【正文】 96 至 99 年的四年中所建成的五家五星級(jí)酒店中有四家興建在浦東陸家嘴。 第一階段是在 80 年代末， 90 年代初。 34 浦東五星級(jí)酒店的管理水平起點(diǎn)高，在吸收了浦西的管理經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，都引進(jìn)或雇傭國(guó)際性的專業(yè)酒店管理集團(tuán)進(jìn)行管理。如2001 年高出約 30%。 隨著浦東經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，其中陸家嘴地區(qū)成為近幾年來上海酒店業(yè)最蓬勃發(fā)展的地區(qū)。由于市場(chǎng)基本不會(huì)出現(xiàn)巨大的供求失衡，而會(huì)保持相對(duì)的市場(chǎng)平衡，因此， 2020 年以后我們按保守原則預(yù)計(jì)租金 每年按照 3%的通貨膨脹率上調(diào)。 陸家嘴將成為上海市成熟的中心商務(wù)區(qū)，更多的跨國(guó)性金融、服務(wù)、 IT 以及跨國(guó)公司總部將向陸家嘴集中，而且這些客戶偏好國(guó)際性甲級(jí)寫字樓。 31 四、寫字樓部分定位 客戶定位 從客戶分析中，我們的發(fā)現(xiàn)金融、 IT 產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展?jié)摿薮?，而且這些行業(yè)以及其所派生的服務(wù)業(yè)需求高檔的甲級(jí)寫字樓，因此，具體而言，我們對(duì)項(xiàng)目具體的主力目標(biāo)客戶定位為： ? 國(guó)際性金融機(jī)構(gòu)，如銀行、保險(xiǎn)、證券、資產(chǎn)管理公司等； ? IT 公司，如通信、軟件、娛樂內(nèi)容供應(yīng)商等； 服務(wù)業(yè)公司，如律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所 、管理咨詢公司等。 機(jī)會(huì) ? 根據(jù)產(chǎn)業(yè)分析，國(guó)際甲級(jí)寫字樓主要客戶金融業(yè)和 IT 業(yè)將獲得快速的發(fā)展空間，加上隨之發(fā)展的專業(yè)服務(wù)業(yè)，國(guó)際甲級(jí)寫字樓的客戶得到有力的保障。因此，精確的品質(zhì)定位與入市時(shí)機(jī)對(duì)本項(xiàng)目至關(guān)重要。 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 金茂大廈 匯豐銀行大廈 恒隆廣場(chǎng) 地理位置 小陸家嘴 小陸家嘴 南京西路 主要優(yōu)勢(shì) 中國(guó)最高、世界 第 三 高 大廈，品質(zhì)上具有獨(dú)有性，對(duì)中 資 機(jī) 構(gòu) 吸引力大 房型規(guī)則，接近正方形 建 筑細(xì)節(jié) 如電梯廳、燈光甚至在路標(biāo)等方面處理的優(yōu)秀 物業(yè)管理優(yōu)秀 上海市最高檔購(gòu)物中心 浦西最高大廈、形象獨(dú)特 主要缺陷 房型不規(guī)則 物 業(yè) 管 理 費(fèi)高昂，而所提供 的 服 務(wù) 品質(zhì)有限 名稱可能會(huì)排斥其他銀行機(jī)構(gòu) 房型不夠規(guī)則 租金 美圓 /平方米 /天 美圓 /平方米（實(shí)用面積） /天 美元 /平方米 /天 物 業(yè) 管 理費(fèi) 美元 /平方米 /月 42 元人民幣 /平方米 /月 美元 /平方米 /月 出租率 80% 99% 98% 客戶特征 金融： % IT： % 專 業(yè) 服 務(wù) ：40% 金融： % 專業(yè)服務(wù)： 16% IT： % 日本客戶： 44% IT： % 專業(yè)服務(wù)： % 制造業(yè)： % 從上述物業(yè)來看，匯豐銀行大廈和恒隆廣場(chǎng)都在開盤不久取得另 29 人滿意的入住率，恒隆廣場(chǎng)在開盤 4 個(gè)月內(nèi)基本上去部出租，而匯豐銀行大廈則始終保 持了 95%以上的入住率，分析原因，前者主要是進(jìn)入時(shí)機(jī)良好， 2000 年底 2001 年初，市場(chǎng)需求旺盛而高品質(zhì)的供應(yīng)量有限，因此，迅速取得高出租率；而匯豐銀行大廈在開業(yè)初期憑借其日本背景而吸引了大量日本客戶入住，此后在優(yōu)秀的物業(yè)管理水平的鼓舞下，絕大多數(shù)的客戶選擇續(xù)約，因此保持了很高的入住率。