【正文】 待租，租金保持平穩(wěn)。此外，楓葉園、香江花園四期的一些戶型在經(jīng)過(guò)裝修升級(jí)后租金會(huì)出現(xiàn)上調(diào)；高檔公寓項(xiàng)目，如位于東方廣場(chǎng)的匯賢 豪庭， 6 月開始租賃，入住率達(dá)到 80%，萬(wàn)國(guó)公寓為 85%。 服務(wù)式公寓項(xiàng)目，如雅詩(shī)閣、國(guó)貿(mào)公寓、嘉里中心、萬(wàn)國(guó)公寓、東湖公寓都保持較高的入住率和租金水平，租金平穩(wěn)，均保持在 2427 美元／平方米／月。 商鋪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈 2020 年北京市商業(yè)新供應(yīng)量主要集中在中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村地區(qū)、金融街地區(qū)以及部分大型住宅小區(qū)內(nèi)，越來(lái)越多的商業(yè)面積集中在含有寫字樓、公寓和酒店的綜合項(xiàng)目，尤其在中央商務(wù)區(qū)和中關(guān)村地區(qū)。北京未來(lái)將出現(xiàn)一些大型購(gòu)物設(shè)施和購(gòu)物街，例如華貿(mào)中心水世界商城、萬(wàn)柳購(gòu)物中心、中關(guān)村國(guó) 際商城、中關(guān)村廣場(chǎng)、金融街四季天地、西環(huán)廣場(chǎng)、酈城等等，面積在 935萬(wàn)平方米之間。 另外， 北京市商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到三環(huán)路、四環(huán)路及五環(huán)路以外的周邊地區(qū)。未來(lái)商業(yè)區(qū)主要集中在前門、崇文門地區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、中關(guān)村科技園以及四環(huán)和五環(huán)地區(qū)。王府井商業(yè)中心主體部分營(yíng)業(yè)面積總規(guī)模控制在 45 萬(wàn)平方米左右；西單商業(yè) 中心營(yíng)業(yè)面積總規(guī)模控制在 40 萬(wàn)平方米；馬甸地區(qū)將建立一個(gè)商業(yè)區(qū)來(lái)服務(wù)周邊居民，商業(yè)區(qū)的營(yíng)業(yè)面積在 10 萬(wàn) 20 萬(wàn)平方米之間；大鐘寺與雙榆樹地區(qū)商業(yè)將共同組成新型現(xiàn)代化商業(yè)中心，營(yíng)業(yè)面積總規(guī)模在 20 萬(wàn) 平方米左右。 為了控制商場(chǎng)和超市的數(shù)量和規(guī)模，避免北京出現(xiàn)商業(yè)過(guò)剩的局面，政府提出了一些措施，包括：營(yíng)業(yè)面積 1 萬(wàn)平方米以上的大型商場(chǎng)，只能布局在市級(jí)商業(yè)中心和規(guī)劃的大型多功能購(gòu)物中心內(nèi)。營(yíng)業(yè)面積 1 萬(wàn)平方米以上的大型倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)中心。新發(fā)展 5000 平方米以上的大型超市 (包括大型倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng) )，與相鄰大型超市之間的距離不得小于 4000米。二環(huán)路以內(nèi)近期不再新發(fā)展大型百貨店。 相對(duì)于亞洲的香港、新加坡、馬來(lái)西亞、日本等地，北京的零售物業(yè)市場(chǎng)不夠成熟。不過(guò)，從現(xiàn)在到 2020 年， 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的新增供應(yīng)將接近 300 萬(wàn)平方米，其中大部分集中在 CBD 和中關(guān)村等熱點(diǎn)區(qū)域。但是，如此大量的未來(lái)新增商業(yè)面積，可能仍難以滿足眾多亟待進(jìn)入高檔地段的零售商的需求。 為了充分利用目前商鋪面積供求之間的差距，確保與 今年 和 2020 年入市新項(xiàng)目間的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，現(xiàn)有的一些購(gòu)物中心正試圖提高其建筑外觀和零售租戶的檔次。尤其是東方廣場(chǎng)、新東安，甚而國(guó)貿(mào)都在大張旗鼓地實(shí)施重新定位戰(zhàn)略。另一方面，家樂(lè)福也在 對(duì)其在中國(guó)的 48 家店進(jìn)行 “升級(jí) ”。 2020 年北京有 11 個(gè)項(xiàng)目落成，提供 了 約 50 萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)零售商 業(yè)面積，需求方面，外資零售商的市場(chǎng)需求保持較為旺盛，尤其在大型市場(chǎng)和便利店方面；另外，具有真正意義上的國(guó)際品牌也在加速進(jìn)入北京市場(chǎng)的步伐，這將直接導(dǎo)致北京高檔零售物業(yè)市場(chǎng)需求增加。