【正文】 /㎡） 分析、總結 需求群體分析 寫字樓 **** **** **** **** ******** 公司、企業(yè)、外地駐京辦事機構、投資客 商業(yè) **** **** **** **** ******** *******、投資客 所在區(qū)域內商業(yè)用房現有供給量及結構情況調查： ◆ 寫字樓及商業(yè)： 樓盤 類型 **** **** **** **** *** *** 寫字樓 √ √ √ √ √ √ 商業(yè) √ √ √ √ ◆ 本項目區(qū)域商業(yè)用房現有供給量： 樓盤 供給量 **** **** **** **** **** **** 建筑 面積 （㎡） **** **** **** **** **** **** 總結：從本項目區(qū)域路段樓盤開發(fā)體量以及銷售狀況分析，本區(qū)域的房地產市場集群效應明顯、市場競爭較為活躍、另外開發(fā)商對 政府規(guī)劃及解讀能力也有了明顯的提高。隨著 地區(qū)交通條件的改善和房地產開發(fā)熱點的分散、本地區(qū)商務環(huán)境將有明顯提高。 項目劣勢分析 ◆ 項目劣勢 (Weakness) □ **********************************。且從規(guī)劃 角度分析，未來幾年，項目周邊將營造諸多辦公樓、公寓、星級酒店，故項目擬定位于開發(fā)寫字樓物業(yè)。 為避免有價無市的局面，本項目辦公樓的定價應適度下調，且由于本項目將聯(lián)系數家意向客戶，通過大面積整層出售的形式運營 辦公樓，應在銷售價格的制定方面采用靈活、多變的原則，故本項目銷售價格擬定為 ****元 /平米（均）。它是指列入商品房施工圖預（決）算的房屋建筑安裝工程費用。 ◆ 該項費用總計： ***元 /平米，合計費用： *** **＝ ***萬元。 □ 不可預見費是指在施工過程中因自然災害、人工、材料、設備、工程量等的變化而增加的費用。 地下車位按 50％可銷售計算，每個車位 ****萬元。 施工中的環(huán)保 現場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過程中會產生大量粉塵，故建材的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋 風板。 廢水處置產生的惡臭廢氣，采取活性炭過濾處理。本小區(qū)的建設不但可以為合肥市居民提供高質量的住房，解決人們對優(yōu)質住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本項目的綠化面積將達到 ***%，本項目地處地段將會吸引較多二次置業(yè)和收入較高居民前來購買。對于業(yè)主的辦公、交通、購物、商務往來等都具備良好的配套條件。 對居民就業(yè)的影響：對北京的下崗職工、設計院、施工單位、監(jiān)理單位物業(yè)管理公司等產生積極的影響；提高居民就業(yè)率，吸納無業(yè)居民就業(yè)。 結論 通過上述綜合分析可知，項目有著良好的經濟、社會和環(huán)境效益，并能保證資金鏈的平衡，同時具有較強的抗風險能力。 強化本項目住宅、公寓以及商業(yè)與包河區(qū)馬鞍山路段整體規(guī)劃的結合，提高綜合競爭力。 社會因素影響范圍程度可能出現的后果措施建議。可見，本項目的建設將會給社會提供大量的就業(yè)機會。 垃圾由清潔車搬運到城市指定堆放點。 混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響。 水泵進出口均采用不銹鋼金屬軟管，風機進出口采用軟接頭。 