【正文】 /㎡） 分析、總結(jié) 需求群體分析 寫(xiě)字樓 **** **** **** **** ******** 公司、企業(yè)、外地駐京辦事機(jī)構(gòu)、投資客 商業(yè) **** **** **** **** ******** *******、投資客 所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查： ◆ 寫(xiě)字樓及商業(yè)： 樓盤(pán) 類型 **** **** **** **** *** *** 寫(xiě)字樓 √ √ √ √ √ √ 商業(yè) √ √ √ √ ◆ 本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)用房現(xiàn)有供給量： 樓盤(pán) 供給量 **** **** **** **** **** **** 建筑 面積 （㎡） **** **** **** **** **** **** 總結(jié)：從本項(xiàng)目區(qū)域路段樓盤(pán)開(kāi)發(fā)體量以及銷售狀況分析，本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)集群效應(yīng)明顯、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為活躍、另外開(kāi)發(fā)商對(duì) 政府規(guī)劃及解讀能力也有了明顯的提高。隨著 地區(qū)交通條件的改善和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)的分散、本地區(qū)商務(wù)環(huán)境將有明顯提高。 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 ◆ 項(xiàng)目劣勢(shì) (Weakness) □ **********************************。且從規(guī)劃 角度分析，未來(lái)幾年，項(xiàng)目周邊將營(yíng)造諸多辦公樓、公寓、星級(jí)酒店，故項(xiàng)目擬定位于開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓物業(yè)。 為避免有價(jià)無(wú)市的局面，本項(xiàng)目辦公樓的定價(jià)應(yīng)適度下調(diào)，且由于本項(xiàng)目將聯(lián)系數(shù)家意向客戶，通過(guò)大面積整層出售的形式運(yùn)營(yíng) 辦公樓，應(yīng)在銷售價(jià)格的制定方面采用靈活、多變的原則，故本項(xiàng)目銷售價(jià)格擬定為 ****元 /平米（均）。它是指列入商品房施工圖預(yù)（決）算的房屋建筑安裝工程費(fèi)用。 ◆ 該項(xiàng)費(fèi)用總計(jì)： ***元 /平米，合計(jì)費(fèi)用： *** **＝ ***萬(wàn)元。 □ 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)是指在施工過(guò)程中因自然災(zāi)害、人工、材料、設(shè)備、工程量等的變化而增加的費(fèi)用。 地下車位按 50％可銷售計(jì)算，每個(gè)車位 ****萬(wàn)元。 施工中的環(huán)保 現(xiàn)場(chǎng)施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋 風(fēng)板。 廢水處置產(chǎn)生的惡臭廢氣，采取活性炭過(guò)濾處理。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為合肥市居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來(lái)了巨大的改善：本項(xiàng)目的綠化面積將達(dá)到 ***%，本項(xiàng)目地處地段將會(huì)吸引較多二次置業(yè)和收入較高居民前來(lái)購(gòu)買。對(duì)于業(yè)主的辦公、交通、購(gòu)物、商務(wù)往來(lái)等都具備良好的配套條件。 對(duì)居民就業(yè)的影響：對(duì)北京的下崗職工、設(shè)計(jì)院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產(chǎn)生積極的影響；提高居民就業(yè)率，吸納無(wú)業(yè)居民就業(yè)。 結(jié)論 通過(guò)上述綜合分析可知，項(xiàng)目有著良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益，并能保證資金鏈的平衡，同時(shí)具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 強(qiáng)化本項(xiàng)目住宅、公寓以及商業(yè)與包河區(qū)馬鞍山路段整體規(guī)劃的結(jié)合，提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力。 社會(huì)因素影響范圍程度可能出現(xiàn)的后果措施建議。可見(jiàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將會(huì)給社會(huì)提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)。 垃圾由清潔車搬運(yùn)到城市指定堆放點(diǎn)。 混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響。 水泵進(jìn)出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機(jī)進(jìn)出口采用軟接頭。 根據(jù)目前的樓市行情和對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)到 2020 年 5 月寫(xiě)字樓銷售率在 60%左右，到 2020 年 11 月至 100％，全部售完； 商鋪 2020 年 8 月起售至 2020 年 5 月全部售完。 □ 按慣例：取銷售總額的 2～ 5%。 