因此，雖然今后會(huì)有較大的供應(yīng)，但是，租金小幅調(diào)整后會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。 從國(guó)際甲級(jí)寫字樓的分布來看，陸家嘴集中了金茂大廈、匯豐銀行大廈和中銀大廈，浦西的三個(gè)樓盤分別分布在淮海中路和南京西路。 甲級(jí)寫字樓分布 甲級(jí)寫字樓分布結(jié)構(gòu)%%%%%%%%%長(zhǎng)寧 靜安 盧灣 黃浦 陸家嘴占全市百分比非國(guó)際甲級(jí)寫字樓 國(guó)際甲級(jí)寫字樓 陸家嘴是浦東新區(qū)的中心區(qū)域，區(qū)內(nèi)的金茂大廈、證券大廈、中銀大廈、匯豐銀行大廈等高等級(jí)寫字樓群落已成為上海市的標(biāo)志性建筑群。到 2001 年第二季度，國(guó)際甲級(jí)寫字樓租金上升了 %，而甲級(jí)寫字樓租金平均上升了 38%。 租金、空置率分析 租金走勢(shì) 租金走勢(shì)1998 1999 2000 2001美元/平方米/天甲級(jí)寫字樓平均租金 國(guó)際甲級(jí)寫字樓 從租金走勢(shì)的對(duì)比趨勢(shì)來看，國(guó)際甲級(jí)寫字樓的走勢(shì)亦經(jīng)歷了同樣的波動(dòng)。 甲級(jí)寫字樓需求量走勢(shì) 050000010000001500000200000025000001999 2000 2001平方米非國(guó)際甲級(jí)寫字樓累積吸納量 國(guó)際甲級(jí)寫字樓累積吸納量 從需求狀況來看，六棟國(guó)際甲級(jí)寫字樓除金茂大廈外，都在開盤1 年內(nèi)取得了 90%以上的入住率，恒隆廣場(chǎng)更是在 4 個(gè)月內(nèi)即將其90%以上的面積全部出租，表明國(guó)際甲級(jí)寫字樓已完全為市場(chǎng)所接受。因此，租金大規(guī)模的起伏波動(dòng)的概率較小。 2000 年和 2001年租金增長(zhǎng)強(qiáng)勁，兩年租金上升了 %。 甲級(jí)寫字樓供應(yīng)和需求發(fā)展及預(yù)測(cè) 0500000100000015000002000000250000030000001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001平方米供應(yīng) 需求（累積吸納量） 1999 年租金降至最低時(shí)，一些公司開始乘低吸納寫字樓，該年的吸納量即達(dá) 484780 平方米。甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)高峰出現(xiàn)在 1998 年，該年新增供應(yīng)量即達(dá) 65 萬(wàn)平方米。以精品購(gòu)物提升整體形象水平。 核心建筑為的透明船型建筑。因此，本項(xiàng)目應(yīng)力求以 “精”和“?！比伲圆惋媻蕵窞橹?，結(jié)合時(shí)尚健身和精品購(gòu)物。 ? 消費(fèi)者需求之變化，尤其是對(duì)休閑娛樂活動(dòng)的日益重視。 ? 地塊整體開發(fā)之互動(dòng)效應(yīng)，可依托住宅、辦公樓的大面積開發(fā)所帶來的客流。目前真正意義上對(duì)本項(xiàng)目后館部分較有威脅的只有源深體育中心，作為上海市級(jí)的三大體育場(chǎng)館之一，其硬件設(shè)施較為完善，但由于是國(guó)營(yíng)企業(yè)，目前在軟件及服務(wù)方面尚有不足之處，無(wú)法滿足白領(lǐng)及中、高收入者對(duì)這方面的要求，也為 本 項(xiàng)目未來的發(fā)展留了很大的市場(chǎng)空間。這一包羅萬(wàn)象，應(yīng)有盡有的經(jīng)營(yíng)方式之優(yōu)勢(shì)在于可以滿足不同消費(fèi)者對(duì)各式消費(fèi)內(nèi)容的需求。