【正文】 客服 工程 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程： 竣工入住 階段（續(xù)） 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 主辦部門工作內(nèi)容 協(xié)辦部門工作內(nèi)容 主辦部門 協(xié)辦部門 售后及移交 投訴處理 客服 工程 裝修管理 客服 工程 施工資料整理及移交 客服 工程 供暖 工程提供工作面監(jiān)督施工，保證供熱、辦理供熱證明，銷管提供空房面積，財務提供資金繳納空房費、移交物業(yè)、物業(yè)客服協(xié)調(diào)現(xiàn)場業(yè)主保證供熱 開發(fā) 工程 物業(yè) 客服 通煤氣 工程提供工作面保證煤氣施工、協(xié)助驗收整改、帶氣、 點火、需要物業(yè)、客戶協(xié)調(diào)業(yè)主、保證同期 開發(fā) 工程 物業(yè) 整體移交物業(yè) 移交建筑物及相關(guān)資料 客服 物業(yè) 產(chǎn)品問題總結(jié)及反饋 市場：對項目產(chǎn)品進行總結(jié) 市場研究中心 研發(fā)中心、銷售中心、招商中心 工程 物業(yè) 初始登記 區(qū)局辦理初始登記手續(xù) 銷售管理部 工程 研發(fā) 產(chǎn)權(quán)證辦理 為客戶辦理產(chǎn)權(quán)證前期手續(xù) 銷售管理部 物業(yè) 客服 財務 分戶土地證 開發(fā) 銷售管理部 研發(fā) 土地證辦理 為客戶辦理土地證前期手續(xù) 銷售管理部 物業(yè) 財務 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程： 售后及移交階段 。 工程 整理竣工資料及竣工圖 工程 施工單位提供 《 建筑工程質(zhì)量保修書 》 工程 組織銷售、研發(fā)、運營、物業(yè)共同驗收。結(jié)合市場相關(guān)類型物業(yè)供求狀況確定所選業(yè)態(tài)開發(fā)數(shù)量 市場：完成項目業(yè)態(tài)規(guī)劃和落位 市場研究中心 招商中心、銷售中心 市場定位、客戶定位、產(chǎn)品定位、價格定位 市場：結(jié)合控規(guī)指標等相關(guān)要求進行項目定位工作 市場研究 中心 商業(yè)招商部、銷售體系 商業(yè)策劃 經(jīng)濟測算 研發(fā)部 運營部 財務部 項目發(fā)展報告 開發(fā)計劃 市場：根據(jù)現(xiàn)金流要求和業(yè)態(tài)規(guī)劃，制定合理的開發(fā)順序和開發(fā)節(jié)奏，保障項目操作 市場研究中心 銷售 工程 商業(yè) 項目考核指標初定 銷管 運營 資金流 財務 工程、開發(fā) 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程：規(guī)劃設計階段 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 主辦部門工作內(nèi)容 協(xié)辦部門工作內(nèi)容 主辦部門 協(xié)辦部門 規(guī)劃設計階段 設計前期 明確產(chǎn)品設計思路 市場：結(jié)合項目定位和周邊項目狀況，對動線、主力面積劃分等建筑設計提出建設性意見 市場研究中心 銷售、招商 明確設計院選擇標準 研發(fā) 制定設計組織計劃 研發(fā) 方案設計組織 方案與設計院選擇與合同簽訂 研發(fā) 運營部、法務 部 制訂規(guī)劃、景觀及建筑單體的設計任務書、交工標準，及規(guī)劃指標、環(huán)境指標的初訂 市場：結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃和商家要求，提出有效建議，保障客戶需求 研發(fā) 市場 研究、銷售、招商 規(guī)劃方案結(jié)合成本測算的研討及確定 對于初步測算的成本指標逐步細化、結(jié)合市場調(diào)整售價，確保預期利潤率。 發(fā)展中心 了解當?shù)氐慕ò渤杀?、政府收費項目和具體情況 成本測算 發(fā)展中心 了解當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場狀況 產(chǎn)品形式、開發(fā)周期的安排 市場：了解周邊項目的產(chǎn)品、售價和銷售情況及開發(fā)進度 發(fā)展中心 市場研究中心 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程：土地獲取階段（續(xù)） 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 主辦部門工作內(nèi)容 協(xié)辦部門工作內(nèi)容 主辦部門 協(xié)辦部門 土地獲取階段 土地深判 可行性研究報告 現(xiàn)狀圖 （ 四至電子文件 ） 發(fā)展中心 市場深度調(diào)研 市場：深入理解周邊居民狀況 、 現(xiàn)有業(yè)態(tài)和項目狀況 ， 深入理解區(qū)域市場 發(fā)展中心 銷售中心 市場研究中心 項目最終定位 市場：對周邊消費群體和項目狀況進行深入分析 ， 對項目定位 、 客戶定位 、業(yè)態(tài)定位和產(chǎn)品定位 ， 對項目發(fā)展提出策略性建議 發(fā)展中心 銷售中心 市場研究中心 成本測算：針對多個方案進行初步成本測算 、 利潤率分析及比選 市場：協(xié)助進行成本 、 售價 、 利潤率的平衡 發(fā)展中心、運營部 市場研究中心 開發(fā)周期及付款計劃 發(fā)展中心 工程部 開發(fā)部 銷售 項目方案確定 市場：根據(jù)定位 ， 對項目方案提出建議 ， 確定最終方案 發(fā)展中心、研 發(fā)部 市場研究中心 現(xiàn)金流測算 發(fā)展中心 尋找合作資金 