【正文】 40006000800010000120201400016000市六區(qū)成交量( 萬(wàn)平方米)市六區(qū)成均價(jià)( 元/ 平方米) 我們通過(guò)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，杭州市的新房供求比近年來(lái)基本 呈供求 基本 平衡 甚至供大于求的 態(tài)勢(shì) 。同時(shí)杭州提出打造“生活品質(zhì)之城市”，使得城市的宜居形象更加鮮明，對(duì)于房地產(chǎn)需求起到很大的推動(dòng)作用，使更多的異地人士來(lái)杭州創(chuàng)業(yè)、居住、生活。 杭州市 2020 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 21689 元，比上年增長(zhǎng) %，按可比匯率比價(jià)計(jì)算已經(jīng)十分接近 3000 美元 。 從消費(fèi)者的選擇范圍來(lái)看，城西、三墩、錢江新城三區(qū)域成為最佳選擇區(qū)域，也充分反映了當(dāng)前消費(fèi)者對(duì)于居住地區(qū)選 擇的認(rèn)同度。 七 、 未來(lái)市場(chǎng) 走勢(shì)分析 未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況分析 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體可預(yù)計(jì)住宅供應(yīng)情況表（單位：萬(wàn) 平方米 ） 城區(qū) 在售房源 增量房源 潛在供應(yīng)量 合計(jì) 上城區(qū) 下城區(qū) 拱墅區(qū) 西湖區(qū) 江干區(qū) 濱江區(qū) 之江區(qū) 下沙區(qū) 17 合計(jì) 數(shù)據(jù)來(lái)源 —— 根據(jù)透明售房網(wǎng)絡(luò)及杭州市國(guó)土土地出讓數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 注釋： 本數(shù)據(jù)截至 2020 年 12 月 在售房源：已取得預(yù)售證但未實(shí)現(xiàn)銷售的房源 增量房源：分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（已開(kāi)盤過(guò)）但尚未取得預(yù)售證的房源 潛在供應(yīng)量：已取得 土地但未開(kāi)盤銷售的項(xiàng)目所能供應(yīng)的房源 數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示截至 目前 杭州市 六 區(qū)可售房源總量 （包括 2020 年全年出讓的商品房建設(shè)用地） 建筑面積 近 1400 萬(wàn)平方米。 2020 年 杭州連續(xù)幾次土地招標(biāo)會(huì)上，三墩出讓地塊高潮迭起，地價(jià) 也再創(chuàng)新高 。 耀江 .文鼎苑 物業(yè)名稱 耀江 .文鼎苑 調(diào)查日期 區(qū)域 西 湖區(qū) 類型 公寓 建筑類別 高層 裝修狀況 毛坯 地點(diǎn) 古墩路 、 光明路 、 余杭塘路 開(kāi)發(fā)商 耀江 房產(chǎn) 設(shè)計(jì)單位 上海同方 建筑設(shè)計(jì)公司 首次推出時(shí)間 2020 年 10 月 交付時(shí)間 2020 年 12 月 開(kāi)盤均價(jià) 8500 元 / m2 在售價(jià)格 最新均價(jià) 14500 元 / m2 占地面積 330000m2 總建筑面積 700000 萬(wàn) m2 容積率 綠化率 38% 設(shè)計(jì)總戶數(shù) 3000 多戶 停車位 2020 交通狀況 地鐵二號(hào)線、快速公交二號(hào)線（規(guī)劃）、多條公交路線直達(dá)（ K900、 30 89 等） 周 邊配套 浙江大學(xué)紫金港校區(qū)、學(xué)軍小學(xué)分校 ， 銀泰百貨 (規(guī)劃中 )、歐尚超市 (已動(dòng)工 )、沃爾瑪超市 (已動(dòng)工 )、文一路物美超市、古翠路世紀(jì)聯(lián)華、西城廣場(chǎng) 、 浙大醫(yī)療中心（規(guī)劃）浙大醫(yī)學(xué)中心 小區(qū)配套 大型會(huì)所（內(nèi)含咖啡廳、便利店、健身中心等） 主要戶型面積 兩房 89 平方米；三房 107 平方米 140 平方米 商鋪價(jià)格 尚無(wú) ★ 銷售情況 目前該項(xiàng)目已接近尾盤，可售房源不多。 