另一方面，國(guó)內(nèi)零售商也將加快擴(kuò)張的步伐，以抵御來(lái)自多方面的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。預(yù)計(jì) 2020 年市場(chǎng)對(duì)北京優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)需求將保持供需兩旺的市場(chǎng)前景，租金繼續(xù)保持平穩(wěn)。但地處主要商業(yè)區(qū)的優(yōu)質(zhì)上鋪?zhàn)饨鹑杂猩蠞q空間。 普通住宅需求進(jìn)一步上升 2020 年北京住宅銷售面積與銷售額增幅達(dá) 20%以上的比例，在 2020 年市場(chǎng)的需求 仍有 進(jìn) 一步 的 增加，受土地供應(yīng)的影響，新增的住宅項(xiàng)目供給與 2020 年持平或有小幅的下降，因此住宅的銷售價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)定地增長(zhǎng)。由于 2020 年 已 進(jìn)入奧運(yùn)會(huì)準(zhǔn)備的前期，各種市政建設(shè)與軌道交通的建設(shè)將市場(chǎng)的中心區(qū)繼續(xù)向外擴(kuò)展，圍繞在這些輕軌與地鐵沿線的項(xiàng)目將熱銷。在 2020 年住宅項(xiàng)目的主要供給區(qū)域在四環(huán)與五環(huán) 以及五環(huán)外區(qū)域 ，項(xiàng)目的品質(zhì)均較以前區(qū)域內(nèi)樓盤有大幅提高。三環(huán)路以內(nèi)沒(méi)有可能有新的大量住宅項(xiàng)目供應(yīng)，新增的項(xiàng)目將多以高檔住宅為主，由于城中心內(nèi)的開發(fā)用地已十分有限，因此市場(chǎng)的銷售價(jià)格也將上升。 住宅的熱銷區(qū)域?qū)⒅饕?集中在四環(huán)路附近以及未來(lái)城市軌道交通的沿線，中關(guān)村以北地區(qū)、亞運(yùn)村以北、望京地區(qū)、東四環(huán)沿線、雙井地區(qū)、亦莊地區(qū)、西四環(huán)外是 2020 年主要住宅項(xiàng)目的供應(yīng)地區(qū)，受奧運(yùn)村建設(shè)的影響，亞運(yùn)村周邊地區(qū)的環(huán)境 已 得到很大的改善，這里有希望再次成為新的高檔住宅較為集中的區(qū)域。產(chǎn)品的定位與形式將更加多樣與細(xì)分，由于 2020 年由外資參與開發(fā)的項(xiàng)目更多地投入市場(chǎng)， 2020 年的競(jìng)爭(zhēng) 也較為 激烈，有良好的開發(fā)業(yè)績(jī)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)新穎，戶型緊湊合理，性價(jià)比高，有潛在升值潛力仍是居民選購(gòu)房產(chǎn)的重要因素。 總的看來(lái)， 2020 年北京的房地 產(chǎn)市場(chǎng)是建立在完全市場(chǎng)化基礎(chǔ)上公平競(jìng)爭(zhēng)的一年，整體行業(yè)的實(shí)力與運(yùn)作水平 得到較大的 提高，企業(yè)與居民對(duì)于房地產(chǎn)的需求 仍然 不斷地上升，政府對(duì)于土地供給的監(jiān)管政策將影響到今后幾年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)與發(fā)展。 □ 北京市 第一 季度入市新盤 26 個(gè) 。 2020 年，在國(guó)家實(shí)施一系列宏觀政策后，房地產(chǎn)投資得到有效控制。但今年 12 月， 北京 市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，比上年同期增長(zhǎng) ％；占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為 ％，高于上年同期 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年 13 月，全市批準(zhǔn)預(yù)售商 品房面積 萬(wàn)平米，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 萬(wàn)平，商品房預(yù)售登記面積 萬(wàn)平米，其中住宅為 萬(wàn)平米。 商品房批準(zhǔn)預(yù)售與同期預(yù)售成交面積相差無(wú)幾，商品期房預(yù)售率為 ％，住宅預(yù)售率為 ％，說(shuō)明 1 季度商品房預(yù)售整體上是供求兩旺。 以成交套數(shù)統(tǒng)計(jì)，預(yù)售單價(jià)低于 5000 元 /平方米的僅占商品住宅成交總套數(shù)的 ％， 5000－ 7000 元 /平方米占 ％。