項目招商報告 （ 前期階段 ） 區(qū)域宏微觀市場研究 市場：協(xié)助提供區(qū)域市場研究報告 發(fā)展中心 市場研究中心 項目招商版盈利能力分析 發(fā)展中心、運 營部 明確合作伙伴 、 尋找合作方式 （ 招商階段 ）項目投資策劃 書 發(fā)展中心 財務 中心 合作伙伴確定 發(fā)展中心 財務、集管 合作方案確定 發(fā)展中心 財務、集管 合作細節(jié)確定 發(fā)展中心 財務、集管 引資 （ 商業(yè)計劃書 ） 簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議 發(fā)展中心 財務、集管、 綜合 合作實施 （ 實施階段 ）合作公司成立及相關(guān)手續(xù)辦理 發(fā)展中心 財務、集管、 綜合 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 主辦部門工作內(nèi)容 協(xié)辦部門工作內(nèi)容 主辦部門 協(xié)辦部門 土地獲取階段 投標、摘牌 投方案標 項目方案確定 發(fā)展中心 投經(jīng)濟標 確定土地上限 發(fā)展中心 拍賣 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定拍賣戰(zhàn)術(shù) 發(fā)展中心 掛牌 競爭對手分析、確定土地上限、價格敏感性分析、制定出價戰(zhàn)術(shù) 發(fā)展中心 簽訂土地出讓合同 確定用地圖、樁點坐標、用地條件 交納政府凈收益，契稅，交易費 發(fā)展中心 法務 財務部 用地規(guī)劃許可證 土地出讓合同 開發(fā)部 發(fā)展部 出讓金、交易費交費證明 開發(fā)部 財務 確權(quán) 企業(yè)投資項目備案 辦理房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)預審表 開發(fā)部 委托工程咨詢資格機構(gòu)編制申請報告 開發(fā)部 研發(fā) 向項目備案機關(guān)提交申請報告 開發(fā)部 建設用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部 原地上物土地證登報聲明（原有土地證作廢） 發(fā)展部 土地補償費（原戶主需交納的土地使用費） 發(fā)展部 土地出讓合同 開發(fā)部 發(fā)展中心 核定用地圖、核定用地相關(guān)圖、規(guī)劃地界坐標圖 開發(fā)部 交費證明 繳納土地費用 發(fā)展部 1： 500現(xiàn)狀地形圖 3份（反樓座） 開發(fā)部 詳規(guī) 開發(fā)部 研發(fā) 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程：土地獲取階段（續(xù)） 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 主辦部門工作內(nèi)容 協(xié)辦部門工作內(nèi)容 主辦部門 協(xié)辦部門 土地獲取階段 辦理土地證 土地出讓合同 發(fā)展部 交費證明 繳納土地費用 發(fā)展部 建設用地規(guī)劃許可證 開發(fā)部 地籍圖 4份 （ 薄膜圖 ） 開發(fā)部 土地登記申請書 開發(fā)部 土地確權(quán)來源證明文件 開發(fā)部 申請人主體資格證明、法人代表證明或個人身份證明 開發(fā)部 綜管 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程：土地獲取階段（續(xù)） 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 主辦部門工作內(nèi)容 協(xié)辦部門工作內(nèi)容 主辦部門 協(xié)辦部門 規(guī)劃設計階段 區(qū)域市場調(diào)研 項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 項目周邊競爭性樓盤調(diào)查 市場：對項目定位的經(jīng)營者、消費者和投資者以及競爭項目進行深入理解研究 市場研究中心 銷售中心 項目所在商圈或臨近商圈現(xiàn)狀調(diào)研（商業(yè)部分） 商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)分布狀況、經(jīng)營狀況、經(jīng)營特點、預期發(fā)展方向 市場：組織對重點商家的專向訪談和專家論證會議，并提供相關(guān)資料 市場研究中心 招商中心 同期操作商業(yè)地產(chǎn)項目調(diào)查（商業(yè)部分） 競爭項目開發(fā)規(guī)模、定位種類、操作方式、開發(fā)周期 提取數(shù)據(jù)庫相關(guān)數(shù)據(jù)進行重點分析、競爭項目實地調(diào)研了解相關(guān)信息 市場：對項目與競爭項目的比較進行專題討論，了解投資者對項目的投資意向 市場研究中心 商業(yè)招商部、銷售中心 項目定位 公建部分擬選業(yè)態(tài)種類確定、所選業(yè)態(tài)數(shù)量確定 通過行業(yè)發(fā)展狀況分析，消費需求分析確定可開發(fā)公建部分業(yè)態(tài)種類。 工程 圖紙問題解決 圖紙問題的發(fā)現(xiàn)及分析 工程 研發(fā) 設計變更 工程 研發(fā) 運營 施工質(zhì)量問題、事故處理 施工質(zhì)量問題、事故的分析及調(diào)查 工程 研發(fā) 處理方案的制定、審核、審批 工程 研發(fā) 運營 處理方案的實施 工程 變更簽證 設計變更 工程 研發(fā) 運營 工程變更 工程變更技術(shù)經(jīng)濟分析 工程 研發(fā) 運營 工程變更申請 工程 研發(fā) 運營 設計變更 工程 研發(fā) 運營 主要階段 主要工作內(nèi)容 工作部門 主