【正文】 淄博市張店區(qū)火車站北 100米 ，到淄博商廈僅需 5分鐘。 ?國內(nèi)經(jīng)濟型品牌酒店目前在市場上占有的比例還不足 10%，但發(fā)展迅速，大有取代傳統(tǒng)三星級酒店的勢頭。 其他建議 單獨廚衛(wèi)；精裝修送全屋家電；高品質(zhì)物業(yè)服務(wù) 25 本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 美食街未來仍是淄博核心商圈的組成 ?《淄博市中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃》將規(guī)劃出兩個市級商業(yè)中心：一個是以美食街、金晶大道、共青團路為依托的老城區(qū)市級商業(yè)主中心；另一個是以華光路為骨架、西十路為依托，以新城核心區(qū)為核心的新城區(qū)市級商業(yè)副中心。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 政府計劃對中心路以東、東四路以西企業(yè) 實施搬遷，但可預(yù)見時期內(nèi)現(xiàn)狀仍然維持 ?由于資金、土地等各種限制條件，本區(qū)域東部重型化工機械企業(yè)搬遷計劃仍將延遲。 ? 占地面積： 7514㎡ ? 總建筑面積： ㎡ ? 地上建筑面積： ㎡ ? 容積率： ? 綠地率： % ? 覆蓋率： % 項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 11 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 項目總體功能界定 一個城市核心商圈的綜合配套項目 美食街商圈具有淄博其他地方無以倫比的商業(yè)資源，但是它卻一直缺乏與其緊密結(jié)合的綜合性高檔服務(wù)配套項目，區(qū)域功能尚有缺憾，本案可以擔(dān)當(dāng)起完善片區(qū)功能的責(zé)任。 18 定位分析 ?定位原則 ?小戶型公寓 ?酒店（酒店式公寓） ?寫字樓 ?商業(yè)性 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 典型樓盤分析：東方國際公寓 ? 公開日期： 2023年 10月 ? 銷售價格： 2800元 /平方米 ? 銷售周期： 3個月 ? 總套數(shù)： 146套 ? 面積： 3 5 6 67 ? 目前租金： 550元 — 900元 ? 出租率： 100% ? 購買人群分析：少部分作為自住客戶，大部分為投資客戶，其中周邊商圈內(nèi)個體老板投資者占多數(shù)。 ?美食街商家高級職員、私營企業(yè)主 ?駐淄辦事處、服務(wù)型公司 ?片區(qū)特殊需求人群 ?周邊區(qū)縣私營企業(yè)主 ?城區(qū)年輕人居住過渡 小戶型使用者 ?美食街商圈私營企業(yè)主、商鋪房東 ?片區(qū)特殊需求人群 ?周邊區(qū)縣私營企業(yè)主 ?其他區(qū)域投資者 小戶型購買者 小戶型公寓客戶分析 24 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 ?經(jīng)濟型酒店裝飾簡單、前衛(wèi)。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 75% 勞動大廈 淄博市西六路 150 17000/ 120間 大連天天漁港，西餐廳，溫泉洗浴，健身中心，大堂咖啡廳，不同規(guī)模會議廳7個。 90% 鳳陽大酒店 淄博市西四路 200 4萬 /186間 中西餐廳以及鳳陽明珠旋轉(zhuǎn)餐廳，保齡球館，健身中心，容納 600人的大禮堂，以及大小會議室 9個， 79層酒店式寫字樓。 ?銷售起價為 3400元 /平米，均價為 3800元 /平米，歷時近 1年，全部售罄。 典型樓盤分析： 風(fēng)景華庭 33 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 ? 經(jīng)營期間定期重新裝修和更換家具，需追加投資，增大經(jīng)營風(fēng)險。 對于開發(fā)商而言，采取此種方式主要的好處在于： 產(chǎn)權(quán)式（公寓式）酒店典型運作模式 36 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 ?由此來看，淄博市場上并沒有真正意義上的酒店式公寓。 