【正文】 另外，協(xié)調好與水、電、暖、天然氣、電訊、交通等市政設施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。因此，根據(jù)以上方案的分析和論證，該項目的投資計劃方案是可行的。27,910）＋ =(年) 投資利潤率：也叫投資報酬率（ROI）,是項目投資利潤占項目投資總額的比值。由表十三《現(xiàn)金流量表及相關經(jīng)濟指標表》計算可得本項目財務內(nèi)部收益率。詳見表十一《項目銷售收入估算表》。表十 銷售計劃表 金額單位：萬元銷售階段銷售時間比例銷售額一期～33％37,407二期～37％41,941三期～30％34,007合 計100％113,355七、銷售結論為該期項目樓盤銷售制定有力保障的銷售營銷體系、銷售計劃、銷售措施，并將銷售策劃擺在項目決策前沿；同時將營銷策劃作為該項目全程策劃、且貫通一致，以確保投資、開發(fā)、銷售一體經(jīng)營運作模式，給該項目投資建設保駕護航，為社會和企業(yè)取得雙贏。：利用施工現(xiàn)場圍墻做大型廣告或在施工現(xiàn)場樹立巨型廣告牌，同時在媒體上全面宣傳。從本項目產(chǎn)品的價值來看，主要體現(xiàn)在社區(qū)價值和環(huán)境價值上，但目前項目園林環(huán)境還未成型，樣板房和未來生活空間展示難于全部到位，理想的住宅銷售均價應是2,550元/㎡，公寓的銷售均價應是3,000元/㎡，辦公樓應是2,600元/㎡、商業(yè)房應是4,600元/㎡。切合實際，以市場為導向，以企業(yè)發(fā)展品牌為目的，樹立形象，打造品牌，融入企業(yè)文化，同時要以企業(yè)信譽建立消費者信心，并創(chuàng)建產(chǎn)品物業(yè)品牌，追求更大的社會和企業(yè)效益。世茂城/世茂苑”項目的策劃和樓盤銷售工作，此外還特邀了深圳長城物業(yè)管理有限公司作為該小區(qū)的高級物業(yè)顧問。項目各期投資額均按各期建筑面積占項目總建筑面積的比例計算，資金滾動使用直至項目開發(fā)結束，項目各期投資詳見表八《項目分期開發(fā)與投資計劃表》。 表五 建安工程費估算表 金額單位：萬元序號項目工程量(㎡)平米造價 （元/㎡）金 額(萬元）備注1住 宅225,6921,350 30,468包括多層、小高層2公 寓8,0851,5001,213含精裝修3辦公樓9,4381,500 1,416含精裝修4商業(yè)房102,4851,500 15,37313層、14層5物業(yè)會所2,5001,000 250物業(yè)用房、社區(qū)服務中心6地下車庫19,3001,000 1,930可泊車位630個合 計367,5001,37950,650基礎設施配套費估算4,043萬元，其明細構成詳見表六《基礎設施配套費估算表》。即: 4,935＋858 +50,650 +4,043 +2,651＋1,263 =64,400（萬元） 征地及土地平整費4,935萬元。二期以中部（即魚身區(qū)）為主，開發(fā)面積約135,902㎡，在一期工程量過半時即開始二期開發(fā)，即處于“身魚”的大型商業(yè)房、5棟7590㎡的多層、10棟105㎡～130㎡的小高層主力戶型。十一、環(huán)保節(jié)能、無障礙設計為了執(zhí)行國家有關節(jié)約能源、保護環(huán)境的法規(guī)政策，本項目因地制宜，以科技為先導，以居住單元和組團為載體，充分考慮風能、太陽能、地熱能等綠色能源的使用，全面實現(xiàn)小區(qū)節(jié)能治污、居住休閑、經(jīng)濟文化的統(tǒng)一。地上凡不具備自然排煙條件的樓梯間及合用前室，分別設置正壓送風系統(tǒng)，風機設于屋頂。八、供暖系統(tǒng)設計本項目小區(qū)引入**市天然氣公司以及電熱廠提供的能源作為熱源，各住戶、商鋪、辦公樓采用低溫熱水地板輻射采暖，供、回水溫度為50℃/40℃,系統(tǒng)采用分戶熱計量。低壓配電系統(tǒng)采用三相五線制供電系統(tǒng)，另設置應急電源母線段。供水水質均符合國家生活飲用水標準。世茂苑”住宅小區(qū)的建筑戶型設計根據(jù)日照全部是戶戶朝東南、家家有景、一梯兩戶的小高層及多層住宅。中部（又名魚身區(qū)）：該區(qū)既是規(guī)劃設計的濃重手筆，也是整個小區(qū)景觀的核心及高潮。