【正文】 合容積率、住宅容積率 ④ 建筑密度 ⑤ 控高 ⑥ 綠化率 ⑦ 其他 項(xiàng)目發(fā)展概況 ① 已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果 ② 項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況 ③ 項(xiàng)目建議書編制、提出及審批過(guò)程 ④ 研究工作 進(jìn)展 情況 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 在可行性研究中作為依據(jù)的法規(guī)、文件、資料、要列出名稱、來(lái)源、發(fā)布日期。 9)其他 ⑤ 大市政配套（都要說(shuō)明距宗地距離、成本、接入的可能性） 1)道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展 包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與 宗地的關(guān)系（影響）。 ① 項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來(lái)幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般 3— 5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）； ② 公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用； ③ 從公司未來(lái)的利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述立項(xiàng)的意義； 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目建設(shè)單位 概況 項(xiàng)目地塊位置 及 周邊現(xiàn)狀 ①地塊 位置 地塊 所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）的地理位置。 我們已（或沒(méi)有）對(duì)本報(bào)告中的擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘（在本聲明中應(yīng)清楚地說(shuō)明哪些調(diào)查人員對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行了實(shí)地查勘）。 撰寫本可行性研究報(bào)告。 人及發(fā)起緣由 項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等 。 2） 宗地 周邊 3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀 ④ 項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒(méi)有的可以不寫） 1)治安情況 2)空氣狀況 3)噪聲情況 4)污染情況（化工廠、河流湖泊污染等） 5)危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等） 6)周邊景觀 7)風(fēng)水情況 8)近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心 /超市的建設(shè)等。 附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。 本市 房地產(chǎn)市場(chǎng) 現(xiàn)狀 整體競(jìng)爭(zhēng)格局，供求現(xiàn)狀 近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 ② 供給預(yù)測(cè) 供給預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)某類物業(yè)的市場(chǎng)供給規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè) 未來(lái) 市場(chǎng)上該類物業(yè)的供給情況 （ 預(yù)測(cè)方法 ： 通?？梢苑譃闀r(shí)間序列分析法和因果關(guān)系分析法。 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目定位方案 ① 市場(chǎng)定位 ② 目標(biāo)市場(chǎng)定位 ③ 項(xiàng)目產(chǎn)品 定位 主要功能 /建筑規(guī)模 /主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ④ 價(jià)格定位： 項(xiàng)目 銷售均價(jià) （元 /㎡） 出租均價(jià) （元 /㎡ 月） 可租售面積（㎡） 備注 寫字間 配套功能 停車 場(chǎng) 住宅銷售 第 三 部分 ：項(xiàng)目 開發(fā)方案 項(xiàng)目 地塊 特性與價(jià)值分析 地塊特征分析 土地價(jià)值分析 1） 估價(jià)方法和計(jì)算公式 2） 估價(jià)過(guò)程 3） 拆遷成本估算 土地升值潛力初步評(píng)估。 ④ 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、 “ 風(fēng)水 ” 因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。智能化概念在新建寫字樓中已經(jīng)得到普遍運(yùn)用，生態(tài)化概念是一種新興概念，主要體現(xiàn)為：采光充足，通透性好，定時(shí)換新風(fēng)，換氣系統(tǒng)加氧，建筑材料和裝修材料采用高標(biāo)準(zhǔn) 的環(huán)保材料，降低有害物質(zhì)排放，杜絕寫字樓綜合癥；具備較高的綠化率，盡可能采用空中花園。但建安成本后者比前者大。8%= 萬(wàn)元 /個(gè) 投資住宅（買房出租）的年回報(bào)率一般為 4%6%，這里按 5%計(jì)算， 300（元 /個(gè) 月） 12（個(gè)月） 247。根據(jù)分別確定的項(xiàng)目實(shí)施各階段所需時(shí)間，編制實(shí)施進(jìn)度表，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表有多種表示方法。