世聯(lián)地產(chǎn)-城市綜合體復(fù)合開發(fā)研究(完整版)
【正文】 ？ ?世聯(lián)提供服務(wù) ： 世聯(lián)從張店的商業(yè)市場現(xiàn)狀和項(xiàng)目樓體特征給出了商業(yè)的規(guī)模和業(yè)態(tài)建議。 7 世聯(lián)研究：綜合體四種發(fā)展模式 模式二：以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三：以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四：以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 例如：上海商城 例如：深圳華潤中心、日本福岡博多運(yùn)河城 例如：廣州中信廣場、深圳信興廣場 例如：香港太古廣場、 北京華貿(mào)中心 8 模式一 各種功能均衡發(fā)展的模式 外因 內(nèi)因 優(yōu)越的地理位置 —— CBD/城市中心 便利的交通條件 —— 主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 —— 建筑面積 20萬㎡以上 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì) —— 各功能共融不互擾 功能化體系 五星級酒店 甲級寫字樓 頂級酒店式 /服務(wù)式公寓 高檔 /中高檔購物中心 專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì) —— 物業(yè)管理 /經(jīng)營管理 開發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn) 成功關(guān)鍵因素 9 客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐 —— 已形成產(chǎn)業(yè)簇群 /引入核心客戶帶來相關(guān)簇群 /未來商務(wù)核心區(qū) 強(qiáng)制性的視覺沖擊 —— 超高層 /建筑群 寫字樓大堂昭示性 功能化體系 —— 寫字樓帶動其他功能，并定位其他功能的規(guī)模與檔次 配套完善 —— 商場、公寓 外因 內(nèi)因 成功關(guān)鍵因素 模式二 以寫字摟為核心的模式 10 外因 內(nèi)因 成功關(guān)鍵因素 模式三 以酒店為核心的模式 功能化體系 —— 五星級酒店帶動公寓、寫字樓，并定位其的規(guī)模與檔次 配套設(shè)施 —— 頂級商場 地理位置 —— 不遠(yuǎn)離城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 —— 主干道沿線 客戶支持 —— 商務(wù)客戶 定位差異化 —— 通過提供頂級差異化服務(wù)而非直面競爭建立其核心地位 開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力 11 外因 內(nèi)因 成功關(guān)鍵因素 模式四 以商業(yè)為核心的模式 明確定位 —— 大規(guī)模綜合 /娛樂性 /觀光性 /頂級 /… 功能化體系 —— 商業(yè)為主導(dǎo)，其他功能為輔 一流的合作團(tuán)隊(duì) 地理位置 —— 城市核心區(qū) 交通可達(dá)性 —— 地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛 獨(dú)具特色 —— 建筑形式 /業(yè)態(tài) /服務(wù)內(nèi)容 /… 人流及商業(yè)氣氛 規(guī)劃設(shè)計(jì) 經(jīng)營管理 12 影響綜合體構(gòu)成的主要因素：區(qū)域?qū)傩?、環(huán)境資源、開發(fā)目標(biāo) ?區(qū)域?qū)傩裕? ?環(huán)境資源： ?開發(fā)目標(biāo)： 世聯(lián)模型 商業(yè) 寫字樓 酒店 公寓 區(qū)域?qū)傩? 商業(yè)中心區(qū) 商務(wù)中心區(qū) 旅游區(qū) —— 環(huán)境資源 擁有自然資源 —— —— 擁有產(chǎn)業(yè)資源 通達(dá)性、昭示性強(qiáng) 人流量大 —— —— 開發(fā)目標(biāo) 租（長期持有） 售（回籠資金） —— 主導(dǎo)物業(yè)的擬合度 世聯(lián)模型 13 不同模式 的收益方式 功能種類 模式一： 酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式 模式二： 以寫字樓為核心功能的發(fā)展模式 模式三： 以酒店為核心功能的發(fā)展模式 模式四： 以商業(yè)為核心功能的發(fā)展模式 酒店 外包經(jīng)營 外包經(jīng)營 外包經(jīng)營 寫字樓 銷售 /出租 銷售 /出租 出租 銷售 /出租 商場 自行經(jīng)營 /出租 一般出租 自行經(jīng)營 /出租 自行經(jīng)營 /出租 公寓 銷售 /出租 銷售 /出租 一般出租 銷售 /出租 特征 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響，有可長期收益的，也有可短期回收資金的 各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情
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