嚴格按照國家建設部關于AAA級住宅認定的五大標準，將其建設成生態(tài)化、園林化、人文化的簡歐式精品商業(yè)、住宅小區(qū)，成為**市新區(qū)一道亮麗的景色。由于受國際經(jīng)濟環(huán)境影響和國家房地產(chǎn)政策的調控，2010年，**市房地產(chǎn)市場將更加趨于理性并繼續(xù)保持穩(wěn)定的發(fā)展，究其原因有：A、國家將對城市建設用地和郊區(qū)農(nóng)用土地實行越來越嚴格的限制與控制； B、“新區(qū)大會戰(zhàn)”以及城市化的快速發(fā)展導致房地產(chǎn)消費市場需求的擴大?？傮w來看，隨著國家關于房地產(chǎn)新政的調控，房價將趨于平穩(wěn)。18月份，新建商品房現(xiàn)售1290套。域內(nèi)地形復雜，土地類型多，以黃河丘陵為主，山多川少，梁峁交錯，溝壑縱橫，水土流失嚴重。（三）氣象條件屬中溫帶大陸性季風氣候，具有明顯的地帶過渡性。據(jù)2009年底統(tǒng)計，其中：，規(guī)劃到2020年，市區(qū)人口達到40萬人。自2006年**市市政整體規(guī)劃大規(guī)模調整以來，尤其是“優(yōu)先開發(fā)新區(qū)，保護改造老城”為主導思想，建設新**的城建方針政策確立以來，并得到了自治區(qū)、**市兩級黨委和政府方針、政策和資金的大力支持，這一區(qū)域的發(fā)展經(jīng)歷了質的飛躍，區(qū)域版塊的價值和地位得到了前所未有的提升。四、 法定代表人簡介我公司法定代表人xx，男，回族，大專學歷，高級經(jīng)營師，靈武市m鎮(zhèn)人，生于1957年2月22日，現(xiàn)任某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長兼總經(jīng)理。目前已完成項目一期、二期約22萬平方米住宅商業(yè)等，三期住宅及部分商業(yè)約10萬平方米正在開發(fā)建設中，預計2011年結束。面對新的機遇和挑戰(zhàn)，我公司將立足大銀川,放眼周邊的吳忠、青銅峽、靈武、**、大武口等市縣，始終堅持穩(wěn)健經(jīng)營與開拓創(chuàng)新并重的戰(zhàn)略，與時俱進，搶抓機遇，不斷探索中國特色社會主義市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，保持穩(wěn)定的經(jīng)濟效益，使公司發(fā)展成為一流的房地產(chǎn)企業(yè)。（二）、研究論證的范圍：項目建設的背景及必要性項目的市場調查分析與建設規(guī)模項目的建設條件與規(guī)劃布局項目實施計劃投資估算與財務評價（三）、指導思想：該項目的建設將以國家、自治區(qū)、**市的相關法規(guī)和政策及規(guī)范為指導思想，充分利用本地區(qū)的資源和區(qū)位優(yōu)勢，遵循以市場為導向，以提高最大的經(jīng)濟效益為中心，保證較高的企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益。（十四）、項目財務評估結果：本項目在暫定的五年建設經(jīng)營期內(nèi),預計總銷售收入113,355萬元，總銷售成本64,400萬元，銷售稅金及附加6,427萬元，各項期間費用5,314 萬元，企業(yè)所得稅9,304萬元,稅后凈利潤27,910萬元，財務內(nèi)部收益率 %投資利潤率40%%。綜合性商住小區(qū)工程建設項目可行性研究報告綜合性商住小區(qū)工程建設項目可行性研究報告第一章 總 論一、項目概況（一）、項目名稱 ： 世茂苑項目（二）、項目批準單位： 市發(fā)改委（三）、項目設計單位： （四）、項目建設單位： 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（五）、企業(yè)性質： 其他有限公司（六）、企業(yè)開發(fā)資質： 二級（七）、法定代表人： （八）、項目負責人： （九）、項目地點與區(qū)位：項目地點位于**市某區(qū)新區(qū)銀平路北側、高平路西側，四至范圍：東至高平路，南至銀平路綠化帶，西至明莊規(guī)劃路，北至擬建中的華祺酒店。