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)管理層次與管理幅度成反比關(guān)系，幅度越大，層次越少。 培訓(xùn)方式： 培訓(xùn)計(jì)劃：培訓(xùn)人員數(shù)量、專業(yè)、時(shí)間、方式 培訓(xùn)費(fèi)用： 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 17 合作方式及條件 ① 合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等 ② 合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。 根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅 34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶約 205戶。再者， A市房屋拆遷管理辦法即將出臺(tái)，其基準(zhǔn) 價(jià)在原基礎(chǔ)上預(yù)計(jì)上調(diào) 100 元 /平方米左右，由此拆遷成本預(yù)計(jì)為： /平方米 +100元 /平方米 = *34929平方米 = ③ 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支 土地費(fèi)用 合計(jì)： 本項(xiàng)目占地 畝，每畝 萬(wàn)元，土地總價(jià)值為 萬(wàn)元。 （ 規(guī)劃設(shè)計(jì)： 10 萬(wàn)元 ； 建筑設(shè)計(jì)： 5元 /平方米； 地質(zhì)勘探： 2元 /平方米； 測(cè)量定位： 10萬(wàn)元 ） ② 建筑安裝工程費(fèi)用 根據(jù)相關(guān)建設(shè)工程造價(jià)指標(biāo)，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，住宅樓按 1300 元 /㎡（方案 1）， 1500元 /㎡（ 方案 2），綜合樓按 1600 元 /㎡，寫字樓裝修按 600元 /㎡，酒店及配套服務(wù)功能裝修按 1000元 /㎡計(jì)算，本項(xiàng)目建筑安裝工程總造價(jià)為 8472萬(wàn)元（方案 1）， 9168萬(wàn)元（方案2）。 ⑥ 建設(shè)單位管理費(fèi) 按前 五 項(xiàng)費(fèi)用之和的 2%計(jì)提。 啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間、資金占用月平均額 現(xiàn)金流量表 要求結(jié)果公司的具體情況，付款時(shí)間適當(dāng)控制原則，針對(duì)項(xiàng)目 的具體情況，提供相對(duì)合理的投入及回款時(shí)間，在能銷售回款之前，資金需求量按月分析，如項(xiàng)目較大，開始回款后的資金需求可按季分析。 可行性研究中，要對(duì)各種可能的籌資方式的籌資成本、資金使用條件、利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行比較，尋求財(cái)務(wù)費(fèi)用最經(jīng)濟(jì)的籌資方案。償還的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年減少。 項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。 （ 1193250） =。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡狀態(tài)利潤(rùn)為零的點(diǎn)。 50=10% 即出租率達(dá)到 10%即可以保本經(jīng)營(yíng)。 3300=98% 即出售掉 98%的面積才可以達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。由于資料和信息來(lái)源的有限性 ，將來(lái)的實(shí)際情況可能與此有較大的出入，即評(píng)價(jià)結(jié)果具有不確定性，這對(duì)項(xiàng)目的投資決策會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 （ ic）設(shè)定 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （ 方案 1） 財(cái)務(wù)盈利能力分析 財(cái)務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還期計(jì)算表、財(cái)務(wù)平衡表、財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)成本計(jì)算 。 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 23 第 五 部分 ： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 在項(xiàng)目的開發(fā)方案確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。 借款償還計(jì)劃 借款償還計(jì)劃是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目各種還款資金來(lái)源的估算得出的，借款償還計(jì)劃的最長(zhǎng)年限可以等于借款資金使用的最長(zhǎng)年限，制定借款償還計(jì)劃，應(yīng)對(duì)下述內(nèi)容進(jìn)行說(shuō)明。酒店管理辦公設(shè)備： 50萬(wàn)元； 流動(dòng) 資金及稅費(fèi) 486 酒店的管理費(fèi)用：營(yíng)業(yè)額的 50% 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 128 上述兩項(xiàng)費(fèi)用之和的 10% 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 22 融資方案 項(xiàng)目融資主體 項(xiàng)目資金來(lái)源 籌措資金首先必須了解各種可能的資金來(lái)源，如果籌集不到資金，投資方案再合理，也不能付諸實(shí)施，可能的資金渠道有： 國(guó)家預(yù)算內(nèi)撥款； 國(guó)內(nèi)銀行貸款：包括撥改貸、固定資產(chǎn)貸款、專項(xiàng)貸款等； 國(guó)外資金：包括國(guó)際金融組織貸款、國(guó)外政府貸款、贈(zèng)款、商業(yè)貸款、出口借貸、補(bǔ)償貿(mào)易等； 自籌資金：包括部門、地方、企業(yè)自籌資金； 其它資金來(lái)源。 