房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告優(yōu)秀可研(存儲(chǔ)版)
【正文】 項(xiàng)目的投資價(jià)值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。信息的缺失或誤差，可能給可行性分析帶來巨大誤差。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)模控制、嚴(yán)格的規(guī)劃管理，使這兩個(gè)城市的房地產(chǎn)開發(fā)避免 7 盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場(chǎng)基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預(yù)售成績(jī)都很好。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)價(jià)值的外在動(dòng)因。 考察你的融資能力 每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)都會(huì)遇到借貸和融資問題。我國的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、自由貿(mào)易娶、保稅區(qū)對(duì)國際資本依賴程度相對(duì)較低，即使在我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整期間，國內(nèi)資金緊張的情況下，其國際資本所受影響較小，這些地區(qū)的項(xiàng)目受到?jīng)_擊也 較小。根據(jù)取得上地方式的不同，又可分為新征土地前期費(fèi)、舊區(qū)改造前期費(fèi)和土地批租費(fèi)三種類型。 盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)（ BPe0K－ even P0iDt）即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。 步驟 H：風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱為概率分析，利用概率值來定量研究各種不同確定因素發(fā)生不同幅度變動(dòng)的概率分布及對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響，對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)作出某種概率描述，從而對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出比較準(zhǔn)確的判斷 。一般來講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。市政條件包括水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖（部分地區(qū)）及道路等的配套情況，在報(bào)告中必須有這些市政條件是否具備的書面文件。附表：是可行性研究報(bào)告中涉及的諸多計(jì)算表，如投資匡算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析計(jì)算表等。這樣的房屋是有目的、有針對(duì)性地建造的。他需要向客戶說明本公司與現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者和潛在競(jìng)爭(zhēng)者有什么區(qū)別 。 納入整體營(yíng)銷方案的可行性研究 一個(gè)好的房地產(chǎn)營(yíng)銷方案最終有一個(gè)好的計(jì)劃書，以便在整體上把握整個(gè)營(yíng)銷活 動(dòng)。風(fēng)險(xiǎn)和收益是成正比 的，如果某一項(xiàng)目不能產(chǎn)生足夠收 入償還抵押并產(chǎn)生正現(xiàn)金流量或者項(xiàng)目的總債務(wù)超過其價(jià)值則被認(rèn)為是籌資 過度，明智的辦法是在準(zhǔn)備隨風(fēng)險(xiǎn)的限度內(nèi)盡量賺錢，應(yīng)保留部分現(xiàn)金和兌 現(xiàn)性強(qiáng)的財(cái)產(chǎn)。具體來講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？ 為選定市場(chǎng)和制定策略而進(jìn)行可行性研究 在此基礎(chǔ)上，我們應(yīng)進(jìn)行細(xì)致而有針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行市場(chǎng)分析，并選定適合的目標(biāo)市場(chǎng)，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開發(fā)和定價(jià)策略、營(yíng)銷渠道策略、促銷組合策略及售后服務(wù)即物業(yè)管理策略。以工程概算代替項(xiàng)目投資概算是極不嚴(yán)肅的。 結(jié)論：要求寫出該項(xiàng)目可行性研究的結(jié)論，明確說明該項(xiàng)目是否可行，是否具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 市場(chǎng)調(diào)查分析：要求對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宏觀、區(qū)域和微觀的市場(chǎng)分析和調(diào)查，及對(duì)未來的供給、需求和價(jià)格的預(yù)測(cè)，不僅要有定性的分析，還要有定量的推導(dǎo)。 正文：它是可行性報(bào)告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容： a、概況（包括：項(xiàng)目背景、項(xiàng)目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行 性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明）； b、市場(chǎng)調(diào)查和分析； C、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； d、建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度； e、投資估算及資金籌措； f、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)； g、風(fēng)險(xiǎn)分析； h、可行性研究的結(jié)論； 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資料庫 i、研究人員對(duì)項(xiàng)目的建議； j、相應(yīng)的附表。 敏感系數(shù)可正可負(fù)。以下簡(jiǎn)單介紹三種常用的靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。成本測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影 響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把握。 第四操作環(huán)節(jié) 設(shè)計(jì)成功的可行性研究流程 步驟 A 人員安排組合 項(xiàng)目 內(nèi)容 人數(shù) 負(fù)責(zé)項(xiàng)目 費(fèi)用 時(shí)間 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 造價(jià)工程師 市場(chǎng)調(diào)查和分析人員 經(jīng) 濟(jì)分析專家 制作人員 社會(huì)學(xué)，環(huán)境等專家 步驟 B：市場(chǎng)分析 a、宏觀因素分析 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資料庫 房地產(chǎn)開發(fā)商在一個(gè)國家的某個(gè)地區(qū)擬進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，首先要考慮的是該國的宏觀因素如政治、經(jīng)濟(jì)、文化、地理地貌、風(fēng)俗習(xí)慣及宗教信仰，有無地區(qū)沖突或戰(zhàn)爭(zhēng)發(fā)生的可能性。也許你的企業(yè)從來不會(huì)在建一幢樓后靠出租來獲取長(zhǎng)期回報(bào)，而是建一部分賣一部分，甚至靠預(yù)售樓盤來滾 動(dòng)開發(fā)，那么對(duì)那些適合于長(zhǎng)線開發(fā)的項(xiàng)目和適于長(zhǎng)錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。 從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價(jià)值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。 分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷?duì)市場(chǎng)的影響 一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。 更多免費(fèi)資料下載請(qǐng)進(jìn)： 中國最大的免費(fèi)課件資料庫 c 建立可行性研究數(shù)據(jù)庫。 有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報(bào)告。這樣的 “ 可行性研究 ” ，自始至終都是為7證明該項(xiàng)目是可行的，犯了
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