酒店式服務(wù)公寓參考 標(biāo)準(zhǔn)配置 標(biāo)準(zhǔn)化自控管道輸送空調(diào)系統(tǒng) 相對寬大的露天生活空間 完善的廚房配套設(shè)施 無框架玻璃沐浴屏風(fēng) 高品質(zhì)裝飾材料貫穿始終 提供可供將來之需的家具組件 常規(guī)設(shè)施 高速電梯 私密性安全性極佳的地下停車場 獨立的客人停車場 地下儲藏室 緊急情況下用于電梯及照明的發(fā)電系統(tǒng) 使用選擇 長期定居 臨時居住（其余時間需彈性出租和日常打理） 臨時居?。ㄆ溆鄷r間用于假期出租） 出租 輪流的假期客房預(yù)約 42 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 美食街 金晶大道 共青團路 新村路 人民路 柳泉路 東一路 八大局寫字樓 淄博科貿(mào)中心 鉆石商務(wù)大廈 宏程名座 齊閩大世界 金豪大廈 龍澤苑商務(wù)中心 富麗商城 項目周邊寫字樓分布圖 48 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 美食街商圈沿街商業(yè)調(diào)研 店名 位置 業(yè)態(tài) 面積 月租金 曉霞褲業(yè) 西二路與共青團路路口 服裝 約 40m2 40 諾基亞通訊 淄博劇院對過 手機通訊 約 60m2 33 永固五金 中心路與西二路路口 五金 約 160m2 26 水星家紡 西二路與美食街路口東 床上用品 約 240m2 65 萊爾維斯 西二路與美食街路口西 100米 服裝 約 60m2 180 54 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。月 3層： 22元 /m2未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 區(qū)域商業(yè)調(diào)研分析 大賣場定位風(fēng)險大： ?中心路 美食街商業(yè)業(yè)態(tài)嚴(yán)重飽和，發(fā)展前景有限 ?九龍城、新天地運營失敗對于投資客的投資信心打擊很大，淄博產(chǎn)權(quán)式商鋪再度成功可能很小 ?本項目位于美食街商圈東南邊緣，大賣場經(jīng)營風(fēng)險大 63 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 總述 66 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 ?商務(wù)會所可 為營銷推廣提供強力支持。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 72 本報告是嚴(yán)格保密的。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 他們需要一個適合加班的地方，不愿意整天守候在大班臺，又不愿意把工作帶回家去，他們需要換一個工作環(huán)境繼續(xù)工作，換一種感覺和工作狀態(tài)。 營銷概念二：企業(yè)家俱樂部 ?商務(wù)酒店、酒店式公寓、國際公寓和寫字樓都為精英商務(wù)人群提供了交流聚會的場所，我們可以整合利用以上資源，成立淄博首家企業(yè)家俱樂部，為項目推廣提供豐富的營銷活動支持。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 其次 ， 此俱樂部一旦經(jīng)營成功 ， 將形成全市范圍的影響力 ， 對項目擴大知名度 ， 提升品質(zhì)有較大幫助 ?一旦項目的總體品質(zhì)得到認可 ， 會員將成為項目的義務(wù)宣傳員 ， 在其交際范圍內(nèi) ， 最有效的將項目信息傳達給目標(biāo)客戶 ， 對擴大項目知名度， 促進銷售有利 。 短、平、快 短 —— 與目標(biāo)客戶保持最短的距離，一針見血 平 —— 最優(yōu)的傳播組合，最平的費用，最好的推廣效果 快 —— 快節(jié)奏，火爆，火爆，還是火爆?。。。?！ 推廣總原則 84 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 平銷期 工程進度報告，發(fā)放俱樂部會員卡 注重挖掘老客戶資源。 電視 雜志 報紙 D M 車身 3 D Hall Life 網(wǎng)站 戶外 電臺 網(wǎng)絡(luò) 樓宇 活動 形象延展期 形象豐滿期 銷售爆發(fā)期 銷售持續(xù)期 銷售收尾期 短信 傳播渠道階段攻擊示意圖 展會 91 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 12:3312:3312:33:3112:33:31 ?