【正文】 .................. 51 貸款和股東貸款使用等融資計(jì)劃及相應(yīng)的還款計(jì)劃 ............. 51 第七部 分 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 ................................................................... 52 一、成本利潤(rùn)分析 ............................................................................ 52 二、現(xiàn)金流量分析 ............................................................................ 52 第八部分 風(fēng)險(xiǎn)分析 ........................................................................... 56 一、定性分析 .................................................................................... 56 二、定量分析 .................................................................................... 56 敏感性分析 ............................................................................... 56 銷售型項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析 .................................................... 57 第九部分 SWOT 分析 ......................................................................... 58 一、優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì) ................................................................................ 58 二、劣 勢(shì)和威脅 ................................................................................ 58 第十部分 結(jié)論與建議 .......................................................................... 60 附件 ....................................................................................................... 61 6 第一部分 項(xiàng)目概況 一、 基本情況 本項(xiàng)目西靠浦東南路小陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、北臨黃浦江北外灘、東面是東方路末段、南側(cè)是主交通干道 —— 浦東大道 ，地塊原為 XX造船廠。 (地塊位置圖 ) 二、 宗地現(xiàn)狀 本地塊一大優(yōu)勢(shì)是沿江岸線長(zhǎng)度約為 1,000 米。地塊其余部分基本都是多層舊式住宅，整體來看，除了東西兩側(cè)保留的高層建筑對(duì)總體布局有一定影響之外，地塊還是較為規(guī)整的。 (地塊現(xiàn)狀照片 ) 三、 項(xiàng)目綜合定位 由于本地塊緊靠浦東小陸家嘴，對(duì)辦公、商業(yè)及餐飲娛樂都有一定潛在需求。而住宅作為目前上海市地產(chǎn)的主體增長(zhǎng)力量，也必定是本項(xiàng)目開發(fā)的重要組成部分。從本地塊的開發(fā)規(guī)模來看，綜合性開發(fā)也有助于分散風(fēng)險(xiǎn)。因此建議本地塊的市場(chǎng)定位應(yīng)為 “綜合性國(guó)際濱水商業(yè)區(qū)” ，擬發(fā)展以時(shí)尚餐 飲、休閑娛樂、精品購(gòu)物為核心的商業(yè)物業(yè) _____萬 m國(guó)際甲級(jí)寫字樓群 _____萬 m五星級(jí)酒店 _____萬 m高檔及頂級(jí)住宅社區(qū) _____萬 m2。 7 各類別物業(yè)的總體布局如下圖所示： (本項(xiàng)目地塊規(guī)劃平面圖或紅線圖 ) 四、 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 本地塊總占地 _____公頃，綜合容積率 _____，總建面約 _____萬平方米，地上建筑面積 _____，地下建筑面積 ______，綠化率 _____。本項(xiàng)目分 ______期開發(fā)，各期規(guī)劃指標(biāo)如下表所示： 規(guī)劃指標(biāo)匯總表 項(xiàng)目 合計(jì) 一期 二期 三期 …… 占地面積 (m2) 畝 (畝 ) 容積率 地上建筑面積 (m2) 商業(yè)面積 (m2) 辦公面積 (m2) 酒店面積 (m2) 公建面積 (m2) 其他面積 (m2) 地下建筑面積 (m2) 總建筑面積 (m2) 總車位數(shù) (個(gè) ) 地下車位數(shù) (個(gè) ) 五、 項(xiàng)目周邊配套 本項(xiàng) 目地塊靠近小陸家嘴區(qū)域，公共交通便捷、車行交通狀況也非常良好。 