【正文】 度，樹立發(fā)展商在高端物業(yè)的品牌形象。 保證項目的品質，作出永久性作品。 對居民收 入的影響項目市場價格與工薪階層居民收入平衡，但對低收入居民影響較大無嚴重后果較為適應可以采用分期付款等多種付款方式。 ◆ 項目對所在地的互適性分析 該項目開發(fā)完畢后，所在地人流，車流將有很大的增量，對交通和市場將有更高的要求。 項目建成環(huán)境效益 本項目住宅、公寓、商業(yè)規(guī)劃設計體現(xiàn)了高品質、現(xiàn)代、簡約的概念；強調了以人為本、優(yōu)質居住服務的精 神；商鋪的設計則極力為住宅和公寓營造良好的購物、娛樂的環(huán)境，使人們在緊張的工作之余，可以盡情地放松，緩解壓力。 環(huán)保措施與工程進度作到“三同時”； 施工中不產生超標準的空氣污染 ； 建筑垃圾及時清理、文明施工。 通風系統(tǒng)均安裝消聲器。 第四部分 項目可行性分析結論 經濟評價 □ 經營方案： 本項目建成后將寫字樓、商鋪均用于出售，計劃在兩年內完成 銷售。我們在此取 3％。 供水供電配套費：按合肥行業(yè)標準以建筑面積 **元 /平方米計收。 表：商業(yè)用房具體市場定位 項目 商業(yè)用房 銷售價格 ***元 /平米 銷售方式 1****層商鋪單元整體出 售 建筑面積 ****平米 客戶定位 投資企業(yè)及人士、各類商業(yè)經營群體 經營業(yè)態(tài)規(guī)劃 商務服務、餐飲、購物中心 第三部分 項目經濟分析 投資估算 □ 本項目占地面積為 ****平方米的土地，土地取得的總費用是 ****萬元（即 ****萬 /畝，分攤到建筑面積 ***元 /平米）。 ◇ 辦公樓運營形式 目前，銷售為主及租賃為輔是區(qū)域辦公樓市場的主要運營方式，根據(jù)上述項目 SWOT 分析，考慮到本項目的開發(fā)商尚未確定高端物 業(yè)開發(fā)的品牌效應，且項目地塊周邊以居住物業(yè)為主，尚未出現(xiàn)成熟的高檔辦公區(qū)域。本項目作為區(qū)域內中期發(fā)展項目，將充分享受政策、市場、規(guī)劃等方面 的積極因素。 項目周邊規(guī)劃 ◆ 項目周邊近兩年主要的規(guī)劃： ***************； ***********************； ************************； SWOT 分析 項目優(yōu)勢分析 ◆ 項目優(yōu)勢 (Strength) □ 位置優(yōu)勢： **********************************。我們在此取 3％，約 ****萬。 從企業(yè)經濟效益 分析，由于市場上對北五環(huán)外周邊區(qū)域的商業(yè)、寫字樓用房有著較為旺盛的需求，本項目的投資建設面臨著 良好的市場環(huán)境。 ◆ 規(guī)劃說明 本項目的核心是在傳統(tǒng)的聚落方式中發(fā)掘它一些非常人性化空間組織的要素，重新整合道現(xiàn)代生活中來。 目前政府已采取了一系列平抑房價的措施，如加大推出招拍掛土地的力度、在今年土地計劃中增加對中小戶型、中低價商品房、經濟適用房的土地供應、上調銀行存貸款利率、控制二次購房和投機性購房等等，預計還會有后續(xù)措施出臺。 隨著寫字樓、商業(yè)的銷售旺季來臨及外國資本的進入，本月成交量大幅上升（其中寫字樓銷售勢頭較好，商業(yè)銷售壓力較大），供應量與成交量近乎持平，預示著存量房正逐步被市場消化。但是能滿足最高端客戶需求的頂級寫字樓數(shù)量仍然不多，預計此類項目租金將會繼續(xù)保持穩(wěn)定。燕莎地區(qū)在佳城廣場等高檔寫字樓的帶動下，該區(qū)域的租金水平有所上漲。 北京寫字樓大宗成交仍然表現(xiàn)活躍， 1 季度香港瑞安集團公司購置了總面積為 13 萬平方米華普中心的兩幢寫字樓。 熱點板塊 熱點板塊主要集中在朝青板塊和朝陽公園地區(qū)。