同時(shí)，它也將成為本項(xiàng)目未來可能的最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 16 正大廣場(chǎng) 華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng) 第一八佰伴開業(yè)時(shí)間2 0 0 2 / 7 1997 1995位置陸家嘴銀城西路 張楊路、浦東南路 張楊路、浦東南路建筑面積 / 層數(shù)2 4 0 0 0 0 / 1 2 5 7 0 0 0 / 1 0 1 0 8 0 0 0 / 1 2經(jīng)營(yíng)模式超大型購(gòu)物中心購(gòu)物中心 ( 以服飾為主 ) 百貨店 ( 自營(yíng) )內(nèi)容1 2 樓：世界頂級(jí)品牌； 3 樓：新潮男裝；4 樓：高檔商品；5 樓：美食天地；6 樓：購(gòu)物樂園；7 樓：中國(guó)城；8 樓：娛樂天地；9 樓：會(huì)員俱樂部；10 樓：多功能會(huì)議廳品牌服飾、運(yùn)動(dòng)服飾、牛仔服飾、休閑餐飲、兒童天地家居廣場(chǎng)、汽車展示、餐飲、男女服飾、休閑服飾、工藝品、日用品、家電、超市、兒童天地、美食廣場(chǎng)、娛樂中心目標(biāo)顧客 高收入人士 中高收入人士 普通大眾配比 :零售比例 60% 70% 72%餐飲比例 15% 18% 20%娛樂比例 25% 12% 8%租金范圍 0 . 5 3 . 0 美元 / 平方米 / 天0 . 4 5 2 . 6 美元 / 平方米 / 天2 0 % 2 5 % ( 扣率 )定位 高檔 中高檔 大眾營(yíng)運(yùn)狀況 ( 2 0 0 1 ) 招商中 出租率 90% 左右 年?duì)I業(yè)額 1 2 . 9 7 億元二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 大型購(gòu)物商場(chǎng)分析 目前浦東陸家嘴地區(qū)已有三家大型的購(gòu)物廣場(chǎng)商場(chǎng)，它們分別是正大廣場(chǎng)、華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)及第一八佰伴商廈，三家商場(chǎng)建筑面積總計(jì)將近 40 萬(wàn)平方米，如此大的體量將 對(duì)未來本項(xiàng)目可能之商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。未來，隨著陸家嘴高檔住宅區(qū)的成形以及辦公區(qū)的成熟發(fā)展，現(xiàn)有餐飲設(shè)施將無(wú)法滿足未來的需求。這些優(yōu)勢(shì)決定了浦西主要商業(yè)街區(qū)在未來幾年內(nèi)的租金水平仍將高于陸家嘴地區(qū)。按大賣場(chǎng)每處可服務(wù) 25 萬(wàn)人口計(jì)算，目前這一供應(yīng)量已基 本能滿足未來五年內(nèi)因人口增長(zhǎng)而帶來的需求。在陸家嘴商務(wù)區(qū)有鷺鷺酒家、小南國(guó)、鮮墻房等針對(duì)商務(wù)客人為主的高檔餐飲；在靠近居民區(qū)有紅泥大酒店、躍 民酒家、云都浴場(chǎng)等針對(duì)普通消費(fèi)群的中檔商家。 大型百貨： 百貨業(yè)作為一個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)，對(duì)于商業(yè)氣氛的要求十分高，特別強(qiáng)調(diào)由商業(yè)氣氛的集聚而引 起的人流的涌入，從而保證其營(yíng)業(yè)額的收入，因此浦東新區(qū)大型百貨的分布比較集中。 各 主要區(qū)域商業(yè)物業(yè)出租率比較 入住商戶的質(zhì)量方面，陸家嘴商區(qū)內(nèi)的品牌商戶數(shù)量也少于其它地區(qū)，究其主要原因仍然是目前商業(yè)氛圍不夠成熟造成的。未來幾年，陸家嘴地區(qū)的租金水平仍難以超過其他四個(gè)成熟的商業(yè)街區(qū)。目前，基本上呈南北互映之勢(shì)，即正大廣場(chǎng)為主的小陸家嘴地區(qū)和以第一八佰伴商廈為主的新上海商業(yè)城兩大商業(yè)板塊。 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ? 通過其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司 ? 土地使用年限，閑置收回風(fēng)險(xiǎn) ? 溢價(jià)轉(zhuǎn)讓不能提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票導(dǎo)致的增值稅 ? 對(duì)分房、分收入承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn) ? 土地權(quán)屬有無(wú)瑕疵，抵押或其他的法律糾紛 ? 土地方的信用 ? 付款進(jìn)度及與土地手續(xù)的配合 ? 