【正文】 銷(xiāo)售對(duì)本項(xiàng)目至關(guān)重要，因此應(yīng)該加強(qiáng)項(xiàng) 目的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節(jié)的工作。 對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響將會(huì)直接影響到項(xiàng)目建成使用后的居住人員。本項(xiàng)目周?chē)慕煌l件較好。 本項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)對(duì)于進(jìn)一步改善區(qū)域的居住、辦公及商務(wù)服務(wù)環(huán)境質(zhì)量有顯著的環(huán)境效益。 使用中的環(huán)保 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專(zhuān)用通氣立管。 地下蓄水池與污水池及管道間要求有 10 米以上的衛(wèi)生防護(hù)帶。 □ 銷(xiāo)售收入： 銷(xiāo)售在項(xiàng)目建設(shè)中進(jìn)行。本項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用約 ***萬(wàn)元（即 ***元 /平米）。 煤氣配套費(fèi)：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積 **元 /平方米計(jì)收。 □ 前期工程及專(zhuān)業(yè)費(fèi)用包括項(xiàng)目的可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、造價(jià)咨詢(xún)（標(biāo)底編制、決算審核等）等相關(guān)工程師的費(fèi)用，按： ***元 /平米，合計(jì)： **** **＝ ***萬(wàn)元。建議本項(xiàng)目辦公樓以集中出售給幾家辦公樓需求量大的客戶(hù)的形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，以減少資金占用，盡可能實(shí)現(xiàn)資金回收，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目威脅 分析 ◆ 威脅 (Threat) □ 項(xiàng)目地塊周邊尚未形成聚集的中高檔寫(xiě)字樓環(huán)境，將對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生不利的影響； □ 隨著未來(lái)寫(xiě)字樓、商業(yè)物業(yè)供給的增長(zhǎng)，市場(chǎng)能否保持強(qiáng)盛的吸納能力將對(duì)本項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生重要的影響。 □ 人氣優(yōu)勢(shì)： *********************************，本項(xiàng)目擁有良好的人氣環(huán)境。 市場(chǎng)研究 項(xiàng)目區(qū)位分析 ◆ 本項(xiàng)目位于北京市北五環(huán)外區(qū)域，項(xiàng)目周邊已交付和在售樓盤(pán)品質(zhì)在整個(gè)北京市五環(huán)外區(qū)域?qū)佥^好品質(zhì)類(lèi)，消費(fèi)者關(guān)注度也較 高； 該地區(qū)居住環(huán)境較為良好，目前區(qū)域辦公物業(yè)多為商務(wù)公寓和規(guī)模尚有較大空間。本項(xiàng)目將面臨較強(qiáng)的盈利空間，對(duì)于企業(yè)的利潤(rùn)增加及資本金積累有著較好的推動(dòng)作用。以人的尺度來(lái)重新安排 城市生活方式。 自推行土地招拍掛政策以來(lái)，政府實(shí)際上獲得了可觀的土地增值收益，上海就用這部分收益做了廉租房，給與低收入者住房保障。 價(jià)格分析 2020 年北京房?jī)r(jià)上升近 20%，今年北京的房?jī)r(jià)漲幅更不遜于去年， 4 月房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高，數(shù)月之內(nèi)單價(jià)上漲幾百甚至千元的項(xiàng)目比比皆是， 我們?cè)诖?做出如下解析和建議： 去年土地供應(yīng)計(jì)劃的執(zhí)行偏差導(dǎo)致供應(yīng)量嚴(yán)重不足，加上部分開(kāi)發(fā)商囤積土地及由土地轉(zhuǎn)化為有效市場(chǎng)供應(yīng)量的滯后效應(yīng)皆使本月的供應(yīng)量低于去年同期，本月住宅期房預(yù)售率高達(dá) %，需求之強(qiáng)勁可見(jiàn)一斑，供求關(guān)系失衡致使房?jī)r(jià)迅速攀升。 銷(xiāo)售方面，人民幣升值等因素仍將促進(jìn)未來(lái)投資需求的增加，今年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的銷(xiāo)售價(jià)格預(yù)計(jì)將保持穩(wěn)定上升趨勢(shì)。 