此外，北京市共有現(xiàn)房項目 908 個，未簽約住宅現(xiàn)房 15787 套，面積約 266 萬平米。 結論 2020 年北京土地供應計劃中，住宅和經濟適用房用地總量為 1950 公頃，而實際供應則為 880 公頃，如果今年 1900 公頃的土地完全進入市場，基本可以滿足市場需求。 （ 3）鼓勵經濟適用房等普通住宅建設，限制高檔項目用地。前者包括中央項目 700公頃、市重點建設工程 2000 公頃和機動指標 300 公頃；后者中的 40％分解到城八區(qū)， 60％分解到其他郊縣和經濟開發(fā)區(qū)。 高檔住宅增長穩(wěn)定 目前對于高檔住宅前 5 個月 ％的價格漲幅，仍是利好消息居多，以別墅項目表現(xiàn)得最為明顯。全市住宅施工 萬平方米，比去年同期下降了 ％。 2020 年 15 月， 北京 市普通住宅價格累計上漲 ％，而高檔住宅前 5 個月的價格也累計上漲 ％。 □ 北京市 第一 季度入市新盤 26 個 。但地處主要商業(yè)區(qū)的優(yōu)質上鋪租金仍有上漲空間。不過，從現(xiàn)在到 2020 年， 優(yōu)質零售物業(yè)的新增供應將接近 300 萬平方米，其中大部分集中在 CBD 和中關村等熱點區(qū)域。 另外， 北京市商業(yè)發(fā)展的重點將轉移到三環(huán)路、四環(huán)路及五環(huán)路以外的周邊地區(qū)。在此情況下，發(fā)展商多采取降低租金的方式刺激市場需求，而有些小業(yè)主更是采取對所持 物業(yè)進行重新裝修，更換家具、電器等措施來增加競爭力。與此同時，如此大的供應集中在東部，且時間又 相對 集中， 也使得 該地區(qū) 房地產 市場受到一定程度的沖擊，但旺盛的市場需求仍將對該地區(qū)優(yōu)質寫字樓市場起到一定的支撐。 研究工作依據(jù) ◆ 規(guī)劃設計方案結合實際市場調研 可行性研究結論 市場分析預測 ◆ 北京市房地產市場調查 □ 2020 年， 北京市房地產市場 在商圈分布上除傳統(tǒng)的 CBD、金融街、中關村三大商 圈外，朝外、燕莎、奧運村、長安街等二線商圈進一步走向成熟，并大有后來居上之勢。 項目規(guī)劃指標 ◆ 主要經濟技術指標： 項目規(guī)劃用地： 8730 ㎡； 居住戶數(shù)：寫字樓： ****戶；商業(yè)： ****戶； 總建筑面積： 30555 ㎡； 其中： 寫字樓： ****㎡； 商業(yè)： 19592 ㎡； 寫字樓層數(shù)： **層； 建筑控制高度： 45m 居住區(qū)建筑面積 毛密度（容積率）： 。其主要評價目的為： （ 1） 投資環(huán)境研究分析，把握宏觀市場環(huán)境 （ 2） 市場研究分析，確定項目的市場定位（包括但不限于銷售價格定位） （ 3） 通過對該項目投資開發(fā)總價值、投資成本費用、資金籌劃計劃、銷售收入、經營成本、稅金等基礎數(shù)據(jù)的預測和選定，利用利潤率、凈現(xiàn)值、投資內部收益率、投資回收期等經濟指標對項目進行盈利能力分析及評價； （ 4） 通過對項目現(xiàn)金流量、資金來源與運用對項目進行貸款償還能力分析，幫助開發(fā)商安排融資計劃； （ 5） 通過對項目的敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析、對項目進行不確定性分析； （ 6） 為委 托方進行項目決策、開發(fā)、經營和管理提供參考； （ 7） 為政府進行項目審批提供參考和依據(jù)。項目的建設將帶來較好的社會效益。 項目建設現(xiàn)狀 本項目是北五環(huán)外路段整體規(guī)劃中，集高檔寫字樓及商業(yè)裙樓于一體的高品質房地產開發(fā)項目。 據(jù)相關部門統(tǒng)計： 90%以上的 20202020 年完工的甲級寫字樓均位于以上三個地區(qū)。 