【正文】 化 ? “ 華貿(mào)酒吧文化廣場(chǎng) ”, 薈萃世界各國風(fēng)情的酒吧 ? 咖啡廳等 ,極其便于時(shí)尚飲食文化的推廣與展示 ? “ 華貿(mào)名品旗艦街 ”, 位于水世界商城 ?里茲 另一方面 ,通過正確引導(dǎo) ,消費(fèi)習(xí)慣也可以做到逐步調(diào)整 ? 消費(fèi)者的調(diào)查結(jié)果請(qǐng)見附件 ,下面將對(duì)一些關(guān)鍵性的條件進(jìn)行分析 : ? 交通方便因素占據(jù)重要地位 ,交通條件成為居民購物時(shí)越來越重視的因素 ,這一點(diǎn)與 的住宅區(qū)域擴(kuò)大化及私家車進(jìn)入家庭普遍化密不可分? 同時(shí) ,停車場(chǎng)在顧客考慮因素中的地位也越發(fā)重要 ,成為影響選擇某些類別的消費(fèi)場(chǎng)所的關(guān)鍵因素 ? ? 交通方式中公共汽車仍占主要地位 ,但私家車的比例在逐漸提高 ? 這就對(duì) 商業(yè)項(xiàng)目周邊的公交系統(tǒng)提出要求 ,盡可能?？扛嗟能嚧?? 第 9 頁 共 56 頁 ? 消費(fèi)產(chǎn)品中餐飲位列三甲 ,體現(xiàn)出消費(fèi)層次的高端性 ? 居民的休閑娛樂與餐飲方面的消費(fèi)占到日?？傁M(fèi)的 60%左右 (其中餐飲更是占到了 40%左右 )? 而 高收入階層在休閑娛樂方面的支出占比更高 ,月收入6001 至 8000 元收入階層休閑娛樂消費(fèi)比重最高為 %? 所以在高收入居民聚集的地方 ,休閑娛樂餐飲業(yè)一般有著更好的發(fā)展前景 ? 總之 , 龐大的人口規(guī)模與高端的購買力水平為其奠定了良好的商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ) ? 同時(shí) ,消費(fèi)習(xí)慣中私家車與餐飲娛樂的重要性也越來越明顯 ? 影響商業(yè)發(fā)展的供給因素分析 供應(yīng)方面 ,購物中心 ? 大型超市 ? 大型專業(yè)店 在 2020 年上半年的供應(yīng)都有所上升 ? 開業(yè)的購物中心 ,主要分布在木樨園 ? 亞運(yùn)村 ? 中關(guān)村等新興的商業(yè)中心 ? 大型超市 和大型專業(yè)店方面 ,外資品牌擴(kuò)張的勢(shì)頭不減 ,如家樂福中關(guān)村店和雙井店 ? 易初蓮花朝陽店 ? 百安居九龍店和來廣營店在新興住宅區(qū)相繼開業(yè) ?為增強(qiáng)在市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力而重新包裝定位的舊項(xiàng)目 ,也開始投入市場(chǎng) ,比如恒基中心和西單文化廣場(chǎng) ? 跨國零售企業(yè)對(duì)大型超市 ? 主力店店址的需求仍然強(qiáng)烈 ,如美國沃爾瑪 ? 英國百安居 ? 法國的歐尚和家樂福 ,都競(jìng)相在 選址開店 ? 此外 ,很多國外品牌 ,也相繼進(jìn)入大陸市場(chǎng)和計(jì)劃擴(kuò)張其業(yè)務(wù) ? 隨著政策的逐步放開和 消費(fèi)水平的提高 ,一些國外知名品牌也加快了進(jìn)入 市場(chǎng)的步伐 ,如杰尼亞 ? 克里斯汀 ? 項(xiàng)目處于規(guī)劃中的 CBD 東擴(kuò)范圍和重點(diǎn)區(qū)域 ,未來區(qū)域潛力巨大 。 ? 項(xiàng)目西靠 CBD 商務(wù)人群 ,東接垡頭邊緣集團(tuán) ,未來 顧客數(shù)量充足 。 ? 開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營原則使得本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營管理更易成功 ? 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 項(xiàng)目雖在四環(huán)路邊 ,但由于周邊建筑和道路問題造成了展示性不佳 。 ? 未來項(xiàng)目周邊眾多樓盤的興建和人口入住 ,將使本 項(xiàng)目基本商圈擴(kuò)大 ? 項(xiàng)目威脅 ? 未來東邊三 ? 四 ? 五環(huán)之間商業(yè)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系將造成一定的威脅 。專賣店 ? 