其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī) 11 第三部分 市場(chǎng)分 析 A、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 一、 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)研究 整體市場(chǎng)分析 本文所指商業(yè)物業(yè)包括：零售、餐飲及服務(wù)類業(yè)態(tài)，一般為建筑面積在 5000 米以上的商業(yè)裙房、獨(dú)立商業(yè)建筑以及主題性的商業(yè)廣場(chǎng)。 出讓底價(jià)及付款方式 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 10 二、 合作項(xiàng)目取得方式 合作方基本情況 合作方名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等。在浦江兩岸規(guī)劃出臺(tái)以后，北外灘改造也已經(jīng)提上了議事日程，本項(xiàng)目發(fā)展重點(diǎn)也就是同北外灘的景觀互相呼應(yīng)，形成上海沿江一個(gè)重要建筑景觀風(fēng)貌區(qū)。臨近的東方醫(yī)院、昌邑路小學(xué)、東昌中學(xué)等將使得本項(xiàng)目客戶在就醫(yī)、求學(xué)方面沒有后顧之憂。 總體來說，就現(xiàn)狀及未來規(guī)劃來看，本地塊的公共、車行交通條件都處于一個(gè)非常優(yōu)越的位置。本項(xiàng)目分 ______期開發(fā)，各期規(guī)劃指標(biāo)如下表所示： 規(guī)劃指標(biāo)匯總表 項(xiàng)目 合計(jì) 一期 二期 三期 …… 占地面積 (m2) 畝 (畝 ) 容積率 地上建筑面積 (m2) 商業(yè)面積 (m2) 辦公面積 (m2) 酒店面積 (m2) 公建面積 (m2) 其他面積 (m2) 地下建筑面積 (m2) 總建筑面積 (m2) 總車位數(shù) (個(gè) ) 地下車位數(shù) (個(gè) ) 五、 項(xiàng)目周邊配套 本項(xiàng) 目地塊靠近小陸家嘴區(qū)域，公共交通便捷、車行交通狀況也非常良好。而住宅作為目前上海市地產(chǎn)的主體增長(zhǎng)力量，也必定是本項(xiàng)目開發(fā)的重要組成部分。 綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告范本 (試行版 ) 中國(guó)保利集團(tuán)公司 二○○八年六月 1 目錄 第一部分 項(xiàng)目概況 ............................................................................ 6 一、 基本情況 ...................................................................................... 6 二、 宗地現(xiàn)狀 ...................................................................................... 6 三、 項(xiàng)目綜合定位 .............................................................................. 6 四、 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) .............................................................................. 7 五、 項(xiàng)目周邊配套 .............................................................................. 7 六、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 .............................................................................. 8 七、 大市政配套 ...............................................