項(xiàng)目總投資估算表（方案 1） 項(xiàng) 目 投資總額（萬(wàn)元） 單位成本（元 /m2） 1） 土地費(fèi)用 2） 前期工程費(fèi)用 3） 建筑安裝工程費(fèi)用 （含裝修費(fèi)） 4） 建設(shè)配套費(fèi)用 5） 室外工程費(fèi) 6） 管理費(fèi)用 7） 銷售費(fèi)用 8） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 9） 各種稅金支出 10） 預(yù)備費(fèi) 綜合以上 1至 10項(xiàng)費(fèi)用，本項(xiàng)目總投資估算為 15487萬(wàn)元（方案 1）， 16342（方案 2）。 ④ 建設(shè)配套費(fèi)用 。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同 S小高層，裙房上建三棟 12層住宅，裙房占地 110*15*2=3300㎡，三棟 12層住宅建筑面積： **12層 *3棟 =14606㎡，合計(jì)建筑面積： 17906㎡。 拆遷成本估算： 按照 A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)貨幣拆遷估算。成本測(cè)算的正確與否，如同對(duì)租售市場(chǎng)的預(yù)測(cè)一樣，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益有重大的影響，但相對(duì)而言，成本測(cè)算較易把握。一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)所需人員按其工作崗位和勞動(dòng)分工不同，可分為四類人員： 工人、工程技術(shù)人員、管理與經(jīng)營(yíng)人員、服務(wù)人員。 ② 方案 B（略） 推廣構(gòu)想 ①營(yíng)銷 方式 ②營(yíng)銷 費(fèi)用預(yù)測(cè) ①銷售周期、 各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積 ； 回款時(shí)間表； ② 銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的可行性分析。 ⑷ 供需差額為 24個(gè)。 ⑵ 地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)依據(jù)： 地下停車場(chǎng)平面示意圖 兩種建設(shè)方案： 地下停車場(chǎng)的立面示意圖方案 ① 方案 ② 方案 ① 的經(jīng)濟(jì)核算： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 額度 計(jì)算依據(jù) 面積 4320㎡ 停車場(chǎng)為地下 1層，不包括地下二層設(shè)備間 停車位 123個(gè) 35㎡ /個(gè) 造價(jià) 693萬(wàn)元 1600元 /㎡ 出租 效益 44萬(wàn)元 /年 租價(jià) 300元 /個(gè) 月 回收期 693247。 150160 30% 200220 40% 300320 10% ② 配套 功能： 功能 面積（㎡） 樓層 計(jì)算依據(jù) 備注 會(huì)議室 大（ 1個(gè)） 360 附樓 3層及主樓 3層局部 ㎡ /人 可同時(shí)容納 200人 中（ 2個(gè)） 200 附樓 4層 2㎡ /人 100人 宴會(huì)廳（中餐廳） 360 附樓 2層及主樓 2層局部 可同時(shí)容納 200人以上 廚房 160 附樓 4層 大堂 400 1 商務(wù)中心 50 1 酒吧（咖啡廳、茶秀） 200 2 歌舞廳 200 2 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 14 美容美發(fā) 100 1 桑那按摩 200 1 健身房 150 1 洗衣房 200 院中另建 合計(jì) 2176 主體 12層，裙樓 23層，不含洗衣房 住宅 ① 方案 1 總面積： 7200㎡ 層高： 12層 戶數(shù)： 48 戶型： 2梯 4戶 兩種戶型： 120140㎡ 160180㎡ 或 4種戶型： 120140㎡兩種 160180㎡兩種 頂層 4套復(fù)式 依據(jù)：從市場(chǎng)的角度， 140160㎡的戶型是最不好銷的。如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購(gòu)物中心）、教育現(xiàn)狀、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。 ② 容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征 的影響。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。 項(xiàng)目 擬 定位方案 可類比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 序號(hào) 比較因素 典型樓盤分值 權(quán)重 擬建項(xiàng)目分值 備注（詳細(xì)） 1 地段位置 100 40% 110 距所在片區(qū)中心的遠(yuǎn)近； 商業(yè)、寫字樓為臨街或背街； 2 配套設(shè)施 100 10% 115 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施：供水、供電、排水； 社會(huì)服務(wù)設(shè)施；文化教育、醫(yī)療、文娛體育、郵電、公園綠化 3 規(guī)劃設(shè)計(jì) 100 10% 110 規(guī)劃水平、理念 4 物業(yè)管理 100 10% 95 保安、清潔衛(wèi)生；內(nèi)墻；綠化率及養(yǎng)護(hù)狀況；物業(yè)管理費(fèi)；是否人車分流；物業(yè)管理商資質(zhì) 5 交通情況 100 5% 80 大小中巴線路數(shù)量；距公交站遠(yuǎn)近；站點(diǎn)數(shù)量；大中小巴舒適程度 6 樓盤規(guī)模 100 3% 100 建筑總面積（在建及未建）；總占地面積；戶數(shù)； 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 報(bào)告框架 項(xiàng)目編號(hào) 005 11 7