專業(yè)市場(chǎng)得到大力發(fā)展 ,客層區(qū)分更加明顯 ,店鋪面 積增加 ,商品品類越發(fā)齊全 ? ? 餐飲業(yè)勢(shì)頭迅猛 ? 近年 餐飲市場(chǎng)發(fā)展迅猛 ,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) , 市餐飲業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)為 萬個(gè) ,餐飲市場(chǎng)規(guī)模巨大 ? 隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快和旅游業(yè)的發(fā)展 ,人們外餐的比例大大提高 , 的餐飲業(yè)蘊(yùn)藏著巨大的市場(chǎng)商機(jī) ? ? 娛樂業(yè)異軍突起 ? 隨居民生活水平的提高 ,娛樂業(yè)得到長足發(fā)展 ,出現(xiàn)一批連鎖娛樂企業(yè) ,并且其經(jīng)營情況良好 ,正在向高端發(fā)展 ? 第 12 頁 共 56 頁 商業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè) ? 基于對(duì) 商業(yè)現(xiàn)狀的認(rèn)識(shí)和趨勢(shì)分析研究 ,經(jīng)專家反復(fù)論證 ,我們認(rèn)為 商業(yè)發(fā)展正在逐步形成 大企業(yè)主導(dǎo)型流通格局 的戰(zhàn)略發(fā)展模式 ,這一戰(zhàn)略模式的確定 ,對(duì)預(yù)測(cè) 商業(yè)今后幾年的發(fā)展方向具有重要意義 ? ? 從零售業(yè)發(fā)展來看 ,根據(jù)業(yè)態(tài)的不同將走向不同的方向 ,經(jīng)營日常用品的超市? 便利店等業(yè)態(tài)其連鎖經(jīng)營的趨勢(shì)已經(jīng)非常明顯 ,統(tǒng)一采購 ,統(tǒng)一管理 ,同一定價(jià) ,統(tǒng)一經(jīng)營的方向已經(jīng)勢(shì)不可擋 ,追求共性是這些業(yè)態(tài)的共同特征 。第 29 頁 共 56 頁 項(xiàng)目南側(cè)臨化工路 ,為項(xiàng)目次級(jí)干道 ,西北可以在光明橋處連接到二環(huán) ,東南方向與京沈高速連接 ,既可從二環(huán)附近帶動(dòng)充足客流 ,連接高速公路有能為項(xiàng)目的物流運(yùn)輸提供方便 ? ? 區(qū)內(nèi)路網(wǎng)密集 ,交通方便 ,但有堵車現(xiàn)象發(fā)生 。 ? 開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營原則 使得本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營管理更易成功 ? 項(xiàng)目劣勢(shì) ? 項(xiàng)目雖在四環(huán)路邊 ,但由于周邊建筑和道路問題造成了展示性不佳 。 ? 未來項(xiàng)目周邊眾多樓盤的興建和人口入住 ,將使本項(xiàng)目基本商圈擴(kuò)大 ? ? 未來區(qū)域內(nèi)居民的餐飲娛樂消費(fèi)支出多 ,且注重品牌 ? 項(xiàng)目威脅 ? 未來東邊三 ? 四 ? 五環(huán)之間商業(yè)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系將造成一定的威脅 。 ? 項(xiàng)目位于快速成長的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶 ,將成為四環(huán)重要商業(yè)設(shè) 施之一 。 ? 項(xiàng)目周邊已經(jīng)有一定規(guī)模和層次的居民住宅落成 ,形成基本消費(fèi) 。外部環(huán)境好壞更是成為商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的重要砝碼 ? 以此而論 ,市中心區(qū)則難以有進(jìn)一步發(fā)展的有利條件 ? 第三 ,隨著城市環(huán)境的變化和居民收 入水平提升 ,其消費(fèi)行為也在發(fā)生著深刻的變化 ? 消費(fèi)者求實(shí) ? 求廉的理性消費(fèi)心理已經(jīng)成熟 ,而城市中心區(qū)的商業(yè)商品價(jià)格居高不下 ,逐漸被越來越多的消費(fèi)者所放棄 ? 