【正文】 化 ? “ 華貿(mào)酒吧文化廣場 ”, 薈萃世界各國風情的酒吧 ? 咖啡廳等 ,極其便于時尚飲食文化的推廣與展示 ? “ 華貿(mào)名品旗艦街 ”, 位于水世界商城 ?里茲 另一方面 ,通過正確引導 ,消費習慣也可以做到逐步調整 ? 消費者的調查結果請見附件 ,下面將對一些關鍵性的條件進行分析 : ? 交通方便因素占據(jù)重要地位 ,交通條件成為居民購物時越來越重視的因素 ,這一點與 的住宅區(qū)域擴大化及私家車進入家庭普遍化密不可分? 同時 ,停車場在顧客考慮因素中的地位也越發(fā)重要 ,成為影響選擇某些類別的消費場所的關鍵因素 ? ? 交通方式中公共汽車仍占主要地位 ,但私家車的比例在逐漸提高 ? 這就對 商業(yè)項目周邊的公交系統(tǒng)提出要求 ,盡可能?？扛嗟能嚧?? 第 9 頁 共 56 頁 ? 消費產(chǎn)品中餐飲位列三甲 ,體現(xiàn)出消費層次的高端性 ? 居民的休閑娛樂與餐飲方面的消費占到日常總消費的 60%左右 (其中餐飲更是占到了 40%左右 )? 而 高收入階層在休閑娛樂方面的支出占比更高 ,月收入6001 至 8000 元收入階層休閑娛樂消費比重最高為 %? 所以在高收入居民聚集的地方 ,休閑娛樂餐飲業(yè)一般有著更好的發(fā)展前景 ? 總之 , 龐大的人口規(guī)模與高端的購買力水平為其奠定了良好的商業(yè)發(fā)展基礎 ? 同時 ,消費習慣中私家車與餐飲娛樂的重要性也越來越明顯 ? 影響商業(yè)發(fā)展的供給因素分析 供應方面 ,購物中心 ? 大型超市 ? 大型專業(yè)店 在 2020 年上半年的供應都有所上升 ? 開業(yè)的購物中心 ,主要分布在木樨園 ? 亞運村 ? 中關村等新興的商業(yè)中心 ? 大型超市 和大型專業(yè)店方面 ,外資品牌擴張的勢頭不減 ,如家樂福中關村店和雙井店 ? 易初蓮花朝陽店 ? 百安居九龍店和來廣營店在新興住宅區(qū)相繼開業(yè) ?為增強在市場的競爭力而重新包裝定位的舊項目 ,也開始投入市場 ,比如恒基中心和西單文化廣場 ? 跨國零售企業(yè)對大型超市 ? 主力店店址的需求仍然強烈 ,如美國沃爾瑪 ? 英國百安居 ? 法國的歐尚和家樂福 ,都競相在 選址開店 ? 此外 ,很多國外品牌 ,也相繼進入大陸市場和計劃擴張其業(yè)務 ? 隨著政策的逐步放開和 消費水平的提高 ,一些國外知名品牌也加快了進入 市場的步伐 ,如杰尼亞 ? 克里斯汀 ? 項目處于規(guī)劃中的 CBD 東擴范圍和重點區(qū)域 ,未來區(qū)域潛力巨大 。 ? 項目西靠 CBD 商務人群 ,東接垡頭邊緣集團 ,未來 顧客數(shù)量充足 。 ? 開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營原則使得本項目商業(yè)運營管理更易成功 ? 項目劣勢 ? 項目雖在四環(huán)路邊 ,但由于周邊建筑和道路問題造成了展示性不佳 。 ? 未來項目周邊眾多樓盤的興建和人口入住 ,將使本 項目基本商圈擴大 ? 項目威脅 ? 未來東邊三 ? 四 ? 五環(huán)之間商業(yè)發(fā)展的競爭關系將造成一定的威脅 。專賣店 ? 專業(yè)市場得到大力發(fā)展 ,客層區(qū)分更加明顯 ,店鋪面 積增加 ,商品品類越發(fā)齊全 ? ? 餐飲業(yè)勢頭迅猛 ? 近年 餐飲市場發(fā)展迅猛 ,據(jù)不完全統(tǒng)計 , 市餐飲業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點為 萬個 ,餐飲市場規(guī)模巨大 ? 隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快和旅游業(yè)的發(fā)展 ,人們外餐的比例大大提高 , 的餐飲業(yè)蘊藏著巨大的市場商機 ? ? 娛樂業(yè)異軍突起 ? 隨居民生活水平的提高 ,娛樂業(yè)得到長足發(fā)展 ,出現(xiàn)一批連鎖娛樂企業(yè) ,并且其經(jīng)營情況良好 ,正在向高端發(fā)展 ? 第 12 頁 共 56 頁 商業(yè)發(fā)展預測 ? 