【正文】 根據(jù)市場分析確定各期開發(fā)內(nèi)容如下： 一期 住宅一期 商業(yè)一期 二期 辦公一期 辦公二期 住宅二期 三期 商業(yè)二期 酒店 辦公三期 二、 工程開發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn) 開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積，時(shí)間節(jié)點(diǎn)如下： 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)表 序號 開發(fā)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)名稱 目標(biāo)計(jì)劃時(shí)間 一期 二期 三期 …… 建筑面積指標(biāo) 可售 /可租面積指標(biāo) 1 規(guī)劃方案設(shè)計(jì) 2 取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 3 取得土地使用權(quán)證 4 施工圖報(bào)建 /《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 5 獲得《施工許可證》 6 開工 7 取得《預(yù)售許可證》 8 主體封頂 9 銷售開盤時(shí) 間 46 10 招租開始時(shí)間 10 竣工驗(yàn)收（入?。r(shí)間 三、項(xiàng)目租售收入測算 租售價(jià)格計(jì)劃： 2020 年以前的價(jià)格為報(bào)告正文中預(yù)測的價(jià)格， 建設(shè)期按季度預(yù)測。 5. 市政配套設(shè)施對規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響。 合資經(jīng)營方式 （如四季酒店）： 此方式與委托經(jīng)營的不同之處僅在于國際管理集團(tuán)以入股的形式構(gòu)成合作關(guān)系，使其與集團(tuán)業(yè)績直接相關(guān)。 基于保守的原則，本項(xiàng)目的酒店開業(yè)第一年的平均入住率水平在50%，第二年即可達(dá)到 70%的正常水平。因此，建議該項(xiàng)目充分利用其土地自然資源，為酒店提供專有的綠化地帶，從而真正做到鬧中取靜，開敞性和私密性的平衡。 劣勢 ? 較之與浦東目前其他 五星級酒店所處位置相對集中的特點(diǎn)，該地塊的位置較為獨(dú)立，積聚性較差，難以引起注意。 特有客房 7 層的嘉賓軒行政樓有 82套客房 /套房，為客人提供私人化的貼心服務(wù)。 目前浦東唯一靠濱江的酒店，且正對浦西外灘萬國博覽建筑群 獨(dú)特的建筑造型，且地處浦西高檔商業(yè)中心。鑒于此，我們認(rèn)為浦東五星級酒店仍具有一定的長遠(yuǎn)發(fā)展?jié)摿?。屆時(shí)，浦東國際機(jī)場對浦東地區(qū)的客源的支持作用將日見效果。至 2001 年底，全市五星級酒店累計(jì)客房數(shù) 8709間。 1998 年的客房出租率僅為 %。期間出現(xiàn)了兩個(gè)供應(yīng)高峰階段。 價(jià)位特征：五星級酒店的平均房價(jià)是浦東 遠(yuǎn)高于浦西各區(qū)。我們按照國際甲級寫字樓的租金為本項(xiàng)目寫字樓租金定價(jià)。面對未來激烈競爭所帶來的威脅。 綜合上述分析，競爭性項(xiàng)目對本項(xiàng)目的主要借鑒意義如下： ? 選準(zhǔn)進(jìn)入市場時(shí)機(jī) ? 盡可能不斷提升物業(yè)管理水平 ? 清晰的營銷策略，尤其是對目標(biāo)客戶 由于目前國際甲級寫字樓的供應(yīng)有限，因此競爭尚不激烈，隨著一批項(xiàng)目的開工，國際甲級寫字樓的競爭程度會(huì)加大，尤其是與本地塊臨近的項(xiàng)目。 27 各主要商務(wù)區(qū)比較 優(yōu)勢 劣勢 南京西 路 樓盤品質(zhì)高檔 酒店等商務(wù)配套齊全 靠近軌道交通線 高檔寫字樓較少且除恒隆廣場、梅龍鎮(zhèn)和中信泰富外其他缺乏呼應(yīng) 淮海中路 樓盤品質(zhì)較高 商業(yè)積聚效應(yīng)高 靠近軌道交通線 淮海路主干道易堵車 缺乏商務(wù)配套設(shè)施 陸家嘴 金融中心 政策支持 寫字樓積聚效應(yīng)在上海市最高 寫字樓高中低檔搭配合理 酒店、機(jī)場商務(wù)配套設(shè)施齊全 越江交通尚不夠便捷 商業(yè)氣氛不夠 虹橋 傳統(tǒng)開發(fā)區(qū) 在海外有一定知名度 周邊有大量高品質(zhì)住宅 遠(yuǎn)離軌道交通線 容易堵車 缺乏高檔樓盤，且較為陳舊 人民廣場 傳統(tǒng)商業(yè)、政治中心 交通便捷 樓 盤品質(zhì)總體不高 寫字樓缺乏呼應(yīng) 周邊辦公地塊成交情況 (略 ) 結(jié)論 上海經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展為需求提供了有利支撐，陸家嘴的產(chǎn)業(yè)特征也有利于寫字樓的發(fā)展。高檔寫字樓的客戶一般是對風(fēng)險(xiǎn)抵抗能力很強(qiáng)的大公司，而普通寫字樓的客戶以中小型的公司為主，在抵抗風(fēng)險(xiǎn)方面不如大公司，從而造成了寫字樓的這種特征。因此，結(jié)合對甲級寫字樓的預(yù)測，可以判斷未來國際甲級寫字樓有良好的市場前景。而 1997 年開始的市場蕭條源于 政府人為開發(fā)浦東以及經(jīng)濟(jì)過熱產(chǎn)生，隨著市場化程度的進(jìn)一步深入，寫字樓市場嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象預(yù)計(jì)不會(huì)發(fā)生。而亞洲金融危機(jī)亦凍結(jié)了部分發(fā)展商的資金來源，新增供應(yīng)得到控制。 精品購物： 依托“小陸家嘴金融區(qū)”與“濱江住宅區(qū)”的雙重優(yōu)勢，鼓勵(lì)國內(nèi)外著名品牌進(jìn)駐，著力體現(xiàn)國際性和現(xiàn)代化水平。 根據(jù)以上分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目的商業(yè)部分無法在規(guī)模上與正大廣場競爭。 19 三、商業(yè)部分 SWOT 分析 優(yōu)勢 ? 具有面臨黃浦江，臨近浦東陸家嘴的區(qū)位優(yōu)勢。 同時(shí)，如此規(guī)模決定了其商場內(nèi)配置內(nèi)容之齊全性。因此，我們認(rèn)為該地塊不適宜再開發(fā)一個(gè)大賣場。另一方面，浦西商業(yè)街區(qū)仍保持傳統(tǒng)的商業(yè)優(yōu)勢，無論商業(yè)氛圍、商業(yè)設(shè)施齊全性均優(yōu)于浦東。 餐飲娛樂： 餐飲娛樂業(yè)作為一個(gè)服務(wù)行業(yè)，生存力較強(qiáng)，對于商業(yè)氣氛、地理位置的要求并不十分苛刻，因此，餐飲娛樂的分布較分散，各個(gè)商家在發(fā)展時(shí)定位的消費(fèi)群也不同。而一些由業(yè)主自營的商廈，如第一八佰伴、華潤時(shí)代廣場的出租率基本達(dá)到 90%以上。 不同于浦西傳統(tǒng)商業(yè)中心以街的形式成帶狀分布，陸家嘴的商業(yè)物 業(yè)以塊狀分布。 ? 拍賣 /掛牌出讓的競價(jià)規(guī)則或者招投標(biāo)規(guī)則如果與一般情況有不一樣的，要另做說明。因此，本地塊缺乏高檔餐飲娛樂設(shè)施，在配套設(shè)施設(shè)置上應(yīng)當(dāng)重視這一點(diǎn)。 