人防費(fèi)：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)按地面總建筑面積 **元 /平方米計(jì)收 。本項(xiàng)目商業(yè)用房的具體定位見(jiàn)表。 ◆ 本項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè) **棟 ***層的甲級(jí)辦公樓，總建筑面積 ****平米 根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)分析，目前，區(qū)域辦公樓以出售、租賃為主要經(jīng)營(yíng)方式， 租金在 *****元 /平米 /月左右。本項(xiàng)目屬未來(lái)的區(qū)域內(nèi)較為優(yōu)越的地段，將營(yíng)造 諸多公寓、住宅、星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓等。 項(xiàng)目人流分析 ◆ 目前本項(xiàng)目周邊主要人流是 ***， ***；小區(qū)東臨 **路雙向 **車道，來(lái)往車流量較大；交通系統(tǒng)較為發(fā)達(dá)，利于本項(xiàng)目未來(lái)的商業(yè)及 寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)。 銷售及租賃價(jià)格預(yù)測(cè) ◆ 本項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測(cè)： 商鋪類： ****元 /㎡（均） 寫(xiě)字樓類： ****元 /㎡（均） 推銷方式及措施 ◆ 本項(xiàng)目產(chǎn)品類型：寫(xiě)字樓＋商業(yè)裙樓； ◆ 建筑層數(shù)： ***層； ◆ 推 銷方式：先開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓，其次是商業(yè)裙樓部分； ◆ 銷 售措施（待定） 產(chǎn)品推銷費(fèi)用預(yù)測(cè) ◆ 按慣例：取銷售總額的 2～ 3%。項(xiàng)目的建設(shè)將帶來(lái)較好的社會(huì) 效益。為滿足人 民生活水平不斷提高的需求以及購(gòu)房消費(fèi)者日益理性的購(gòu)房需求，本項(xiàng)目按照現(xiàn)在商業(yè)及辦公模式將本項(xiàng)目建 設(shè)成優(yōu)良的商業(yè)環(huán) 境、完善的配套服務(wù)設(shè)施以及豐富的文化內(nèi)涵的中高檔物業(yè)。目前，據(jù)社科院發(fā)布的《 2020 年中國(guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》統(tǒng)計(jì)，去年北京全市普通商品住宅成交 萬(wàn)套，其中外省市個(gè)人購(gòu) 買所占比重為 %。 寫(xiě)字樓、商業(yè)等物業(yè)供需狀況 —— 供應(yīng)量與成交量近乎持平 據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年 4 月共批準(zhǔn)寫(xiě)字樓、商業(yè)等其他類型物業(yè)預(yù)售面積 萬(wàn)平方米，占商品房預(yù)售面積的 %；本月寫(xiě)字樓、商業(yè)總預(yù)售面積約 萬(wàn)平方米，占到商品房成交面積的 %?？傮w來(lái)看，預(yù)計(jì)租金水平將穩(wěn)步下調(diào)。在東二環(huán)路沿線，隨著總建筑面積 6 萬(wàn)多平方米的甲中國(guó)青年旅行社（中青旅）大廈開(kāi)始入駐，空置面積有所上升。 從售價(jià)上看， 1 季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均報(bào)價(jià)約為 17500 元 /建筑平方米，與上季度基本持平。 第 1 季度的別墅供應(yīng)較少，僅有山水四合院二期、中體奧林匹克花園 D 地塊、通州地區(qū)的美一棟三個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)。 截至 3 月底，北京市期房可售住宅套數(shù) 114545 套，可售期房住宅面積 1606 萬(wàn)平方米，較年初有較大幅度的下降。 優(yōu)先發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目用地和王府井、西單、前門等商業(yè)街改造升級(jí)建設(shè)用地。供地郊區(qū)化趨勢(shì)成為必然。 2020 年計(jì)劃供地 6500 公頃，其中市級(jí)指標(biāo) 3000 公頃，區(qū)縣 級(jí)指標(biāo) 3500 公頃。 我們的分析 是 ，如果數(shù)據(jù)是和去年同期相比，則不能完全說(shuō)明問(wèn)題，因?yàn)槿ツ?4 月份就開(kāi)明了宏觀調(diào)控，到 6 月份正是宏觀調(diào)控力度加大之時(shí)，房?jī)r(jià)的漲幅和交易量都受到一定影響，而今年 5 月份調(diào)控剛剛開(kāi)始，如果將兩個(gè)時(shí)期的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，缺乏一定可比性。商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，比去年同期下降 ％，其中住宅竣工面積 萬(wàn)平方米，下降了 32％。 北京樓市熱點(diǎn)區(qū)域分布在清河、朝青板塊、望京、酒仙橋、海淀山后、馬家堡 等區(qū)域。 總的看來(lái)， 2020 年北京的房地 產(chǎn)市場(chǎng)是建立在完全市場(chǎng)化基礎(chǔ)上公平競(jìng)爭(zhēng)的一年，整體行業(yè)的實(shí)力與運(yùn)作水平 得到較大的 提高，企業(yè)與居民對(duì)于房地產(chǎn)的需求 仍然 不斷地上升，政府對(duì)于土地供給的監(jiān)管政策將影響到今后幾年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)與發(fā)展。