基于對 商業(yè)現(xiàn)狀的認識和趨勢分析研究 ,經(jīng)專家反復論證 ,我們認為 商業(yè)發(fā)展正在逐步形成 大企業(yè)主導型流通格局 的戰(zhàn)略發(fā)展模式 ,這一戰(zhàn)略模式的確定 ,對預測 商業(yè)今后幾年的發(fā)展方向具有重要意義 ? ? 從零售業(yè)發(fā)展來看 ,根據(jù)業(yè)態(tài)的不同將走向不同的方向 ,經(jīng)營日常用品的超市? 便利店等業(yè)態(tài)其連鎖經(jīng)營的趨勢已經(jīng)非常明顯 ,統(tǒng)一采購 ,統(tǒng)一管理 ,同一定價 ,統(tǒng)一經(jīng)營的方向已經(jīng)勢不可擋 ,追求共性是這些業(yè)態(tài)的共同特征 。第 29 頁 共 56 頁 項目南側臨化工路 ,為項目次級干道 ,西北可以在光明橋處連接到二環(huán) ,東南方向與京沈高速連接 ,既可從二環(huán)附近帶動充足客流 ,連接高速公路有能為項目的物流運輸提供方便 ? ? 區(qū)內路網(wǎng)密集 ,交通方便 ,但有堵車現(xiàn)象發(fā)生 。 ? 開發(fā)商的商業(yè)物業(yè)持有經(jīng)營原則 使得本項目商業(yè)運營管理更易成功 ? 項目劣勢 ? 項目雖在四環(huán)路邊 ,但由于周邊建筑和道路問題造成了展示性不佳 。 ? 未來項目周邊眾多樓盤的興建和人口入住 ,將使本項目基本商圈擴大 ? ? 未來區(qū)域內居民的餐飲娛樂消費支出多 ,且注重品牌 ? 項目威脅 ? 未來東邊三 ? 四 ? 五環(huán)之間商業(yè)發(fā)展的競爭關系將造成一定的威脅 。 ? 項目位于快速成長的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶 ,將成為四環(huán)重要商業(yè)設 施之一 。 ? 項目周邊已經(jīng)有一定規(guī)模和層次的居民住宅落成 ,形成基本消費 。外部環(huán)境好壞更是成為商業(yè)項目市場競爭中的重要砝碼 ? 以此而論 ,市中心區(qū)則難以有進一步發(fā)展的有利條件 ? 第三 ,隨著城市環(huán)境的變化和居民收 入水平提升 ,其消費行為也在發(fā)生著深刻的變化 ? 消費者求實 ? 求廉的理性消費心理已經(jīng)成熟 ,而城市中心區(qū)的商業(yè)商品價格居高不下 ,逐漸被越來越多的消費者所放棄 ? 因此 ,四環(huán)商圈具有發(fā)展的潛在優(yōu)勢和可預期的良好前景 ? 第四 ,環(huán)四環(huán)商業(yè)帶形成過程中將具有非常突出的成本優(yōu)勢 ? 第五 ,開發(fā)商有在四環(huán)帶兩側興建商業(yè)設施的客觀必然性和積極性 ? 一方面滿足政府對商業(yè)設施配套政策要求 。 ? 方案二 :特色業(yè)種為大型影城和電子數(shù)碼城 ? 我們認為第一種相對比較適合 ? 第 6 頁 共 56 頁 1 項目基本情況 項目是 房地產(chǎn)開發(fā)公司在 地區(qū)開發(fā)的大型商業(yè)地產(chǎn)項目 ,項目占地 46 畝 ,開發(fā)商通過前期設計 ,計劃建設面積約為 6萬平方米 ,擬建成東部地區(qū)的一個標志性的購物中心 ? 為了更 好的對 項目進行定位和規(guī)劃 , 房地產(chǎn)開發(fā)公司 委托 世紀華夏資產(chǎn)管理有限公司作為顧問方 ,對項目進行調研分析 ,并根據(jù)分析結果對項目進行定位 ,提交可行性研究報告 ? 2 投資環(huán)境 ? 宏觀經(jīng)濟市場與商業(yè)市場分析 市概況及投資環(huán)境分析 詳細內容見附錄二 市宏觀經(jīng)濟發(fā)展基本情況 詳細內容見附錄二 市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 我們認為 市的商業(yè)發(fā)展有以下主要特征 : ? 城市商業(yè)吸引力巨大 ,作為國際性的大都市 ,無論是出于戰(zhàn)略發(fā)展要求還是對龐大購買力的追逐 , 的商業(yè)吸引了國內外諸多商家 的進駐 ,可以第 7 頁 共 56 頁 說 的商家數(shù)量之多和種類之全在全國都是領先的 ? ? 