7 各類別物業(yè)的總體布局如下圖所示： (本項(xiàng)目地塊規(guī)劃平面圖或紅線圖 ) 四、 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 本地塊總占地 _____公頃，綜合容積率 _____，總建面約 _____萬平方米，地上建筑面積 _____，地下建筑面積 ______，綠化率 _____。 綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告范本 (試行版 ) 中國保利集團(tuán)公司 二○○八年六月 1 目錄 第一部分 項(xiàng)目概況 ............................................................................ 6 一、 基本情況 ...................................................................................... 6 二、 宗地現(xiàn)狀 ...................................................................................... 6 三、 項(xiàng)目綜合定位 .............................................................................. 6 四、 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) .............................................................................. 7 五、 項(xiàng)目周邊配套 .............................................................................. 7 六、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 .............................................................................. 8 七、 大市政配套 .................................................................................. 9 第二部分 項(xiàng)目出讓條件 (項(xiàng)目取得方式 )............................................ 9 一、 招拍掛項(xiàng)目取得方式 ................................................................... 9 二、 合作項(xiàng)目取得方式 ..................................................................... 10 第三部分 市場分析 ........................................................................... 11 A、商業(yè)物業(yè)市場分析 ......................................................................... 11 一、 商業(yè)物業(yè)市場研究 ..................................................................... 11 整體市場分析 ............................................................................ 11 供 需情況分析 ............................................................................ 11 租金、出租率分析 .................................................................... 12 周邊商業(yè)地塊成交情況 ............................................................ 15 結(jié)論 ........................................................................................... 15 二、競爭項(xiàng)目分析 ............................................................................ 16 三、商業(yè)部分 SWOT 分析 ............................................................... 19 2 四、商業(yè)部分定位 ............................................................................ 19 客戶定位 ................................................................................... 19 產(chǎn)品定位 ................................................................................... 20 項(xiàng)目租售價(jià)格、出租率定位 .................................................... 20 B、 寫字樓市場分析 ............................................................................. 22 一、 寫字樓市場研究 ......................................................................... 22 整體市場分析 ............................................................................ 22 供需情況分析 ............................................................................ 23 租金、空置率分析 .................................................................... 25 周邊辦公地塊成交情況 ............................................................ 27 結(jié)論 ........................................................................................... 27 二、競爭項(xiàng)目分析 ............................................................................ 28 三、寫字樓部分 SWOT 分析 ............................................................ 30 四、寫字樓部分定位 .........................................................