預(yù)計(jì) 2020 年市場(chǎng)對(duì)北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)需求將保持供需兩旺的市場(chǎng)前景，租金繼續(xù)保持平穩(wěn)。 相對(duì)于亞洲的香港、新加坡、馬來(lái)西亞、日本等地，北京的零售物業(yè)市場(chǎng)不夠成熟。北京未來(lái)將出現(xiàn)一些大型購(gòu)物設(shè)施和購(gòu)物街，例如華貿(mào)中心水世界商城、萬(wàn)柳購(gòu)物中心、中關(guān)村國(guó) 際商城、中關(guān)村廣場(chǎng)、金融街四季天地、西環(huán)廣場(chǎng)、酈城等等，面積在 935萬(wàn)平方米之間。新項(xiàng)目逐漸增多，不但對(duì)市場(chǎng)平均租金產(chǎn)生沖擊，更對(duì)落成較早的項(xiàng)目造成壓力。其中，東二環(huán)和東三 環(huán)及 CBD 周邊區(qū)域的供應(yīng)在 62 萬(wàn)平方米左右，這將 也 使 0304 年 以 來(lái)北京東部區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)不足的情況得到緩解。 項(xiàng)目性質(zhì)及主要特點(diǎn) ◆ 項(xiàng)目性質(zhì)為商業(yè)金融用地，本地塊現(xiàn)狀：廠房、辦公樓等。 項(xiàng)目所處位置 ***路段是 20202020 年北京房地產(chǎn)發(fā)展較為活躍地區(qū)之一 ，有著較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，擁有著良好的生態(tài)環(huán)境品質(zhì) 和明顯的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。 項(xiàng)目發(fā)展商情況 項(xiàng)目發(fā)展商： ****房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)發(fā)資質(zhì)： **資質(zhì) 法人代表： *** 注冊(cè)資金： ***萬(wàn)元 注冊(cè)號(hào)： ********** 項(xiàng)目評(píng)價(jià)目的 本報(bào) 告對(duì)北京立水橋項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評(píng)估。從企業(yè)經(jīng) 濟(jì)效益分析，由于市場(chǎng)上對(duì)辦寫(xiě)字樓及商業(yè)用房有著較為旺盛的需求，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)面臨著良好的市場(chǎng) 環(huán)境。 目前項(xiàng)目處于前期市場(chǎng)研究、概念設(shè)計(jì)階段。其中尤以 CBD 最為重要，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，距離首都機(jī)場(chǎng)半小時(shí)以內(nèi)的車程，濃郁的商業(yè)氛圍，成熟的配套設(shè)施，從未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)看，大型會(huì)計(jì)、律師事務(wù)所，咨詢顧問(wèn)公司，廣告公司等專業(yè)服務(wù)性公司在選擇辦公場(chǎng)所 時(shí)，越來(lái)越看重區(qū)域的國(guó)際化、商務(wù)化，以及寫(xiě)字樓的形象力。 中關(guān)村及亞運(yùn)村預(yù)計(jì)也有 29 萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓面積供應(yīng)，雖然該地區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)開(kāi)始放緩，但由于 2020 年該地區(qū)供應(yīng)量較大，在 2020 年時(shí) 基本是 處于消化 存量的階段，市場(chǎng)將繼續(xù)承受一定壓力。此外，楓葉園、香江花園四期的一些戶型在經(jīng)過(guò)裝修升級(jí)后租金會(huì)出現(xiàn)上調(diào)；高檔公寓項(xiàng)目，如位于東方廣場(chǎng)的匯賢 豪庭， 6 月開(kāi)始租賃，入住率達(dá)到 80%，萬(wàn)國(guó)公寓為 85%。營(yíng)業(yè)面積 1 萬(wàn)平方米以上的大型倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。另一方面，家樂(lè)福也在 對(duì)其在中國(guó)的 48 家店進(jìn)行 “升級(jí) ”。三環(huán)路以內(nèi)沒(méi)有可能有新的大量住宅項(xiàng)目供應(yīng)，新增的項(xiàng)目將多以高檔住宅為主，由于城中心內(nèi)的開(kāi)發(fā)用地已十分有限，因此市場(chǎng)的銷售價(jià)格也將上升。 商品房批準(zhǔn)預(yù)售與同期預(yù)售成交面積相差無(wú)幾，商品期房預(yù)售率為 ％，住宅預(yù)售率為 ％，說(shuō)明 1 季度商品房預(yù)售整體上是供求兩旺。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，說(shuō)明業(yè)界對(duì)于房地產(chǎn)的信心仍在 ；所以 這個(gè)數(shù)據(jù)持續(xù)增長(zhǎng)表現(xiàn)正常，因?yàn)閿?shù)據(jù)是與去年同期相比，而 2020年 ，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面受 8 對(duì)于持續(xù)增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，雖然 5 月中旬出臺(tái)了國(guó)六條，但真正較為有執(zhí)行力的國(guó)十五條是在 5 月 26 日才公布，因而政策的作用還沒(méi)有完全顯現(xiàn)。另外，一些樓盤(pán)