另外， 3月份入市的新盤有六成多的項(xiàng)目銷售價(jià)格在 8000 元 /平方米以上， 60008000 元 /平米占 15%；低于 6000元 /平方米的只有 20%。 北京樓市熱點(diǎn)區(qū)域分布在清河、朝青板塊、望京、酒仙橋、海淀山后、馬家堡 等區(qū)域。 2020 年 15 月， 北京 市普通住宅價(jià)格累計(jì)上漲 ％，而高檔住宅前 5 個(gè)月的價(jià)格也累計(jì)上漲 ％。在 5 月宏觀調(diào)控加強(qiáng)的情況下，房?jī)r(jià)仍能實(shí)現(xiàn)較大幅度上漲，超出不少人的預(yù)料，特別是高檔住宅，漲幅雖不及普通住宅，但其本身價(jià)格基數(shù)較高，更有一些業(yè)內(nèi)人士無(wú)預(yù)測(cè)，由于新政調(diào)控重點(diǎn)不在高檔住宅，一些從 6 月份開始實(shí)施的政策更是利好消息，因而未來(lái)其價(jià)格還可能持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。 北京 15 月普宅價(jià)上漲 ％ ，高檔住宅價(jià)格穩(wěn)定增長(zhǎng) 政策調(diào)控作用未到 “ 顯現(xiàn)期 ” 現(xiàn)房供應(yīng)量減少 宏觀調(diào)控的力度一波強(qiáng)似一波，據(jù)官方公布數(shù)據(jù)， 5 月份部分城市、地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅有所回落，北京的情況更成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。 從整個(gè) 15 月 份來(lái)看 ，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) ％，增幅高于一季度 5 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，說(shuō)明業(yè)界對(duì)于房地產(chǎn)的信心仍在 ；所以 這個(gè)數(shù)據(jù)持續(xù)增長(zhǎng)表現(xiàn)正常，因?yàn)閿?shù)據(jù)是與去年同期相比，而 2020年 ，在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面受 831影響較為嚴(yán)重。 此外，值得注意 的是，目前商品房竣工面積和施工面積都有所下降。商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，比去年同期下降 ％，其中住宅竣工面積 萬(wàn)平方米，下降了 32％。全市住宅施工 萬(wàn)平方米，比去年同期下降了 ％。這預(yù)示著在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，現(xiàn)房的供應(yīng)量會(huì)有所減少，一定程度上可能會(huì)提升現(xiàn)房的價(jià)格。 2020 年 5 月普宅價(jià)格上漲 ％ 在價(jià)格方面，今年以來(lái)，北京市新建商品房?jī)r(jià)格漲幅繼續(xù)上漲， 15 月，普通住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)為 ％，各當(dāng)月指數(shù)分別為 ％、 ％、 ％、 ％、 ％。 在此， 價(jià)格指數(shù)累計(jì) 顯示的是今年前 5 月平均增長(zhǎng)速度與去年同期平均增長(zhǎng)速度之比，以普通住宅價(jià)格指數(shù)為例，五月份的價(jià)格增長(zhǎng)速度突破了兩位數(shù)大關(guān)，達(dá)到 ％。 對(duì)于持續(xù)增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，雖然 5 月中旬出臺(tái)了國(guó)六條，但真正較為有執(zhí)行力的國(guó)十五條是在 5 月 26 日才公布，因而政策的作用還沒(méi)有完全顯現(xiàn)。按照通常的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期來(lái)看，從設(shè)計(jì)、施工到上市，至少要多半年的時(shí)間，所以，政策作用較為明顯的時(shí)期應(yīng)是今年年底到明年上半年。在此之前，相關(guān)政策的威懾力體現(xiàn)在心理上的影響要多一些。 我們的分析 是 ，如果數(shù)據(jù)是和去年同期相比，則不能完全說(shuō)明問(wèn)題，因?yàn)槿ツ?4 月份就開明了宏觀調(diào)控，到 6 月份正是宏觀調(diào)控力度加大之時(shí)，房?jī)r(jià)的漲幅和交易量都受到一定影響，而今年 5 月份調(diào)控剛剛開始，如果將兩個(gè)時(shí)期的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，缺乏一定可比性。 