商業(yè)持續(xù)快速成長 ,從商業(yè)增長速度來看 ,近幾年 , 市商業(yè)的年平均增長速度均在 15%左右 ,這要比同期 GDP 平均增長速度高出約 1/3 左右 ? 而從業(yè)態(tài)發(fā)展來看 ,近幾年 ,以大賣場和超市為代表的先進商業(yè)業(yè)態(tài)在 得到了年均增速 30%以上的高速發(fā)展 ? ? 商業(yè)重心逐步遷移 ,伴隨著 的城市化進程與住宅開發(fā) ,商業(yè)發(fā)展的重心正在逐步從環(huán)三環(huán)區(qū)域向環(huán)四環(huán)區(qū)域遷移 ,西 ? 北四環(huán)的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)初現(xiàn)端倪 ? 未來幾年 ,環(huán)四環(huán)商業(yè)經(jīng)濟帶將迅速崛起 ? ? 商家戰(zhàn)略布點加速 ,在商業(yè)發(fā)展的良好 形勢下 ,借助 2020 年年底商業(yè)領域全面開放的機會 ,國內外知名商家紛紛加速在 的戰(zhàn)略布局 ? 三環(huán)? 四環(huán)甚至是部分五環(huán)區(qū)域商業(yè)項目都成了商家竟相角逐的對象 ? 影響商業(yè)發(fā)展的需求因素分析 影響一個城市商業(yè)發(fā)展的主要因素是人口 ? 收入水平 ? 支出水平和消費習慣 ,其中 城市的消費水平除了受消費習慣等其它因素影響外 ,最主要的是受消費者規(guī)模與消費購買能力的影響 ? 本節(jié)將分別闡述分析 ? 巨大且不斷增長的人口規(guī)模是商業(yè)發(fā)展的基石 截止 2020年末 , 市常住人口 1456萬人 ,其中戶籍人口 ? 外來人口 萬人 ,如果加上規(guī)模龐大的流動人口 ,無疑將形成一個巨大的消費市場規(guī)模 ? 與此同時 ,伴隨著 房地產(chǎn)市場的開放和戶籍身份的淡化 ,越來越多的相對富裕人口開始涌入 臵業(yè)與就業(yè) ( 有的樓盤甚至有超過 50%以上的購買者是外地人 ),這使得 人口的數(shù)字更加龐大 ? 而持續(xù)擴張的人口基數(shù)也使得第 8 頁 共 56 頁 的消費規(guī)模達到一個令商家垂涎的地步 ,為商家的成功經(jīng)營奠定基石 ? 領先全國的購買力水平是 商業(yè)真正繁榮的關鍵 近幾年 , 市居民的平均購買力水平持續(xù)排名全國前四名之內 ,居民收入水平持續(xù)增長 ? 2020 年 , 的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入更是達到 元 ,生活費支出達 元 ? 同時 ,居民消費結構變化明顯 ,生存性消費比重下降 ,享受性和發(fā)展性比重上升 ? 住房和購車成為新的消費熱點 ,特別是私家車消費正處于加速階段 ,2020 年 市居民私家車保有量約為 80萬輛 ,而到 2020年年底已經(jīng)達到 104萬輛 ,汽車消費的高速增長帶動了相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,同時也從根本上擴大了居民的行動半徑 ,進而使其消費習慣得到質的改變 ? 當然 ,對商家的商業(yè)設施的停車設施的建設也提出了新的要求 ,與本項目特征類似的 金四季購物廣場的火爆原因 中 ,1500輛的免費停車位起了關鍵作用 ? 消費習慣 一方面消費習慣對現(xiàn)有的商業(yè)發(fā)展起著指導作用 。 ? 項目位于快速成長的環(huán)四環(huán)商業(yè)帶 ,將成為四環(huán)重要商業(yè)設 施之一 。 ? 項目周邊已經(jīng)有一定規(guī)模和層次的居民住宅落成 ,形成基本消費 。 ? 項目自身及周邊目前正處于待開發(fā)階段 ,商業(yè)成長需要一定 的時間 。 ? 處于城市節(jié)點中心的華貿(mào)中心 20 萬平方米商業(yè)對本項目的分流作用 。而專賣店? 專業(yè)市場 ? 百貨店等提供選擇性商品則更多向個性化方向發(fā)展 ,將現(xiàn)有客層進行進一步細分 ,充分滿足自己面向客層的需求 ? ? 