因此 ,四環(huán)商圈具有發(fā)展的潛在優(yōu)勢(shì)和可預(yù)期的良好前景 ? 第四 ,環(huán)四環(huán)商業(yè)帶形成過程中將具有非常突出的成本優(yōu)勢(shì) ? 第五 ,開發(fā)商有在四環(huán)帶兩側(cè)興建商業(yè)設(shè)施的客觀必然性和積極性 ? 一方面滿足政府對(duì)商業(yè)設(shè)施配套政策要求 。 ? 方案二 :特色業(yè)種為大型影城和電子數(shù)碼城 ? 我們認(rèn)為第一種相對(duì)比較適合 ? 第 6 頁 共 56 頁 1 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目是 房地產(chǎn)開發(fā)公司在 地區(qū)開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 ,項(xiàng)目占地 46 畝 ,開發(fā)商通過前期設(shè)計(jì) ,計(jì)劃建設(shè)面積約為 6萬平方米 ,擬建成東部地區(qū)的一個(gè)標(biāo)志性的購物中心 ? 為了更 好的對(duì) 項(xiàng)目進(jìn)行定位和規(guī)劃 , 房地產(chǎn)開發(fā)公司 委托 世紀(jì)華夏資產(chǎn)管理有限公司作為顧問方 ,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研分析 ,并根據(jù)分析結(jié)果對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位 ,提交可行性研究報(bào)告 ? 2 投資環(huán)境 ? 宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)與商業(yè)市場(chǎng)分析 市概況及投資環(huán)境分析 詳細(xì)內(nèi)容見附錄二 市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本情況 詳細(xì)內(nèi)容見附錄二 市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 我們認(rèn)為 市的商業(yè)發(fā)展有以下主要特征 : ? 城市商業(yè)吸引力巨大 ,作為國際性的大都市 ,無論是出于戰(zhàn)略發(fā)展要求還是對(duì)龐大購買力的追逐 , 的商業(yè)吸引了國內(nèi)外諸多商家 的進(jìn)駐 ,可以第 7 頁 共 56 頁 說 的商家數(shù)量之多和種類之全在全國都是領(lǐng)先的 ? ? 商業(yè)持續(xù)快速成長 ,從商業(yè)增長速度來看 ,近幾年 , 市商業(yè)的年平均增長速度均在 15%左右 ,這要比同期 GDP 平均增長速度高出約 1/3 左右 ? 而從業(yè)態(tài)發(fā)展來看 ,近幾年 ,以大賣場(chǎng)和超市為代表的先進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)在 得到了年均增速 30%以上的高速發(fā)展 ? ? 商業(yè)重心逐步遷移 ,伴隨著 的城市化進(jìn)程與住宅開發(fā) ,商業(yè)發(fā)展的重心正在逐步從環(huán)三環(huán)區(qū)域向環(huán)四環(huán)區(qū)域遷移 ,西 ? 北四環(huán)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)初現(xiàn)端倪 ? 未來幾年 ,環(huán)四環(huán)商業(yè)經(jīng)濟(jì)帶將迅速崛起 ? ? 商家戰(zhàn)略布點(diǎn)加速 ,在商業(yè)發(fā)展的良好 形勢(shì)下 ,借助 2020 年年底商業(yè)領(lǐng)域全面開放的機(jī)會(huì) ,國內(nèi)外知名商家紛紛加速在 的戰(zhàn)略布局 ? 三環(huán)? 四環(huán)甚至是部分五環(huán)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目都成了商家竟相角逐的對(duì)象 ? 影響商業(yè)發(fā)展的需求因素分析 影響一個(gè)城市商業(yè)發(fā)展的主要因素是人口 ? 收入水平 ? 