地塊南部浦東大道、浦東南路附近區(qū)域是一個(gè)公共交通線路的集中區(qū)域，開往浦東新區(qū)各個(gè)方向的公交車有相當(dāng)多的部分會(huì)在此匯集，包括 8 8 8 77 77 797 等；而經(jīng)由延安東路隧道過江 8 的則有隧三至隧六、隧八、隧九以及 783 等線路，不僅方便地連接了本地塊和浦東其他區(qū)域、也包括了人民廣場(chǎng)和淮海路等重要的交通、商業(yè)集中區(qū)域。 隧道、軌道交通方面，現(xiàn)有的地鐵二號(hào)線和延安東路隧道，由本地塊步行 10 分鐘左右即可到達(dá)東昌路站、車行 5 分鐘之內(nèi)即可至陸家嘴站 及延安東路隧道入口；而四號(hào)線和大連路隧道更是近在咫尺。 世紀(jì)大道、浦東大道、浦東南路等主要交通干道以及延安東路隧道和復(fù)興路、大連路隧道也使得本地快的車行交通非常便利。 總體來說，就現(xiàn)狀及未來規(guī)劃來看，本地塊的公共、車行交通條件都處于一個(gè)非常優(yōu)越的位置。 (交通狀況示意圖 ) 從商業(yè)設(shè)施情況來看，由于地塊周邊區(qū)域還是以舊式居民小區(qū)為主，因此銀行、便利店、洗衣店、小型餐飲等基本的生活配套條件尚可。而具有一定規(guī)模和檔次的餐飲、商場(chǎng)等設(shè)施則集中在與本地塊尚有一定距離的小陸家嘴銀城路區(qū)域以及浦東南路張楊路的第一八佰伴區(qū) 域。因此，本地塊缺乏高檔餐飲娛樂設(shè)施，在配套設(shè)施設(shè)置上應(yīng)當(dāng)重視這一點(diǎn)。臨近的東方醫(yī)院、昌邑路小學(xué)、東昌中學(xué)等將使得本項(xiàng)目客戶在就醫(yī)、求學(xué)方面沒有后顧之憂。 六、 項(xiàng)目周邊環(huán)境 本項(xiàng)目地塊西側(cè)是陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，是上海高檔寫字樓最集中的區(qū)域之一。項(xiàng)目建成后將可和小陸家嘴商務(wù)區(qū)連成一片，大幅提高區(qū)域形象。 9 地塊北臨黃浦江、遠(yuǎn)眺北外灘是本項(xiàng)目區(qū)域的又一個(gè)特點(diǎn)。在浦江兩岸規(guī)劃出臺(tái)以后，北外灘改造也已經(jīng)提上了議事日程，本項(xiàng)目發(fā)展重點(diǎn)也就是同北外灘的景觀互相呼應(yīng)，形成上海沿江一個(gè)重要建筑景觀風(fēng)貌區(qū)。 七、 大市政配套 根據(jù)實(shí)際 情況編寫。 第二部分 項(xiàng)目出讓條件 (項(xiàng)目取得方式 ) 一、 招拍掛項(xiàng)目取得方式 出讓方式及報(bào)名條件 ? 招標(biāo) /拍賣 /掛牌 ? 時(shí)間 ? 競(jìng)買 /投標(biāo)人資格 ? 報(bào)名條件 出讓程序 ? 招投標(biāo)的注明招投標(biāo)時(shí)間安排、程序、投標(biāo)人資格要求、評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)等。 ? 拍賣 /掛牌出讓的競(jìng)價(jià)規(guī)則或者招投標(biāo)規(guī)則如果與一般情況有不一樣的，要另做說明。 出讓底價(jià)及付款方式 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 10 二、 合作項(xiàng)目取得方式 合作方基本情況 合作方名稱，主要股東投資情況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等。 合作方式 ? 一次性買斷：土地轉(zhuǎn)讓、公司轉(zhuǎn)讓。 ? 合資合作： 共同設(shè)立公司、股權(quán)收購(gòu)、增資控股、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)等。 主要合作條件 土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格、股權(quán)溢價(jià)收購(gòu)價(jià)格、股權(quán)比例、建筑面積或者利潤(rùn)分配比例等。 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 ? 通過其他相關(guān)渠道了解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓的原因、曾經(jīng)或正在洽談的公司 ? 土地使用年限，閑置收回風(fēng)險(xiǎn) ? 溢價(jià)轉(zhuǎn)讓不能提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票導(dǎo)致的增值稅 ? 對(duì)分房、分收入承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅風(fēng)險(xiǎn) ? 土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛 ? 土地方的信用 ? 付款進(jìn)度及與土地手續(xù)的配合 ? 其他與合作方式相關(guān)的當(dāng)?shù)赝恋卣叻煞ㄒ?guī) 11 第三部分 市場(chǎng)分 析 A、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 一、 商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)研究 整體市場(chǎng)分析 本文所指商業(yè)物業(yè)包括：零售、餐飲及服務(wù)類業(yè)態(tài)，一般為建筑面積在 5000 米以上的商業(yè)裙房、獨(dú)立商業(yè)建筑以及主題性的商業(yè)廣場(chǎng)。 區(qū)域限定于五大商業(yè)街區(qū)：即淮海中路、徐家匯、南京東路、南京西路、浦東陸家嘴。 