（十五）、項目可行性研究報告結論:通過上述可行性研究的主要經(jīng)濟技術指標可知，“某以科技為先導，力求技術先進可靠，推進行業(yè)的科技進步，性價比力求合理，促進投資節(jié)約。二、企業(yè)組織結構本公司是民營股份制有限責任公司，具有獨立法人資格，公司組織機構健全，權責明晰，設有董事會和監(jiān)事會，實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。2008年3月，在靈武市城區(qū)正式開工建設“中銀1980年任臨河鎮(zhèn)石壩村小學教師，1985年任臨河鎮(zhèn)石壩村黨支部書記，1990年任靈武市臨河鎮(zhèn)團委書記，1995年任銀南外貿(mào)（集團）公司開發(fā)公司經(jīng)理，2001年創(chuàng)建靈武市雪原絨業(yè)有限責任公司并任總經(jīng)理，2003年開始步入房地產(chǎn)行業(yè)并任某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副董事長，2007年7月任某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長兼總經(jīng)理。目前，這一區(qū)位房地產(chǎn)項目的高檔次、高價值逐漸得到了消費市場的認同，同時，由于行政新區(qū)各行政機關的逐漸遷入，諸多行政單位在此區(qū)域內(nèi)團購、代建的住宅、寫字樓項目日益增多，新區(qū)的建設和價值都是一日千里。近十年來，取得了國民生產(chǎn)總值、工業(yè)產(chǎn)值、農(nóng)民純收入的三個快速增長和基礎設施建設、生態(tài)環(huán)境建設的兩個明顯改善。具有春暖遲、夏熱短、秋涼早、冬寒長的特征。六盤山為**市最大山脈，呈南北走向，綿延數(shù)百公里。當年存量房成交651套、。（二）項目所在區(qū)域商住房市場走勢分析與比較**市新區(qū)是城市中心、行政中心(CBD)、文化教育中心、商業(yè)中心的戰(zhàn)略格局已初顯規(guī)模，周邊區(qū)域已成為房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域。根據(jù)《**市城市總體規(guī)劃》，**市要在2012年城市人口達到23萬，在2020年城市人口達到40萬，而截至2009年末，**的城市人口僅為16萬，城市化水平較低，按年增2萬人、人均居住20㎡計算，每年住宅需求約40萬㎡； C、**市園林生態(tài)城市和方圓400公里范圍內(nèi)的區(qū)域中心城市建設取得了顯著成效，吸引了大量周邊人口在本市購房工作、居住與經(jīng)商、子女上學等。二、規(guī)劃設計方案的確定 為了實現(xiàn)規(guī)劃設計思想，我公司對“某以臨銀平路小區(qū)次出入口道路為主軸，配以田園式的綠化林帶、休閑廣場、小橋流水等設計景觀，營造了一種和諧、寧靜、自然的美景。從A戶型“2+1＋1”的6575㎡、B戶型“2+2＋1”的80100㎡到C戶型“3+2+2”的100120㎡、D戶型“3+2+2”的105130㎡。2．排水系統(tǒng)：小區(qū)內(nèi)的排水采用雨、污分流制的排水體系。2．電訊系統(tǒng)：在地下一層設電訊配線間一個，電話容量可達4000個出口，由**市電信公司提供網(wǎng)絡綜合布線系統(tǒng)，建立光纖到樓、五類雙絞線到戶、語音數(shù)據(jù)合而為一的智能信息平臺。供熱管道一律采用無縫鋼管，埋地敷設。所有通風系統(tǒng)的風管在穿過防火墻或重要房間時，墻上均設有70℃自動關閉的防火閥。同時，也充分考慮了殘疾人的安全、方便和快捷，在小區(qū)的入口、道路、休閑場所等相應設施進行了極具人性化的無障礙設計。二期商業(yè)、配套規(guī)模更大更齊全，勢必將園區(qū)品質帶上更高一層。該地塊總占地面積192,㎡()，其明細構成詳見表三《征地費估算明細表》。 表六 基礎設施配套費估算表 金額單位:萬元序號項目計費依據(jù)金額備注1道路及景觀367,500㎡40元/㎡1,470含廣場、路燈2電氣及外網(wǎng)367,500㎡20元/㎡735含設備3給排水及外網(wǎng)367,500㎡20元/㎡7354天然氣外網(wǎng)367,500㎡20元/㎡7355物業(yè)智能化367,500㎡10元/㎡368