高檔住宅增長(zhǎng)穩(wěn)定 目前對(duì)于高檔住宅前 5 個(gè)月 ％的價(jià)格漲幅，仍是利好消息居多，以別墅項(xiàng)目表現(xiàn)得最為明顯。供應(yīng)雖然可能會(huì)減少，但也難 以判斷 高端住宅的價(jià)格會(huì) 漲幅多少 ，畢竟價(jià)格基數(shù)已經(jīng) 相對(duì)較高 ，而且需求人群畢竟是少數(shù)，需求也沒(méi)有以往那么強(qiáng)烈，較難出現(xiàn)搶購(gòu)場(chǎng)面。 對(duì)于 國(guó)家 將 不再 批別墅用地的政策從今年 6 月 1 日起實(shí)施，使得現(xiàn)有的別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期會(huì)有所調(diào)高。五六月份別墅價(jià)格會(huì)上漲，一方面表現(xiàn)為政策限制導(dǎo)致了產(chǎn)品稀缺，另一方面，高端產(chǎn)品本身上漲幅度就比較慢，賣得也慢，雖然銷售場(chǎng)面沒(méi)有以前火爆，但價(jià)格下降空間不大。另外，一些樓盤由于地理位置較佳，雖售價(jià)略高，也不乏理想銷售成績(jī)。 此外，政府對(duì)高端住宅的價(jià)格不 會(huì) 限定 過(guò)多 ，而可以通過(guò)加大稅收來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)。這樣，既滿足了一部分人對(duì)高端產(chǎn)品的需求，又可通過(guò)稅收杠桿對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效調(diào)節(jié)。 2020 年計(jì)劃供地 6500 公頃，其中市級(jí)指標(biāo) 3000 公頃，區(qū)縣 級(jí)指標(biāo) 3500 公頃。前者包括中央項(xiàng)目 700公頃、市重點(diǎn)建設(shè)工程 2000 公頃和機(jī)動(dòng)指標(biāo) 300 公頃；后者中的 40％分解到城八區(qū)， 60％分解到其他郊縣和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，重點(diǎn)關(guān)注的是區(qū)縣分解指標(biāo)和經(jīng)營(yíng)用地指標(biāo)，通過(guò)統(tǒng)計(jì)比較，朝陽(yáng)、海淀、通州、順義、大興五個(gè)區(qū)縣所 占比例較高，分別在 10％左右。 □ 2020 年 北京市 供地計(jì)劃特點(diǎn) 分析 1）住宅和商服用地減少，經(jīng)濟(jì)適用房反增。今年計(jì)劃住宅商品房用地供應(yīng)量為 1600 公頃，比去年減少 150 公頃，商服用地也由 550公頃減少到 300 公頃。而經(jīng)濟(jì)適用房供 應(yīng)量為 300 公頃，比去年增加 100 公頃。 （ 2）供地郊區(qū)化明顯。根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（ 20202020）》、《北京市土地利用總體規(guī)劃（ 20202020）》， 2020 年土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)中，遠(yuǎn)郊 10 個(gè)區(qū)縣指標(biāo)約占 60%，向順義、通州、大興及亦莊重點(diǎn)傾斜。供地郊區(qū)化趨勢(shì)成為必然。 （ 3）鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)適用房等普通住宅建設(shè)，限制高檔項(xiàng)目用地?！队?jì)劃》確?？⒐?200 萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房所需的用地供應(yīng)，明確了新經(jīng)濟(jì)適用房限定供地范圍：鼓勵(lì)南城、四環(huán)外軌道交通沿線建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房；東、西、北四環(huán)路內(nèi)和南三環(huán)路內(nèi)不再新增 除比照經(jīng)濟(jì)適用住房管理的危改文保項(xiàng)目或房改帶危改等項(xiàng)目外的經(jīng)濟(jì)適用住房用地。目前，初步確定的 7 塊經(jīng)濟(jì)適用房備選地，豐臺(tái)占 3塊，朝陽(yáng)、門頭溝、海淀和石景山各占一塊。 住宅商品房用地要優(yōu)先支持中小戶型普通商品住房建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵(lì)節(jié)能節(jié)地節(jié)材型住宅項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)；鼓勵(lì)新城在交通條件便利區(qū)域建設(shè)普通商品房的用地供應(yīng)。同時(shí)，限制高檔住宅商品房項(xiàng)目建