所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。 ?惟一持久的競爭優(yōu)勢，就是比你的競爭對手學(xué)習(xí)得更快的能力。 ?自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關(guān)鍵。 ?人們所認識到的是成功者往往經(jīng)歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來并繼續(xù)向前。 ?路是腳踏出來的，歷史是人寫出來的。 ?最好的 CEO是構(gòu)建他們的團隊來達成夢想，即便是邁克爾 〃 喬丹也需要隊友來一起打比賽。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。如果你自己的信念還站立的話。 2023年 1月 19日星期四 下午 12時 33分 ?差錯發(fā)生在細節(jié)，成功取決于系統(tǒng)。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。 :33:31 ?在一個崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會獲得成功。 ?一旦做出決定就不要拖延。人需要有強大的動力才能在好的職業(yè)中獲得成功。 售樓處包裝 樓體包裝 工地圍墻 路牌 路旗 銷售動線 形象延展期 形象豐滿期 銷售爆發(fā)期 銷售持續(xù)期 銷售收尾期 現(xiàn)場包裝階段攻擊示意圖 樣板房 形象墻 92 謝 謝！ 93 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 市場突破體系示意圖 突破點的建立 市場突破核心 建立城市公館形象 市場突破關(guān)鍵 投資美食街商圈服務(wù)產(chǎn)業(yè)的滾滾錢景 形象定位 準(zhǔn)確的城市會館定位 產(chǎn)品展示 系統(tǒng)生動的城市會館體驗 整合推廣體系 全方位有效攻擊市場 85 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 81 營銷策略 ?形象定位 ?推售策略 ?平面表現(xiàn) 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 張店作為魯中區(qū)域中心城市 ， 對商務(wù)設(shè)施的需求會更多樣化 ， 需要產(chǎn)生高端商務(wù)產(chǎn)品 。 ?企業(yè)家俱樂部可與溫州商會、臺商協(xié)會等相關(guān)商業(yè)協(xié)會、團體聯(lián)誼，結(jié)成伙伴關(guān)系，共同組織各種活動，實現(xiàn)商務(wù)資源共享。 他們需要一個社交圈子，他們需要認識更多的朋友，合作伙伴，建立更龐大的關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。這類人群需求特點是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準(zhǔn)，對配套的要求不是非常強烈。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 產(chǎn)品類型 配置檔次 套數(shù) 單位面積 功能 原來選擇 服務(wù)型公寓 低 300左右 3565 長期居住 /辦公 租周邊居民樓 酒店式公寓 高 150左右 40為主 中短期居住 /辦公 幾乎沒有選擇 商務(wù)酒店 中 200以內(nèi) 40為主 短期住宿接待 住旅館、或星級酒店 寫字樓 低 50以內(nèi) 5070 中小企業(yè)、辦事 處辦公 租周邊原來居民樓或臨街營業(yè)房辦公 商業(yè) 1015 400700 體育用品店、音像書籍手機連鎖店 產(chǎn)品定位組合建議 67 本報告版權(quán)歸深圳易韜置業(yè)顧問有限公司所有。 大商業(yè)分割定制出售較為可行 ?如果本項目商務(wù)酒店定位成立，則酒店服務(wù)配套和大堂等將侵占底部商業(yè)面積，商業(yè)部分將不是本項目重點，如此商業(yè)面積將面臨賣場不規(guī)則、經(jīng)營面積“不大不小”的尷尬。未經(jīng)本公司書面許可，不得擅自向其 它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。47層為寫字樓 。月 80元 / m2 核心商圈已建商業(yè)項目掃描 國美電器 王府井廣場 銀座 淄博商廈 規(guī)模 約 8000平方米