三 、周邊規(guī)劃配套情況 交通出行狀況 ★ 宗地周邊公交系統(tǒng)情況 宗地向西古墩路上現(xiàn)有公交車 303 路、 89 路和 900 路?？空?，可達(dá)文教區(qū)、市中心武林門以及浙大玉泉校區(qū)等地。在申花路和古墩路交界處有規(guī)劃中的社會(huì)停車場(chǎng)。 華潤(rùn)萬(wàn)家大賣場(chǎng)：華潤(rùn)萬(wàn)家已經(jīng) 和耀江集團(tuán)達(dá)成合作意向，華潤(rùn)萬(wàn)家將進(jìn)駐位于三墩的耀江文鼎苑，開(kāi)出在杭州城西北的第一家大賣場(chǎng)。 公園 ★ 綠地景觀規(guī)劃 將 依托本區(qū)豐富的江南水鄉(xiāng)資源，以繞城公路和余杭塘河 “ 一縱一橫 ” 為生態(tài)主骨架，沿河、沿路綠地為紐帶，建設(shè)市級(jí)、區(qū)級(jí)、居住區(qū)級(jí)等配置合理的各級(jí)公園 ，包括： 1個(gè)市級(jí)公園 ， 1個(gè)區(qū)級(jí)公園 和 5 個(gè)居住區(qū)級(jí)公園 。浙大所帶來(lái)的區(qū)塊文化輻射，其意義不可估量，預(yù)計(jì)整個(gè)申花路、古墩路一帶將會(huì)逐漸形成以浙大為中心的新文化城區(qū)，成為人們所向往的高尚居住社區(qū)。將來(lái)從本項(xiàng)目往返市中心，可以不走塵土飛揚(yáng)、交通混亂、環(huán)境相對(duì)較差的古墩路，而走新建道路豐潭路。 （ 2） 項(xiàng)目規(guī)模有限 如果就西城 .美墅單個(gè)項(xiàng)目而言其地塊面積和建筑體量都比較有限，難以形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在規(guī)劃設(shè)計(jì)上也存在一定的局限性。同時(shí)今年中海、金地等大型開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，未來(lái)三墩整體的居住檔次必將有一定的提高。 規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)與理念 項(xiàng)目定位：以西城年華升級(jí)版為目標(biāo)，打造區(qū)域精品樓盤，使 **地產(chǎn)品牌再上臺(tái)階。南側(cè)為四棟點(diǎn)式高層，最大 限度地打開(kāi)地塊的迎南面，為地塊內(nèi)提供最佳的日照及通風(fēng)條件。由于市區(qū)房?jī)r(jià)不斷攀升，很大一部分工薪階層沒(méi)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)買市區(qū)的房子，只能向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。 杭州華東陶瓷建材市場(chǎng) 、西湖科技經(jīng)濟(jì)園等駐足三墩，這些企業(yè)主、中層管理人員、高新技術(shù)人員將是本案的又一主要目標(biāo)消費(fèi)者。 五 、 項(xiàng)目靜態(tài)開(kāi)發(fā)投資成本分析 項(xiàng)目靜態(tài)開(kāi)發(fā)成本投資分?jǐn)偙? 單位：元 /m2 序號(hào) 費(fèi)用名稱 按 地上 建筑面積分?jǐn)? 按 總 建筑面積分?jǐn)? 1 土地成本 7186 5625 2 前期工程費(fèi) 60 47 3 工程費(fèi)用 2117 1657 4 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 64 50 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 1268 993 6 管理費(fèi)用 67 53 7 銷售費(fèi)用 170 133 8 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 1021 799 9 靜態(tài)投資 11954 9357 項(xiàng)目靜態(tài)開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)倻y(cè)算 建安 工程費(fèi)用分項(xiàng)我們 按照核算供應(yīng)部最新調(diào)整數(shù)據(jù) 進(jìn)行測(cè)算， 其中地上部分 1650元 /平方米，地下部分 1950 元 /平方米 ；綜合實(shí)際工程量，各部分按照地上建筑面積和總建筑面積的單方成本見(jiàn)上表。