【正文】 ............................ 3 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析 ....................................................................... 3 “十五 ”期間呼市城市建設(shè)總體規(guī)劃分析 .......................................................... 4 人口分布及流動(dòng)狀況分析 .............................................................................. 5 居民收入水平及住房消費(fèi)比例分析 ................................................................ 5 城市居住區(qū)布局及交通規(guī)劃分析 ................................................................... 6 金橋開發(fā)區(qū)的情況 ........................................................................................ 7 呼和浩特市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 ................................................................................. 7 土地市場(chǎng)供應(yīng)量及供應(yīng)方式 ......................................................................... 7 新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)量、消化量和存量情況 .................................................. 7 呼市近三年房產(chǎn)成交價(jià)格及房型特點(diǎn)分析 ..................................................... 8 新建商品房市場(chǎng)區(qū)域分布分析 ...................................................................... 8 房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)政策分析 ............................................................................. 8 市場(chǎng)微觀狀況分析 ............................................................................................. 10 區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 ..................................................................................... 10 板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 ..................................................................................... 11 其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 ...................................................................................... 12 目標(biāo)市場(chǎng)定位和特征 .................................................................................. 14 第二章 項(xiàng)目選址 ......................................................................................................... 14 項(xiàng)目特征分析 .................................................................................................... 14 地理位置 ................................................................................................... 14 交通狀況 ................................................................................................... 14 商業(yè)氣氛 .................................................................................................... 15 項(xiàng)目 SWOT 分析 ................................................................................................ 15 優(yōu)勢(shì)分析 .................................................................................................... 15 劣勢(shì)分析 ................................................................................................... 16 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ................................................................................................. 17 風(fēng)險(xiǎn)分析 .................................................................................................... 17 結(jié)論 .......................................................................................................... 17 第三章 物業(yè)定位及發(fā)展建議 ........................................................................................ 18 .............................................................................................................. 18 規(guī)劃建筑及各功能面積比例 ....................................................................... 18 基本戶型及面積 ......................................................................................... 18 規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)建議 ..................................................................................... 