【正文】 96 至 99 年的四年中所建成的五家五星級酒店中有四家興建在浦東陸家嘴。 第一階段是在 80 年代末， 90 年代初。 34 浦東五星級酒店的管理水平起點高，在吸收了浦西的管理經(jīng)驗的同時，都引進或雇傭國際性的專業(yè)酒店管理集團進行管理。如2001 年高出約 30%。 隨著浦東經(jīng)濟迅速發(fā)展，其中陸家嘴地區(qū)成為近幾年來上海酒店業(yè)最蓬勃發(fā)展的地區(qū)。由于市場基本不會出現(xiàn)巨大的供求失衡，而會保持相對的市場平衡，因此， 2020 年以后我們按保守原則預計租金 每年按照 3%的通貨膨脹率上調。 陸家嘴將成為上海市成熟的中心商務區(qū)，更多的跨國性金融、服務、 IT 以及跨國公司總部將向陸家嘴集中，而且這些客戶偏好國際性甲級寫字樓。 31 四、寫字樓部分定位 客戶定位 從客戶分析中，我們的發(fā)現(xiàn)金融、 IT 產(chǎn)業(yè)本身發(fā)展?jié)摿薮?，而且這些行業(yè)以及其所派生的服務業(yè)需求高檔的甲級寫字樓，因此，具體而言，我們對項目具體的主力目標客戶定位為： ? 國際性金融機構，如銀行、保險、證券、資產(chǎn)管理公司等； ? IT 公司，如通信、軟件、娛樂內容供應商等； 服務業(yè)公司，如律師事務所、會計師事務所 、管理咨詢公司等。 機會 ? 根據(jù)產(chǎn)業(yè)分析，國際甲級寫字樓主要客戶金融業(yè)和 IT 業(yè)將獲得快速的發(fā)展空間，加上隨之發(fā)展的專業(yè)服務業(yè)，國際甲級寫字樓的客戶得到有力的保障。因此，精確的品質定位與入市時機對本項目至關重要。 二、競爭項目分析 主要競爭對手分析 金茂大廈 匯豐銀行大廈 恒隆廣場 地理位置 小陸家嘴 小陸家嘴 南京西路 主要優(yōu)勢 中國最高、世界 第 三 高 大廈，品質上具有獨有性，對中 資 機 構 吸引力大 房型規(guī)則，接近正方形 建 筑細節(jié) 如電梯廳、燈光甚至在路標等方面處理的優(yōu)秀 物業(yè)管理優(yōu)秀 上海市最高檔購物中心 浦西最高大廈、形象獨特 主要缺陷 房型不規(guī)則 物 業(yè) 管 理 費高昂，而所提供 的 服 務 品質有限 名稱可能會排斥其他銀行機構 房型不夠規(guī)則 租金 美圓 /平方米 /天 美圓 /平方米（實用面積） /天 美元 /平方米 /天 物 業(yè) 管 理費 美元 /平方米 /月 42 元人民幣 /平方米 /月 美元 /平方米 /月 出租率 80% 99% 98% 客戶特征 金融： % IT： % 專 業(yè) 服 務 ：40% 金融： % 專業(yè)服務： 16% IT： % 日本客戶： 44% IT： % 專業(yè)服務： % 制造業(yè)： % 從上述物業(yè)來看，匯豐銀行大廈和恒隆廣場都在開盤不久取得另 29 人滿意的入住率，恒隆廣場在開盤 4 個月內基本上去部出租，而匯豐銀行大廈則始終保 持了 95%以上的入住率，分析原因，前者主要是進入時機良好， 2000 年底 2001 年初，市場需求旺盛而高品質的供應量有限，因此，迅速取得高出租率；而匯豐銀行大廈在開業(yè)初期憑借其日本背景而吸引了大量日本客戶入住，此后在優(yōu)秀的物業(yè)管理水平的鼓舞下，絕大多數(shù)的客戶選擇續(xù)約，因此保持了很高的入住率。因此，雖然今后會有較大的供應，但是，租金小幅調整后會繼續(xù)增長。 從國際甲級寫字樓的分布來看，陸家嘴集中了金茂大廈、匯豐銀行大廈和中銀大廈，浦西的三個樓盤分別分布在淮海中路和南京西路。 甲級寫字樓分布 甲級寫字樓分布結構%%%%%%%%%長寧 靜安 盧灣 黃浦 陸家嘴占全市百分比非國際甲級寫字樓 國際甲級寫字樓 陸家嘴是浦東新區(qū)的中心區(qū)域，區(qū)內的金茂大廈、證券大廈、中銀大廈、匯豐銀行大廈等高等級寫字樓群落已成為上海市的標志性建筑群。到 2001 年第二季度，國際甲級寫字樓租金上升了 %，而甲級寫字樓租金平均上升了 38%。 租金、空置率分析 租金走勢 租金走勢1998 1999 2000 2001美元/平方米/天甲級寫字樓平均租金 國際甲級寫字樓 從租金走勢的對比趨勢來看，國際甲級寫字樓的走勢亦經(jīng)歷了同樣的波動。 