ? 超市? 多廳電影院和文化娛樂餐飲區(qū) 等多種功能規(guī)劃 ,經(jīng)營的品類及品牌趨向于時尚化 ? 生活化 ? “ 華貿(mào)酒吧文化廣場 ”, 薈萃世界各國風(fēng)情的酒吧 ? 咖啡廳等 ,極其便于時尚飲食文化的推廣與展示 ? “ 華貿(mào)名品旗艦街 ”, 位于水世界商城 ?里茲 ? 通過上圖可見 ,項目所在區(qū)域內(nèi)部路網(wǎng)密集 ,道路條件良好 ,但是由于 CBD 地區(qū)車輛眾多 ,并且長安街在東三環(huán)附近經(jīng)常出現(xiàn)堵車情況 ,在 CBD逐漸東擴的過程中 ,東西向的道路并未增加 ,這種情況將為本項目帶來兩種不同 的影響 ?第一 ,東西向的擁堵會減少項目的來客數(shù) 。 ? 項目西靠 CBD 商務(wù)人群 ,東接垡頭邊緣集團 ,未來 顧客數(shù)量充足 。 第 43 頁 共 56 頁 ? 項目自身及周邊目前正處于待開發(fā)階段 ,商業(yè)成長需要一定的時間 。 ? 項目處于規(guī)劃中的 CBD 東擴范圍和重點區(qū)域 ,未來區(qū)域潛力巨大 。 ? 處于城市節(jié)點中心的華貿(mào)中心 20 萬平方米商業(yè)對本項目的分流作用 。 ? 項目區(qū)域的四 ? 五環(huán)間的 商業(yè)空缺 ,可能通過本項目的成功開發(fā)填補 。 ? 項目現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)劃體量稍小 ,難以形成具有震撼力的規(guī)模化優(yōu)勢 ? 項目機會 ? 商業(yè)發(fā)展的良好形勢與 WTO 的開放 ,四環(huán)商業(yè)帶正初現(xiàn)端倪 。 ? 項目前期良好的規(guī)劃設(shè)計 ,將能充分靈活地滿足商家和商戶的需求 。另外還與周邊商業(yè)氣氛 還不成熟有關(guān) ? 第 42 頁 共 56 頁 對項目所在區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的總體評價 項目位于環(huán)四環(huán)商業(yè)帶上 ,擁有開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的良好基礎(chǔ) ,隨居民收入增加和私家車擁有量的增長 ,項目有非常好的發(fā)展前景 ? 項目所在地區(qū)位于 CBD的東南方向 ,而 CBD地區(qū)是整個 市未來發(fā)展的重中之重 ,是整個城市高收入階層聚集的地方 ? 從 CBD 的發(fā)展來看 ,向東擴張的趨勢已經(jīng)十分明顯 ,隨 CBD 的東擴 ,本項目的地段優(yōu)勢就越發(fā)明顯 ,地段價值也將隨之提升 ,周邊將變得更加繁華 ? 隨之對商業(yè)的需求也將越來越多 ,同時商家對于本區(qū)域也將越來越感興趣 ,會有更多的商家進駐 ,也就 需要更多的商業(yè)地產(chǎn)項目來為商家提供場地 ? 總之 ,從遠景來看 ,項目區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是有發(fā)展前景并能夠取得良好回報的 ? 商業(yè)用房項目 SWOT 分析 項目優(yōu)勢 ? 項目位于規(guī)劃中的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶上 ,交通的通達性和通暢性均好 。 ? 項目緊鄰西側(cè) , 是城市主干道 ,能夠為分別從南北方向為項目提供客流 。另一方面 ,開發(fā)商將更加注重項目定位和市場細分 ,從市場定位 ? 推廣到運營 ,都將日趨具有計劃性和專業(yè)性 ? 定位更加明確的新型業(yè)態(tài)也不斷出現(xiàn) ? 比如預(yù)計于今年 10月 1日正式開業(yè) ,位于 海淀區(qū)中部藍靛廠 ? 西三環(huán)和西四環(huán)之間的新 燕莎 MALL,總建筑面積約 38萬平方米 ,將有燕莎友誼商城金源店和貴友大廈金源店兩大主力百貨店 ,同時還進駐了 2020多家各類專賣店及品牌旗艦店 ? 它將以更加貼近現(xiàn)代都市生活的基本形態(tài) ,強調(diào)體驗 ? 互動和娛樂購物一體化的銷售方式 ,引導(dǎo)消費者體驗都市時尚新生活 ? ? 南城區(qū)域?qū)⒊蔀? 市可發(fā)展商業(yè)項目潛力地區(qū) ? 市南城商業(yè)發(fā)展還是處于較初期的階段 ,市場空白明顯 ,商業(yè)環(huán)境 ? 交通環(huán)境 ? 消費力支撐等方面均有待提高 ,隨著 市房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展和建設(shè)速度加快 ,外來人口的不斷增多 ,東 ? 北部區(qū)域可供商業(yè)發(fā)展的空間逐漸減少 ? 與此同時 ,現(xiàn)階段南城已經(jīng)具備了較好的經(jīng)營空間 ,立足區(qū)域市場空白 ,順應(yīng)區(qū)域發(fā)展特點 ,引進有一定特色之商業(yè)項目將是南城商業(yè)發(fā)展的趨勢所在 ? 預(yù)計需求 ? 未來 商業(yè)市場的需求將穩(wěn)中有升 ? ? 外來資本繼續(xù)看好 市場 ? 中國