部分浙大學(xué)生家長(zhǎng)在此購(gòu)房也有一定可能性。整個(gè)小區(qū)的立面風(fēng)格上延續(xù)了西城年華的現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)手法，同時(shí)進(jìn)行更加優(yōu)化的設(shè)計(jì)，線條簡(jiǎn)潔流暢而又不失層次豐富，轉(zhuǎn)角窗、落地窗的大量應(yīng)用，使建筑體態(tài)輕盈，姿態(tài)優(yōu)美，形體組合邏輯清晰，起伏有 致，耐人尋味，充分體現(xiàn)代建筑的審美情趣。建筑限高 80米（黃海高程）。這些項(xiàng)目加上目前已有的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，勢(shì)必加劇對(duì)本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。根據(jù)此規(guī)劃，未來(lái)五年，三墩的城鎮(zhèn)居住人口將由現(xiàn)在 3 萬(wàn)～ 4 萬(wàn)人發(fā)展到 11． 2 萬(wàn)～ 20萬(wàn)人。 2 、 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 （ 1） 古墩路整體環(huán)境較差 由于古墩路兩側(cè)街面商業(yè)業(yè)態(tài)層次較低，有較多專業(yè)市場(chǎng)，如建材市場(chǎng)、綜合 批發(fā)市場(chǎng)等，古墩路又與繞城公路、北環(huán)留祥路相通，因此，古墩路上往來(lái)的載重車輛非常多，塵土飛揚(yáng)、交通混亂。在蔣村城市建設(shè)已趨飽和的背景下，余杭塘河以北直至申花路一帶將成為新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，最終與蔣村居住區(qū)聯(lián)為一體，形成更大范圍的城西高尚住宅區(qū)。 第 六 部分、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析及產(chǎn)品定位 一、 項(xiàng)目地塊 SWOT分析 1 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 （ 1） 不可替代的人文環(huán)境 本項(xiàng) 目西距浙江大學(xué)紫金港校區(qū)僅 800 米，是目前杭州已知的離浙大新校區(qū)最近的大型居住項(xiàng)目。購(gòu)物中心 目前已基本完工 。購(gòu)物廣場(chǎng)將建于拱墅區(qū)祥符鎮(zhèn)阮家橋村，是在建的豐潭路與規(guī)劃中的萍水路交界處，距離浙大紫金港 校 區(qū) 大約 1 公里左右。 ★ 機(jī)動(dòng)車停車系統(tǒng) 社會(huì)停車場(chǎng)重點(diǎn)布局在公 建和公共活動(dòng)集中的區(qū)域及集中的居住用地內(nèi)，區(qū)域共設(shè)置社會(huì)停車場(chǎng) 9處。 ★ 主要賣點(diǎn) 該項(xiàng) 目采用圍合的建筑規(guī)劃布局，營(yíng)造出一種組團(tuán)的概念，體現(xiàn)出濃濃的鄰里親情。其中萬(wàn)家花城首推的九十平方米的小三房空間利用充分，附贈(zèng)露臺(tái)和入戶花園等實(shí)用空間，受到市場(chǎng)熱捧。 目前在三墩 有迄 今為止杭州建設(shè)規(guī)模最大的安居工程 ——都市水鄉(xiāng)， 該 樓盤的入市極大地提升該區(qū)域的人氣。 圖：消費(fèi)者 物業(yè) 面積 需求 調(diào)查結(jié)果 %%%%% %%%%%%%%%四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 三房?jī)蓮d一衛(wèi) 兩房?jī)蓮d兩衛(wèi) 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 一房一廳一衛(wèi) 其他圖：消費(fèi)者 物業(yè) 戶型 需求 調(diào)查結(jié)果 價(jià)格選擇分析 在單價(jià)的選擇上，有 56%的被訪者可以接受的單價(jià)在 7000 元 /平方米到10000 元 /平方米之間，而選擇 7000 元 /平方米以上的被 訪者占 31%，此外，能接受 10000 元 /平方米到 15000 元 /平方米單價(jià)的被訪者有 13%。