支出水平和消費(fèi)習(xí)慣 ,其中 城市的消費(fèi)水平除了受消費(fèi)習(xí)慣等其它因素影響外 ,最主要的是受消費(fèi)者規(guī)模與消費(fèi)購買能力的影響 ? 本節(jié)將分別闡述分析 ? 巨大且不斷增長的人口規(guī)模是商業(yè)發(fā)展的基石 截止 2020年末 , 市常住人口 1456萬人 ,其中戶籍人口 ? 外來人口 萬人 ,如果加上規(guī)模龐大的流動(dòng)人口 ,無疑將形成一個(gè)巨大的消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模 ? 與此同時(shí) ,伴隨著 房地產(chǎn)市場(chǎng)的開放和戶籍身份的淡化 ,越來越多的相對(duì)富裕人口開始涌入 臵業(yè)與就業(yè) ( 有的樓盤甚至有超過 50%以上的購買者是外地人 ),這使得 人口的數(shù)字更加龐大 ? 而持續(xù)擴(kuò)張的人口基數(shù)也使得第 8 頁 共 56 頁 的消費(fèi)規(guī)模達(dá)到一個(gè)令商家垂涎的地步 ,為商家的成功經(jīng)營奠定基石 ? 領(lǐng)先全國的購買力水平是 商業(yè)真正繁榮的關(guān)鍵 近幾年 , 市居民的平均購買力水平持續(xù)排名全國前四名之內(nèi) ,居民收入水平持續(xù)增長 ? 2020 年 , 的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入更是達(dá)到 元 ,生活費(fèi)支出達(dá) 元 ? 同時(shí) ,居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化明顯 ,生存性消費(fèi)比重下降 ,享受性和發(fā)展性比重上升 ? 住房和購車成為新的消費(fèi)熱點(diǎn) ,特別是私家車消費(fèi)正處于加速階段 ,2020 年 市居民私家車保有量約為 80萬輛 ,而到 2020年年底已經(jīng)達(dá)到 104萬輛 ,汽車消費(fèi)的高速增長帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,同時(shí)也從根本上擴(kuò)大了居民的行動(dòng)半徑 ,進(jìn)而使其消費(fèi)習(xí)慣得到質(zhì)的改變 ? 當(dāng)然 ,對(duì)商家的商業(yè)設(shè)施的停車設(shè)施的建設(shè)也提出了新的要求 ,與本項(xiàng)目特征類似的 金四季購物廣場(chǎng)的火爆原因 中 ,1500輛的免費(fèi)停車位起了關(guān)鍵作用 ? 消費(fèi)習(xí)慣 一方面消費(fèi)習(xí)慣對(duì)現(xiàn)有的商業(yè)發(fā)展起著指導(dǎo)作用 。 ? 項(xiàng)目位于快速成長的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶 ,將成為四環(huán)重要商業(yè)設(shè) 施之一 。 ? 項(xiàng)目周邊已經(jīng)有一定規(guī)模和層次的居民住宅落成 ,形成基本消費(fèi) 。 ? 項(xiàng)目自身及周邊目前正處于待開發(fā)階段 ,商業(yè)成長需要一定 的時(shí)間 。 ? 處于城市節(jié)點(diǎn)中心的華貿(mào)中心 20 萬平方米商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的分流作用 。而專賣店? 專業(yè)市場(chǎng) ? 百貨店等提供選擇性商品則更多向個(gè)性化方向發(fā)展 ,將現(xiàn)有客層進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分 ,充分滿足自己面向客層的需求 ? ? 餐飲娛樂業(yè)是講求個(gè)性化消費(fèi)的行業(yè) ,隨居民收入水平的提高和消費(fèi)習(xí)慣的變化 ,伴隨著 近幾年進(jìn)入城市建設(shè)高峰期 ,這些行業(yè)都將得到更快速發(fā) 展? 市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況 據(jù) 市統(tǒng)計(jì)局資料顯示 ,2020 年底 市人均商業(yè)面積約為 平方米 ,而國外發(fā)達(dá)國家的平均水平卻早已達(dá)到 ~ 平方米 ,上海 ? 大連等城市的人均商業(yè)面積也相繼超過了 1 平方米 ? 