根據目前的樓市行情和對宏觀經濟的預測，預計到 2020 年 5 月寫字樓銷售率在 60%左右，到 2020 年 11 月至 100％，全部售完； 商鋪 2020 年 8 月起售至 2020 年 5 月全部售完。 □ 按慣例：取銷售總額的 2～ 5%。 人防費：按合肥行業(yè)標準按地面總建筑面積 **元 /平方米計收 。本項目商業(yè)用房的具體定位見表。 ◆ 本項目規(guī)劃建設 **棟 ***層的甲級辦公樓，總建筑面積 ****平米 根據區(qū)域市場分析，目前，區(qū)域辦公樓以出售、租賃為主要經營方式， 租金在 *****元 /平米 /月左右。本項目屬未來的區(qū)域內較為優(yōu)越的地段，將營造 諸多公寓、住宅、星級酒店、購物中心、寫字樓等。 項目人流分析 ◆ 目前本項目周邊主要人流是 ***， ***；小區(qū)東臨 **路雙向 **車道，來往車流量較大；交通系統(tǒng)較為發(fā)達，利于本項目未來的商業(yè)及 寫字樓的開發(fā)。 銷售及租賃價格預測 ◆ 本項目銷售價格預測： 商鋪類： ****元 /㎡（均） 寫字樓類： ****元 /㎡（均） 推銷方式及措施 ◆ 本項目產品類型：寫字樓＋商業(yè)裙樓； ◆ 建筑層數： ***層； ◆ 推 銷方式：先開發(fā)寫字樓，其次是商業(yè)裙樓部分； ◆ 銷 售措施（待定） 產品推銷費用預測 ◆ 按慣例：取銷售總額的 2～ 3%。項目的建設將帶來較好的社會 效益。為滿足人 民生活水平不斷提高的需求以及購房消費者日益理性的購房需求，本項目按照現在商業(yè)及辦公模式將本項目建 設成優(yōu)良的商業(yè)環(huán) 境、完善的配套服務設施以及豐富的文化內涵的中高檔物業(yè)。目前，據社科院發(fā)布的《 2020 年中國房地產藍皮書》統(tǒng)計，去年北京全市普通商品住宅成交 萬套，其中外省市個人購 買所占比重為 %。 寫字樓、商業(yè)等物業(yè)供需狀況 —— 供應量與成交量近乎持平 據北京房地產交易管理網統(tǒng)計，今年 4 月共批準寫字樓、商業(yè)等其他類型物業(yè)預售面積 萬平方米，占商品房預售面積的 %；本月寫字樓、商業(yè)總預售面積約 萬平方米，占到商品房成交面積的 %?？傮w來看，預計租金水平將穩(wěn)步下調。在東二環(huán)路沿線，隨著總建筑面積 6 萬多平方米的甲中國青年旅行社（中青旅）大廈開始入駐，空置面積有所上升。 從售價上看， 1 季度北京甲級寫字樓平均報價約為 17500 元 /建筑平方米，與上季度基本持平。 第 1 季度的別墅供應較少，僅有山水四合院二期、中體奧林匹克花園 D 地塊、通州地區(qū)的美一棟三個項目開盤。 截至 3 月底，北京市期房可售住宅套數 114545 套，可售期房住宅面積 1606 萬平方米，較年初有較大幅度的下降。 優(yōu)先發(fā)展總部經濟項目用地和王府井、西單、前門等商業(yè)街改造升級建設用地。供地郊區(qū)化趨勢成為必然。 2020 年計劃供地 6500 公頃，其中市級指標 3000 公頃，區(qū)縣 級指標 3500 公頃。 我們的分析 是 ，如果數據是和去年同期相比，則不能完全說明問題，因為去年 4 月份就開明了宏觀調控，到 6 月份正是宏觀調控力度加大之時，房價的漲幅和交易量都受到一定影響，而今年 5 月份調控剛剛開始，如果將兩個時期的數據進行對比，缺乏一定可比性。商品房竣工面積 萬平方米，比去年同期下降 ％，其中住宅竣工面積 萬平方米，下降了 32％。 北京樓市熱點區(qū)域分布在清河、朝青板塊、望京、酒仙橋、海淀山后、馬家堡 等區(qū)域。 