首次置業(yè)和改善型居住的比例之和基本占到 70%以上，成為絕對(duì)主力。 中產(chǎn)階級(jí)的壯大 收入分配和中產(chǎn)階級(jí)的出現(xiàn)是影響人們需求變化的重要因素，因?yàn)椴煌氖杖胨經(jīng)Q定了對(duì)不同產(chǎn)品的購(gòu)買力。 城市地位的不斷提高 近年以來(lái)，杭州的城市競(jìng)爭(zhēng)力獲得了一系列的肯定：“世界休閑博覽會(huì)舉辦地”、“中國(guó)宜居城市”、“最佳商業(yè)城市”、“最具活力的民營(yíng)經(jīng)濟(jì)城市 ”等。 2020 年土地市場(chǎng)放量供應(yīng)將影響未來(lái)兩年的新增商品房供應(yīng)，從而緩解杭州目前的供求失衡狀態(tài)。 三 、房地產(chǎn)投資情況 受國(guó)家宏觀調(diào)控影響，杭州市固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 增速?gòu)?2020年 開(kāi)始有所 回落 。 因此我們判斷，從長(zhǎng)期來(lái)看杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政策調(diào)控有比較強(qiáng)的抗性，杭州的城市價(jià)值決定了其房?jī)r(jià)的穩(wěn)定性。但 因房?jī)r(jià)地價(jià)漲幅過(guò)大， 2020 年年底國(guó)家調(diào)控力度加大，市場(chǎng)重新陷入觀望，后市供應(yīng)加大之后市場(chǎng)存在短線調(diào)整的可能性。而項(xiàng)目地塊正位于規(guī)劃中的科技商務(wù)中心內(nèi)。鎮(zhèn)主干道杭三路同市區(qū)文華路、文苑路連接，北與祥三路連接。 特色商業(yè)街區(qū) 旅游發(fā)展形成互動(dòng)，建設(shè)集購(gòu)物、旅游、休閑、文化為一體的特色商業(yè)街。 臨平城：主要形成臨平、星橋、運(yùn)河三個(gè)居住片區(qū)。 組團(tuán)職能與用地功能組織 中心城區(qū)：由主城、江南城、臨平城和下沙城組成（一主三副）。 由于近幾年來(lái) 居民 投資渠道少，房地產(chǎn)的增值效應(yīng)明顯， 使 杭 州的 房產(chǎn)成為 人們另一個(gè)很好的抵抗通脹的保值增值工具 。 2020 年 杭州三產(chǎn)組成情況 4%50%46%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 數(shù)據(jù)來(lái)源：杭 州年鑒、 2020 年杭州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè) 杭州的 第三產(chǎn)業(yè) 一直以來(lái)就是優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，如旅游、會(huì)展、對(duì)外經(jīng)貿(mào)等產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)都有一定的影響力，且 對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率 已經(jīng) 達(dá)到 ％， 成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿ΑＨ耆丝诔錾?‰，人口自然增長(zhǎng)率 ‰。 二 、宗地 基本指標(biāo)情況 該項(xiàng)目總占地面積 34465 平方米，主要用于住宅（設(shè)配套公建）， 容積率≤，建筑密度≤ 30%，綠化率≥ 38%。 宗地該地塊東至豐譚路 ，南至 **.西城年華 ，西至 規(guī)劃南泉路，北至規(guī)劃道路。截至 2020 年年末，全市戶籍人口 萬(wàn)人（其中市區(qū)人口 萬(wàn)人），其中農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人。 