甲級寫字樓需求量走勢 050000010000001500000200000025000001999 2000 2001平方米非國際甲級寫字樓累積吸納量 國際甲級寫字樓累積吸納量 從需求狀況來看，六棟國際甲級寫字樓除金茂大廈外，都在開盤1 年內取得了 90%以上的入住率，恒隆廣場更是在 4 個月內即將其90%以上的面積全部出租，表明國際甲級寫字樓已完全為市場所接受。因此，租金大規(guī)模的起伏波動的概率較小。 2000 年和 2001年租金增長強勁，兩年租金上升了 %。 甲級寫字樓供應和需求發(fā)展及預測 0500000100000015000002000000250000030000001995 1996 1997 1998 1999 2000 2001平方米供應 需求（累積吸納量） 1999 年租金降至最低時，一些公司開始乘低吸納寫字樓，該年的吸納量即達 484780 平方米。甲級寫字樓的供應高峰出現(xiàn)在 1998 年，該年新增供應量即達 65 萬平方米。以精品購物提升整體形象水平。 核心建筑為的透明船型建筑。因此，本項目應力求以 “精”和“?！比?，以餐飲娛樂為主，結合時尚健身和精品購物。 ? 消費者需求之變化，尤其是對休閑娛樂活動的日益重視。 ? 地塊整體開發(fā)之互動效應，可依托住宅、辦公樓的大面積開發(fā)所帶來的客流。目前真正意義上對本項目后館部分較有威脅的只有源深體育中心，作為上海市級的三大體育場館之一，其硬件設施較為完善，但由于是國營企業(yè)，目前在軟件及服務方面尚有不足之處，無法滿足白領及中、高收入者對這方面的要求，也為 本 項目未來的發(fā)展留了很大的市場空間。這一包羅萬象，應有盡有的經(jīng)營方式之優(yōu)勢在于可以滿足不同消費者對各式消費內容的需求。同時，它也將成為本項目未來可能的最大競爭對手。 16 正大廣場 華潤時代廣場 第一八佰伴開業(yè)時間2 0 0 2 / 7 1997 1995位置陸家嘴銀城西路 張楊路、浦東南路 張楊路、浦東南路建筑面積 / 層數(shù)2 4 0 0 0 0 / 1 2 5 7 0 0 0 / 1 0 1 0 8 0 0 0 / 1 2經(jīng)營模式超大型購物中心購物中心 ( 以服飾為主 ) 百貨店 ( 自營 )內容1 2 樓：世界頂級品牌； 3 樓：新潮男裝；4 樓：高檔商品；5 樓：美食天地；6 樓：購物樂園；7 樓：中國城；8 樓：娛樂天地；9 樓：會員俱樂部；10 樓：多功能會議廳品牌服飾、運動服飾、牛仔服飾、休閑餐飲、兒童天地家居廣場、汽車展示、餐飲、男女服飾、休閑服飾、工藝品、日用品、家電、超市、兒童天地、美食廣場、娛樂中心目標顧客 高收入人士 中高收入人士 普通大眾配比 :零售比例 60% 70% 72%餐飲比例 15% 18% 20%娛樂比例 25% 12% 8%租金范圍 0 . 5 3 . 0 美元 / 平方米 / 天0 . 4 5 2 . 6 美元 / 平方米 / 天2 0 % 2 5 % ( 扣率 )定位 高檔 中高檔 大眾營運狀況 ( 2 0 0 1 ) 招商中 出租率 90% 左右 年營業(yè)額 1 2 . 9 7 億元二、競爭項目分析 大型購物商場分析 目前浦東陸家嘴地區(qū)已有三家大型的購物廣場商場，它們分別是正大廣場、華潤時代廣場及第一八佰伴商廈，三家商場建筑面積總計將近 40 萬平方米，如此大的體量將 對未來本項目可能之商業(yè)物業(yè)產(chǎn)生強大的競爭壓力。未來，隨著陸家嘴高檔住宅區(qū)的成形以及辦公區(qū)的成熟發(fā)展，現(xiàn)有餐飲設施將無法滿足未來的需求。這些優(yōu)勢決定了浦西主要商業(yè)街區(qū)在未來幾年內的租金水平仍將高于陸家嘴地區(qū)。按大賣場每處可服務 25 萬人口計算，目前這一供應量已基 本能滿足未來五年內因人口增長而帶來的需求。在陸家嘴商務區(qū)有鷺鷺酒家、小南國、鮮墻房等針對商務客人為主的高檔餐飲；在靠近居民區(qū)有紅泥大酒店、躍 民酒家、云都浴場等針對普通消費群的中檔商家。 大型百貨： 百貨業(yè)作為一個傳統(tǒng)行業(yè)，對于商業(yè)氣氛的要求十分高，特別強調由商業(yè)氣氛的集聚而引 起的人流的涌入，從而保證其營業(yè)額的收入，因此浦東新區(qū)大型百貨的分布比較集中。 各 主要區(qū)域商業(yè)物業(yè)出租率比較 入住商戶的質量方面，陸家嘴商區(qū)內的品牌商戶數(shù)量也少于其它地區(qū)，究其主要原因仍然是目前商業(yè)氛圍不夠成熟造成的。未來幾年，陸家嘴地區(qū)的租金水平仍難以超過其他四個成熟的商業(yè)街區(qū)。