作為高度國際化的大都市 ,近幾年 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭十分迅猛 ,開發(fā)商也非常熱衷于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn) ? 由于不遵循商業(yè)規(guī)律而盲目開發(fā) ,商業(yè)地產(chǎn)在部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)飽和現(xiàn)象 ,但新出現(xiàn)的項(xiàng)目仍然越來越多 ? 預(yù)計(jì)在未來幾年內(nèi) ,商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)熱潮將會(huì)回落 ? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況 但是 商 鋪所顯示的空臵率和供應(yīng)規(guī)模還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅類 ? 辦公類等第 13 頁 共 56 頁 其他物業(yè)的開發(fā)量 ? 根據(jù) 市商委的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ,預(yù)計(jì)在 2020 年人均商業(yè)面積將達(dá)到 平方米 (這一目標(biāo)已經(jīng)在 2020 年提前實(shí)現(xiàn) ),到 2020 年人均商業(yè)面積達(dá)到 平方米 ? 在最近新批的房地產(chǎn)項(xiàng)目中 ,有 500 萬平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 ,未來的 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍然火熱 ? 蓬勃發(fā)展的零售業(yè)將令 商鋪市場(chǎng)持續(xù)活躍 ,并將進(jìn)入一個(gè)大浪淘沙的過程 ,在這個(gè)過程中 ,將有相當(dāng)數(shù)量的企業(yè)和項(xiàng)目被市場(chǎng)淘汰或更新 ? 在這一階段 ,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)要格外慎重 ? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)量概況 新增供給分析 : 2020 年 6 月 商業(yè)營業(yè)用房新增供給項(xiàng)目 : 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位臵 總建筑面積 建筑形式 燕莎盛世 海淀區(qū)北三環(huán)馬甸橋 2800 平米 底商 中安盛業(yè)大廈 朝陽區(qū)北苑路 3000 平米 底商 莫奈花園 順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng) 5000 平米 單體 (會(huì)所 ) ZAMA?咱們 朝陽區(qū) 東風(fēng)橋東 2020 平米 單體 (會(huì)所 ) 瑞都國際 通州區(qū)九棵樹 48 號(hào) 不清楚 底商 太陽花社區(qū) 豐臺(tái)區(qū)五里店 2020 住宅可做底商 大紅門亮驛服裝城 豐臺(tái)區(qū)南頂路 51 號(hào) 20200 平米 單體 季景沁園 朝陽區(qū)望京西路 不清楚 底商 天創(chuàng)科技大廈 海淀區(qū)海淀北大街 14000 平米 底商 柏陽景園 朝陽區(qū)東五環(huán)五方橋東北 5000 平米 底商 那爾水晶城 大興區(qū)興豐大街 3000 平米 底商 第 14 頁 共 56 頁 嘉多麗巢 朝陽區(qū)東三環(huán)華威橋西南 10000 平米 底商 西 BD 海淀區(qū)紫竹橋東南 4000 底商 愛家國際收藏品交易市場(chǎng) 海淀區(qū) 30000 平米 單體 愛家國際商業(yè)中心 海淀區(qū) 168000 平方米 單體 家樂福雙井店 朝陽 12020 平米 單體 新增分布分析 數(shù)量與分布個(gè)數(shù)比較01234567朝陽區(qū) 大興區(qū) 豐臺(tái)區(qū) 海淀區(qū) 順義區(qū)050000100000150000202000250000 ? 新增項(xiàng)目