19 價(jià)格建議 ................................................................................................... 19 物業(yè)品質(zhì)建議 ............................................................................................ 20 第四章 財(cái)務(wù)分析 .......................................................................................................... 22 投資估算及財(cái)務(wù)效益分析 ................................................................................... 22 靜態(tài)投資成本分析表 ................................................................................... 22 專業(yè)好文檔 靜態(tài)投資利潤(rùn)及贏虧平衡分析 ..................................................................... 22 現(xiàn)金流量表 ................................................................................................. 24 前 言 受上海聯(lián)洋土地發(fā)展公司和上海聯(lián)洋置業(yè)有限公司的委托，本公司對(duì)委托方在內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市金橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的投資意圖進(jìn)行可行性研究。 第一章 市場(chǎng)研究 內(nèi)蒙古自治區(qū)概況 內(nèi)蒙古自治區(qū)成立于 1947 年 5 月 1 日，是我國(guó)最早的民族自治區(qū)。全區(qū)轄 8 個(gè)盟、 4 個(gè)市、 101 個(gè)旗、縣（市、區(qū)）， 1553 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 1396個(gè)行政村。自治區(qū)耕地面積 531 萬(wàn)公頃，人均 公頃，居全國(guó)首位。全區(qū)共有蒙、漢、回、滿、朝鮮、達(dá)斡爾、鄂溫克、鄂倫春等 49 個(gè)民族。明代定名 “ 綏遠(yuǎn) ” ， 1954 年定為內(nèi)蒙古自治區(qū)首府，稱呼和浩特市（簡(jiǎn)稱呼市）。 呼和浩特是內(nèi)蒙古最重要的工業(yè)城市之一，目前已形成了毛紡、食品、電子機(jī)械、建材等支柱產(chǎn)業(yè)，包括化工、冶金、電力、包裝、裝潢等 20 多個(gè)行業(yè)門類比較齊全的加工工業(yè)體系。呼市白塔機(jī)場(chǎng)已開通 48 條國(guó)內(nèi)航線，并開通蒙古國(guó)、俄羅斯方向的國(guó)際航線，是北京機(jī)場(chǎng) 的備降機(jī)場(chǎng)。 2021年的全市 GDP 從 1995 年的 96 億元增長(zhǎng)到了 179 億元，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到了%?！?九五 ” 期間，以水、電、氣和交通通訊為重點(diǎn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，一些長(zhǎng)期制約經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的 “ 瓶頸 ” 得到緩解。規(guī)劃建設(shè)好小康住宅示范工程，提高住房質(zhì)量。其中，中心城要控制密度、增強(qiáng)功能、優(yōu)化環(huán)境。 在市政公用設(shè)施建設(shè)方面，呼市計(jì)劃在 2021 年，市區(qū)日供水能力到達(dá) 52萬(wàn)噸，自來(lái)水普及率達(dá)到 100%。 專業(yè)好文檔 人口分布及流動(dòng)狀況分析 呼市總?cè)丝?208 萬(wàn)人，其中市區(qū)人口 105 萬(wàn)人。 呼和浩特市人均居住面積 平方米，同比增長(zhǎng) %；其中 %的居民居住在成套的住宅單元內(nèi)，兩室戶以上的居民戶占 77%。但是，由于呼市的特殊地理位置和歷史發(fā)展情況，各區(qū)內(nèi)城市建設(shè)和住宅發(fā)展并不平衡。這一地區(qū)市場(chǎng)大，但樓市的價(jià)格偏低，是一個(gè)每年60 萬(wàn)平方米的低檔位市場(chǎng)。 東部的人口密度目前不如南區(qū)高，生意人是目前的主要市場(chǎng)。但也有大量開發(fā)商以 67 萬(wàn)元的價(jià)格囤積了待開發(fā)土地。但除教師和醫(yī)生以外，由于本地原為郊區(qū)，郊區(qū)農(nóng)民是一個(gè)重要部分。二環(huán)路工程在今年 6 月將首先開始南段的動(dòng)拆遷工作，預(yù)計(jì)在 2 年內(nèi)完成南段（即金橋開發(fā)區(qū)概念）。該開發(fā)區(qū)位于呼和浩特市城區(qū)東南城郊結(jié)合部，規(guī)劃總面積 平方公里，轄 3 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的 11 個(gè)行政村，歸呼和浩特市賽罕區(qū)管轄。該決定規(guī)定，在呼市三環(huán)路以內(nèi)和沿三環(huán)路外側(cè) 1 公里范圍內(nèi)的所有建設(shè)用地，由市政府實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購(gòu)、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批。 2021 年，呼市下達(dá)的商品房建設(shè)計(jì)劃為 200 萬(wàn)平方米（含舊城改造項(xiàng)目）。據(jù)了解，呼市雖然制訂了實(shí)物動(dòng)遷（包 括現(xiàn)房和期房）和貨幣動(dòng)遷的政策，但由于開發(fā)商的資金實(shí)力一般不強(qiáng)，且舊城改造區(qū)域內(nèi)居民的層次和消費(fèi)能力十分有限，無(wú)法自行貼補(bǔ)購(gòu)買較高品質(zhì)的商品房，所以舊城改造的動(dòng)遷仍以就地返遷為主。 呼市近三年房產(chǎn)成交價(jià)格及房型特點(diǎn)分析 呼 市 近 年 的 住 宅 銷 售 價(jià) 格 平 均 在 1400 元 /M2， 其 中 市 中 心 區(qū) 均 價(jià) 在18001900 元 /M2，個(gè)別超過(guò) 2021 元 /M2。超過(guò) 100 平方米的三房，主要的購(gòu)買對(duì)象是機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的干部及私營(yíng)業(yè)主。 房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)政策分析 內(nèi)蒙古自治區(qū)第九屆人大常委會(huì)于 2021 年 2 月 12 日發(fā)布了《內(nèi)蒙古自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目后應(yīng)辦理城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目手冊(cè)，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中應(yīng)當(dāng)將主要事項(xiàng)記錄在項(xiàng)目手冊(cè) 中，定期報(bào)送有關(guān)部門備案。房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)助辦理。職工貸款由中心負(fù)責(zé)審核，再委托商業(yè)銀行具體操作。但是，呼市的住房資金管理分散，條塊分割，各系統(tǒng)、自治區(qū)都運(yùn)行各自的住房資金管理中心，沒有完成屬地化管理，造成資源分散、統(tǒng)計(jì)不全 的局面。 另一方面，由于市場(chǎng)不成熟，呼市居民有購(gòu)買現(xiàn)房的習(xí)慣，以免上當(dāng)受騙。其主要原因是呼