隨著 24 萬平方米正大廣場(chǎng)的竣工，陸家嘴區(qū)域內(nèi)的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量已一舉超過了浦西的其它四個(gè)主要商業(yè)區(qū)，上?，F(xiàn)有的三個(gè) 10萬平方米以上的商業(yè)物業(yè)中，陸家嘴區(qū)域內(nèi)就有兩個(gè) —— 正大廣場(chǎng)和第一八佰伴。 不同于浦西傳統(tǒng)商業(yè)中心以街的形式成帶狀分布，陸家嘴的商業(yè)物 業(yè)以塊狀分布。目前，基本上呈南北互映之勢(shì)，即正大廣場(chǎng)為主的小陸家嘴地區(qū)和以第一八佰伴商廈為主的新上海商業(yè)城兩大商業(yè)板塊。 供需情況分析 12 各主要區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量比較 由于歷史上的原因陸家嘴區(qū)域內(nèi)街鋪供應(yīng)量與其它地區(qū)相比較就少了很多，從品質(zhì)與商業(yè)價(jià)值上也無法與其它地區(qū)相比，且由于分布散亂，不能很好的起到連接兩大商業(yè)板塊的作用，造成兩大商業(yè)板塊良性互動(dòng)的困難。 租金、出租率分析 目前陸家嘴區(qū)域內(nèi)商廈的租金水平與其它商業(yè)區(qū)的情況基本相當(dāng)，原因是由于陸家嘴區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)多為近幾年新建項(xiàng)目，物 業(yè)品質(zhì)較好，個(gè)別項(xiàng)目如新近竣工的正大廣場(chǎng)在整個(gè)上海地區(qū)都是硬件一流的商業(yè)物業(yè)。 但從其整體的租金水平來看目前仍低于浦西同品質(zhì)的物業(yè)，這主要是由于目前的浦東的整體商業(yè)氛圍與商業(yè)人氣相對(duì)浦西而言的不足造成的。未來幾年，陸家嘴地區(qū)的租金水平仍難以超過其他四個(gè)成熟的商業(yè)街區(qū)。 425100 4060006285003007004548000100000200000300000400000500000600000700000淮海路 徐家匯 南京東路 南京西路 陸家嘴平方米 13 9100980088009150 90882 , 0 0 04 , 0 0 06 , 0 0 08 , 0 0 01 0 , 0 0 01 2 , 0 0 0 大上海時(shí)代廣場(chǎng)(盧灣區(qū)) 港匯廣場(chǎng) (徐匯區(qū)) 先施休閑港 (黃浦區(qū)) 恒隆廣場(chǎng) (靜安區(qū))正大廣場(chǎng)（浦東）平方米96 95 98 97875060708090100淮海路 徐家匯 南京東路 南京西路 陸家嘴% 商廈首層鋪位租金報(bào)價(jià)（人民幣 /平方米實(shí)用面積 /年） 陸家嘴地區(qū)的商廈出租率約在 87%，低于其它各商業(yè)區(qū)。這主要是一些商業(yè)裙樓的空置率較高。而一些由業(yè)主自營(yíng)的商廈，如第一八佰伴、華潤(rùn)時(shí)代廣場(chǎng)的出租率基本達(dá)到 90%以上。 各 主要區(qū)域商業(yè)物業(yè)出租率比較 入住商戶的質(zhì)量方面，陸家嘴商區(qū)內(nèi)的品牌商戶數(shù)量也少于其它地區(qū)，究其主要原因仍然是目前商業(yè)氛圍不夠成熟造成的。 隨著正大廣場(chǎng) 24 萬平方米的巨型購(gòu)物中心的開業(yè)，將會(huì)出現(xiàn)階段性的出租率下降，同時(shí)，浦東陸家嘴地區(qū)內(nèi)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)加劇。 14 產(chǎn)品特征分析： 由于商業(yè)中不同的業(yè)態(tài)形式因各自經(jīng)營(yíng)特性有不同的布局特點(diǎn)。本節(jié)中按照大型百貨、賣場(chǎng)、餐飲娛樂三種業(yè)態(tài)分別闡述其在浦東的分布特征。 大型百貨： 百貨業(yè)作為一個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)，對(duì)于商業(yè)氣氛的要求十分高，特別強(qiáng)調(diào)由商業(yè)氣氛的集聚而引 起的人流的涌入，從而保證其營(yíng)業(yè)額的收入，因此浦東新區(qū)大型百貨的分布比較集中。第一八佰伴以及時(shí)代廣場(chǎng)等大型百貨集中在以東方路商業(yè)街、張楊路商業(yè)街、浦東大道、浦東南路所組成的商圈內(nèi)。此處商業(yè)相對(duì)集中，并已形成較成熟的商業(yè)氣氛，故對(duì)于百貨業(yè)的發(fā)展較為有利。 餐飲娛樂： 餐飲娛樂業(yè)作為一個(gè)服務(wù)行業(yè)，生存力較強(qiáng)，對(duì)于商業(yè)氣氛、地理位置的要求并不十分苛刻，因此，餐飲娛樂的分布較分散，各個(gè)商家在發(fā)展時(shí)定位的消費(fèi)群也不同。在陸家嘴商務(wù)區(qū)有鷺鷺酒家、小南國(guó)、鮮墻房等針對(duì)商務(wù)客人為主的高檔餐飲；在靠近居民區(qū)有紅泥大酒店、躍 民酒家、云都浴場(chǎng)等針對(duì)普通消費(fèi)群的中檔商家。目前大型餐飲娛樂有合二為一的趨勢(shì)，許多商家在發(fā)展餐飲或者娛樂的同時(shí)，兼顧對(duì)于另一領(lǐng)域的發(fā)展，使得消費(fèi)者能在其中享受到一系列完整的服務(wù)。 賣場(chǎng)區(qū)： 大賣場(chǎng)因其規(guī)模大，服務(wù)對(duì)象主要為周邊的小區(qū)居民，因此與大型百貨相比，分布相對(duì)分散。 浦東新區(qū)目前已在經(jīng)營(yíng)和在建的大賣場(chǎng)共有 7 家：浦建路楊高路