中關(guān)村地區(qū)寫(xiě)字樓存量位居北京各商圈之首，加之該區(qū)域有很多項(xiàng)目注入市場(chǎng)，需要一段時(shí)間來(lái)消化。日本基金購(gòu)置了華貿(mào)中心兩座尚未完工的辦公樓。 別墅市場(chǎng)分析 國(guó)土資源部在今年供地 計(jì)劃中表示，對(duì)于高檔住宅用地，要進(jìn)行嚴(yán)格限制，獨(dú)門(mén)獨(dú)戶(hù)的別墅則要嚴(yán)格禁止?，F(xiàn)房與期房可售面積多達(dá) 1872 萬(wàn)平米，按照 05 年平均銷(xiāo)售速度，幾乎需要半年消化時(shí)間。如果上年剩余的 800 公頃再轉(zhuǎn)到今年，則今年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地供應(yīng)相當(dāng)充足，現(xiàn)在最主要的則是如何能夠按照計(jì)劃落實(shí)到位?！队?jì)劃》確?？⒐?200 萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房所需的用地供應(yīng)，明確了新經(jīng)濟(jì)適用房限定供地范圍：鼓勵(lì)南城、四環(huán)外軌道交通沿線建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房；東、西、北四環(huán)路內(nèi)和南三環(huán)路內(nèi)不再新增 除比照經(jīng)濟(jì)適用住房管理的危改文保項(xiàng)目或房改帶危改等項(xiàng)目外的經(jīng)濟(jì)適用住房用地。 對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，重點(diǎn)關(guān)注的是區(qū)縣分解指標(biāo)和經(jīng)營(yíng)用地指標(biāo)，通過(guò)統(tǒng)計(jì)比較，朝陽(yáng)、海淀、通州、順義、大興五個(gè)區(qū)縣所 占比例較高，分別在 10％左右。供應(yīng)雖然可能會(huì)減少，但也難 以判斷 高端住宅的價(jià)格會(huì) 漲幅多少 ，畢竟價(jià)格基數(shù)已經(jīng) 相對(duì)較高 ，而且需求人群畢竟是少數(shù)，需求也沒(méi)有以往那么強(qiáng)烈，較難出現(xiàn)搶購(gòu)場(chǎng)面。這預(yù)示著在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，現(xiàn)房的供應(yīng)量會(huì)有所減少，一定程度上可能會(huì)提升現(xiàn)房的價(jià)格。在 5 月宏觀調(diào)控加強(qiáng)的情況下，房?jī)r(jià)仍能實(shí)現(xiàn)較大幅度上漲，超出不少人的預(yù)料，特別是高檔住宅，漲幅雖不及普通住宅，但其本身價(jià)格基數(shù)較高，更有一些業(yè)內(nèi)人士無(wú)預(yù)測(cè)，由于新政調(diào)控重點(diǎn)不在高檔住宅，一些從 6 月份開(kāi)始實(shí)施的政策更是利好消息，因而未來(lái)其價(jià)格還可能持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。 2020 年，在國(guó)家實(shí)施一系列宏觀政策后，房地產(chǎn)投資得到有效控制。 普通住宅需求進(jìn)一步上升 2020 年北京住宅銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額增幅達(dá) 20%以上的比例，在 2020 年市場(chǎng)的需求 仍有 進(jìn) 一步 的 增加，受土地供應(yīng)的影響，新增的住宅項(xiàng)目供給與 2020 年持平或有小幅的下降，因此住宅的銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)。但是，如此大量的未來(lái)新增商業(yè)面積，可能仍難以滿足眾多亟待進(jìn)入高檔地段的零售商的需求。未來(lái)商業(yè)區(qū)主要集中在前門(mén)、崇文門(mén)地區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村科技園以及四環(huán)和五環(huán)地區(qū)。 2020 年北京市場(chǎng)高級(jí)住宅的供應(yīng)量在 4000 套左右，市場(chǎng)總體需求量比 2020 年有所上升，但受新增供應(yīng)量增加的影響，市場(chǎng)的租賃價(jià)格將與 2020 年持平或有緩慢的下降，受開(kāi)發(fā)商的專(zhuān)業(yè)水平有所提高的影響，高級(jí)住宅的產(chǎn)品品質(zhì)也會(huì)更好。 同時(shí)，由于該地區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓平均空置率處在較低水平，壓力相對(duì)較小，所以，上述地區(qū)寫(xiě)字樓平均租金在 2020 年 仍然 保持相對(duì)較為平穩(wěn)的發(fā)展。