目前，基本上呈南北互映之勢，即正大廣場為主的小陸家嘴地區(qū)和以第一八佰伴商廈為主的新上海商業(yè)城兩大商業(yè)板塊。 風險評估 ? 通過其他相關渠道了解項目背景資料：如土地方轉讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司 ? 土地使用年限，閑置收回風險 ? 溢價轉讓不能提供正規(guī)稅務發(fā)票導致的增值稅 ? 對分房、分收入承擔營業(yè)稅風險 ? 土地權屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛 ? 土地方的信用 ? 付款進度及與土地手續(xù)的配合 ? 其他與合作方式相關的當?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī) 11 第三部分 市場分 析 A、商業(yè)物業(yè)市場分析 一、 商業(yè)物業(yè)市場研究 整體市場分析 本文所指商業(yè)物業(yè)包括：零售、餐飲及服務類業(yè)態(tài)，一般為建筑面積在 5000 米以上的商業(yè)裙房、獨立商業(yè)建筑以及主題性的商業(yè)廣場。 出讓底價及付款方式 競爭對手分析 10 二、 合作項目取得方式 合作方基本情況 合作方名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特殊背景等。在浦江兩岸規(guī)劃出臺以后，北外灘改造也已經(jīng)提上了議事日程，本項目發(fā)展重點也就是同北外灘的景觀互相呼應，形成上海沿江一個重要建筑景觀風貌區(qū)。臨近的東方醫(yī)院、昌邑路小學、東昌中學等將使得本項目客戶在就醫(yī)、求學方面沒有后顧之憂。 總體來說，就現(xiàn)狀及未來規(guī)劃來看，本地塊的公共、車行交通條件都處于一個非常優(yōu)越的位置。本項目分 ______期開發(fā)，各期規(guī)劃指標如下表所示： 規(guī)劃指標匯總表 項目 合計 一期 二期 三期 …… 占地面積 (m2) 畝 (畝 ) 容積率 地上建筑面積 (m2) 商業(yè)面積 (m2) 辦公面積 (m2) 酒店面積 (m2) 公建面積 (m2) 其他面積 (m2) 地下建筑面積 (m2) 總建筑面積 (m2) 總車位數(shù) (個 ) 地下車位數(shù) (個 ) 五、 項目周邊配套 本項 目地塊靠近小陸家嘴區(qū)域，公共交通便捷、車行交通狀況也非常良好。而住宅作為目前上海市地產(chǎn)的主體增長力量，也必定是本項目開發(fā)的重要組成部分。 綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目可行性報告范本 (試行版 ) 中國保利集團公司 二○○八年六月 1 目錄 第一部分 項目概況 ............................................................................ 6 一、 基本情況 ...................................................................................... 6 二、 宗地現(xiàn)狀 ...................................................................................... 6 三、 項目綜合定位 .............................................................................. 6 四、 規(guī)劃技術指標 .............................................................................. 7 五、 項目周邊配套 .............................................................................. 7 六、 項目周邊環(huán)境 .............................................................................. 8 七、 大市政配套 ...............................................