餐飲娛樂業(yè)是講求個性化消費的行業(yè) ,隨居民收入水平的提高和消費習慣的變化 ,伴隨著 近幾年進入城市建設高峰期 ,這些行業(yè)都將得到更快速發(fā) 展? 市商業(yè)地產(chǎn)市場的基本情況 據(jù) 市統(tǒng)計局資料顯示 ,2020 年底 市人均商業(yè)面積約為 平方米 ,而國外發(fā)達國家的平均水平卻早已達到 ~ 平方米 ,上海 ? 大連等城市的人均商業(yè)面積也相繼超過了 1 平方米 ? 作為高度國際化的大都市 ,近幾年 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢頭十分迅猛 ,開發(fā)商也非常熱衷于開發(fā)商業(yè)地產(chǎn) ? 由于不遵循商業(yè)規(guī)律而盲目開發(fā) ,商業(yè)地產(chǎn)在部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)飽和現(xiàn)象 ,但新出現(xiàn)的項目仍然越來越多 ? 預計在未來幾年內 ,商業(yè)地產(chǎn)的盲目開發(fā)熱潮將會回落 ? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展概況 但是 商 鋪所顯示的空臵率和供應規(guī)模還是遠遠小于住宅類 ? 辦公類等第 13 頁 共 56 頁 其他物業(yè)的開發(fā)量 ? 根據(jù) 市商委的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃 ,預計在 2020 年人均商業(yè)面積將達到 平方米 (這一目標已經(jīng)在 2020 年提前實現(xiàn) ),到 2020 年人均商業(yè)面積達到 平方米 ? 在最近新批的房地產(chǎn)項目中 ,有 500 萬平方米左右的商業(yè)地產(chǎn)項目 ,未來的 商業(yè)地產(chǎn)市場仍然火熱 ? 蓬勃發(fā)展的零售業(yè)將令 商鋪市場持續(xù)活躍 ,并將進入一個大浪淘沙的過程 ,在這個過程中 ,將有相當數(shù)量的企業(yè)和項目被市場淘汰或更新 ? 在這一階段 ,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時要格外慎重 ? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)供應量概況 新增供給分析 : 2020 年 6 月 商業(yè)營業(yè)用房新增供給項目 : 項目名稱 項目位臵 總建筑面積 建筑形式 燕莎盛世 海淀區(qū)北三環(huán)馬甸橋 2800 平米 底商 中安盛業(yè)大廈 朝陽區(qū)北苑路 3000 平米 底商 莫奈花園 順義區(qū)后沙峪鄉(xiāng) 5000 平米 單體 (會所 ) ZAMA?咱們 朝陽區(qū) 東風橋東 2020 平米 單體 (會所 ) 瑞都國際 通州區(qū)九棵樹 48 號 不清楚 底商 太陽花社區(qū) 豐臺區(qū)五里店 2020 住宅可做底商 大紅門亮驛服裝城 豐臺區(qū)南頂路 51 號 20200 平米 單體 季景沁園 朝陽區(qū)望京西路 不清楚 底商 天創(chuàng)科技大廈 海淀區(qū)海淀北大街 14000 平米 底商 柏陽景園 朝陽區(qū)東五環(huán)五方橋東北 5000 平米 底商 那爾水晶城 大興區(qū)興豐大街 3000 平米 底商 第 14 頁 共 56 頁 嘉多麗巢 朝陽區(qū)東三環(huán)華威橋西南 10000 平米 底商 西 BD 海淀區(qū)紫竹橋東南 4000 底商 愛家國際收藏品交易市場 海淀區(qū) 30000 平米 單體 愛家國際商業(yè)中心 海淀區(qū) 168000 平方米 單體 家樂福雙井店 朝陽 12020 平米 單體 新增分布分析 數(shù)量與分布個數(shù)比較01234567朝陽區(qū) 大興區(qū) 豐臺區(qū) 海淀區(qū) 順義區(qū)050000100000150000202000250000 ? 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