上地商圈以富地大廈、金隅科技中心、盈創(chuàng)動(dòng)力為代表迅速崛起，開(kāi)始向二線商圈沖擊。 建筑占地面積： ****㎡； 綠地率： **％。 項(xiàng)目評(píng)價(jià)依據(jù) （ 1） 中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》； （ 2） ****設(shè)計(jì)院有限公司設(shè)計(jì)的《北京立水橋項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案》； （ 3） 中華人民共和國(guó)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本） （ 4） 委托方提供的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有關(guān)資料 建設(shè)必要性 從社會(huì)效益角度分析，本項(xiàng)目的建設(shè)符合北五環(huán)外的控制性規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。為北五環(huán)外的規(guī)劃建設(shè)提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品， 滿足區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于寫(xiě)字樓及商業(yè)用房的需求，同時(shí)進(jìn)一步繁榮北五環(huán)外路 段區(qū)域。 停車(chē)位： ****輛（地面： **輛；地下： ***輛）。但 CBD、金融街、中關(guān)村在高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)上的定位仍是不可動(dòng)搖的 。 西部的金融街地區(qū)也進(jìn)入 了 落成高峰期。 目前，新的別墅項(xiàng)目還沒(méi)有對(duì)別墅市場(chǎng)產(chǎn)生大的影響。王府井商業(yè)中心主體部分營(yíng)業(yè)面積總規(guī)?？刂圃?45 萬(wàn)平方米左右；西單商業(yè) 中心營(yíng)業(yè)面積總規(guī)?？刂圃?40 萬(wàn)平方米；馬甸地區(qū)將建立一個(gè)商業(yè)區(qū)來(lái)服務(wù)周邊居民，商業(yè)區(qū)的營(yíng)業(yè)面積在 10 萬(wàn) 20 萬(wàn)平方米之間；大鐘寺與雙榆樹(shù)地區(qū)商業(yè)將共同組成新型現(xiàn)代化商業(yè)中心，營(yíng)業(yè)面積總規(guī)模在 20 萬(wàn) 平方米左右。 為了充分利用目前商鋪面積供求之間的差距，確保與 今年 和 2020 年入市新項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)有的一些購(gòu)物中心正試圖提高其建筑外觀和零售租戶(hù)的檔次。由于 2020 年 已 進(jìn)入奧運(yùn)會(huì)準(zhǔn)備的前期，各種市政建設(shè)與軌道交通的建設(shè)將市場(chǎng)的中心區(qū)繼續(xù)向外擴(kuò)展，圍繞在這些輕軌與地鐵沿線的項(xiàng)目將熱銷(xiāo)。但今年 12 月， 北京 市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，比上年同期增長(zhǎng) ％；占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為 ％，高于上年同期 個(gè)百分點(diǎn)。 北京 15 月普宅價(jià)上漲 ％ ，高檔住宅價(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng) 政策調(diào)控作用未到 “ 顯現(xiàn)期 ” 現(xiàn)房供應(yīng)量減少 宏觀調(diào)控的力度一波強(qiáng)似一波，據(jù)官方公布數(shù)據(jù)， 5 月份部分城市、地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅有所回落，北京的情況更成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。 2020 年 5 月普宅價(jià)格上漲 ％ 在價(jià)格方面，今年以來(lái)，北京市新建商品房?jī)r(jià)格漲幅繼續(xù)上漲， 15 月，普通住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)為 ％，各當(dāng)月指數(shù)分別為 ％、 ％、 ％、 ％、 ％。 對(duì)于 國(guó)家 將 不再 批別墅用地的政策從今年 6 月 1 日起實(shí)施，使得現(xiàn)有的別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期會(huì)有所調(diào)高。 □ 2020 年 北京市 供地計(jì)劃特點(diǎn) 分析 1）住宅和商服用地減少，經(jīng)濟(jì)適用房反增。目前，初步確定的 7 塊經(jīng)濟(jì)適用房備選地，豐臺(tái)占 3塊，朝陽(yáng)、門(mén)頭溝、海淀和石景山各占一塊。 即使上述目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)，但成業(yè)行認(rèn)為土地 供應(yīng)不足以降低地價(jià)，更不可能抑制房?jī)r(jià)上漲。 區(qū)位分析 1 季度住宅產(chǎn)品的平均銷(xiāo)售價(jià)格為 7168 元／平方米，同比上漲了 933 元／平方米，漲幅為 15%左右。 政府對(duì)高檔別墅供地實(shí)施禁令理論上有助于現(xiàn)有別墅項(xiàng)目售價(jià)的提升，但實(shí)際上別墅市場(chǎng)的價(jià)格上漲幅度并不明顯。中油國(guó)際在亞運(yùn)村地區(qū)的名人廣場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)了近 萬(wàn)平方米的辦公面積。盡管空置率有所降低，但總體水平仍然很高，租金水平下跌至 19 美元 /月 .平方米。 □ 以 2020 年 4 月份為依據(jù)點(diǎn)進(jìn)行分析總結(jié) 2020 年 4 月份，京城房?jī)r(jià)攀升至前所未有的高位，成交量再創(chuàng)新高。 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。 目前市場(chǎng)及輿論方面均在嚴(yán)重誤導(dǎo)百姓，其實(shí)居者有其屋并非意味著居者購(gòu)其屋，只有確立廉租房保障機(jī)制，大力發(fā)展二手房買(mǎi)賣(mài)與租賃，實(shí)現(xiàn)梯次消費(fèi)，方能使房地產(chǎn)市場(chǎng)日益 走上健康發(fā)展軌道?？臻g尺度會(huì)對(duì)人的情緒和感受產(chǎn)生影響。 不論從社會(huì)效益或企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析，本項(xiàng)目的投資有著充分的必要性。區(qū)域內(nèi)辦公企業(yè)以傳統(tǒng)行業(yè)、中小型公司為主。 □ 交通優(yōu)勢(shì)： ******************************************。 項(xiàng)目產(chǎn)品方案 ◆ 本項(xiàng)目擬建設(shè)規(guī)劃寫(xiě)字樓、商業(yè)裙樓； ◆ 面積標(biāo)準(zhǔn)：寫(xiě)字樓建筑面積從 *******平方米不等； ◆ 寫(xiě)字樓 市場(chǎng)定位： 項(xiàng)目位于北五環(huán)外，距離本項(xiàng)目較近區(qū)域發(fā)展成熟，聚集著較高素質(zhì)和經(jīng)濟(jì)能力的需求群體。 ◇ 辦公樓品質(zhì) 本項(xiàng)目地塊位于北五環(huán)外，有著較好的區(qū)位因素，且區(qū)域辦公樓以高品質(zhì)的甲級(jí)辦公樓目前尚有發(fā)展空間，故本項(xiàng)目定位于甲級(jí)涉外寫(xiě)字樓 。 □ 房屋建筑物建筑安裝費(fèi)用通常也稱(chēng)工程造價(jià)。 智能化系統(tǒng)費(fèi)：按合肥行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以建筑面積 **元 /平方米計(jì)收。 □ 營(yíng)業(yè)稅支出費(fèi)用：按 ***元 /平米計(jì)，則合計(jì)： ***萬(wàn)元。寫(xiě)字樓平均銷(xiāo)售價(jià)格為 ***元 /平米；商鋪平均銷(xiāo)售價(jià)格為 6800元 /平米。 水泵等振動(dòng)較大設(shè)備均采用減振器或減振墊。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。 總體結(jié)論及建議 ◆ 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，尤其是住宅房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的核心，它對(duì)拉動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)起到了至關(guān)重要的作用隨著人民生活水平的提高，人們對(duì)住房的需求不僅僅滿足于有一個(gè)基本的居住條件，人們現(xiàn)在更加重視居住的質(zhì)量， 居住的環(huán)境（包括室內(nèi)環(huán)境和室內(nèi)環(huán)境），本小區(qū)的建房目標(biāo)就是要建造適合人們居住生活的良好的環(huán)境。建成后交通 和市場(chǎng)環(huán)境應(yīng)大體滿足需求。提高人們的住房質(zhì)量，提高了小區(qū)業(yè)主的辦公環(huán)境。 以營(yíng)造高品質(zhì)物業(yè)為開(kāi)發(fā)建設(shè)理念，利用本項(xiàng)目的建設(shè)提高發(fā)展商知名