2020 年該地區(qū)有 4 個項目竣工，落成面積達 38 萬平方米，但該地區(qū)的市場供應和需求一直以來對北京優(yōu)質寫字樓市場的影響較小，這是由于金融街特殊的客戶群所決定的，但對市場仍將產生一定的影響。一些在租賃市場表現(xiàn)活躍的項目主要情況如下： 較受租戶歡迎的別墅項目，如香江花園、萊蒙湖別墅的一些戶型均有客戶待租，租金保持平穩(wěn)。 為了控制商場和超市的數(shù)量和規(guī)模，避免北京出現(xiàn)商業(yè)過剩的局面，政府提出了一些措施，包括：營業(yè)面積 1 萬平方米以上的大型商場，只能布局在市級商業(yè)中心和規(guī)劃的大型多功能購物中心內。尤其是東方廣場、新東安，甚而國貿都在大張旗鼓地實施重新定位戰(zhàn)略。在 2020 年住宅項目的主要供給區(qū)域在四環(huán)與五環(huán) 以及五環(huán)外區(qū)域 ，項目的品質均較以前區(qū)域內樓盤有大幅提高。 2020 年 13 月，全市批準預售商 品房面積 萬平米，其中住宅批準預售面積 萬平，商品房預售登記面積 萬平米，其中住宅為 萬平米。 從整個 15 月 份來看 ，北京市完成房地產開發(fā)投資 億元，比上年同期增長 ％，增幅高于一季度 5 個百分點。 在此， 價格指數(shù)累計 顯示的是今年前 5 月平均增長速度與去年同期平均增長速度之比，以普通住宅價格指數(shù)為例，五月份的價格增長速度突破了兩位數(shù)大關，達到 ％。五六月份別墅價格會上漲，一方面表現(xiàn)為政策限制導致了產品稀缺，另一方面，高端產品本身上漲幅度就比較慢，賣得也慢，雖然銷售場面沒有以前火爆，但價格下降空間不大。今年計劃住宅商品房用地供應量為 1600 公頃，比去年減少 150 公頃，商服用地也由 550公頃減少到 300 公頃。 住宅商品房用地要優(yōu)先支持中小戶型普通商品住房建設用地供應；鼓勵節(jié)能節(jié)地節(jié)材型住宅項目建設用地供應；鼓勵新城在交通條件便利區(qū)域建設普通商品房的用地供應。因為目前土地市場分布很不均衡，有實力開發(fā)商為了長期儲備擁有越來越多的土地；眾多中小開發(fā)商面對招、拍、掛土地出讓方式，由于自身實力有限，逐漸被排除游戲圈。 從期房銷售來看， 12 月，全市商品住宅預售交易平均價格 6776 元 /平方米，同比上漲了 997 元 /平方米，漲幅為 ％，延續(xù)了去年的增長態(tài)勢。 寫字樓市場分析及預測 寫字樓銷售市場 第 1 季度，北京市寫字樓市場開局平穩(wěn)。 寫字樓租賃市場 第 1 季度，北京寫字樓租賃價格保持穩(wěn)定，甲級寫字樓市場平均租金為人民幣 7 元 /天 /平方米，與去年第四季度基本持平。隨著中關村商圈的多個寫字樓步入現(xiàn)房 、準現(xiàn)房階段，吸引了不少中資企業(yè)在此投資置業(yè)。再次印證了北京在全國的特殊地位及其獨特的市場特征。 4 月 份 8 個新開盤項目中有 5 個均價在 7000 元 /平方米以上，其余 3 個都位于南五環(huán)外偏遠區(qū)域。 項目地塊分析 ◆ 項目位于北京市 北五環(huán)外，安立路與立水橋道路的交匯處 ， 2020 年下半年至 2020 年上半年，本區(qū)域在售樓盤對北京市房地產市場具有一定的影響力， 不論是從房屋的品質，開發(fā)商實力，以及區(qū)域內的商業(yè)配套設施和住宅消費群的檔次以及未來發(fā)展趨向都具有一定的代表性。建議本項目的空間體系中，每一個空間層次的接到寬度、鋪地材質、色 彩選擇、景觀構造都會有變化，因此，進入本項目的空間層次，會讓業(yè)主更加有安全、舒適的氛圍。 市場研究 所在區(qū)域內商業(yè)用房 2020 年供給量及結構情況調查： 類型 銷售面積 （㎡） 竣工面積 （㎡） 空置率 租售價格 （元