總的看來， 2020 年北京的房地 產市場是建立在完全市場化基礎上公平競爭的一年，整體行業(yè)的實力與運作水平 得到較大的 提高，企業(yè)與居民對于房地產的需求 仍然 不斷地上升，政府對于土地供給的監(jiān)管政策將影響到今后幾年北京房地產市場的走勢與發(fā)展。預計 2020 年市場對北京優(yōu)質零售物業(yè)市場需求將保持供需兩旺的市場前景，租金繼續(xù)保持平穩(wěn)。 相對于亞洲的香港、新加坡、馬來西亞、日本等地，北京的零售物業(yè)市場不夠成熟。北京未來將出現一些大型購物設施和購物街，例如華貿中心水世界商城、萬柳購物中心、中關村國 際商城、中關村廣場、金融街四季天地、西環(huán)廣場、酈城等等，面積在 935萬平方米之間。新項目逐漸增多，不但對市場平均租金產生沖擊，更對落成較早的項目造成壓力。其中，東二環(huán)和東三 環(huán)及 CBD 周邊區(qū)域的供應在 62 萬平方米左右，這將 也 使 0304 年 以 來北京東部區(qū)域優(yōu)質寫字樓市場供應不足的情況得到緩解。 項目性質及主要特點 ◆ 項目性質為商業(yè)金融用地，本地塊現狀：廠房、辦公樓等。 項目所處位置 ***路段是 20202020 年北京房地產發(fā)展較為活躍地區(qū)之一 ，有著較好的區(qū)位優(yōu)勢，擁有著良好的生態(tài)環(huán)境品質 和明顯的經濟效應。 項目發(fā)展商情況 項目發(fā)展商： ****房地產開發(fā)有限公司 開發(fā)資質： **資質 法人代表： *** 注冊資金： ***萬元 注冊號： ********** 項目評價目的 本報 告對北京立水橋項目的可行性進行評估。從企業(yè)經 濟效益分析，由于市場上對辦寫字樓及商業(yè)用房有著較為旺盛的需求，本項目的開發(fā)建設面臨著良好的市場 環(huán)境。 目前項目處于前期市場研究、概念設計階段。其中尤以 CBD 最為重要，四通八達的交通網絡，距離首都機場半小時以內的車程，濃郁的商業(yè)氛圍，成熟的配套設施，從未來的發(fā)展趨勢看，大型會計、律師事務所，咨詢顧問公司，廣告公司等專業(yè)服務性公司在選擇辦公場所 時，越來越看重區(qū)域的國際化、商務化，以及寫字樓的形象力。 中關村及亞運村預計也有 29 萬平方米寫字樓面積供應，雖然該地區(qū)市場供應開始放緩，但由于 2020 年該地區(qū)供應量較大，在 2020 年時 基本是 處于消化 存量的階段，市場將繼續(xù)承受一定壓力。此外，楓葉園、香江花園四期的一些戶型在經過裝修升級后租金會出現上調；高檔公寓項目，如位于東方廣場的匯賢 豪庭， 6 月開始租賃，入住率達到 80%，萬國公寓為 85%。營業(yè)面積 1 萬平方米以上的大型倉儲式商場只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。另一方面，家樂福也在 對其在中國的 48 家店進行 “升級 ”。三環(huán)路以內沒有可能有新的大量住宅項目供應，新增的項目將多以高檔住宅為主，由于城中心內的開發(fā)用地已十分有限，因此市場的銷售價格也將上升。 商品房批準預售與同期預售成交面積相差無幾，商品期房預售率為 ％，住宅預售率為 ％，說明 1 季度商品房預售整體上是供求兩旺。房地產開發(fā)投資的持續(xù)穩(wěn)定增長，說明業(yè)界對于房地產的信心仍在 ；所以 這個數據持續(xù)增長表現正常，因為數據是與去年同期相比，而 2020年 ，在房地產開發(fā)投資方面受 8 對于持續(xù)增長的房價，雖然 5 月中旬出臺了國六條，但真正較為有執(zhí)行力的國十五條是在 5 月 26 日才公布，因而政策的作用還沒有完全顯現。另外，一些樓盤由于地理位置