2020 年 第三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 比重達(dá) ％，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率 已經(jīng) 達(dá)到 ％，成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。截?2020 年末 ，杭州城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到 億元 。采用點(diǎn)軸相結(jié)合的拓展方式，組團(tuán)之間保留必要的綠色生態(tài)開(kāi)敞空間，形成“一主三副、雙心雙軸、六大組團(tuán)、六條生態(tài)帶”開(kāi)放式空間結(jié)構(gòu)模式。 江南城：重點(diǎn)形成城廂、城北、濱江三個(gè)居住片區(qū)。 地區(qū)級(jí)和城市組團(tuán)中心：重點(diǎn)建設(shè)城站地區(qū)、鐵路東站地區(qū)、江濱五號(hào)區(qū)塊、賣魚橋 大關(guān) 拱宸橋、濱盛路中段、慶春路東段、文三路西段和三墩等地區(qū)級(jí)中心，以及塘棲、良渚、余杭、臨浦、瓜瀝、義蓬組團(tuán)中心。 （ 3）交通 三墩鎮(zhèn)東臨 104 國(guó)道，繞城公路貫穿中部。 此外， 沿古墩路，以留祥路以南、申花路北側(cè)地區(qū)為 規(guī)劃中的重點(diǎn) 科技商務(wù)中心 ， 即 依托 新 浙大建設(shè)科技商務(wù)中心 。 第 四 部分、 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境 一、整體市場(chǎng)概況 近幾年以來(lái)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)歷經(jīng)兩次比較大的宏觀調(diào)控依然保持了穩(wěn)步發(fā)展的勢(shì)頭，市場(chǎng)經(jīng)過(guò) 2020 年的短暫低迷、 2020 年的逐步復(fù)蘇之后， 2020 年又進(jìn)入房?jī)r(jià)快速上升市場(chǎng)銷售火爆的局面，反映了杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在較大的真實(shí)需求。 同時(shí)， 杭州 作為 中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的東部重要省份浙江省的 省會(huì)城市以及 全國(guó)最適宜居住的城市和著名的風(fēng)景旅游城市，外來(lái)的投資性購(gòu)房需求和本地的剛性購(gòu)房需求基礎(chǔ)在人口紅利的背景下仍然堅(jiān)固 。市場(chǎng)短期內(nèi)將會(huì)逐步面臨銷售壓力，行業(yè)整合加劇，但房?jī)r(jià)大幅下跌的可能很小。同時(shí)土地價(jià)格急劇攀升，平均地價(jià)增長(zhǎng) 60%，土地市場(chǎng)重現(xiàn) 2020 的火爆狀態(tài)。 五 、 需求分析 我們認(rèn)為推動(dòng)杭州市房地產(chǎn)保持旺盛需求，并將在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)繼續(xù)發(fā)揮其推動(dòng)作用的幾個(gè)基本因素是：城市地位的不斷提高、城市生活品質(zhì)的繼續(xù)提高；城市化進(jìn)程繼續(xù)加大；束縛的住房升級(jí)需求；中產(chǎn)階級(jí)的壯大。 隨著經(jīng)濟(jì)水平的增長(zhǎng)，居民對(duì)住房水平和質(zhì)量的需求 將 不斷增 長(zhǎng)，從而帶來(lái)對(duì)住房升級(jí)的強(qiáng)勁需求。 購(gòu)房人群地域特征 —— 異地購(gòu)房占絕對(duì)主導(dǎo) 30%39%24%7%杭州本地人 新杭州人 浙江省內(nèi)其他地方人 省外人士 消費(fèi)者購(gòu)買行為分析 從我們的調(diào)查結(jié)果看，杭州市消費(fèi)者購(gòu)房主要以一次置業(yè)為主 ，其中又以自助型需求和改善型需求為主。（圖 9— 6） 同時(shí)我們通過(guò)對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，在相同面積段的情況下客戶對(duì)于功能空間的要求明顯提高，兩個(gè)衛(wèi)生間